Кризис дырявых домов — это продолжающийся строительный и юридический кризис в Новой Зеландии, касающийся домов с деревянным каркасом, построенных с 1988 по 2004 год, которые не были полностью герметичны. Проблемы часто включают в себя разрушение деревянного каркаса, которое в крайних случаях делало здания структурно ненадежными. Некоторые здания стали непригодными для проживания из-за плесени и спор, развивающихся внутри влажного деревянного каркаса. Расходы на ремонт и замену, которых можно было бы избежать, оценивались в 2009 году примерно в 11,3 млрд новозеландских долларов. [1]
Закон о строительстве 1991 года, который стал законом в 1993 году, изменил контроль за строительством с предписывающей системы на более саморегулируемый режим. Кроме того, правительство отменило систему обучения подмастерьев для строителей и смежных строительных специальностей. Некоторые застройщики и строители сознательно или небрежно строили здания с многочисленными дефектами и сокращениями. Также учитывалась тенденция архитектурного дизайна к домам в средиземноморском стиле со сложными крышами, оштукатуренными внешними стенами, внутренними террасами и небольшими или отсутствующими карнизами . [2]
Позже выяснилось, что некоторые местные органы власти выдавали разрешения на строительство на основе недостаточной документации, не проводили проверку работ во время строительства и выдавали сертификаты соответствия нормам для зданий, в которых впоследствии были обнаружены проблемы с протечками. Следовательно, некоторые советы теперь разделяют значительную финансовую ответственность со строителями (которые во многих случаях закрылись или иным образом сняли с себя ответственность) и владельцами. [3] Судебные дела, как правило, возлагали около трети финансовой ответственности на местные органы власти. [3] Дело Верховного суда 2013 года с участием городского совета Окленда расширило ответственность местных органов. [4]
Существует множество причин, по которым некоторые здания конца 1980-х годов протекали.
Главным из них стало увеличение использования систем облицовки, таких как фиброцементные листы (общее название Fibrolite в Новой Зеландии) и EIPS (Externally Insulated Plaster System), которые полагались на лакокрасочное покрытие в качестве основной защиты от проникновения воды. Эта система очень похожа на систему внешней изоляции (EIFS). Такие системы облицовки обычно допускали небольшое конструкционное или тепловое движение, так что мелкие трещины, которые казались незначительными и были бы относительно незначительными в традиционных облицовках, таких как обшивочная доска, допускали постоянное проникновение влаги в каркас. [5] Эти причины в сочетании с уменьшенным движением воздуха из-за преобладания листовой облицовки или листовых изоляционных материалов для облицовки, выглядящей как монолит, привели к очень влажным условиям, которые идеально подходят для гниения. Еще одним усугубляющим фактором, который привел к более значительному ущербу от протечек, стало изменение в Новозеландском стандарте обработки древесины в 1995 году, разрешившее использовать необработанную древесину Pinus radiata для каркаса стен. [6] Поскольку эта древесина имеет низкую естественную устойчивость к гниению во влажном состоянии, повреждения происходят быстрее. [7]
Во многих случаях облицовка не использовалась в соответствии со своими спецификациями или была неправильно установлена. Многие здания, построенные в «средиземноморском» стиле, использовали эти типы облицовки и имели такие особенности, как утопленные окна, плоские крыши, минимальные карнизы, многоэтажность, сложные крыши, сплошные балюстрады, балконы и проходы внешней облицовки, которые увеличивали вероятность просачивания воды в конструкцию. [8]
Отсутствие подробных чертежей зданий также было фактором, способствующим этому. Некоторые строители не смогли построить водонепроницаемую конструкцию без надлежащего руководства. Это частично было связано с развалом системы ученичества и неквалифицированными строителями на рынке. [9] Сотрудники совета, проводившие инспекции зданий, не имели ни необходимого строительного опыта для обеспечения водонепроницаемости, ни интуиции для ее поиска. [10]
Вероятно, основным фактором, способствовавшим этому, было истощение урожая Pinus radiata «первого оборота» (50-60 лет) в Новой Зеландии в конце 1980-х годов и переход на использование Pinus radiata в возрасте 25-30 лет с коротким оборотом в то же время. [ необходима цитата ] Зарубежные исследования аналогичной молодой заболони, полученной с коротким оборотом, пришли к выводу, что она настолько отличается от «нормальной» древесины, что было бы разумно обращаться с ней, как с совершенно другим видом. Необходимо будет разработать новые методики использования древесины. [11]
В период с 1995 по 1998 год был реализован исследовательский проект Новозеландского института лесных исследований, целью которого, помимо прочего, было определение того, как можно безопасно использовать новую культуру Radiata в строительстве. [12] Этот проект дал начало многим инновациям и нормативным мерам, которые впоследствии были реализованы в попытке обеспечить безопасное строительство с использованием молодой заболони, включая, в частности, рост популярности LVL и других ламинированных конструкционных изделий.
Закон о строительстве 1991 года был заменен Законом о строительстве 2004 года, который ввел схему лицензирования для проектировщиков зданий, строителей и смежных профессий. Советы должны были быть зарегистрированы в центральном органе власти и должны были подвергаться регулярным проверкам процедуры контроля качества. Инспекторы по строительству советов остаются без лицензии. [13]
Правительство распустило BIA (Управление строительной промышленности, правительственный департамент, который отвечал за надзор и управление строительным сектором) 30 ноября 2004 года и заменило его DBH (Департаментом строительства и жилищного строительства). [14]
Некоторые из приемлемых решений Строительного кодекса были переписаны, в частности, E2/AS1 Внешняя влага, которая охватывает детализацию крыш и стен, была значительно расширена. [ необходима ссылка ]
Стандарт, охватывающий долговечность деревянного каркаса, был изменен в конце 2003 года с публикацией NZS 3602: 2003 Древесина и древесные материалы для использования в строительстве. Этот пересмотр потребовал вернуться к использованию обработанного лучистого каркаса во внешних стенах. [ необходима цитата ]
Группа по обзору герметичности зданий, назначенная Управлением строительной промышленности («BIA») для расследования причин кризиса протечек в зданиях, получила несколько материалов (в том числе от Новозеландского института лесного хозяйства, но, по-видимому, не от Новозеландского научно-исследовательского института леса), в которых предполагалось, что сокращение срока севооборота актуальной на тот момент культуры Radiata может быть причинным фактором кризиса протечек в зданиях.
В своем заключительном отчете за 2002 год Группа обзора рекомендовала BIA провести исследование на предмет наличия «проблем, касающихся структурной прочности и долговечности в отношении зрелости древесины». Результат этой рекомендации в настоящее время неизвестен, поскольку Министерство бизнеса, инноваций и занятости в июле 2019 года сообщило, что не смогло найти никаких записей, касающихся каких-либо исследований или консультаций, проведенных в ответ на рекомендацию Группы обзора.
Несколько тысяч домов по всей стране все еще ожидают реконструкции, общая стоимость которой, по оценкам Price Waterhouse Coopers, представленным правительству в 2008 году, составила около 11,3 млрд новозеландских долларов для «консенсусной оценки» 42 000 зданий. [15] [16] Другие эксперты по строительству оценивают истинную стоимость в 23 млрд долларов для 89 000 зданий и обвиняют правительство в занижении числа пострадавших зданий до 42 000 зданий, поскольку они якобы были «недовольны» прогнозом эксперта. [17]
Большинство пострадавших зданий — это жилые дома или квартиры, но в 2011 году двадцатилетний Дом Рональда Макдональда для детей, больных раком, и их семей в больнице Веллингтона был снесен как протекающий и заменен новым. [18]
Министр образования заявил в 2009 году, что пострадало не менее 73 школ, [19] а в 2011 году 157 школ все еще нуждались в ремонте, на который, по оценкам, потребуется не менее 1,5 млрд долларов [20] По состоянию на 2013 год Министерство образования принимало меры против архитекторов и строителей, связанных с 87 из 309 школ, у которых были проблемы с «протечками». [21] Одна школа в Веллингтоне, Seatoun School, построенная за 5,3 млн долларов и открытая в 2002 году, обошлась в 4,5 млн долларов на ремонт. [22]
По состоянию на середину 2009 года планы по предоставлению пакета помощи в размере до 6 миллиардов новозеландских долларов, разделенного между правительством и местными органами власти, находятся под вопросом, поскольку эта сумма может повлиять на международный кредитный рейтинг Новой Зеландии . [23] В ноябре 2009 года Национальное правительство решило не предлагать более существенное распределение расходов, и теперь предполагается, что в большинстве случаев около 64% должны будут нести владельцы, 26% — советы и только 10% — государственные фонды, при этом домовладельцы также будут вынуждены отказаться от своих прав на подачу иска о большем размере. [24] [25]
Премьер-министр Джон Кей отметил, что, хотя истцы не обязаны принимать урегулирование, судебные издержки на подачу иска могут поглотить любые дополнительные деньги, присужденные им. [26] Некоторые истцы подали иски о халатности против директоров строительных компаний, ссылаясь на решение по делу Morton v Douglas Homes Ltd [1984] 2 NZLR 548. Также были высказаны обвинения в том, что часть юридических и инспекционных профессий существенно наживаются на спорах вокруг этих дел, и что значительные деньги были направлены в эти каналы, а не на ремонт зданий. [3] Позиция правительства подверглась критике со стороны мэров пострадавших советов и экспертов, которые отметили, что, выплачивая только 10%, а затем получая обратно 12,5% в виде налога на товары и услуги , правительство фактически зарабатывало на кризисе. [25] В другом отчете, заказанном городским советом Норт-Шор, оценивалась потенциальная выгода правительства в размере до 2 миллиардов долларов. [27] Кроме того, National также подверглась критике за то, что, будучи оппозиционной партией, они постоянно просили тогдашнее правительство, возглавляемое лейбористами, оказать финансовую помощь домовладельцам. [25]
Правительство также установило 10-летний лимит (после строительства) на претензии, хотя некоторые эксперты по строительству полагают, что многие случаи станут очевидны только в ближайшие годы, когда гниение зданий станет достаточно развито. Они также предупредили, что дома в более засушливых районах Новой Зеландии теперь начали демонстрировать проблемы, которые просто развивались медленнее, и что, несмотря на реформы Закона о строительстве в 2004 году, все еще строились дома, которые сильно протекали из-за некачественной работы. Древесине требуется длительный период увлажнения, чтобы образовалась плесень и впоследствии она сгнила. Говоря простым языком, древесина должна быть мокрой дольше, чем сухой. В более засушливых районах страны маловероятно, что древесина будет оставаться мокрой достаточно долго, чтобы спровоцировать образование плесени. [17]
В феврале 2010 года министр строительства Новой Зеландии Морис Уильямсон , национальный, предупредил, что размер проблемы, по крайней мере 11 миллиардов долларов, настолько гигантский [sic], что даже правительство с профицитом бюджета будет испытывать трудности. [28] Он отметил, что: «...правительство, которое [sic] имеет дефицит — и имеет прогнозируемый дефицит на многие годы вперед — должно просто сидеть, обхватив голову руками, и говорить: «Ну, я просто не знаю, как это сделать». Он также предупредил, что необходимо придумать решение, чтобы деньги можно было потратить на ремонт домов, а не на оплату услуг юристов, и что существует риск значительного повышения ставок в таких крупных центрах, как Окленд, Тауранга, Веллингтон и Крайстчерч, масштаба, который «заставит глаза слезиться». [28]
В мае 2010 года правительство Новой Зеландии запустило пакет финансовой помощи (FAP) для протекающих домов, срок действия которого истек в 2016 году. В рамках этой схемы владелец дома делил согласованную стоимость ремонта своего дома с правительством и местным советом, если совет одобрял первоначальную работу и участвовал в схеме. Правительство и совет вносили по 25% стоимости ремонта, а владелец платил оставшиеся 50%. Несмотря на то, что FAP предлагал домовладельцам уверенность в финансовом вкладе и помогал быстрее ремонтировать протекающие дома, к ноябрю 2012 года только 12 жертв получили окончательные выплаты по государственной схеме. [29]
В 2009 году, по оценкам, пострадало от 22 000 до 89 000 объектов недвижимости, но правительственная программа охватит максимум около 3 500 объектов. [30]
Советы и политики указали, что кризис может привести к увеличению счетов за налоги. С середины 2011 года совет должен учитывать синдром дырявого дома при переоценке домов, даже если дом не протекал. Это учитывает, что такие дома сталкиваются с широко распространенной стигмой и их сложнее продать. Более низкие значения означали, что некоторые владельцы платили на 5–20 % меньше за свои налоги, но другим налогоплательщикам приходилось платить больше, чтобы компенсировать разницу. [31]
Ликвидация Mainzeal Construction and Property, третьей по величине строительной компании Новой Зеландии, в феврале 2013 года была вызвана как замедлением темпов строительства коммерческих зданий, так и ответственностью за несколько протекающих многоквартирных домов в Окленде и Веллингтоне, где другие компании прекратили свое существование. [32] [33]
Похожая проблема возникла в начале 1980-х годов, примерно за 10 лет до Новой Зеландии и по аналогичным причинам [34] в канадской провинции Британская Колумбия . В Канаде она широко известна как кризис дырявых кондоминиумов и является продолжающейся проблемой, которая, по оценкам, нанесла ущерб в размере 4 миллиардов долларов с 1980-х годов. [34] [35]