Определение смешанного жилья широкое и охватывает многие типы жилищ и кварталов. Следуя Брофи и Смиту, далее будут обсуждаться «неорганические» примеры смешанного жилья, что означает «преднамеренные усилия по строительству и/или владению многоквартирным домом, в котором смешивание групп доходов является основополагающей частью его финансовых и операционных планов» [1] Новый, построенный смешанный жилой комплекс включает в себя различные типы жилых единиц, такие как квартиры, таунхаусы и/или односемейные дома для людей с различным уровнем дохода. Смешанное жилье может включать жилье, которое оценивается на основе доминирующего рынка жилья (единицы по рыночной ставке) с только несколькими единицами, оцененными для жителей с низким доходом, или оно может не включать никаких единиц по рыночной ставке и быть построено исключительно для жителей с низким и средним доходом. [2] Расчет среднего дохода по району (AMI) и ценообразование единиц при определенных процентах AMI чаще всего определяют структуру доходов смешанного жилого комплекса. Жилье для людей со смешанным доходом является одним из двух основных механизмов устранения районов концентрированной бедности , борьбы с сегрегацией жилья и избежания строительства государственного жилья, которое предлагает 100% своих жилых единиц тем, кто живет в бедности. Жилье для людей со смешанным доходом строится посредством усилий на федеральном, государственном и местном уровнях, а также посредством сочетания государственно-частно-некоммерческих партнерств.
Определение жилья со смешанным доходом широкое и охватывает многие типы жилищ и кварталов. В общем, жилой комплекс со смешанным доходом включает различные типы жилых единиц, такие как квартиры, таунхаусы и/или односемейные дома для людей с разным уровнем дохода. Жилье со смешанным доходом может включать жилье, которое оценивается на основе доминирующего рынка жилья (единицы по рыночной ставке) с несколькими единицами, оцененными для жителей с низким доходом, или оно может не включать никаких единиц по рыночной ставке и быть построено исключительно для жителей с низким и средним доходом. [3]
В сфере жилья не существует единого определения жилья со смешанным доходом или района со смешанным доходом. [4] Беруби утверждает, что жилье со смешанным доходом отражает органический процесс в городской Америке, и что чаще всего «большинство сред со смешанным доходом не являются результатом строительства нового жилья, а вместо этого возникают органически из-за миграции, доходов и изменений в домохозяйствах на уровне района». [5] Однако уровень органической экономической интеграции в районах оспаривается, [6] особенно с учетом значительной дискриминации меньшинств (особенно афроамериканцев) при принятии решений о размещении жилья. Не существует четкой метрики для определения района как «со смешанным доходом». В этой статье основное внимание будет уделено неорганическим застройкам со смешанным доходом, которые строятся в рамках определенного политического вмешательства.
Жилье для людей со смешанным доходом является одним из двух основных механизмов устранения районов концентрированной бедности , борьбы с сегрегацией жилья и избежания строительства государственного жилья, которое предлагает 100% своих жилых единиц тем, кто живет в бедности. Развитие жилья для людей со смешанным доходом представляет собой субсидию на основе проекта, то есть субсидия привязана к жилищной единице, а не к арендатору, в то время как помощь на основе арендатора, такая как Раздел 8 (жилье), предоставляется в форме ваучеров, которые предоставляют жилищную субсидию, которую люди могут использовать на открытом рынке и переезжать в районы, где арендодатели будут принимать субсидию в виде ваучера в качестве арендной платы. [7] Расчет среднего дохода района (AMI) и ценообразование единиц при определенных процентах от AMI чаще всего определяют структуру доходов в жилищном строительстве для людей со смешанным доходом.
Жилищные комплексы для лиц с разным уровнем дохода строятся с помощью ряда механизмов. Шварц и Таджбахш выделили четыре основных направления развития жилья для лиц с разным уровнем дохода. [8]
Продвижение безопасного и адекватного жилья продолжалось с конца 1800-х годов в Соединенных Штатах, когда ранние вмешательства были сосредоточены на реформах многоквартирных домов. Однако эти усилия были в первую очередь компетенцией местных органов власти, и федеральное правительство не вмешивалось в жилищные вопросы до 1937 года, когда Конгресс принял Закон Вагнера-Стиголла о жилье , который запустил федеральную программу государственного жилья, которая существует и по сей день. [10] Исторически органы государственного жилья стремились достичь целей, к которым сегодня стремятся усилия по развитию жилья со смешанным доходом, включая смешение различных жителей, улучшение услуг по соседству и создание лестницы из государственного жилья. [11]
Жилье для лиц со смешанным доходом начало появляться в середине 1960-х и 1970-х годов с некоторыми федеральными программами и когда местные юрисдикции инициировали инклюзивное зонирование. [12] В 1983 году Верховный суд штата Нью-Джерси постановил, что включение доступного жилья будет соответствовать конституционным обязательствам муниципалитета по размещению бедных, а затем в 1986 году Конгресс США санкционировал программу налогового кредита на жилье для лиц с низким доходом (LIHTC), которая предоставляла налоговый кредит частным застройщикам, включавшим доступное жилье в свои застройки. [13] Как свидетельствует отрывок из LIHTC, жилье для лиц со смешанным доходом стало популярной политической стратегией в 1980-х и 90-х годах в попытке деконцентрировать бедность и перестроить городские кварталы. Программа HOPE VI 1992 года стала вершиной этого интереса.
С ростом уровня бедности и увеличением концентрации бедности в районах внутри городов в 1970-х и 80-х годах жилье для лиц со смешанным доходом захватило воображение федеральных политиков. В то время как федеральное правительство, и в частности Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), имели постоянные жилищные программы, начало администрации Билла Клинтона вновь привлекло внимание к жилищным потребностям бедных.
Три конкретных движения и группы ученых объединились, чтобы повлиять на конкретные стратегии, политику и программы HUD: ученые Уильяма Джулиуса Уилсона в его книге «По-настоящему неблагополучные: Внутренний город, низший класс и государственная политика»; отчет Национальной комиссии по тяжелому государственному жилью, призывавший к ремонту значительной части государственного жилья страны; и возникновение Нового урбанизма . [14] Со временем поэтапная федеральная политика подготовила почву для сегодняшней застройки жилья со смешанным доходом. [15]
В 1987 году известный ученый Уильям Джулиус Уилсон в своей книге «По-настоящему неблагополучные: центр города, низший класс и государственная политика» описал проблемы тех, кто живет в районах с концентрированной бедностью. Уилсон подчеркивает распространенность насилия, внебрачных рождений, домохозяйств, возглавляемых женщинами, и зависимость от социального обеспечения в районах с центральным городом, а также отсутствие ролевых моделей с устойчивыми рабочими местами и передовым образованием. Он также проводит связь между этими проблемами и реструктуризацией городской экономики и изменениями в семейной и общественной структуре общин внутри города. Деиндустриализация городской экономики и переход к работе в сфере услуг поставили тех, кто не имеет высшего образования, в явно невыгодное положение, столкнувшись с безработицей и имея мало возможностей для дополнительного образования. Уилсон стремится связать тяжелое положение тех, кто живет в центре города, с более крупными макроэкономическими силами и призывает к вмешательству государственной политики, которое влияет на экономическую организацию Соединенных Штатов. [16] Уилсон использует термин «нижний класс» для описания тех, кто живет в центре города, и определяет набор «коллективных различий в поведении и мировоззрении», которые составляют определенную культуру. [17] С тех пор как Оскар Льюис определил культуру бедности в своей основополагающей работе 1959 года, [18] ученые пытались понять, проявляют ли живущие в бедности отличительные характеристики как субкультуру или просто демонстрируют адаптивные механизмы преодоления, учитывая их положение. Соединение Уилсоном культуры бедности с макроэкономическими структурами предложило новую структуру; он также призвал к «комплексной программе, которая сочетает политику занятости с политикой социального обеспечения». [19]
В 1992 году Национальная комиссия по тяжелому общественному жилью опубликовала отчет для Конгресса и секретаря Департамента жилищного строительства и городского развития, в котором подробно описывалось состояние общественного жилья. В отчете содержался призыв к сносу и/или восстановлению объектов общественного жилья по всей стране. [20] Негативные последствия проживания в таком бедственном и сегрегированном общественном жилье были дополнительно подчеркнуты в основополагающей книге под названием «Американский апартеид». [21] Мэсси и Дентон подчеркнули гиперсегрегацию афроамериканцев в центре городов Америки, проследили корни низшего класса в жилой сегрегации, которой способствовала федеральная политика субурбанизации через ипотечные субсидии, строительство автомагистралей, обновление городов и строительство государственного жилья. Работа Мэсси и Дентона напрямую связала вопросы жилья и федеральной жилищной политики с борьбой с бедностью и ликвидацией низшего класса .
В том же году, когда был опубликован американский апартеид, был основан Конгресс за новый урбанизм . Конгресс за новый урбанизм «выступает за реструктуризацию государственной политики и практики развития для поддержки восстановления существующих городских центров и городов в рамках целостных мегаполисов». [22] Как движение городского дизайна, Новый урбанизм стремится развивать яркие, пешеходные и связанные сообщества на основе традиционных структур кварталов, уличной планировки и архитектурного дизайна. Эта стратегия проектирования и планирования находится в прямой оппозиции как к растянутой пригородной застройке, так и к большим высотным башням государственного жилья.
Сближение этой стипендии, национальной потребности и новой парадигмы планирования привело к федеральной программе HOPE VI (среди других политических механизмов). Хотя HOPE VI является наиболее известным финансируемым из федерального бюджета проектом по смешанному доходу, ниже описывается теория того, как жилье для лиц с смешанным доходом работает как средство борьбы с бедностью, независимо от структуры финансирования и/или управления.
Жилье рассматривается как ключевая стабилизирующая сила для тех, кто живет в бедности, особенно с учетом того, что проблемы проживания в районах концентрированной бедности становятся все более хорошо документированными. Районы концентрированной бедности страдают от недостатка инвестиций как в физическую инфраструктуру, так и в человеческие ресурсы. Эмпирические исследования показали, что проживание в бедных городских районах приводит к более низкому уровню образования, более высокому участию в преступной деятельности и другом антисоциальном поведении, более негативным последствиям для здоровья, большей подверженности насилию, более высокой вероятности подростковой беременности и социальной изоляции от хорошо оплачиваемой работы; другими словами, место имеет значение. [23] Как подчеркивает Институт Кирвана, «Расовая и экономическая сегрегация в районах — это сегрегация от возможностей, имеющих решающее значение для качества жизни, финансовой стабильности и социального развития». [24]
Это влияние места стало известно как « эффект соседства », и ученые продолжают бороться с конкретными способами, которыми соседство влияет на результаты жизни. Влияние семьи, сверстников и соседства переплетено и трудно поддается эмпирическому анализу в отрыве от других. Эллен и Тернер провели исчерпывающий обзор теоретических и эмпирических работ (по состоянию на публикацию 1997 года) по «эффектам соседства» и разработали структуру, которая определяет шесть механизмов, посредством которых соседство влияет на результаты жизни человека: [25]
1. качество местных услуг
2. социализация взрослыми
3. влияние сверстников
4. социальные сети
5. подверженность преступности и насилию
6. физическая дистанция и изоляция
Они опираются на основополагающие работы социолога Уильяма Джулиуса Уилсона и описывают, как взрослые служат образцами для подражания для детей и молодежи, демонстрируя трудовые навыки и ценность образования. Выбор группы сверстников часто зависит от того, где вы живете. Аналогичным образом, социальные сети, которые обеспечивают эмоциональную поддержку и/или способствуют устному распространению информации о работе и других возможностях, могут быть основаны на соседстве.
Те, кто живет в районах с высоким уровнем преступности и насилия, с большей вероятностью станут жертвами этого преступления, а также могут получить травму из-за жизни в состоянии повышенного стресса. Регулярное воздействие насилия также заставляет молодежь считать агрессивное поведение нормой.
Наконец, проживание в изолированных районах географически изолирует жителей от возможностей трудоустройства. [26]
Доказать эффекты соседства и положительное влияние нового жилья очень сложно. Во-первых, исследования изучают людей в течение долгого времени, и существуют большие различия между воздействиями на маленьких детей, подростков и взрослых. [27] Воздействия на женщин и мужчин также могут различаться. Исследования также страдают от проблем смещений отбора . Далее, исследователи не могут четко выделить, что вызывает что, учитывая очень динамичное сочетание людей и учреждений и развитие отдельных лиц. Наконец, исследователи не могут прийти к единому мнению об определении соседства, что затрудняет сравнение между исследованиями.
Эти методологические проблемы приводят к различным эмпирическим результатам, поэтому могут предложить «скудные рекомендации для политиков» [28] , у которых нет ясности относительно конкретных причинно-следственных связей между конкретными характеристиками района и индивидуальными результатами с течением времени. Пять потенциальных стратегий решения этих проблем включают:
«1. переопределение границ района способами, которые больше соответствуют социальному взаимодействию и опыту детей,
2. сбор данных о физических и социальных свойствах окружающей среды посредством систематических социальных наблюдений,
3. учет пространственной взаимозависимости между кварталами,
4. анализ динамики изменений в социальных процессах района и
5. сбор контрольных данных о социальных процессах в районе." [29]
В то время как Уилсон подчеркнул макроэкономические силы, лежащие в основе безработицы и городской бедности, смешанное доходное жилье как рыночная стратегия стремится решить проблему сегрегации жилья, описанную Мэсси и Дентоном, и, в более широком смысле, рассмотреть «культурные» объяснения постоянной бедности, а не эти более крупные структурные силы, связанные с занятостью и заработной платой. Сторонники смешанного доходного жилья предполагают, что строительство смешанного доходного жилья может улучшить район, а также поддержать жителей с низким доходом, изменив антисоциальное поведение на просоциальное.
Предлагается четыре механизма, с помощью которых жилье для лиц со смешанным доходом служит стратегией борьбы с бедностью: (1) социальные сети, (2) социальный контроль, (3) изменение поведения, (4) политическая экономия места. [30] Эти элементы связаны с шестью способами, которыми район влияет на результаты жизни людей, предложенными Эллен и Тернер.
Другие подчеркивают, что жилье для лиц с разным уровнем дохода также служит улучшению районов и стимулирует дополнительные частные инвестиции и развитие недвижимости в районах города, которые в противном случае были бы заброшены. [31] Вейл, ссылаясь на Маркузе, формулирует тройную цель: возрождение районов, улучшение качества жилья и поддержка малоимущих жителей. [32] Он также комментирует, что способ структурирования политики, по-видимому, отдает предпочтение частным инвестициям в районы, поскольку политики неявно спрашивают: «Каково, с политической точки зрения, минимальное количество домохозяйств с очень низким доходом, которые необходимо разместить, чтобы сделать реконструкцию финансово привлекательной для частных застройщиков и инвесторов?» [33]
Многие страны также используют стратегии смешанного дохода в жилищном строительстве. Исследования привлекают внимание к явным политическим целям диверсификации районов в Нидерландах, Великобритании, Франции, Германии, Швеции и Финляндии. [34]
Цели и тип смешивания различаются в зависимости от страны. Например, Соединенное Королевство больше сосредоточено на смешанном владении жильем, то есть на числе владельцев и арендаторов, в отличие от большего внимания к смешению доходов. [35] Такое сочетание владения жильем, по-видимому, работает аналогично смешанному жилью в США. Оно обеспечивает лестницу жилья для арендаторов, чтобы они могли двигаться вверх, что также создает стабильность, позволяя изменять предпочтения в жилье, предлагая арендаторам переходить к владению без необходимости покидать район. Кроме того, «мобильные жители, переезжающие или покупающие жилье в пределах одного района, считаются потенциальными образцами для подражания». [36] Смешанное владение жильем может улучшить проблемы текучести кадров и вакансий там, где спрос на государственное жилье ниже. Смешанное владение жильем также способствует деконцентрации бедности. Увеличение числа домовладельцев также увеличивает финансовую заинтересованность жителей в районе, что может иметь дополнительные выгоды. [37] В Нидерландах внимание часто уделяется смешению доходов в арендных единицах с целью обеспечения лестницы жилья в районе и поощрения жителей со средним и высоким доходом оставаться в городе. [38]
Исследования в этих странах подчеркивают как динамику рынка жилья (предоставление людям жилищной лестницы), так и цели социальной сплоченности и ролевого моделирования. В частности, в Соединенном Королевстве и Нидерландах политика специально дистанцировалась от социальной инженерии, оставаясь сосредоточенной на вопросах рынка жилья. Как и в Соединенных Штатах, точная причинно-следственная модель того, как жилье со смешанным доходом или смешанным владением повлияет на людей и/или рынок жилья, не ясна и требует дальнейшего изучения.
Подобно Соединенным Штатам, исследования показали, что социальное смешивание ограничено по группам доходов и типам владения, но что стигма проживания в «государственном жилье» снижается. Преимущества для физической среды очевидны. В целом, исследования из-за рубежа подтверждают выводы из опыта Соединенных Штатов: жилье со смешанным доходом обеспечивает важный уровень стабильности для жителей с низким доходом, но недостаточно, чтобы вытащить людей из нищеты при отсутствии дополнительных систем поддержки. [39]
В случаях, когда для застройки жилья со смешанным доходом требуется привлечение жителей с более высоким доходом в районы внутри города, успех зависит от определенных условий, включая желательность местоположения, дизайн и состояние застройки, управление и обслуживание, а также финансовую жизнеспособность. [40] Шварц и Таджбахш также определяют «расовый и этнический состав застройки и окружающего района, а также состояние регионального рынка жилья» [41] как важные предварительные условия. Более плотный рынок жилья помогает привлекать жителей, которые на более слабом рынке жилья могут иметь больше выбора и могут быть более разборчивыми в отношении своего местоположения и выбора соседей. [42] Грей подчеркивает важность восприятия конкретного района для привлечения жителей со средним доходом. [43] Следует учитывать ряд факторов:
1. Для обеспечения удовлетворения повседневных потребностей и поддержания надлежащего состояния застройки решающее значение имеет хорошее управление.
2. Для поддержки продвижения по службе малообеспеченных жителей необходимо сочетать смешивание доходов и хорошее управление с другими вспомогательными услугами, чтобы помочь малообеспеченным жителям в их профессиональной жизни.
3. Для достижения целей строительства жилья для лиц со смешанным доходом, в частности, для деконцентрации бедности, необходимо нацелить достаточное количество единиц жилья на население с более высоким доходом, чтобы создать критическую массу.
4. Жилье для людей со смешанным доходом работает лучше всего, когда в маркетинге не акцентируется внимание на миксе доходов. Кроме того, все жилые помещения должны иметь одинаковые удобства и быть одинакового качества.
5. Интегрировать отдельный жилищный проект по доходу гораздо проще, чем в районе.
6. Важно уделять внимание не только структуре доходов, но и структуре прав собственности. Структура владельцев и арендаторов, а также диапазон доходов в различных типах арендных единиц имеют значение для эффективного управления и интеграции. [44]
Многочисленные цели смешанного жилья делают оценку успеха сложной задачей. [45] Прежде всего, исследователям и политикам нужна большая ясность в отношении целей, чтобы они могли разработать хорошие меры успеха для смешанных доходных застроек и районов. В противном случае, как замечают Джозеф и др., «реализация политики значительно опередила концептуальную ясность и эмпирическое обоснование». [46]
Сегодня очевидны некоторые преимущества.
Во-первых, по меркам создания и/или поддержания доступного жилого фонда в Соединенных Штатах, жилье для лиц со смешанным доходом можно считать успешным. Жилищные комплексы для лиц со смешанным доходом являются более приемлемым с политической точки зрения вариантом для размещения членов общества с низким доходом, особенно в сообществах с глубоким сопротивлением строительству доступного жилья или перемещению государственного жилья посредством политики разбросанных участков. [47] Таким образом, жилье для лиц со смешанным доходом как политическая стратегия закрепилось в Соединенных Штатах не потому, что, как ожидается, оно снизит уровень бедности, а скорее из-за многих дополнительных выгод, которые получают район, город и все жители. [48]
Во-вторых, во многих проектах успешно соседствуют люди с разным уровнем доходов, чему способствуют хорошее местоположение, дизайн и управление. [49]
В-третьих, преимущества возрождения района очевидны: улучшается качество жилья, снижается преступность, увеличивается стоимость недвижимости и налоговая база, а также улучшаются общественные блага и услуги. [50] Аналогичным образом, жилье для людей со смешанным доходом в стабильных районах обеспечивает доступ к более безопасным сообществам и потенциально более качественным школам. [51]
В конечном итоге жилье является важной отправной точкой, но его недостаточно для того, чтобы вытащить людей из нищеты; для достижения этих более широких целей необходимы дополнительные программы поддержки, профессиональное обучение и другие социальные услуги. [52]
Как рыночный подход, жилье для людей с низким доходом оказалось менее успешным в плане улучшения результатов для жителей с низким доходом и, скорее, продемонстрировало больше преимуществ на уровне района. [53] Как формулируют Брофи и Смит, цели «подъема мобильности жителей с низким доходом» требуют дополнительного программирования, профессиональной подготовки и вмешательства социальных служб; эти службы не обязательно являются неотъемлемой частью всех проектов по развитию смешанного дохода. Розенбаум и др. обнаружили в своей оценке одного конкретного проекта, Lake Parc Place в Чикаго, что успех демонстрируется за счет хорошо управляемых зданий и смешения доходов у их жителей; однако проект не привел к увеличению занятости и улучшению общественной безопасности. [54]
Кроме того, многие проекты по жилью для лиц со смешанным доходом, которые являются частью усилий по восстановлению государственного жилья, не предлагают коэффициент замены один к одному на единицы, что приводит к перемещению некоторых жильцов государственного жилья. Таким образом, жилье для лиц со смешанным доходом служит не для борьбы с бедностью, а скорее для перемещения бедности. Чаще всего перемещенными являются те, кому сложнее всего найти жилье, кому требуются самые интенсивные услуги из-за злоупотребления наркотиками, проблем с психическим здоровьем, криминального прошлого, физической инвалидности или сложных структур семьи и ухода за детьми. [55] Таким образом, проекты по жилью для лиц со смешанным доходом могут просто перемещать проблемы по мегаполису, а не фактически вытаскивать людей из бедности или предлагать им больше возможностей. Как спрашивают Фрейзер и Нельсон: «Довольны ли мы перемещением бедности по городам и мегаполисам или мы можем разработать инновационные и географически обоснованные подходы на основе сообщества для интеграции жилищных потребностей с другими областями, которые влияют на наше качество жизни?» [56] Кроме того, во многих жилых комплексах для лиц со смешанным доходом действуют строгие правила и проверки биографических данных для новых жильцов, что затрудняет для некоторых из них возможность вернуться в сообщество без возможности его переезда.
Джозеф находит ограниченные и неубедительные доказательства об улучшенных социальных сетях. Доказательства усиления социального контроля неубедительны, но убедительны; остается вопрос о причине социального контроля — хорошее управление или сочетание доходов соседей. [57] Учитывая противоречивые исследования культуры бедности , измерение изменений в поведении или нормах посредством ролевого моделирования довольно сложно. Джозеф серьезно сомневается в идее о том, что ролевое моделирование со стороны людей со средним доходом является допустимой целью/результатом жилья со смешанным доходом. [58] Наконец, улучшения, вызванные политическим влиянием жителей с более высоким доходом, не подтвердились эмпирически, но остаются убедительными, учитывая большее «участие в общественных организациях, вероятность голосования и покупательную способность». [59] Уровень социальной сплоченности и значимого взаимодействия в этих новых районах со смешанным доходом — открытый вопрос для достижения этих более широких целей по созданию социального капитала. [60]
В дополнение к вопросам об эмпирических доказательствах социальных выгод от выведения людей из нищеты, некоторые критикуют смешанные жилищные застройки как слишком дорогостоящие и не самые экономически эффективные способы деконцентрации бедности. Некоторые утверждают, что ваучеры на жилье, предоставляемые арендаторами, предлагают больше возможностей для социальной интеграции и обходятся дешевле, чем проекты по смешанному жилью. [61] По словам Элликсона, «большинство экономистов по жилью… утверждают, что, в общем, переносимые субсидии на жилье, предоставляемые арендаторами, заметно эффективнее и справедливее, чем субсидии на жилье, предоставляемые на основе проектов». [62] Кроме того, Элликсон утверждает, что цели экономической интеграции лучше подходят для масштаба района, а не проекта, что предполагает, что субсидии на жилье, предоставляемые арендаторами, предоставят больше возможностей для перемещения людей из районов концентрированной бедности и для построения социальных контактов за пределами их ближайшего окружения. [63]
Элликсон утверждает, что проекты жилья для лиц со смешанным доходом экономически неэффективны: «Экономисты по жилью постоянно обнаруживают, что при прочих равных условиях развитие жилых единиц в субсидируемых проектах, спонсируемых государством или частным сектором, обходится значительно дороже, чем развитие несубсидируемых единиц». [64] Аналогичным образом, Шварц предполагает, что необходимы дальнейшие исследования, чтобы понять, дешевле ли строить и субсидировать жилые комплексы для лиц со смешанным доходом, чем другие формы субсидий. [65] Жилые комплексы для лиц со смешанным доходом также могут стоить больше времени и усилий со стороны застройщиков и местных органов власти. Поскольку финансирование поступает из разных источников, заявки на получение разрешений от застройщиков более сложны. Кроме того, новое строительство доступного жилья может вызывать беспокойство у существующих жителей, что иногда также может замедлить прогресс. [66] Эллен и Тернер также разделяют опасения по поводу масштаба в своем обзоре исследований «эффектов соседства», комментируя, что исследователи «могут неточно измерить соответствующие условия соседства, если они не смогут определить соответствующие границы соседства». [67] Таким образом, измерение успешности отдельного проекта со смешанным доходом может оказаться неподходящим масштабом, а понимание воздействия развития на район создает свои собственные методологические проблемы.
Некоторые из вышеперечисленных вопросов являются предметом серьезных дискуссий и споров.
Во-первых, жилье для людей со смешанным доходом — это рыночный подход, достигаемый посредством государственно-частного партнерства, характерного для неолиберализма . Некоторые утверждают, что это является передачей полномочий правительству, поскольку частный сектор теперь предоставляет услуги государственного сектора, что будет препятствовать возможности обслуживать наиболее нуждающихся.
Во-вторых, когда проекты по жилью для лиц со смешанным доходом являются частью возрождения государственного жилья, они не всегда предлагают ставку замены один к одному на жилье, что приводит к выселению некоторых жильцов государственного жилья. [68]
В-третьих, представление о том, что ролевая модель жителей с высоким доходом должна улучшить поведение жителей с низким доходом, может быть основано на предположениях вокруг культуры бедности , которая утверждает, что живущие в бедности на самом деле имеют альтернативную систему ценностей, отличную от основных ценностей среднего и высшего класса. Эта концепция очень спорна, и поэтому некоторые задаются вопросом, является ли этот тип результата допустимой целью для жилья со смешанным доходом. [69]
Вопросы, поднимаемые в ходе исследований и изучения конкретных случаев, предлагают несколько направлений для будущих исследований.
Политики должны четко сформулировать свои цели для конкретного проекта и разъяснить, по какой метрике они будут измерять успех. Кроме того, измерение воздействия в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе важно для полного понимания жизненного цикла застройки или района и его жителей.
Перед выбором участков и/или реализацией необходимо провести хороший анализ финансовой осуществимости, характеристик района и потенциального рыночного спроса на товары, услуги и удобства. Также важно понимать потенциальное воздействие на сообщества, получающие новое доступное жилье, и проблемы жителей, живущих там, если таковые имеются, чтобы плавно интегрировать новых жителей с низким доходом и гарантировать, что они сохранят свои права как жители в этом новом сообществе. [70]
При планировании участка под застройку ключевым вопросом является структура доходов; понимание того, какой тип структуры доходов — как «разброс» структуры (сверхнизкий, низкий, средний и/или высокий доход), так и количество единиц на уровень дохода — необходимо для получения конкретных результатов. Иногда более узкий разрыв между уровнями доходов может способствовать большему взаимодействию и способствовать социальной сплоченности. [71] В случаях, когда жилье со смешанным доходом реконструирует государственное жилье, решения о замене единиц государственного жилья имеют решающее значение. Кроме того, тип структуры единиц — одиночки, семьи и т. д. — является важным фактором в содействии социальной сплоченности, поскольку «разрыв между очень низким доходом, зависящим от транзита, долгосрочными арендаторами государственного жилья с детьми и бездетными временно проживающими домохозяйствами, оборудованными автомобилями, с квартирами по рыночной цене или собственными домами может быть просто слишком большим для любой формы социального капитала, чтобы его можно было преодолеть». [72]
Архитектурные и городские элементы дизайна могут способствовать или препятствовать чувству социальной сплоченности, поэтому тщательный выбор элементов дизайна, которые соответствуют целям развития смешанного дохода, является ключевым. Некоторые из них могут включать размещение единиц с более высоким и низким доходом рядом друг с другом; обеспечение того, чтобы все единицы имели одинаковые характеристики, удобства и эстетику; и предоставление доступного общего пространства.
Как при планировании, так и при текущем управлении, широкое расширение прав и возможностей сообщества и участие являются ключевыми для всех уровней доходов жителей. Fraser & Nelson рекомендуют расширение прав и возможностей сообщества сопровождать застройку жилья со смешанным доходом, в значительной степени для содействия развитию отношений с соседями, определения ключевых активов и потребностей сообщества и, в конечном итоге, для максимизации «эффектов соседства» нового развития. [73] Vale также предполагает, что расширение прав и возможностей жителей с низкими доходами для осмысленного участия в управлении своими застройками может способствовать достижению положительных результатов для отдельных лиц и района в целом посредством формального и неформального социального контроля. [74] Участие сообщества может поощряться или подавляться определенными элементами дизайна; создание центральных общих общественных пространств с интересной программой может быть одним из способов предоставления возможностей для общения и социализации среди разнообразных жителей. Duke предполагает, что участие — это больше, чем просто разработка положительных результатов для интегрированных сообществ; участие и способность вносить изменения в место имеют основополагающее значение для Права на город , которое необходимо защищать. Физической интеграции недостаточно для того, чтобы гарантировать, что жители с низкими доходами будут иметь такой же контроль над управлением, обслуживанием и последующей трансформацией — могут также потребоваться другие программные или управленческие структуры: «Если в жилье для лиц со смешанным доходом должна произойти какая-либо настоящая трансформация и интеграция, маргинализированные группы должны быть вовлечены в процесс переселения и иметь инфраструктуру для участия». [75]
В то время как растущий объем литературы предполагает, что экономически разнообразные и интегрированные районы поддерживают возможности и жизненные шансы жителей, необходимы дополнительные исследования, чтобы понять механизмы, с помощью которых это происходит. Джозеф начинает изучать это в случае Чикаго, и дальнейшие качественные исследования могли бы изучить динамику взаимодействия соседей, уровень социальных связей и интеграции, объем и качество услуг и жизненный опыт жителей с самым низким доходом. [76] Также необходимы дополнительные исследования способов преодоления установок NIMBY как способа достижения значимой социальной интеграции. [77] Хотя жилье для людей со смешанным доходом предлагает одну стратегию для перемещения людей из районов концентрированной бедности, основные причины бедности и сегрегации, такие как проблемы дискриминации и динамика рынка труда, не рассматриваются. [78] Наконец, более качественные сравнительные исследования жилищных субсидий на основе единиц, таких как жилье для людей со смешанным доходом, и субсидий на основе арендаторов (таких как программа «Переезд к возможностям », жилищные ваучеры Раздела 8 и т. д.) могли бы оценить финансовую эффективность и социальную действенность этих соответствующих стратегий для деконцентрации бедности, чтобы определить наилучшую стратегию дальнейшей политики и государственных инвестиций.
