В системах общего права землевладение , от французского глагола « tenir » означает «владеть», является правовым режимом , при котором земля, «принадлежащая» одному лицу, принадлежит другому лицу, которое, как говорят, «владеет» землей, на основе соглашения между двумя лицами. [1] Оно определяет, кто может использовать землю, как долго и на каких условиях. Землевладение может быть основано как на официальных законах и политике, так и на неформальных местных обычаях (в той мере, в какой это позволяет высший закон). Другими словами, землевладение подразумевает систему, согласно которой земля принадлежит одному лицу или фактическому земледельцу , но это лицо не имеет законного права собственности . Оно определяет права и обязанности держателя в связи с его владением. Суверенный монарх, известный в Англии как Корона , владел землей по своему собственному праву. Все держатели земли являются либо ее арендаторами, либо субарендаторами. Землевладение означает правовые отношения между арендатором и лордом, устанавливающие обязанности и права арендатора и лорда по отношению к земле. На протяжении истории было создано множество различных форм землевладения , т. е. способов владения землей.
Землевладелец — это владелец земельного участка с наиболее обширными и исключительными правами собственности на территорию, проще говоря, владелец земли.
Правовая концепция землевладения в Средние века стала известна как феодальная система, которая широко использовалась по всей Европе , на Ближнем Востоке и в Малой Азии . Лорды, которые получали землю непосредственно от короны или другого землевладельца в обмен на определенные права и обязанности, назывались главными арендаторами .
Они раздавали части своей земли более мелким арендаторам, которые в свою очередь делили ее между еще более мелкими арендаторами. Этот процесс — предоставление подчиненных аренд — известен как субинфеодация . Таким образом, все лица, за исключением монарха, владели землей «кого-то» другого, потому что законное владение принадлежало (высшему) монарху, также известному как сюзерен или повелитель . [2] [3]
Исторически было обычным делом, чтобы были взаимные обязанности и права между лордом и арендатором. Существовали различные виды землевладения, соответствующие различным потребностям. Например, военное землевладение могло быть рыцарской службой , требующей от арендатора поставлять лорду определенное количество вооруженных всадников и наземных войск.
Платой часто служили земли, земельные доходы или приносящая доход недвижимость, обычно известная как феоды или вотчины . [4] На протяжении веков и в зависимости от региона на основе одного и того же правового принципа развивалось большое разнообразие обычаев. [5] [6] Например, знаменитая Великая хартия вольностей была юридическим договором, основанным на средневековой системе землевладения.
С тех пор концепция владения недвижимостью претерпела изменения, появились другие формы, такие как аренда и поместья .
Существует большое разнообразие форм собственности и землевладения .
Большинство коренных народов или племен Северной Америки имели различные представления о землевладении. В то время как европейское землевладение было сосредоточено вокруг контроля, представления коренных народов основывались на управлении. Когда европейцы впервые прибыли в Северную Америку, они иногда игнорировали традиционное землевладение и просто захватывали землю, или они приспосабливались к традиционному землевладению, признавая его как титул аборигенов . Эта теория легла в основу договоров с коренными народами . [ необходима цитата ]
В нескольких развивающихся странах, таких как Египет и Сенегал, этот метод все еще используется в настоящее время. В Сенегале он упоминается как "mise en valeur des areas du terroir" [7] , а в Египте он называется Wadaa al-yad. [8]
Аллодиальный титул — это система, в которой недвижимость находится во владении абсолютно свободно и свободно от любого вышестоящего землевладельца или суверена. Настоящий аллодиальный титул встречается редко, при этом большая часть права собственности на недвижимость в мире общего права ( Австралия , Канада , Ирландия , Новая Зеландия , Соединенное Королевство , Соединенные Штаты ) находится в состоянии простого права . Аллодиальный титул неотчуждаем, поскольку он может быть передан, завещан, подарен или заложен владельцем, но он не может быть ущемлен и ограничен для сбора налогов или частных долгов, или конфискован ( право принудительного отчуждения ) правительством.
Феодальное землевладение — это система взаимных обязательств, в рамках которой королевская или дворянская особа предоставляла феод — некоторую степень интереса в использовании или доходах от данного участка земли — в обмен на требование услуг, таких как военная служба или просто поддержание земли, в которой лорд продолжал иметь интерес. Эта модель была получена от уровня высшего дворянства как вассалов монарха до низшего дворянства, единственными вассалами которого были их крепостные .
Согласно общему праву , Fee simple является наиболее полным правом собственности, которое можно иметь в отношении недвижимости , за исключением редкого Аллодиального титула . Владелец обычно может свободно продать или иным образом передать это право или использовать его для обеспечения ипотечного кредита . Эта картина «полного права собственности», конечно, усложняется обязанностью в большинстве мест платить налог на имущество и тем фактом, что если земля заложена, на нее будет предъявлено требование в форме залога . В современных обществах это наиболее распространенная форма собственности на землю. Земля также может принадлежать более чем одной стороне, и существуют различные параллельные правила наследования.
В Австралии титул коренных народов является концепцией общего права, которая признает, что некоторые коренные народы имеют определенные права на землю, вытекающие из их традиционных законов и обычаев. [9] Титул коренных народов может сосуществовать с правами собственности некоренных народов, и в некоторых случаях различные группы коренных народов могут осуществлять свой титул коренных народов на одной и той же земле. Существует около 160 зарегистрированных определений титула коренных народов, охватывающих около 16% территории Австралии. Дело Мабо отменило решение в Milirrpum и отвергло понятие terra nullius . Последующие принятые парламентские акты признали существование этой доктрины общего права.
Согласно общему праву , пожизненное имущество — это право на недвижимость, которое заканчивается со смертью. Владелец имеет право пользования землей пожизненно, но, как правило, не имеет возможности передать это право или использовать его для обеспечения ипотечного кредита .
Согласно общему праву, fee tail — это наследственное, непередаваемое право собственности на недвижимость. Аналогичное понятие, legitime , существует в гражданском и римском праве ; legitime ограничивает пределы, в которых можно лишить наследника наследства.
Согласно общему и гражданскому праву, земля может быть сдана в аренду или сдана внаем ее владельцем другой стороне. Возможен широкий спектр соглашений, начиная от очень коротких сроков до 99-летней аренды, распространенной в Соединенном Королевстве для квартир , и допускающей различные степени свободы в использовании собственности.
Права на пользование общей землей могут включать такие права, как право пользования дорогой или право выпасать своих животных на общей земле.
При издольщине человек пользуется сельскохозяйственной землей, принадлежащей другому человеку, в обмен на долю полученного урожая или скота.
Сервитуты позволяют кому-то делать определенные конкретные виды использования земли, принадлежащей кому-то другому. Самый классический сервитут — это право прохода (право на пересечение), но он также может включать (например) право — известное как wayleave — прокладывать линию электропередач через чужую землю.
Кроме того, существуют различные формы коллективной собственности, которые обычно принимают форму членства в кооперативе или акций в корпорации , которая владеет землей (обычно по принципу простого взноса, но, возможно, и по другим соглашениям). Существуют также различные гибриды; во многих коммунистических государствах государственная собственность на большую часть сельскохозяйственных земель сочеталась различными способами с владением сельскохозяйственными коллективами.
В археологии традиции землевладения можно изучать по территориальности и через способы, которыми люди создают и используют границы ландшафта, как естественные, так и построенные. Менее осязаемые аспекты землевладения сложнее квалифицировать, и их изучение в значительной степени опирается либо на антропологические записи (в случае дописьменных обществ), либо на текстовые свидетельства (в случае письменных обществ).
В археологии традиции землевладения могут изучаться на протяжении всей истории , например, землевладение, основанное на родстве и коллективном управлении имуществом. Это позволяет изучать долгосрочные последствия изменений и развития систем землевладения и производительности сельского хозяйства.
Более того, археологический подход к соглашениям о землевладении изучает временные аспекты управления землей, включая их иногда временные, непостоянные и договорные аспекты, а также использование прошлых форм землевладения. Например, люди могут претендовать на или заявлять о владении ресурсами, ссылаясь на родовую память в обществе. В этих случаях характер и отношения с аспектами прошлого, как материальными (например, памятники), так и нематериальными (например, концепции истории через повествование), используются для легитимации настоящего.
41 Конституции Афганистана иностранцам не разрешается владеть землей. Иностранные граждане не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане [10] [11] [12]
Земля в Китае находится в государственной или коллективной собственности. Предприятия, фермеры и домовладельцы арендуют землю у государства на условиях долгосрочной аренды сроком от 20 до 70 лет. [13] Иностранным инвесторам не разрешается покупать или владеть землей в Китае.
В Таиланде иностранцам обычно запрещено владеть или обладать землей в Таиланде. Эти ограничения изложены в земельном кодексе, статья 96 и последующие.
Согласно статье 44 Конституции Камбоджи, «только физические или юридические лица кхмерской национальности имеют право на владение землей». Иностранцам запрещено владеть или обладать землей в Камбодже. [14] [15]
Согласно Конституции 1987 года, иностранцам запрещено владеть землей на Филиппинах. [16] [17]
Иностранцам не разрешается владеть землей в собственность в Индонезии. [18] [19]
Иностранцы не могут покупать и владеть землей, как во многих других странах Юго-Восточной Азии. Вместо этого земля находится в коллективной собственности всех вьетнамцев, но управляется государством. Как написано в национальном Законе о земле, иностранцам и иностранным организациям разрешено арендовать землю. Срок аренды составляет до 50 лет. [20] [21]
Хотя покупка земли иностранцами не разрешена, инвестор в недвижимость может подать заявку на 70-летнюю аренду с разрешением Комиссии по инвестициям Мьянмы (MIC). [22]
Согласно законодательству Беларуси, иностранный гражданин не может владеть землей, а имеет право только арендовать ее. [23] [24]
Поскольку иностранцам запрещено постоянно владеть землей, иностранцы могут арендовать землю только на срок до 30 лет. [25] [26]
Только граждане Монголии могут владеть землей на территории Монголии. Иностранные граждане могут только арендовать землю. [27] [28] [29]
Иностранцам не разрешается владеть землей на Мальдивах. Земля может быть сдана в аренду иностранцам только на 99 лет. [30] [31]
В 2014 году парламент Шри-Ланки принял закон, запрещающий покупку земли иностранцами. Новый закон позволит иностранцам приобретать землю только на условиях аренды сроком до 99 лет с ежегодным налогом в размере 15 процентов от общей суммы арендной платы, уплаченной авансом. [32] [33] [34] [35]
С 2017 года в новой конституции Грузии был введен запрет на владение иностранцами сельскохозяйственными землями. Новая конституция гласит, что, за небольшим числом исключений, сельскохозяйственные земли могут принадлежать только государству, гражданину Грузии или субъекту, принадлежащему Грузии. [36] [37] [38] [39]
В 2021 году президент Касым-Жомарт Токаев подписал закон, запрещающий продажу и сдачу в аренду сельскохозяйственных земель иностранцам. [40] [41] [42]
Около 7% выделенной земли в Израиле находится в частной собственности. Остальная часть, т. е. 93%, принадлежит государству и известна как «израильская земля». Основной закон Израиля о недвижимости гласит, что земля Израиля находится в совместной собственности государства (69%), Управления по развитию (12%) и Еврейского национального фонда (12%).
С ростом бездомности и неравенства в распределении богатства, землевладение в развитых странах стало предметом обсуждения. [44] [45] Рыночная экономика, которая рассматривает жилье как товар , а не право, допускает такие законы, как Предложение 13 Калифорнии (1978) , которые стимулируют рассматривать жилье как инвестиции. [46] [47] Из-за неэластичного спроса на потребность человека в жилье цены на жилье могут быть подняты выше общедоступных ставок. [48] [49] Это усложняет владение, ограничивая предложение и усугубляя бездомность и неформальные жилищные договоренности. [50] Например, в Соединенных Штатах минимальное регулирование перепродажи домов и поведения поиска ренты позволяет проводить джентрификацию , вытесняя полмиллиона американцев и оставляя их бездомными. [51] Это происходит в свете того, что 17 миллионов домов остаются пустыми в качестве инвестиционных инструментов для богатых. [52]
В то же время суровые погодные явления, вызванные изменением климата , стали более частыми, что повлияло на стоимость недвижимости. [53]
В развивающихся странах катастрофы затрагивают все большее число людей из-за урбанизации , перенаселенности , а также слабых систем владения и пользования жильем и правовых систем.
Колониальные системы землевладения привели к проблемам в постколониальных обществах. [54]
Понятия « землевладелец » и «арендатор» были переработаны для обозначения современных отношений сторон по поводу земли, которая находится в аренде . Профессор Ф. Х. Лоусон в своей работе «Введение в законы о собственности» (1958) указал, однако, что отношения между землевладельцем и арендатором никогда по-настоящему не вписывались в феодальную систему и были скорее «чуждым коммерческим элементом».
Доктрина владения не применялась к движимому имуществу ( движимой собственности ). Однако отношения по хранению в случае движимого имущества очень похожи на отношения между землевладельцем и арендатором, которые могут быть созданы в отношении земли.
Надежное землевладение также признает законный статус проживания в городских районах и является ключевой характеристикой в трущобах . Жители трущоб не имеют законного права собственности на землю, и поэтому местные органы власти обычно маргинализируют и игнорируют их. [55]
В 2012 году Комитет по всемирной продовольственной безопасности , базирующийся в Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций (ФАО) , одобрил Добровольные руководящие принципы ответственного управления владением в качестве глобальной нормы, поскольку проблема бедных и политически маргинализированных слоев населения особенно вероятно подвержена ненадежному владению, однако это всего лишь работа в процессе. Цель устойчивого развития Организации Объединенных Наций 5 также выступает за реформы, чтобы предоставить женщинам доступ к владению и контролю над землей в знак признания важности владения для распределения ресурсов. [56]
рассмотрим статью 41 Конституции: «Иностранные граждане не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Согласно статье Сорок один, гл. 2, конституции иностранные лица не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Вся земля в Китае принадлежит правительству, которое раздает ее застройщикам и домовладельцам по договорам аренды сроком на 20–70 лет.
[...] по всей Западной Африке из-за больших трудностей в обеспечении соблюдения земельного законодательства решения по земельным искам чаще отражали власть и влияние различных заинтересованных сторон, а не соблюдение буквы закона [...].
Медиа, связанные с землевладением на Wikimedia Commons