Сервитут — это неимущественное право использовать и/или входить в чужую недвижимость , не владея ею. Он «лучше всего описывается правом прохода, которым один землевладелец, A, может пользоваться по отношению к земле другого, B». [1] Сервитут — это имущественное право и тип нематериальной собственности как таковой в общем праве большинства юрисдикций.
Сервитут аналогичен реальным соглашениям и справедливым сервитутам . [2] В Соединенных Штатах Закон о собственности (третий) принимает меры по объединению этих концепций в сервитуты. [3]
Сервитуты полезны для предоставления «ограниченного права использовать землю другого человека для заявленной цели. Например, сервитут может позволить кому-то использовать дорогу на земле соседа, чтобы добраться до своей собственной». Другим примером является чье-то право ловить рыбу в частном пруду или иметь доступ к общественному пляжу.
Права держателя сервитута существенно различаются в разных юрисдикциях.
Традиционно суды общего права применяли только четыре типа сервитутов:
В настоящее время суды признают больше разновидностей сервитутов, но эти первоначальные четыре категории по-прежнему составляют основу права сервитутов.
Утвердительный сервитут — это право использовать другую собственность для определенной цели, в то время как отрицательный сервитут — это право не допускать другого лица к выполнению законной деятельности на его собственной собственности. Например, утвердительный сервитут может позволить владельцу земли A прогонять свой скот по земле B. A имеет утвердительный сервитут от B. И наоборот, отрицательный сервитут может ограничить владельца земли A от возведения стены из деревьев, которая закроет вид на горы владельцу соседней земли B. A подчиняется отрицательному сервитуту от B.
Как определено Evershed MR в Re Ellenborough Park [1956] Ch 131, сервитут требует наличия по крайней мере двух участков земли. Земля с выгодой от сервитута является доминирующим имением или доминирующим владением, в то время как земля, обремененная сервитутом, является обслуживаемым имением или обслуживаемым владением. Например, владелец участка A имеет сервитут на использование подъездной дороги на участке B для доступа к дому A. Здесь участок A является доминирующим имением, получающим выгоду, а участок B является обслуживаемым имением, предоставляющим выгоду или страдающим от бремени.
Частный сервитут принадлежит частным лицам или организациям. Публичный сервитут предоставляет сервитут общественности, например, для обеспечения публичного доступа к участку, принадлежащему частному лицу.
В США сервитут- приставник — это тот, который приносит пользу доминирующему поместью и «идёт вместе с землёй», и поэтому обычно автоматически переходит при передаче доминирующего поместья. Сервитут-приставник позволяет владельцам недвижимости получить доступ к земле, доступ к которой возможен только через землю соседа.
Наоборот, сервитут в валовой форме выгоден физическому или юридическому лицу, а не доминирующему имуществу. Сервитут может быть для личного пользования (например, сервитут на использование лодочного спуска) или коммерческого пользования (например, сервитут железнодорожной компании на пересечение собственности для строительства и обслуживания железнодорожной линии). Исторически сервитут в валовой форме не подлежал ни передаче, ни наследованию, но коммерческие сервитуты теперь свободно передаются третьей стороне. Они делимы, но должны быть исключительными (первоначальный владелец больше не использует его и исключительными для держателя сервитута), и все держатели сервитута должны согласиться на раздел. В случае разделения каждый разделенный участок пользуется сервитутом.
Плавающий сервитут существует, когда нет фиксированного местоположения, маршрута, метода или ограничения для права прохода . [4] [5] Например, право прохода может пересекать поле без видимого пути или разрешать выход через другое здание в целях пожарной безопасности . Плавающий сервитут может быть публичным или частным, принадлежащим или общим. [6] В одном случае он был определен как «сервитут, определенный в общих чертах, без определенного местоположения или описания, называется плавающим или перемещаемым сервитутом». [7] Кроме того, «плавающий сервитут становится фиксированным после строительства и не может быть впоследствии изменен». [8]
В целом, wayleave — это право доступа или пересечения земли другого человека для какой-либо цели. В настоящее время в британском энергетическом праве и праве на недвижимость wayleave — это тип сервитута, принадлежащего земле или в целом используемого коммунальной службой , который позволяет линейщику входить в помещение , «устанавливать и удерживать свои кабели или трубы через частную землю в обмен на ежегодные платежи землевладельцу». Как и лицензия или profit-à-prendre , «wayleave обычно является временным соглашением и не передается автоматически новому владельцу или арендатору». [9] В более общем плане соглашение wayleave может использоваться для инфраструктурных нужд любого поставщика услуг, например, телекоммуникационной сети, электросети или газопровода. [10] В горном праве wayleave — это право пересекать землю соседа, например, для транспортировки полезных ископаемых в морской порт, и может включать право на эксплуатацию частной железной дороги, оплата зависит от перевозимого тоннажа. Варианты концепции включали в себя waterleaves (право отводить воду) или airleaves (право подавать воздух для вентиляции). [11]
В Соединенных Штатах для таких нужд используется валовой сервитут , особенно для постоянных прав.
Сервитут доступа может предоставлять доступ с общественной земли, дороги или тропы или с общественного права прохода к участку земли. Например, если Зак и Джеймс владеют соседними участками земли, участок Зака может иметь права сервитута на пересечение участка Джеймса с общественной земли, дороги или тропы или с общественного права прохода. В таком случае «господствующий» участок Зака будет содержать сервитут доступа на пересечение «обслуживающего» участка Джеймса.
Сервитут может подразумеваться, быть явно выраженным или создаваться иными способами.
Сервитуты чаще всего создаются посредством прямого указания в обязательных документах. В большинстве случаев разговора с другой стороной недостаточно. Стороны обычно предоставляют сервитут другой стороне или оставляют сервитут за собой при отчуждении земли. Прямой сервитут может быть «предоставлен» или «зарезервирован» в акте или другом юридическом документе. В качестве альтернативы он может быть создан путем ссылки на план раздела путем «посвящения» или ограничительного соглашения в соглашении ассоциации владельцев. Как правило, доктрины договорного права играют центральную роль в спорах относительно прямых сервитутов.
Подразумеваемые сервитуты более сложны и определяются судами на основе использования имущества и намерения первоначальных сторон, которые могут быть частными или государственными/правительственными организациями. Подразумеваемые сервитуты не регистрируются и не указываются явно, пока суд не решит спор, но отражают практику и обычаи использования имущества. Суды обычно ссылаются на намерение сторон, а также на предшествующее использование, чтобы определить наличие подразумеваемого сервитута. Споры относительно подразумеваемых сервитутов обычно применяют принципы права собственности.
Государственный орган или частный поставщик услуг может получить подразумеваемый сервитут на частную землю в силу оказываемой им общественной услуги. Например, местный орган власти может нести ответственность за установку и обслуживание канализационной системы в городской местности. Просто тот факт, что у него есть эта ответственность, обычно закрепленная в каком-либо законе или местных законах, может дать органу власти право в силу подразумеваемого сервитута входить на частную собственность для выполнения установки и обслуживания. Местоположение сервитута обычно не будет точно описано, но его общее положение будет определяться маршрутом обслуживания (т. е. канализационными трубами в этом примере). Линии электропередач и водопровода также могут иметь подразумеваемые сервитуты, связанные с ними, но дренажные и ливневые системы обычно точно определяются по местоположению и регистрируются в правоустанавливающих документах на частную землю.
Необходимость сама по себе недостаточна для создания сервитута. Участки без доступа к общественному пути могут иметь сервитут доступа по соседним землям, если пересечение этой земли абсолютно необходимо для достижения участка, не имеющего выхода к морю , и изначально было намерение предоставить участку доступ, и предоставление никогда не было завершено или зарегистрировано, но считается, что оно существует. Для определения существования сервитута по необходимости необходимо постановление суда. Чтобы получить его, как правило, сторона, которая требует сервитут, подает иск, и судья взвешивает относительный ущерб, причиненный принудительным применением сервитута в отношении обслуживаемого имущества, с ущербом, нанесенным доминирующему имуществу, если сервитут не существует и, таким образом, не имеет выхода к морю.
Поскольку этот метод создания сервитута требует наложения бремени (сервитута) на другую сторону в пользу владельца, не имеющего выхода к морю, суд обращается к первоначальным обстоятельствам при оценке относительного распределения выгоды и бремени для обоих участков при принятии справедливого решения о том, должен ли такой сервитут быть создан судом. Этот метод создания сервитута, являющийся активным созданием судом иным образом несуществующего права, может быть автоматически аннулирован по прекращении необходимости (например, если рядом с многоквартирным домом, не имеющим выхода к морю, построена новая дорога общего пользования или другой сервитут приобретен без учета сравнения удобства или практичности между наложенным сервитутом и любой действительной заменой).
Существует также неписаная форма сервитута, называемая подразумеваемым сервитутом или сервитутом по подразумеваемому, вытекающая из первоначального подразделения земли для постоянного и очевидного использования соседнего участка (например, для доступа к дороге или источнику воды), например, право владельцев участков в подразделении использовать дорогу на утвержденном плане подразделения без требования специального предоставления сервитута для каждого нового участка при первой передаче. Сервитут по необходимости отличается от сервитута по подразумеваемому тем, что сервитут по необходимости возникает только тогда, когда это «строго необходимо», тогда как сервитут по подразумеваемому может возникнуть, когда это «разумно необходимо». Сервитут по необходимости является более высоким стандартом, по которому подразумевается сервитут.
В Индии сервитут в силу необходимости может быть заявлен только в тех случаях, когда передача, завещание или раздел требуют подачи такого заявления.
Например, некоторые законы штатов США [ которые? ] предоставляют постоянный сервитут доступа любому потомку человека, похороненного на кладбище, находящемся на частной территории.
В некоторых штатах, например, в Нью-Йорке, этот тип сервитута называется сервитутом необходимости . [12]
Сервитут может быть также создан по принципу преждепользования. Сервитуты по принципу преждепользования основаны на идее, что владельцы земли могут намереваться создать сервитут, но забыть включить его в акт .
Для установления сервитута по праву преждепользования необходимо наличие пяти элементов:
A владеет двумя участками. Один участок имеет выход на общественную улицу, а второй спрятан за ним и полностью изолирован от суши. Подъездная дорога к дому A ведет от общественной улицы через первый участок на второй участок к дому A. Затем A продает первый участок, но забывает зарезервировать сервитут подъездной дороги в акте.
Первоначально у А было общее владение обоими объектами недвижимости. В этот период А также пользовался подъездной дорогой. Затем А отделил землю. Хотя А не зарезервировал сервитут, подъездная дорога, очевидно, находится на участке, и разумный покупатель знал бы, для чего она нужна. Наконец, подъездная дорога обоснованно необходима для жилого участка; здесь подразумевается сервитут.
Сервитуты по давности владения , также называемые сервитутами по давности владения , являются подразумеваемыми сервитутами, предоставляемыми после того, как доминирующее имущество использовало имущество враждебным, непрерывным и открытым образом в течение установленного законом количества лет. Сервитуты по давности владения отличаются от нежелательного владения тем, что не требуют исключительности.
После того, как они становятся юридически обязательными, сервитуты по давности приобретают ту же юридическую силу, что и письменные или подразумеваемые сервитуты. Но до того, как они станут обязательными, они не имеют никакой юридической силы и нарушаются, если истинный владелец собственности предпринимает соответствующие действия для защиты своих прав собственности. Сервитут по давности обычно встречается в правовых системах, основанных на общем праве , хотя другие правовые системы также могут разрешать сервитут по давности.
Законы и нормативные акты различаются в зависимости от местных и национальных органов власти, но некоторые черты являются общими для большинства законов о рецептурных препаратах:
В отличие от простого нежелательного владения, сервитуты по предписанию обычно не требуют исключительности . В штатах, где это требуется, например, в Вирджинии, требование исключительности было истолковано как то, что пользователь по предписанию должен использовать сервитут иным образом, чем широкая публика, т. е. использовать его «исключительно» для этого пользователя. [14]
Период непрерывного использования, необходимый для того, чтобы сервитут по давности владения стал обязательным, обычно составляет от 5 до 30 лет в зависимости от местных законов (иногда на основе срока давности по нарушению права собственности). Как правило, если истинный владелец имущества действует надлежащим образом для защиты своих прав собственности в любое время в течение требуемого периода времени, враждебное использование прекращается, претензии по правам противоправного владения аннулируются, а период непрерывного использования обнуляется.
В некоторых юрисдикциях, если использование не враждебное, но дано фактическое или подразумеваемое согласие законного владельца собственности, предписывающий сервитут может стать обычным или подразумеваемым сервитутом, а не предписывающим сервитутом и немедленно становится обязательным. Примером этого является длительное дело о правах прохода в ирландском доме Лиссаделла , слушавшееся с 2010 года, которое расширило давние согласия, данные отдельным лицам, до публичного права прохода. [15] [16]
В других юрисдикциях такое разрешение немедленно преобразует сервитут в бессрочную лицензию или начинает отсчет времени для получения предписанного сервитута.
Государственная или железнодорожная собственность, как правило, защищена от сервитута по давности в большинстве случаев, но некоторые другие типы государственной собственности могут подлежать давности в определенных случаях. В Нью-Йорке такая государственная собственность подлежит более длительному сроку исковой давности, 20 лет вместо 10 лет для частной собственности . [ необходима цитата ]
В большинстве юрисдикций США сервитут по давности может быть определен только для утвердительного сервитута, а не для отрицательного сервитута. Во всех юрисдикциях США сервитут для просмотра (который является отрицательным сервитутом) не может быть создан по давности.
Давность также может быть использована для прекращения существующего законного сервитута. Например, если владелец обслуживающего имущества (имущества) воздвигнет забор, блокирующий законно оформленный сервитут с правом прохода, доминирующему владельцу имущества придется действовать, чтобы защитить свои права на сервитут в течение установленного законом срока, или сервитут может потерять юридическую силу, даже если он останется оформленным документом. Неиспользование сервитута, приводящее к потере сервитута, иногда называют «непользователем».
Согласно гражданскому праву Квебека , владельцы, имеющие анимус (желание) быть собственниками, могут приобрести право собственности (или право на разделение собственности, если анимус к этому склонен), если характер владения является мирным, непрерывным, публичным и недвусмысленным на всем протяжении. (Согласно статье 2922 Гражданского кодекса Квебека или CCQ) установленный срок составляет 10 лет (2917–2920 CCQ), если иное не предусмотрено законом. (2918 устанавливает другой срок для незарегистрированной собственности. Сокращен с 30 лет.)
Исключения из давности: Владение не может устанавливать сервитут в соответствии с 1181 CCQ, но неиспользование сервитута прекращает его.
В штате Луизиана , смешанной правовой юрисдикции с сильными корнями гражданского права, приобретательная давность может быть либо приобретательной, либо освободительной, обе из которых подразумевают создание или прекращение прав с течением времени. Приобретательная давность в Луизиане аналогична идее общего права о нежелательном владении. Как определено в статье 3446 ГК штата Луизиана, «приобретательная давность — это способ приобретения права собственности или других вещных прав путем владения в течение определенного периода времени». [17] В отличие от нежелательной позиции общего права, приобретательная давность в Луизиане не является процессуальным препятствием для истребования имущества, а создает новое право собственности на имущество. Сроки для приобретательной давности зависят от того, является ли имущество движимым или недвижимым, и является ли имущество добросовестным (владелец считает, что у него есть право на имущество) или недобросовестным.
Освободительная давность аналогична общему праву исковой давности. Как определено в статье 3447 ГК La., «освободительная давность — это способ воспрепятствования действиям в результате бездействия в течение определенного периода времени». [18] Она может быть возобновлена стороной, которая получила ее защиту. Например, признание должником того, что долг все еще не погашен, возобновляет требование кредитора к должнику и начинает течение другого срока давности. Это отличается от выкупа, который является фиксированным временем для существования законного права и который не может быть возобновлен, как освободительная давность. [19]
Когда владелец недвижимости искажает информацию о существовании сервитута при продаже недвижимости и не включает в акт покупателю явно выраженный сервитут на соседнюю недвижимость, которой владеет продавец, суд может вмешаться и создать сервитут. Сервитуты по эстоппелю обычно рассматривают любые обещания, не данные в письменной форме, любые деньги, потраченные выгодоприобретающей стороной в расчете на заявления обремененной стороны, и другие факторы. Если суд установит, что покупатель действовал разумно и добросовестно и полагался на обещания продавца, суд может создать сервитут по эстоппелю.
Например: Рэй продает землю Джо, обещая, что Джо сможет использовать подъездную дорогу и мост Рэя к главной дороге в любое время, но Рэй не включает сервитут в акт на землю. Джо, решив, что земля теперь стоит своей цены, строит дом и соединяет гараж с подъездной дорогой Рэя. Если Рэй (или его преемник) позже решит перегородить подъездную дорогу и не даст Джо (или преемнику Джо) доступа к подъездной дороге, суд, скорее всего, обнаружит сервитут по эстоппелю.
Поскольку Джо купил землю, полагая, что будет доступ к мосту и подъездной дороге, а затем Джо заплатил за дом и подключение, можно сказать, что Джо полагался на обещание Рэя о сервитуте. Рэй существенно исказил факты Джо. Чтобы сохранить справедливость, суд, скорее всего, установит сервитут путем эстоппеля.
С другой стороны, если бы Рэй предложил доступ к мосту и подъездной дороге после продажи Джо земли, сервитута по эстоппелю может и не быть. В этом случае просто неудобно, если Рэй отменит доступ к подъездной дороге. Джо не покупал землю и не строил дом, полагаясь на доступ к подъездной дороге и мосту. Джо нужно будет найти отдельную теорию, чтобы оправдать сервитут.
В Соединенных Штатах сервитуты могут быть приобретены (куплены) правительством с использованием его права принудительного отчуждения в судебном порядке. Обратите внимание, что в Соединенных Штатах, в соответствии с Пятой поправкой к Конституции США, собственность не может быть просто изъята правительством, если владелец собственности не получит компенсацию справедливой рыночной стоимости того, что изъято. Это справедливо независимо от того, приобретает ли правительство полное право собственности на собственность («плата за право собственности») или меньший имущественный интерес, такой как сервитут. Например, поставщикам коммунальных услуг обычно предоставляется сервитут на всю юрисдикцию для доступа и обслуживания их существующей инфраструктуры.
В законодательстве Англии и Уэльса после включения Европейской конвенции о правах человека в английское право любое лишение прав собственника имущества должно быть «предусмотрено законом», а также « необходимо в демократическом обществе » и «соразмерно».
В некоторых юрисдикциях в Соединенных Штатах, особенно в Калифорнии , суд имеет право предоставлять справедливый сервитут, основанный на принципах справедливости (справедливости). Справедливые сервитуты могут быть созданы для физических посягательств, когда суд взвешивает трудности, связанные с недвижимостью, и определяет, что сервитут оправдан. При определении того, следует ли предоставлять справедливый сервитут, суды используют тест «относительной трудности». Тест основан на следующих трех факторах:
1. Ответчик должен быть невиновным. Это означает, что посягательство не должно быть преднамеренным или основанным на халатности.
2. Если только не будет нарушено право на свободу слова, суд не допустит сохранения нарушения, если пострадавшая сторона понесет непоправимый ущерб.
3. Трудности для посягателя должны быть значительно несоразмерны (больше), чем трудности для посягаемой стороны, если посягательство останется.
В отличие от других методов создания сервитута, если суд определяет, что справедливый сервитут существует, то владельцы имущества, на которое посягнули, как правило, имеют право на возмещение ущерба. [20]
Лицензии на использование имущества в невладельческой манере похожи на сервитуты, но более ограничены, но при определенных обстоятельствах могут быть преобразованы судами в сервитуты. Существуют некоторые общие различия:
Сервитуты, как имущественные права, принадлежащие бенефициару и обычно регистрируемые в титулах, сильнее лицензий, которые являются просто личными правами по договору. Предполагаемые лицензии, которые имеют какие-либо свойства сервитута, могут быть определены как сервитуты или связаны более высокими стандартами для прекращения сервитута.
Сторона, требующая расторжения договора, должна предоставить один или несколько из следующих факторов:
См. также, Право прохода (доступ к собственности)
За сервитутом признаются следующие права:
Блокирование доступа к кому-либо, кто имеет сервитут, является нарушением сервитута и создает основание для гражданского иска. Например, возведение забора поперек давно используемой общественной дороги через частную собственность может быть нарушением, и суд может постановить удалить препятствие. Отключение подачи воды соседу, живущему ниже по течению, может также быть нарушением водного сервитута соседа.
Открытое и постоянное нарушение сервитута может привести к прекращению сервитута по давности владения (см. выше), если в течение длительного периода не будут приняты меры по устранению ограничения.
В соответствии с системой регистрации права собственности на землю Torrens , сервитуты регистрируются в титулах, хранящихся в центральном земельном реестре или кадастре , и любой незарегистрированный сервитут не признается. Никакой сервитут по давности или по смыслу не может быть заявлен, если он не был создан до того, как земля была переведена в систему Torrens или если нет исключения из неотменяемости. [24]
