.jpg/1280px-Caribbean_Coast,_Tung_Chung_(Hong_Kong).jpg)
.JPG/1280px-Tai_O_(8).JPG)
Жилье в Гонконге различается в зависимости от местоположения и дохода. Более 7 миллионов человек живут на площади около 1108 км 2 (427 миль 2 ) в регионе, что делает его одним из самых густонаселенных мест в мире.
В 2016 году общая численность населения Гонконга составляла 7,3 млн. Согласно переписи 2016 года, распределение населения по типу жилья было следующим: [1]
На рынке элитного жилья Пик занял 3-е место среди самых дорогих городов мира в 2007 году, уступив Лондону и Монако по стоимости квадратного фута в 2008 долларов США . [2]
Согласно правительственному исследованию 2020 года, из 1114 км 2 (111 400 гектаров) земли в Гонконге, в общей сложности 79 км 2 (7900 гектаров) отведены под жилые цели. [3] Из этих 79 км 2 распределение выглядит следующим образом: [3]
Хотя сельские дома занимают 44,3% всех жилых земель, в них проживает только 7% населения, а остальные 93% населения проживают на оставшихся 55,7% жилых земель. [4] Это означает, что в несельских домах в среднем проживает примерно в 10,6 раз больше населения, чем в сельских домах, на той же площади земли.
Владельцы земли в Гонконге, желающие изменить назначение своей земли, должны заплатить государству земельную премию за изменение назначения земли, которую они арендовали у государства. [5] Предполагается, что необходимая для уплаты премия должна отражать более высокую стоимость нового назначения земли. [6] [7]
Государственное жилье является основным компонентом жилья в Гонконге. Около половины жителей Гонконга сейчас живут в государственных жилых комплексах ( китайский :公共屋邨) и других многоквартирных домах с той или иной формой субсидий. История государственного жилья в Гонконге может быть прослежена до 1950-х годов, когда массы людей хлынули в Гонконг из-за политических потрясений на материке. Это привело к резкому увеличению числа сквоттеров. Пожары были обычным явлением в этих негигиеничных и тесных импровизированных домах. [8] [9] В 1953 году пожар в Шек Кип Мэй уничтожил трущобы примерно 53 000 человек. В ответ на это правительство Гонконга начало программу массового государственного жилья, предоставляя доступное жилье гражданам с низким доходом. [10]
Было реализовано несколько программ субсидирования права собственности на жилье, в том числе: программа приобретения жилья в собственность , программа продажи квартир , программа покупки жилья арендаторами , программа предоставления жилья класса «сэндвич» и программа участия частного сектора .
Правительство ежегодно разрабатывает Долгосрочную жилищную стратегию, которая планирует жилые единицы на следующие 10 лет. [11] В 2014 году целевой показатель правительства для государственных и субсидируемых квартир по сравнению с частным жильем был установлен на уровне 60% и 40%. [12] В 2018 году целевой показатель был изменен на 70% государственных и 30% частных. [12] При таком соотношении правительство прогнозировало, что в течение 10 лет после 2018 года будет построено 450 000 квартир, из которых 315 000 будут государственными, а 135 000 — частными. [12]
SCMP отметил, что это были только цели, и что «с 2014 года правительство так и не достигло своей цели по строительству достаточного количества государственных квартир. Государственное жилье, предоставленное за последние четыре года, составило лишь 47 процентов от фактического числа построенных домов, что меньше 60 процентов цели». [12] Кроме того, член Демократической партии заявил, что без увеличения предложения земли правительство продолжит не достигать своей цели. [12]
В декабре 2020 года министр транспорта и жилищного строительства Фрэнк Чан объявил, что следующим целевым показателем станет 430 000 единиц в течение следующих 10 лет, что ниже целевого показателя в 450 000, установленного в 2018 году. [13] Это означает годовой целевой показатель в 43 000 единиц с тем же целевым соотношением 70% государственных (30 100) и 30% частных (12 900) единиц. [14] В декабре 2021 года целевой показатель, установленный в декабре 2020 года, был подтвержден на следующие 10 лет. [15]
В июле 2021 года Адам Квок Кай-фай, руководитель Sun Hung Kai Properties , предположил, что 10-летние цели не предусматривают подотчетности и что должностным лицам следует создать комитет для надзора за ходом достижения 10-летних целей, а в случае невыполнения целей к ответственности будет привлечен государственный служащий. [16]
Правительство Гонконга в 2016 году подсчитало, что в течение следующих 30 лет Гонконг столкнется с нехваткой примерно 1200 гектаров под жилье. [17]
В 2021 году дефицит был пересмотрен в сторону увеличения до 3000 гектаров на следующие 30 лет. [18]
Цены на жилье в Гонконге возглавляют список наименее доступных рынков среди крупных городов мира, согласно последнему отчету американского исследовательского института Demographia в январе 2015 года. Международное исследование доступности жилья Demographia 2015 года охватывает 378 рынков недвижимости по всему миру, генерируя медианные мультипликаторы в соответствии с соотношением средней цены недвижимости к среднему доходу домохозяйства. Результаты подразделяются на 4 уровня: доступное (ниже 3 раз), умеренно недоступное (от 3,1 до 4 раз), серьезно недоступное (от 4,1 до 5 раз) и крайне недоступное (от 5,1 раза и более). Гонконг попадает в категорию «крайне недоступное» с самым высоким зарегистрированным индексом 17,0 с момента начала отчетности 11 лет назад. Вторым в списке оказался Ванкувер с индексом 10,6, что все еще значительно ниже, чем у Гонконга. [19]
В отчете CBRE за 2019 год указано, что Гонконг — страна с самой высокой средней стоимостью недвижимости в мире. [20] По состоянию на июнь 2021 года средняя стоимость квартиры площадью 500 кв. футов на острове Гонконг составляла 9,44 млн гонконгских долларов, в Коулуне — 8,32 млн гонконгских долларов, а в Новых Территориях — 7 млн гонконгских долларов; среднестатистической семье пришлось бы копить около 20,7 лет, чтобы заплатить за такую квартиру. [21]
По данным обследования расходов домохозяйств за 2014/2015 год, на жилье приходилось в среднем 36% среднемесячных расходов домохозяйств, а на коммунальные услуги приходилось еще 3% [22] .
Уровень владения жильем достиг пика в 54,3% в 2004 году. [21] Медианная площадь жилых помещений домохозяйств по состоянию на 2016 год составляет 430 кв. футов, а площадь жилых помещений на душу населения — 160 кв. футов. [21]
Местный аналитический центр New Youth Forum заявил в октябре 2023 года, что покупательная способность молодежи за последние 20 лет сократилась вдвое из-за роста цен на жилье. [23] Аналитический центр также выступил против недавних призывов отменить антиспекулятивные налоги. [23]
Генеральный директор Денежно-кредитного управления Джозеф Ям Чи-Квонг предупредил, что политика города в отношении земли и высоких цен на недвижимость будет препятствовать экономическому росту. [24]
Существует множество факторов, способствующих чрезвычайно высокой стоимости жилья в Гонконге. Хотя экономика Гонконга исторически основана на позитивном невмешательстве , [25] правительство активно вмешивается в жилищный сектор, [26] нарушая экономику свободного рынка. Высокая стоимость жилья привела к тому, что некоторые люди живут в очень маленьких многоквартирных домах , иногда называемых « домами-гробами », [27] по оценкам, в Гонконге насчитывается 110 000 многоквартирных домов, [21] в которых проживает 220 000 человек. [28] По оценкам, в плохих условиях (многоквартирные дома, хижины на крыше, промышленные или коммерческие здания, кабинки и спальные места) в течение следующих 10 лет будут проживать 127 000 домохозяйств. [29]
Средства массовой информации назвали несколько причин высоких затрат и отсутствия рыночной экономики на рынке жилья, которые изложены ниже:
Когда новые объекты продаются на торгах, текущая самая высокая цена не раскрывается покупателям, метод, который подвергается критике как несправедливый по отношению к покупателям, а также как способ повышения цен. [30]
В письме читателя в SCMP также говорится, что цены также неясны, поскольку застройщики предлагают агентам по недвижимости комиссию за продажи, часть которой возвращается покупателю в виде скидки, что также может искусственно завышать цены. [31]
Политика малых домов , введенная в 1972 году, гарантирует каждому мужчине из числа коренных жителей деревни грант на строительство собственного дома. Она была описана как неустойчивая политика из-за нехватки земли; как отметил профессор Китайского университета , «Проблема, с которой придется столкнуться, — это проблема устойчивости. Рано или поздно земли не хватит, чтобы удовлетворить потенциально бесконечное количество претендентов». [32] Кроме того, бывший секретарь по жилищному строительству, планированию и землепользованию Майкл Суен Мин-Йенг также сказал, что политика неустойчива, и что «Они будут продолжать производить новые поколения; нельзя допустить, чтобы политика продолжалась. Люди должны договориться о дате окончания права на небольшие дома, через десять или 20 лет — чтобы дать достаточно времени на подготовку, чтобы выгоды нынешних владельцев прав не пострадали». [33] Хотя Кэрри Лам призвала положить конец политике, [34] Хынг Йи Кук , представляющая жителей деревни, потратила ресурсы, чтобы оспорить изменения в политике. [35] Согласно отчету SCMP, 5000 гектаров, что составляет около 20% всего городского пространства в Гонконге, зарезервированы для малоэтажной застройки [35] вместо того, чтобы использоваться для многоэтажной застройки, которая увеличила бы предложение жилья. [36]
Кроме того, по данным Хынг Йи Кука, существует около 2400 гектаров земли цо/тонг , земли, которая принадлежит сельским кланам и семьям, многие из которых используются недостаточно. [37] В мае 2021 года SCMP отметил, насколько сложно продавать землю цо/тонг сельским жителям и покупать ее застройщикам, поскольку для этого требуется единогласное согласие клана/семьи сельского жителя, а не большинства. [38] В политическом обращении Кэрри Лэм 2021 года правительство пообещало создать рабочую группу для решения трудностей получения единогласного согласия на землю, а также вакансий управляющих землей. [39]
В мае 2021 года Liber Research Community опубликовало еще один отчет под названием «Исследовательский отчет о потенциале развития свободных земель для небольших домов» , в котором было установлено, что из 3380 гектаров земель деревенского типа 1548,8 гектаров не используются и находятся в частной собственности, а 932,9 гектара неиспользуемых земель принадлежат государству, что в общей сложности составляет 2481,7 гектара. [40] Кроме того, в нем был обнаружен потенциальный сговор между застройщиками и жителями деревни на 149,1 гектарах неиспользуемых земель, находящихся в частной собственности жителей деревни. [41]
Исследовательское сообщество Либера также обнаружило около 10 500 деревенских домов, построенных незаконно с помощью метода, известного как ту динг. [42]
В феврале 2024 года в статье SCMP говорилось, что жители деревни разбили незаконные сады, взимали с других деньги за парковку автомобилей на государственной земле и построили множество других незаконных построек. [43]
Гонконгский гарнизон Народно -освободительной армии , вооруженных сил Китая, занимает 2750 гектаров земли по всему Гонконгу, земли, которые, как сообщается, используются не в полной мере и могли бы быть использованы для жилья. [44] В частности, полигон Касл-Пик/Циншань занимает 2263 гектара, или около 80% всей площади земель НОАК. [45] [46]
В основном на Новых территориях Законодательный совет обнаружил, что активные заброшенные участки занимают 1414 гектаров земли, а неактивные заброшенные участки занимают еще 165 гектаров. [47] Назначенная правительством целевая группа опросила общественность и обнаружила, что освоение заброшенных участков является одним из наиболее предпочтительных вариантов для строительства нового жилья. [48] Исследовательское сообщество Liber подсчитало, что почти 90% предприятий, использующих заброшенные участки, можно легко переместить в многоэтажные здания, освободив землю для жилья. [49]
В июне 2021 года Liber Research Community и Greenpeace East Asia объединились и обнаружили новые в общей сложности 1950 гектаров заброшенных территорий, что на 379 гектаров больше, чем правительству удалось обнаружить ранее. [50] В сентябре 2021 года Greenpeace East Asia обнаружил несколько заброшенных территорий, на которых незаконно хранились опасные материалы. [51]
В октябре 2022 года правительство заявило, что выявило 1600 гектаров заброшенных территорий, что все еще меньше 1950 гектаров, обнаруженных ранее. [52]
В июле 2024 года исследовательское сообщество Liber обнаружило, что некоторые люди подавали заявки на использование заброшенных территорий под приюты для животных, но вместо этого использовали бетон для строительства других промышленных площадок. [53]
Крупные застройщики владеют большими участками сельской земли в Гонконге, земли, которые можно использовать для жилья. По оценкам, застройщики владеют не менее 1000 гектарами сельскохозяйственных земель только на Новых территориях, что эквивалентно не менее 107 миллионам квадратных футов. [54] В 2019 году правительство объявило, что оно конфискует в общей сложности 7,3 миллиона квадратных футов земли (67,8 гектара), включая 1 миллион квадратных футов (9,3 гектара) недоиспользуемой земли у Henderson Land Development . [55] SCMP обнаружила, что крупные застройщики владеют огромными участками сельской земли в своих земельных банках, [55] при этом на конец 2019 года Henderson владел 44,9 миллионами квадратных футов (417 гектарами) сельской земли. [56]
В июле 2021 года исследовательское сообщество Liber Research Community обнаружило, что застройщики начали скупать земли вдоль предлагаемой линии метро Northern Link , купив не менее 80 гектаров земли вблизи линии. [57]
Земля также используется частными спортивными клубами, организациями, которые платят только минимальную сумму денег за субсидируемую государством землю, которую они занимают по «частной рекреационной аренде». 27 частных рекреационных аренд используются 24 частными спортивными клубами, занимающими в общей сложности 828 акров (335 гектаров). [58] [59] Сюда входит и гольф-клуб Гонконга в Фаньлине , занимающий участок площадью 170 гектаров (420 акров), который, по оценкам Департамента планирования, может быть застроен 13 200 домами, что достаточно для размещения 37 000 человек. [60] [59] В 2017 году гольф-клуб Гонконга заплатил правительству в качестве аренды в общей сложности 2 500 000 гонконгских долларов, что составляет всего 3% от фактической рыночной стоимости, [59] то есть остальные 97% субсидируются правительством. Гольф-клуб взимает с физических лиц полную плату за членство в размере 17 000 000 гонконгских долларов [61], что означает, что полная плата за членство одного человека покрывает почти 7 лет аренды всего клуба. В августе 2022 года государственный служащий Регина Ип заявила, что поле для гольфа не должно использоваться для жилья. [62] В другом примере Гонконгский стрелковый клуб платит правительству в общей сложности 1000 гонконгских долларов в год, несмотря на то, что работает на участке площадью 6,5 гектара (16 акров) и взимает с физических лиц пожизненную плату за членство в размере 300 000 гонконгских долларов. [63]
В дополнение к 27 частным спортивным клубам, занимающим 335 гектаров, еще 39 участков, используемых «общественными организациями» (такими как Гонконгский жокейский клуб ), занимают еще 67 гектаров, что дает частным арендаторам зон отдыха общую площадь использования около 400 гектаров. [64]
В августе 2024 года в новостях сообщили, что Гонконгский жокейский клуб переоборудует часть земли, которую он арендовал по низкой цене у правительства (84 600 гонконгских долларов в год), для строительства и продажи частных резиденций с высокой потенциальной прибылью [65] , при этом один исследователь заявил, что такой план несправедлив и что «правительство сдало им землю в аренду по очень выгодной цене. Им неразумно получать от нее полную прибыль» [66] .
В 2024 году правительство объявило, что вместо того, чтобы восстанавливать истекающие договоры аренды земли для реконструкции, оно автоматически продлит договоры аренды 300 000 участков коммерческой, жилой и промышленной земли, срок действия которых изначально должен был истечь 30 июня 2047 года, добавив еще 50 лет к сроку их истечения. [67] Из 300 000 участков земли, срок действия около 2400 должен был истечь в период с июня 2025 года по 29 июня 2047 года. [67] Срок действия остальных 300 000 участков земли должен был истечь 30 июня 2047 года, причем большинство из них находились на Новых территориях. [67] Большинство договоров аренды на Новых территориях находятся в рамках этой аренды, и им уже было предоставлено 50-летнее продление с 1997 по 2047 год. [68]
Разрешение на односторонний въезд позволяет до 150 жителям материка в день постоянно переезжать в Гонконг, что повышает спрос и цены на жилье. [69] В исследовании 2019 года под названием «История двух городов: влияние трансграничной миграции на рынок жилья Гонконга» эмпирическое исследование определило, что 3,67% всех покупок были совершены выходцами из материкового Китая. В исследовании отмечается, что «мы предоставляем дополнительные доказательства того, что покупатели из материкового Китая создают восходящий ценовой импульс на рынке жилья Гонконга. Хотя их процент составляет всего 3,7% от всего населения покупателей, создаваемый ими импульс может быть весьма влиятельным и подталкивать рынок вверх». [70]
Кроме того, около 20% всех семей, претендующих на государственное арендное жилье, оказались теми, кто приехал по разрешениям на односторонний въезд. [21]
В 2011 году на долю материкового Китая приходилось 11% всех продаж домов и 30,2% продаж новых домов. [71] В 2019 году 8,4% всех продаж домов пришлось на долю материкового Китая. [71]
Поскольку материковый Китай строго контролирует поток капитала, богатым людям в материковом Китае стало трудно переводить свои активы за границу. Однако подпольный рынок денежных переводов позволил этим людям легко обходить соответствующие ограничения и переводить миллионы или миллиарды долларов в Гонконг. В соответствии с соглашением « одна страна, две системы » Гонконг стал удобным местом для богатых людей в материковом Китае, чтобы переводить деньги из-под контроля правительства материкового Китая над капиталом. Большая часть денег в этом процессе ушла на рынок жилья Гонконга, что привело к резкому росту цен на недвижимость. [72]
Правительство получает значительную часть своих доходов от жилья, в частности от сбора гербового сбора и земельной премии. Поскольку гербовый сбор основан на цене сделки, более высокие цены сделки приносят больше дохода правительству, что создает конфликт интересов при попытках правительства снизить цены на жилье. CNBC сообщил о конфликте интересов, заявив: «Если стоимость недвижимости упадет, правительство не сможет получать столько же доходов, что означает, что у него будет мало стимулов для серьезного сдерживания стоимости жилья в Гонконге». [73] Как отмечено в справочнике Routledge Handbook of Contemporary Hong Kong , «Огромный доход от продажи земли стал возможным из-за существования высокодоходного рынка недвижимости, который сам по себе является результатом политики правительства «высокие премии, низкая арендная плата». [74]
По данным Законодательного совета, в последние годы доходы, связанные с жильем, составляли от 27,4% до 42,0% от общего объема государственных доходов. [75]
Все доходы, полученные за счет земельной премии, направляются в Резервный фонд капитальных работ (CWRF), который по закону может быть потрачен только на инфраструктуру и производство земли, а не на социальные услуги, если только это не запрошено правительством. [76] [77] [78] По данным Liber Research Community, эта система представляет собой «вращающуюся дверь между инфраструктурой и землей», где высокие земельные премии оплачивают новое производство земли, которое затем продается с высокими премиями для продолжения цикла. [79] [76] [80]
По словам бывшего заместителя директора по земельным вопросам, изменение условий аренды, когда для изменения условий аренды требуется уплата премии (например, перевод промышленного участка в жилой), является в корне ошибочным. [81]
Когда правительство выставляет на аукцион участок земли, «правительство не продаст участок, если ни одна ставка не достигнет резервной цены, оцененной профессиональными оценщиками правительства», ограничивая количество земли, доступной для использования, и устанавливая минимальный уровень цен на землю. [82] Резервная цена также держится в секрете. [82] Один профессор сказал: «Правительство отказалось назвать резервную цену, и я надеюсь, что оно сможет раскрыть цифры. Это может повысить прозрачность и помочь застройщикам в установлении своих ставок». [83] С 2019 года по меньшей мере 8 участков земли были сняты с публичной продажи. [84] В феврале 2023 года участок земли в Ойстер-Бей был снят корпорацией MTR после того, как она получила 3 заявки. [85]
В марте 2023 года финансовый секретарь Пол Чан заявил, что «мы можем сказать, что у правительства нет политики высоких цен на землю, которая вызывала критику в прошлом. Но мы также не будем продавать землю по бросовым ценам». [86]
По состоянию на сентябрь 2023 года из 18 участков земли, выставленных на аукцион в финансовом году, 17 были сняты с продажи. [87] В редакционной статье SCMP отмечалось, что правительство должно высвободить больше земли и что правительство «не может сидеть на своих земельных резервах, пока рынок снова не оживится, поскольку длительная приостановка предложения земли сократит объемы жилищного строительства в долгосрочной перспективе». [88]
В январе 2024 года правительство объявило, что приостановит продажу жилых и коммерческих земель, сославшись на предыдущие аукционы по продаже земли, которые не соответствовали минимальному резерву правительства. [89] Остановка стала первой за 13 лет и, как планировалось, продлится 3 месяца. [90]
В июле 2024 года правительство заявило, что выставит на аукцион только один участок земли за весь второй квартал финансового года, и сообщило, что на данный момент в финансовом году был продан только один участок. [91] В квартале с апреля по июнь на одном проданном участке земли можно было построить около 280 жилых квартир. [92] После того, как правительство отклонило заявку на отдельную продажу земли, оно заявило, что «правительство не продаст участок, если ни одна из заявок не достигнет резервной цены, установленной профессиональными оценщиками правительства. Это в интересах защиты государственных доходов». [93]
В октябре 2024 года генеральный директор Джон Ли объявил о двух мерах, направленных на завышение цен на недвижимость: изменение максимального соотношения кредита к стоимости недвижимости с 60% до 70%, что позволит покупателям занимать больше денег, и разрешение частично учитывать покупку недвижимости в качестве инвестиций в рамках визы New Capital Investment Entrant Scheme. [94]
Примерно во время передачи Гонконга в 1997 году родственники чиновников Коммунистической партии Китая начали массово вкладывать деньги в Гонконг. Расследования New York Times обнаружили, что по крайней мере трое из четырех высших руководителей Коммунистической партии Китая покупали недвижимость стоимостью более 51 миллиона долларов США в Гонконге. Например, Ли Чжаньшу , третий по рангу член Коммунистической партии Китая, заставил свою дочь купить таунхаус на берегу моря стоимостью более 15 миллионов долларов США. Такого рода инвестиции рассматривались как стимул для партийных чиновников поддерживать высокие цены на недвижимость в Гонконге, например, Ли Чжаньшу возглавлял принятие Закона о национальной безопасности Гонконга , который подавлял оппозицию, чья деятельность могла повлиять на стоимость жилья в Гонконге. Было обнаружено, что у других высокопоставленных чиновников Коммунистической партии, таких как Си Цзиньпин и Ван Ян, также есть родственники, делающие аналогичные инвестиции в Гонконг. Эти родственники чиновников Коммунистической партии Китая, также известные как Princelings , сформировали связи с элитой в Гонконге. [95]
После азиатского финансового кризиса в конце 1990-х годов цены на жилье в Гонконге упали почти вдвое от пикового значения. Это привело к значительному снижению чистой стоимости активов многих граждан и к многочисленным случаям отрицательного капитала из-за ипотечных кредитов среди граждан, которые приобрели жилые помещения в предыдущую эпоху пузыря, что привело к социальным проблемам. В то время правительство Гонконга приняло соответствующие меры для предотвращения дальнейшего падения цен на недвижимость путем ужесточения предложения и стимулирования спроса, чтобы изменить направление тенденции цен на жилье в Гонконге. Многие из этих мер с тех пор были отменены, но их эффект, а также причина, стоящая за этими мерами, все еще влияют на рынок жилья города до настоящего времени. [96]
В 2023 году владельцы недвижимости в Кай Таке выступили против плана правительства по строительству временного «легкого государственного жилья» в этом районе, что, по словам автора SCMP Элис Ву, было случаем «не на моем заднем дворе», или NIMBYism . [97] Законодатель Китсон Янг представлял жителей и отдал единственный воздержавшийся голос по плану его строительства. [98]
В октябре 2022 года Стюарт Люнг, председатель исполнительного комитета Ассоциации застройщиков недвижимости (REDA), представляющей крупнейших застройщиков города , утверждал, что цены не должны падать, заявив: «Даже если цены на жилье не вырастут, не позволяйте им падать». [99]
В январе 2023 года Лёнг из REDA заявил, что застройщики «поднимут много шума», если правительство решит перепрофилировать общественный изолятор в государственное жилье в Кай Таке, и добавил: «Перепрофилирование этого объекта разрушит весь район Кай Так». [100]
В сентябре 2023 года Стивен Нг , председатель The Wharf Group , заявил, что правительство должно отменить меры по охлаждению и остановить падение цен на жилье. [101] Адриан Ченг , глава New World , также присоединился к нему и сказал, что меры по охлаждению следует отменить. [102] По словам агентов по недвижимости, застройщики также могут отложить запуск новых проектов, пока правительство не объявит о мерах по охлаждению. [103]
В октябре 2023 года и Emperor International , и Habitat Property заявили, что правительство должно отменить меры по охлаждению. [104] Midland Realty , крупный брокер, вновь повторил призывы. [105] Кроме того, Леунг из REDA заявил, что гербовые сборы на недвижимость следует полностью отменить сразу, а не постепенно, чтобы остановить снижение цен на жилье. [106] JLL Hong Kong также заявила, что меры следует отменить и что они «совершенно неприменимы на сегодняшнем рынке», а Colliers Hong Kong заявила, что отмена специального гербового сбора принесет наибольшую пользу ценам на недвижимость. [107] Председатель Centaline сказал: «Если правительство хочет добиться желаемого результата, ему необходимо отменить все штрафные гербовые сборы». [108]
В ответ на призывы отменить методы борьбы со спекуляциями Liber Research Community заявило, что «Предложение смягчить меры по охлаждению может усугубить проблему недоступности жилья, которую правительство, по его словам, намерено решить. Правительству не следует позволять застройщикам «ездить на халяву» за счет благополучия граждан». [109]
В ноябре 2023 года правительство начало судебное разбирательство против агентств недвижимости Midland Holdings и Centaline , обвинив их в сотрудничестве друг с другом и установлении минимальной чистой ставки комиссии в размере 2%, ставки, которую агентства недвижимости получают от застройщиков после вычета расходов. [110] [111] Дочерние компании двух компаний, включая Midland Realty, Hong Kong Property и Ricacorp , также были вовлечены. [112]
В феврале 2024 года председатель Midland Realty заявил, что «сейчас самое время отменить все виды мер по охлаждению недвижимости, чтобы оживить рынок». [113]
В августе 2023 года председатель Heung Yee Kuk Кеннет Лау заявил, что правительство должно избавиться от мер, используемых для сокращения спекуляций, таких как дополнительные гербовые сборы, и сказал, что сейчас «лучшее время» сделать это. [114] В феврале 2024 года во время гадания Лау повторил свое мнение и сказал, что отмена гербовых сборов также подстегнет фондовый рынок. [115]
В сентябре 2023 года депутат Демократического альянса за улучшение и прогресс (DAB) Холден Чоу предложил сократить гербовый сбор при покупке второго дома с 15% до 6%, гербовый сбор призван сократить спекуляции и рост цен на жилье. [116] В феврале 2024 года DAB назвал «полную отмену острых мер» главным приоритетом бюджетного плана правительства. [117]
В октябре 2023 года законодатели Джимми Нг Винг-ка и Тони Це Вай-чуэнь также призвали правительство снять ограничения на спекуляцию недвижимостью. [118] В январе 2024 года к ним присоединилась законодатель Дорин Конг , которая заявила: «На самом деле, мы хотим, чтобы спекуляция недвижимостью [оживила рынок]». [119]
Партия « Альянс бизнеса и профессионалов Гонконга» (BPA) также выступает за отмену всех гербовых сборов. [120]
В январе 2024 года Регина Ип , председатель Исполнительного совета, заявила, что новый гербовый сбор за проживание и двойной гербовый сбор для непостоянных резидентов должны быть отменены. [121]
В феврале 2024 года к DAB и BPA присоединились Новая народная партия и Либеральная партия , заявив, что все меры по охлаждению должны быть отменены. [122]
Из-за высокой стоимости жилья некоторые люди в Гонконге нашли как законные, так и незаконные способы минимизировать расходы или увеличить площадь своей недвижимости.
В январе 2021 года Liber Research Community обнаружило, что 13% всех вновь построенных единиц жилья в 2019 году были « наноквартирами » и имели площадь менее 260 квадратных футов (24 м2 ) . [123] [124] Таким образом, правительство может утверждать, что ежегодно строится больше единиц жилья, не раскрывая, какой процент единиц жилья составляют наноквартиры, и не раскрывая общую площадь создаваемых помещений. [125] [126] Согласно одной из оценок, 20% из 18 000 новых частных квартир, созданных в течение следующих 5 лет, будут иметь площадь менее 215 квадратных футов. [126]
Newman Investment, дочерняя компания Офиса по связям , покупала недвижимость без уплаты гербового сбора, хотя Newman является зарегистрированной частной компанией. [127] Было установлено, что за последние несколько лет она была освобождена от уплаты гербового сбора в размере нескольких сотен миллионов гонконгских долларов, [128] что означает, что правительство субсидировало покупки для Newman, и даже Пекинский офис по связям не хочет платить обычные расходы на гербовый сбор.
Гербовый сбор можно обойти или минимизировать другими способами, включая методы, используемые министром юстиции Терезой Ченг и ее мужем Отто Пун Лок-то. Несмотря на то, что Ченг уже владела другими объектами недвижимости, одна из ее более поздних покупок имела право на гербовый сбор «первого покупателя», поскольку ее предыдущие покупки были зарегистрированы на компании, которыми она владеет, а не на нее напрямую, что сэкономило ей 6,7 млн гонконгских долларов гербового сбора. [129] Ее муж Отто Пун Лок-то использовал другой метод, чтобы избежать уплаты гербового сбора в размере 10 млн гонконгских долларов, купив компанию, которой принадлежала квартира по адресу 1 Robinson Road , что дало ему право собственности на квартиру (через владение компанией) без уплаты гербового сбора. [130] В отчете Liber Research Community говорится, что в период с 2010 по 2018 год было уклонено от уплаты гербового сбора на общую сумму 9,4 млрд гонконгских долларов путем передачи акций компании. [131]
Около 25% всей жилой недвижимости в Гонконге было незаконно изменено с целью добавления дополнительного пространства или других функций. [132] Даже несколько высокопоставленных правительственных чиновников были пойманы с незаконными постройками в своих объектах, включая министра юстиции Терезу Ченг , бывшего главного секретаря Генри Тан Ин-йена и бывших главных исполнительных директоров Дональда Цанга и CY Leung . [132]
В августе 2022 года в новостях сообщили, что у министра жилищного строительства Винни Хо в течение 14 лет была незаконная постройка после того, как правительство попросило ее снести ее. [133]
В феврале 2023 года омбудсмен заявил, что в сельских домах была проигнорирована 1/3 всех распоряжений правительства о сносе самовольных построек; к концу 2021 года среди сельских домов было вынесено 5384 распоряжения о сносе. [134]
В августе 2023 года омбудсмен заявил, что правительство получает около 1500 жалоб на несанкционированные застройки в год. [135] В сентябре 2023 года правительство заявило, что оно возбуждает около 3000 дел в год. [136]
В сентябре 2023 года сильные дожди вызвали оползни, которые выявили несколько домов на полуострове Редхилл с незаконными постройками, а генеральный директор Джон Ли заявил: «Те, кого нужно привлечь к ответственности, будут привлечены к ответственности, а постройки, которые нужно снести, будут снесены». [137] [138] В отчете Liber Research Community было обнаружено более 173 роскошных домов, которые, как предполагалось, имели незаконные постройки, простирающиеся на государственную землю. [139] Позже Ли сказал, что он «серьезно» настроен решить проблему несанкционированной застройки. [140] В январе 2024 года правительство объявило, что 70 из 85 проверенных домов на полуострове Редхилл имели либо незаконные постройки, либо посягали на государственную землю, либо и то, и другое. [141] Кроме того, правительство заявило, что 14 из 28 домов с видом на море на полуострове Болье в Туенмуне использовали государственную землю без разрешения. [142]
В настоящее время владельцы деревенских домов могут заявить правительству о своих несанкционированных постройках, которые не представляют непосредственной угрозы безопасности, что позволяет им избежать любых штрафов за наличие несанкционированных построек. [143]
В феврале 2024 года землемер заявил, что правительство должно принять закон, требующий от специалистов проверки на предмет несанкционированных построек до завершения любой продажи недвижимости. [144] Автор мнений на SCMP высказал схожее мнение и сказал, что разрешения на заселение для покупателей недвижимости не следует выдавать до тех пор, пока не будет получено подтверждение того, что объект полностью соответствует требованиям, и сказал, что генеральный директор Джон Ли должен действовать немедленно. [43]
В августе 2024 года Высокий суд отклонил иск 876 домовладельцев, которые безуспешно пытались обжаловать постановления правительства о сносе их несанкционированных построек. [145]
Такие СМИ, как New York Times и BBC, связывают жилищную ситуацию в Гонконге с серией протестов на этой территории в 2010-х годах. [146] [147]
Такие объяснения использовались принадлежащими Пекину информационными агентствами и газетами в сентябре 2019 года, чтобы описать жилищную ситуацию как первопричину протестов в Гонконге 2019–2020 годов, чтобы игнорировать другие обсуждаемые причины протестов , включая борьбу против усиления контроля со стороны Китая и за демократию. Эти СМИ критиковали застройщиков в Гонконге как ответственных за нехватку жилья и высокие цены на жилье, которые привели к социальной нестабильности и протестам, после того как один из застройщиков, Ли Ка-Шин , выступил с заявлением о протесте против партийной линии. [148] [149] Эти контролируемые правительством материкового Китая СМИ также критиковали застройщиков за накопление земли и не застройку участков для решения проблемы нехватки жилья, пытаясь переложить вину на других. [150]
Для получения государственного жилья требуется, чтобы доход и активы были ниже определенного порога; некоторые люди, проживающие в государственном жилье, были пойманы на лжи о своих доходах и активах, превышающих эти пороги, обманывая граждан, стоящих в очереди на государственное жилье. [151]
Было обнаружено, что около 1,6% владельцев покупают и перепродают свои квартиры по программе приобретения жилья в собственность в течение 3–5 лет после их приобретения по субсидированной ставке, получая в среднем прибыль в размере 102%. [152]
В 2021 году правительство изъяло около 1300 единиц государственного жилья у жильцов государственного жилья из-за злоупотреблений арендой и нарушений договоров аренды, включая сдачу в субаренду другим лицам, использование в небытовых целях или декларирование активов ниже их истинной стоимости. [153]
В ноябре 2022 года правительство заявило, что 26 домохозяйств из государственного жилья были уличены в предоставлении ложных деклараций о своих доходах и других активах. [154]
В феврале 2023 года SCMP сообщил, что Квонг Кау, бывший тесть Эбби Чхве , купил квартиру по субсидированной программе владения жильем, несмотря на то, что он был владельцем отдельной квартиры стоимостью 73 миллиона гонконгских долларов. [155] Постоянный секретарь по жилищным вопросам Агнес Вонг подтвердила, что правительство не проверяет активы заявителей на субсидированную программу владения жильем Green Form. [156] Вонг также заявила, что как доход, так и активы заявителей на субсидированную программу владения жильем Green Form не проверялись с момента запуска программы в 1970-х годах. [157]
В марте 2023 года Винни Хо заявил, что около 690 домохозяйств в год превышают максимально допустимый доход или активы для субсидируемого жилья. [158] В 2022-2023 годах правительство изъяло более 2200 единиц государственного жилья у арендаторов, которые злоупотребляли ресурсами государственного жилья или нарушали условия договора аренды. [159] Некоторые нарушения включали оставление помещения пустым в течение длительного времени, неуплату субсидируемой арендной платы, субаренду или сдачу помещения в аренду на Airbnb или использование его в целях, не связанных с жильем. [160]
В июне 2023 года Департамент жилищного строительства заключил соглашение с Земельным кадастром для проверки того, владеют ли арендаторы государственного жилья какой-либо недвижимостью. [159]
Лица, проживающие в государственном жилье в возрасте старше 60 лет, не обязаны декларировать свои доходы или активы, а также лица, получающие комплексную социальную помощь, и лица, имеющие право на пособие по инвалидности. [161] [162] В августе 2023 года председатель Жилищного управления предложил повысить предел до 65 лет, чтобы отсеять состоятельных арендаторов. [163]
В августе 2023 года Законодательный совет опубликовал отчет, в котором говорилось, что те, кто рассчитывает на государственную социальную помощь, например, на государственное жилье, могут стремиться к государственным пособиям, а не к более высокой заработной плате. [164]
В октябре 2023 года правительство начало просить арендаторов государственного жилья (за исключением лиц, освобожденных от уплаты налога выше) декларировать свои активы каждые 2 года. [162]
В октябре 2023 года местные СМИ сообщили о проблемах с арендаторами государственного жилья, включая одного человека, который продал дверь из своей общественной квартиры через Интернет, вопреки правилам правительства, и другого мужчину, у которого было активов стоимостью больше разрешенного лимита. [165] [166]
В ноябре 2023 года Управление жилищного строительства обнаружило более 50 домохозяйств, проживающих в государственном жилье, которые также владели другими квартирами в Гонконге, что противоречит правилам государственного жилья. [167] Более 50 домохозяйств были обнаружены путем проверки 25 000 форм деклараций, при этом к концу 2025 года должно быть проведено в общей сложности 719 000 проверок. [168] Управление жилищного строительства также заявило, что у него есть сообщения о жителях государственного жилья, которые владеют недвижимостью по ту сторону границы в материковом Китае, и подтвердило одно сообщение в октябре 2023 года. [169] [168]
По состоянию на август 2024 года за последние 2 года правительство вернуло 5000 единиц государственного жилья благодаря поиску богатых арендаторов. [170] Арендаторы, чей доход превышает предел в 5 раз или предел чистого богатства в 100 раз, обязаны выехать из государственного жилья. [170] Кроме того, арендаторы, владеющие частной собственностью в Гонконге, Макао или материковом Китае, также обязаны выехать из государственного жилья. [171]
В августе 2024 года пара, получившая прозвище «Мистер и миссис Хо», попала в местные СМИ, поскольку жена жила в муниципальном жилом комплексе, а муж не был внесен в реестр домохозяйств в попытке скрыть свое имущество от правительства. [172] [173]
В октябре 2024 года правительство заявило, что рассмотрит случаи, когда некоторые пожилые арендаторы в основном проживали в материковом Китае, но продолжали удерживать свои квартиры в государственном жилье в Гонконге. [174]
В мае 2024 года в статье, написанной профессором и студентом Гонконгского университета, был сделан вывод о том, что в государственном жилье действуют слишком высокие лимиты дохода, что приводит к тому, что обеспеченным заявителям предоставляется государственное жилье. [175] Кроме того, в отчете говорится, что даже те, у кого высокий доход в государственном жилье, все равно будут платить минимальную арендную плату за государственное жилье относительно своего дохода. [175]
Арендаторы государственного жилья, чьи доходы превышают установленный лимит в 5 раз или чьи чистые активы превышают установленный лимит в 100 раз, обязаны выехать из государственного жилья. [176]
В июле 2024 года генеральный директор Джон Ли предупредил, что люди не должны намеренно снижать свой доход ниже лимита государственного жилья, пытаясь сохранить право на государственное жилье. [177] По данным правительства, лимит дохода для государственного жилья составляет 12 940 гонконгских долларов в месяц для одиноких заявителей или 19 730 гонконгских долларов для семей из двух человек. [177] Правительство опубликовало данные, показывающие, что 52% заявителей на государственное жилье в 2022 году окончили университет или аспирантуру. [177]
В октябре 2024 года опрос показал, что около 30% жителей Гонконга намеренно откажутся от повышения заработной платы и «лягут на дно», чтобы снизить свой доход и сохранить право на государственное жилье. [178]
Из-за повторяющихся проблем с недоступностью жилья правительство поручило Целевой группе по предложению земли [179] в 2017 году, которая в 2019 году представила Законодательному совету отчет с предложениями по увеличению предложения жилья. В ответ на это правительство распорядилось, чтобы все рекомендации Целевой группы были приняты.
Кэрри Лэм предложила ввести налог на пустующие помещения в июне 2018 года для новых единиц, которые все еще не проданы в течение 12 месяцев после выдачи разрешения на занятие, налог, который накажет застройщиков, которые оставляют новые единицы непроданными в течение длительного времени. [180] Позднее законопроект был отложен; в ответ член Liber Research Community заявил, что правительство пожертвовало гражданами и защитило застройщиков, отложив законопроект. [180] По данным Законодательного совета, общее количество непроданных единиц на конец 2020 года составило 12 300 единиц. [180] К сентябрю 2024 года количество непроданных единиц выросло до 19 000. [181]
Общий уровень вакантных площадей, включая как старые, так и новые единицы, но исключая сельское жилье, за последнее десятилетие составил около 4% от всех единиц. [182] В 2020 году общий уровень вакантных площадей составил 4,3%, то есть 52 366 единиц пустовали. [150]
В январе 2023 года Пол Чан заявил, что правительство приняло решение не вводить налог на вакантные площади. [183]
В июле 2021 года Ся Баолун , тогдашний директор Управления по делам Гонконга и Макао в Китае , заявил, что к 2049 году «мы ожидаем, что гонконгское общество станет более гармоничным и мирным, а жилищные проблемы, которые нас всех беспокоят, будут значительно решены. Мы попрощаемся с разделенными квартирами и « домами-клетками »» [184] .
В июле 2022 года генеральный секретарь Коммунистической партии Китая Си Цзиньпин заявил, что «В настоящее время самым большим стремлением жителей Гонконга является лучшая жизнь, в которой у них будет более достойное жилье». [185] Си также заявил, что правительство должно «сломать барьеры корыстных интересов». [185]
В марте 2023 года Ван Хунин заявил делегатам ВСНП из Гонконга , что им следует в первую очередь заняться решением жилищных вопросов. [186]
В старых зданиях были инциденты, когда бетон падал с высоты и травмировал людей; по крайней мере 24 инцидента произошло в июле-августе 2023 года. [187] Обязательные распоряжения о проверке были созданы правительством, начиная с 2012 года, с целью проверки зданий выше 3 этажей и старше 30 лет и их ремонта при необходимости. [187] Некоторые здания классифицируются как «здания с тремя нулями» — здания, в которых нет компании по обслуживанию недвижимости, корпорации владельцев или ассоциации жильцов, что не оставляет никакой организации для выполнения обязательных распоряжений о проверке. [187] Некоторые такие здания в основном принадлежат компаниям-застройщикам, которые намерены снести и перестроить участок. [187] Совет потребителей предложил смягчить правила, так что вместо 100% согласия на одобрение изменения акта взаимного соглашения (DMC) будет требоваться только 75% одобрения, что дает старым зданиям более высокие шансы на обновление правил, касающихся обслуживания. [188]
По состоянию на май 2023 года почти 2700 зданий не прошли обязательные проверки в течение установленного срока в 1 год. [187] Эти здания были названы «бомбой замедленного действия». [187] [ спорный ярлык ]
В соответствии с Управлением по обновлению городского жилья (URA) старые квартиры могут быть перестроены путем предоставления нынешним владельцам-арендаторам денег на покупку сопоставимой 7-летней квартиры, что эксперты раскритиковали как слишком большую сумму и часть «двойной субсидии», поскольку URA должно выплачивать деньги за покупку старых зданий, а также владельцам жилья по ценам на новое жилье. [189]
В апреле 2024 года после того, как в результате пожара в здании погибло 5 человек, выяснилось, что здание проигнорировало правительственные распоряжения об усилении пожарной безопасности. Официальные данные также показали, что другие здания с аналогичными проблемами игнорировали правительственные распоряжения об усилении пожарной безопасности более чем в 60% случаев. [190] Более 9500 зданий не выполнили правительственные распоряжения по состоянию на апрель 2024 года. [191]
В статье-мнении в SCMP отмечалось, что правительство может оказаться не в состоянии полностью возместить расходы на выполнение работ по обеспечению пожарной безопасности, если владельцы зданий продолжат игнорировать правительственные распоряжения. [192] В статье также отмечалось, что правительство могло выдать лицензии гостевому дому в New Lucky House, несмотря на то, что здание не соответствовало нормам пожарной безопасности. [192]
Согласно предыдущим правилам, для зданий, которым 50 лет и больше, для перепланировки земли необходимо согласие не менее 80% владельцев. [193] Для зданий, которым менее 50 лет, порог составляет 90%. [193] В июле 2024 года правительство объявило о снижении пороговых значений для перепланировки старых зданий, снизив порог до 65% в некоторых случаях. [193]
{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title (link){{cite news}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link){{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )