Подавляющее большинство штатов в Соединенных Штатах используют систему регистрации юридических документов (иначе известную как регистрация актов ), которые влияют на право собственности на недвижимость , как исключительное средство для публичного документирования прав собственности на землю и прав на нее. Система регистрации прав собственности существенно отличается от систем регистрации земли , таких как система Торренса , которые были приняты в нескольких штатах. Главное отличие заключается в том, что система регистрации не определяет, кому принадлежит право собственности или право собственности, что в конечном итоге устанавливается в ходе судебного разбирательства в судах. Система обеспечивает основу для определения того, кого закон будет защищать в отношении этих прав собственности и прав в случае возникновения спора.
Системы записи устанавливаются законом штата . Обычно они предусматривают наличие офиса регистратора в каждом округе или другой юрисдикции. Названия этих офисов обычно "Регистратор актов" или что-то подобное. Законы штата также предписывают следующие элементы:
Поиск титула дарителя/получателя пытается найти записи, просматривая стороны, указанные в зарегистрированном документе. Один из подходов к проведению полного поиска титула дарителя/получателя начинается с поиска индекса дарителя в записях округа и определения имени первого зарегистрированного владельца титула. Обычно это суверен, то есть федеральное правительство или корона страны, которая владела бывшей колонией, теперь расположенной в Соединенных Штатах. Поиск находит грант от суверена первому получателю. Обычно это в форме патента. Затем имя получателя ищется в индексе дарителя, чтобы найти документ, по которому он впоследствии передал титул, и так далее, пока не будут найдены другие гранты. Залоговые права или обременения, предоставленные любой из сторон, указанных в зарегистрированных документах, также находятся в поиске. Хотя теоретически этот подход точен, у него есть практические трудности из-за того, что часто есть многочисленные гранты от суверена. Поэтому альтернативный метод заключается в обратном процессе, т. е. в поиске в обратном порядке в индексе получателя. Это делается, начиная с имени лица или организации, которые, как предполагается, владеют землей, чтобы найти дарителя. Затем индекс получателя гранта снова просматривается, чтобы найти источник титула этого дарителя, и так далее, пока вы не дойдете до гранта от суверена. Эти связи от дарителя к получателю гранта называются « цепочкой титула ». Последний найденный получатель гранта является «владельцем записи титула». [3]
В муниципалитетах с большим населением и штатах, которые не поддерживают индексы участков , метод Grantor/Grantee может быть трудоемким и сложным в целом из-за общих названий в индексе. В этих муниципалитетах географический индекс часто создается для помощи в поиске титула. В этой системе каждый документ размещается как в индексе Grantor, так и Grantee в дополнение к размещению в индексах, описывающих атрибуты местоположения собственности, такие как номер участка, название подразделения или идентификационный номер участка (PIN). При функционирующем географическом индексе поиск может быть выполнен с помощью комбинации поиска Grantor/Grantee, юридического описания или PIN.
Владелец регистрационного титула не обязательно является фактическим владельцем земли, если существуют предыдущие незарегистрированные акты на нее другим лицам. Основная правовая теория заключается в том, что как только человек передал кому-то право собственности на свою собственность (или какой-то ее аспект), у него или нее больше ничего не остается для передачи любому последующему лицу. Однако в результате различных государственных актов о регистрации суды будут защищать добросовестного покупателя , который платит ценное вознаграждение и не знает о предыдущем незарегистрированном акте, от претензий предыдущего получателя по этому акту. То же самое относится к большинству типов незарегистрированных залогов или обременений. Например, покупатели земли у владельца регистрационного титула, которые платят ценное вознаграждение и не знают о незарегистрированных ипотечных кредитах, будут защищены от этих ипотечных кредитов судами. Все это вытекает из заявления в большинстве законов о регистрации о том, что незарегистрированные инструменты недействительны в отношении таких покупателей. Кроме того, законодательство США разрешает управляющему по делам о банкротстве должника отменять имущественные права, переданные должником, если добросовестный покупатель недвижимости, который надлежащим образом оформил свои права, будет защищен от передачи права собственности. [4] Поэтому покупателям и ипотечным кредиторам надлежит регистрировать свои акты или ипотечные кредиты, чтобы предотвратить такой исход.
После того, как документ, влияющий на право собственности на недвижимость, был зарегистрирован, закон гласит, что каждый считается знающим о его существовании, даже если он не искал записи в офисе регистратора. Это доктрина « конструктивного уведомления », и она почти универсальна в различных штатах США. Так, например, после того, как акт или ипотека были зарегистрированы кем-то в цепочке титулов, ни один последующий покупатель не будет защищен от этого. Причина в том, что законы о регистрации считают, что каждый знает о его существовании, как только он был зарегистрирован.
В каждом штате США есть закон о регистрации, устав , который диктует юридическую процедуру , с помощью которой лицо, заявляющее о своих правах на недвижимость (недвижимость), официально устанавливает свои права на эту собственность. Регистрация прав собственности становится особенно значимой, когда недобросовестный торговец землей пытается продать один и тот же участок земли несколько раз. В случае с другими видами собственности первый покупатель будет владельцем собственности, а последующие владельцы не будут иметь никаких интересов в собственности и вместо этого будут иметь основание для иска против первоначального продавца за мошенничество. Однако в случае с недвижимостью первый покупатель не обязательно является владельцем, в зависимости от вида закона, в соответствии с которым действует регистрация таких имущественных интересов. Существует три основных вида статутных схем в актах регистрации: раса, уведомление и раса/уведомление.
Хотя акт регистрации не требует регистрации, закон создает сильный стимул для покупателя сделать запись. Регистрация обеспечивает конструктивное уведомление любым последующим покупателям о том, что произошла предыдущая передача, и, следовательно, защищает предыдущего покупателя в случае последующей передачи.
Согласно закону о гонках , побеждает тот, кто первым зарегистрирует. Таким образом, если Оскар заявляет о продаже участка земли Элис за 100 000 долларов, а на следующий день заявляет о продаже точно такого же участка земли Бобу еще за 100 000 долларов, то тот из двух покупателей, кто первым придет в регистрирующий офис и зарегистрирует продажу, будет считаться владельцем собственности. Таким образом, если Боб первым зарегистрирует передачу права собственности, он будет владельцем, даже если он знал о предыдущей передаче права собственности Элис. Законы о гонках встречаются крайне редко, поскольку обычно считается несправедливым защищать сторону, которая имела фактическое уведомление о предыдущей передаче права собственности. В настоящее время единственными юрисдикциями, где действует закон о гонках, являются Делавэр , Северная Каролина и Луизиана . Преимущество чистого закона о гонках заключается в том, что он поощряет всех получателей грантов быстро регистрировать свои интересы.
Согласно закону об уведомлении , последующий покупатель по стоимости выигрывает, если на момент передачи права собственности у него не было фактического или конструктивного уведомления о предыдущей передаче права собственности. Короче говоря, выигрывает последующий добросовестный покупатель . Таким образом, если Оскар намеревается продать участок земли Элис за 100 000 долларов, а на следующий день намеревается продать точно такой же участок земли Бобу еще за 100 000 долларов, то Боб будет владеть землей до тех пор, пока он не знал о предыдущей продаже Элис. Однако обратите внимание, что если Элис зарегистрирует свой интерес до покупки Бобом, эта запись будет считаться предоставлением Бобу конструктивного уведомления. Если Боб покупает землю без уведомления, а затем Элис затем регистрирует свою предыдущую покупку до того, как Боб регистрирует свою собственную покупку, то Боб все равно будет преобладать в праве собственности на землю. Преимущество закона о чистом уведомлении заключается в том, что он поощряет Элис быстро регистрировать, но если Элис регистрирует после покупки Боба, у Боба есть лишь ограниченный стимул немедленно регистрировать свою передачу права собственности. Это может привести к тому, что записи о землевладении останутся неполными на неопределенный период времени, и Элис может внести улучшения, которые она может лишиться в соответствии с более поздним документом Боба, зарегистрированным на право собственности.
В настоящее время закон об уведомлении действует в следующих юрисдикциях: Алабама, Аризона, Коннектикут, Флорида, Иллинойс, Айова, Канзас, Миссури, Нью-Гемпшир, Нью-Мексико, Оклахома, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Техас, Вермонт и Западная Вирджиния.
Согласно закону о гонке/уведомлении , последующий покупатель по стоимости выигрывает, если (1) во время передачи права собственности у этого последующего покупателя не было фактического или конструктивного уведомления о предыдущей передаче права собственности, и (2) последующий покупатель делает запись раньше предыдущего покупателя. Короче говоря, последующий добросовестный покупатель выигрывает, только если он делает запись раньше предыдущего покупателя. В системе такого типа, если Оскар заявляет о продаже участка земли Элис за 100 000 долларов, а на следующий день заявляет о продаже точно такого же участка земли Бобу еще за 100 000 долларов, то Боб будет владеть землей, только если он не знал о предыдущей продаже Элис, и если Боб фактически зарегистрирует свой интерес раньше, чем это сделает Элис. В гибридном законе о гонке/уведомлении все получатели грантов имеют сильный стимул сделать запись раньше, тем самым сделав земельные записи полными.
В настоящее время юрисдикциями, где действует закон о гонках/уведомлениях, являются Аляска, Арканзас, Калифорния, [5] [6] [7] Колорадо, округ Колумбия, Джорджия, Гавайи, Айдахо, Индиана, Кентукки, [8] Мэн, [9] Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Миссисипи, Монтана, Небраска, Невада, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Дакота, Огайо (в отношении ипотечных кредитов Огайо следует расовому закону), Орегон, Пенсильвания (в отношении ипотечных кредитов Пенсильвания следует расовому закону), Южная Дакота, Юта, Вашингтон, Висконсин [10] и Вайоминг.
Как видно из вышеизложенного, существуют ограничения защиты большинства законов о звукозаписи, некоторые из которых указаны ниже.
Те, кто не платит ценного вознаграждения за свои права на имущество, не защищены от незарегистрированных прав. Примерами являются те, кто получает имущество в подарок, и наследники. Кроме того, те, кто покупает права собственности на владельцев имущества, такие как акции корпорации, владеющей землей, не приобрели права на само имущество и, таким образом, не защищены. Кроме того, законы о регистрации, как правило, не защищают покупателей от налогов на недвижимость, поскольку уведомление о них обычно не требуется для их вступления в силу. Наконец, некоторые классы негосударственных залогов, такие как залоговые права механиков, часто становятся действительными на определенный период времени, даже если они не зарегистрированы.