stringtranslate.com

Сохранение сервитута

Знак границы природоохранного сервитута

В Соединенных Штатах природоохранный сервитут (также называемый природоохранным соглашением , природоохранным ограничением или природоохранным сервитутом ) — это право, передаваемое квалифицированной организации по охране земель, называемой « земельным трастом », или государственному учреждению (муниципальному, окружному, государственному или федеральному). ограничить в отношении определенной земельной площади осуществление прав, которыми в противном случае владел бы землевладелец , для достижения определенных природоохранных целей. Это интерес к недвижимости , установленный соглашением между землевладельцем и земельным фондом или органом власти. Природоохранный сервитут «действителен вместе с землей», то есть он применим как к нынешним, так и к будущим владельцам земли. Предоставление природоохранного сервитута, как и любой интерес к недвижимости, является частью цепочки прав собственности на собственность и обычно фиксируется в местных земельных книгах.

Цели природоохранного сервитута будут различаться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного фонда или государственного органа, а также потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «целями сохранения») могут включать одно или несколько из следующих действий:

Административные условия природоохранного сервитута для достижения природоохранных целей также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают разделение и другое развитие недвижимости .

Наиболее отличительной особенностью природоохранного сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных природоохранных целей на земле, сохраняя при этом землю в собственности и под контролем землевладельцев для использования, соответствующего природоохранным целям.

В отличие от регулирования землепользования, природоохранный сервитут устанавливается на имущество добровольно собственником, права которого ограничиваются. Однако ограничения сервитута, однажды установленные, остаются постоянными (и потенциально снижают рыночную стоимость оставшейся доли владения в собственности). Оценка стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (землевладельцем и земельным фондом) обычно остаются конфиденциальными.

Землевладелец, предоставляющий природоохранный сервитут, продолжает управлять землей и иным образом находится в частном владении ею и может получить значительные налоговые льготы на уровне штата и на федеральном уровне за пожертвование и / или продажу природоохранного сервитута. Предоставляя природоохранный сервитут, владелец сервитута несет ответственность за контроль будущего использования земли, чтобы обеспечить соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий в случае нарушения.

Хотя природоохранный сервитут запрещает землевладельцу определенные виды использования, такой сервитут не делает землю общедоступной. Напротив, многие природоохранные сервитуты не предоставляют права пользования землей ни держателю сервитута, ни общественности. Кроме того, многие природоохранные сервитуты резервируются за конкретными видами использования землевладельца, которые, если бы они не были зарезервированы, были бы запрещены. Некоторые природоохранные сервитуты предоставляют конкретное использование держателю сервитута или общественности. Эти детали изложены в юридическом документе, который создает природоохранный сервитут. [1]

Вычеты по подоходному налогу

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «соответствующий» природоохранный сервитут «квалифицированной» организации по охране земель в соответствии с правилами, изложенными в статье 170 (h) Налогового кодекса, могут иметь право на федеральный подоходный налоговый вычет , равный стоимости их пожертвование. Стоимость пожертвования сервитута, определенная квалифицированным оценщиком , равна разнице между справедливой рыночной стоимостью имущества до и после вступления сервитута в силу.

Чтобы иметь право на этот вычет по подоходному налогу, сервитут должен быть: а) бессрочным; б) принадлежат квалифицированной государственной или некоммерческой организации; и в) служить действительной «природоохранной цели», то есть объект должен иметь значительную природную, живописную, историческую, научную, рекреационную ценность или ценность открытого пространства. В результате закона, подписанного президентом Джорджем Бушем 17 августа 2006 г. (HR 4 Закон о пенсионной защите 2006 г.), в 2006 и 2007 гг. доноры природоохранного сервитута имели возможность вычесть стоимость своего подарка по ставке 50 % их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы, 50% или более доходов которых было получено от сельского хозяйства, могли вычесть пожертвование в размере 100% своего AGI. Любая сумма пожертвования, оставшаяся после первого года, может быть перенесена на последующие пятнадцать лет (с учетом максимум шестнадцати лет, в течение которых можно использовать вычет) или до тех пор, пока сумма вычета не будет израсходована, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием летом 2008 года Закона о сельском хозяйстве эти расширенные льготы по федеральному подоходному налогу были расширены, и теперь они также применяются ко всем природоохранным сервитутам, пожертвованным в 2008 и 2009 годах. Это положение продлевалось ежегодно каждый год в период с 2010 по 2014 год и, наконец, было включено. НК РФ без срока действия в 2015 году. [2]

Налоговые льготы по подоходному налогу (штаты)

Сторонники сохранения земель уже давно пытаются ввести дополнительные налоговые льготы для землевладельцев за предоставление сервитутов сверх федерального благотворительного вычета (и налогового вычета штата в штатах, которые соответствуют федеральному налоговому процессу). Дискуссия о создании федеральной налоговой льготы для доноров сервитута ведется примерно с 1980 года. Однако федеральная налоговая льгота так и не была введена. Однако штаты продвинулись вперед в предоставлении кредитов, которые можно использовать для уплаты подоходного налога штата донорам квалифицированных природоохранных сервитутов. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, внедрившим такую ​​программу. [3]

Адвокат Филип Табас из The Nature Conservancy широко продвигал идею государственных налоговых льгот в 1990-х годах. В 1999 году законодательные собрания четырех штатов приняли программы налоговых льгот штатов (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут, в указанном порядке). В 2000 году последовали Южная Каролина и Калифорния. С тех пор за ними последовали еще несколько штатов.

Для землевладельцев с небольшими доходами, подлежащими государственному налогообложению, налоговый кредит не имеет большого значения и может быть недостаточным стимулом для предоставления природоохранного сервитута. По этой причине в некоторых штатах, включая Колорадо и Вирджинию, налоговая льгота штата является передаваемой, то есть даритель/землевладелец может продать свой кредит кому-то другому; покупатель может использовать приобретенный налоговый кредит, обычно приобретаемый со скидкой от номинальной стоимости, в счет своего собственного подоходного налога в Колорадо. [4] Однако ограничения на сумму кредита, который может быть получен в результате сервитута, и другие ограничения ограничивают объем некоторых государственных программ налоговых льгот.

В штатах, где кредит на пожертвования природоохранных земель можно передавать, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом связаться с покупателями, и брокеры часто занимаются платежами и оформлением документов, чтобы защитить принципалов и гарантировать, что о переводах будет полностью сообщено в государственные налоговые органы. Налоговый режим на федеральном уровне и уровне штата в отношении прибыли от продажи и использования передаваемых налоговых льгот стал предметом обширного обсуждения и выпуска нескольких руководящих документов Службой внутренних доходов. [5]

Подоходный налоговый кредит штата Нью-Мексико был введен в 2003 году. [SB 581] Новое законодательство о передаче, вступающее в силу 1 января 2008 года, применяется задним числом к ​​природоохранным сервитутам, вступившим в силу с 1 января 2004 года. [6]

Программа переводных кредитов Вирджинии является крупнейшей среди штатов по долларовой стоимости сохраняемой собственности. К концу 2010 года стоимость недвижимости в размере 2 512 000 000 долларов была передана в качестве сервитутов в Вирджинии, по которым был заявлен налоговый кредит. [7] Квалификационные сервитуты охватывают более 516 000 акров (2 090 км 2 ) ландшафта Вирджинии. [8] Программа Вирджинии в настоящее время (2011 г.) ежегодно предоставляет новые налоговые льготы на сумму около 110 миллионов долларов США. Кредитное пособие составляет 40% от оценочной стоимости сервитутного пожертвования, что соответствует 275 миллионам долларов стоимости недвижимости, жертвуемой в год на защиту среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств - навечно. Другие программы налоговых льгот штата меньше в долларовом выражении, но очень важны для территории и природоохранных ценностей, которые они защищают. Концепция действия налоговых льгот штата (в отсутствие федеральной налоговой льготы), которую Филип Табас и The Nature Conservancy продвигали в 1990-х годах, принесла замечательные плоды и продолжает расширяться сегодня.

Снижения и исключения налога на наследство

Для землевладельцев, которые после своей смерти оставят значительные поместья, наиболее важным финансовым эффектом природоохранного сервитута может стать значительное снижение налогов на наследство . Налоги на наследство часто мешают наследникам сохранить землю в неприкосновенности и в семье из-за высоких ставок налога на наследство и высокой стоимости земли под застройку. Может возникнуть необходимость разделить или продать землю под застройку, чтобы заплатить эти налоги, что может не совпадать с желанием землевладельца или его наследников. Природоохранный сервитут часто может оказать существенную помощь в решении этой проблемы тремя важными способами:

  1. Уменьшение стоимости недвижимости. Имущество умершего будет уменьшено на стоимость подаренного природоохранного сервитута. В результате налоги будут ниже, поскольку наследники не будут обязаны платить налоги за погашенные права на застройку. Другими словами, наследникам придется платить налог на наследство только с сохранившейся стоимости сельскохозяйственных земель, а не с полной стоимости застройки.
  2. Исключение недвижимости. Раздел 2031(c) Налогового кодекса предусматривает дополнительные льготы по налогу на наследство для объектов недвижимости, на которые распространяется безвозмездный природоохранный сервитут. Если на собственность установлен квалифицированный природоохранный сервитут, в случае смерти землевладельца из имущества может быть исключено до 40% стоимости земли (при условии ограничения в размере 500 000 долларов США). Это исключение является дополнением к снижению стоимости земли, связанному с самим сервитутом, как описано выше.
  3. После смерти сервитут. Наследники также могут получить эти льготы (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать природоохранный сервитут после смерти землевладельца и до подачи декларации о наследстве (так называемые «посмертные» выборы).

В Пенсильвании ограничения на сохранение земли, включенной в поместье, могут снизить причитающийся налог на наследство. [9]

Льготы по налогу на имущество

Многие штаты предлагают льготы по налогу на имущество донорам природоохранных сервитутов. [9]

Вопросы для рассмотрения

Покупка природоохранных сервитутов

Многие природоохранные сервитуты приобретаются на средства федерального правительства, правительства штата и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцам платят непосредственно за покупку природоохранного сервитута. [12]

Законопроект о сельском хозяйстве , обновляемый каждые пять или более лет, является важным источником средств для покупки природоохранных сервитутов. Законопроект о сельском хозяйстве 2014 года создал Программу сервитутов по сохранению сельского хозяйства (ACEP) путем объединения Программы защиты ферм и ранчо, Программы резервирования пастбищ и Программы резервирования водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, правительствам штатов и местным органам власти, а также земельным фондам защищать сельское хозяйство от развития и других несельскохозяйственных видов использования. ACEP включает в себя сервитуты на сельскохозяйственные земли и сервитуты за водно-болотные угодья. [13] Сервитуты на сельскохозяйственные земли сохраняют земли для производства продуктов питания и способствуют сохранению почвы и воды . [14] Сервитуты по заповедникам водно-болотных угодий направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные угодья. Чтобы максимизировать выгоды, программа нацелена на земли, которые имеют как высокие шансы на успешное восстановление, так и историю низкой урожайности или неурожая. Законопроект о сельском хозяйстве также финансирует приобретение природоохранных сервитутов для лесных угодий. [15] Программа «Лесное наследие» — это добровольная федеральная программа, реализуемая в партнерстве со штатами и направленная на защиту частных лесных угодий. Землевладельцы обязаны подготовить план управления несколькими ресурсами в рамках приобретения природоохранного сервитута. [16]

Большинство штатов имеют прямые источники финансирования природоохранной деятельности. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотереи. Например, в 2014 году Нью-Джерси добавил финансирование консервации за счет налогов на корпоративный бизнес посредством поправки к конституции, одобренной 65% избирателей. [17] Во многих штатах и ​​округах действуют программы приобретения сервитутов по сохранению сельскохозяйственных культур (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных угодий от несельскохозяйственного развития. В 1974 году округ Саффолк в Нью-Йорке принял первую программу PACE (также известную как покупка прав на застройку или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали этому примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах в рамках государственных и местных программ. [18]

Национальная база данных природоохранных сервитутов

Национальная база данных природоохранных сервитутов отображает природоохранные сервитуты и предоставляет ресурс для понимания того, какие сервитуты по охране ресурсов защищают в США. [19] По состоянию на 2018 год Национальная база данных природоохранных сервитутов включала более 130 000 природоохранных сервитутов на 24,7 миллиона акров. [20]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ↑ Ресурс по сохранению земель для верховой езды. Архивировано 15 июня 2008 г. в Wayback Machine. Руководство по природоохранным сервитутам, удобным для лошадей , исправленное издание, 175 страниц.
  2. ^ http://s3.amazonaws.com/landtrustalliance.org/StatuteConservationEasementDonations.pdf [ пустой URL-адрес PDF ]
  3. ^ Северная Каролина GS§105-151.12
  4. ^ Джеймс Н. Левитт, изд. (2005). «8». От Уолдена до Уолл-стрит. Глава 8 . Вашингтон, округ Колумбия, США: Island Press. стр. 124–137. ISBN 1-59726-029-0.
  5. ^ [Всесторонний анализ взглядов IRS на переводы налоговых льгот по подоходному налогу штата содержится в документе IRS AM 2007-002, выпущенном 26 января 2007 г.]
  6. ^ "3.13.20 NMAC" . Архивировано из оригинала 6 мая 2009 г. Проверено 11 июля 2008 г.
  7. ^ [Подробное онлайн-описание кредитной программы Вирджинии см.: «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 24 июля 2011 г. Проверено 5 апреля 2011 г.{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка )]
  8. ^ [Налоговый департамент штата Вирджиния, публичные выступления, январь 2011 г.]
  9. ^ аб Прегмон, эсквайр, Патрисия. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. В сети. http://conservationtools.org/guides/show/52.
  10. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  11. ^ Шётткер, Оливер; Сантос, Мария Жуан (ноябрь 2019 г.). «Сервитут или общественная земля? Экономический анализ различных форм собственности для мер по охране природы в Калифорнии». Письма о сохранении . 12 (6). Бибкод : 2019ConL...12E2647S. дои : 10.1111/conl.12647 . S2CID  145952617.
  12. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  13. ^ "Фермерский законопроект". Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.
  14. ^ «Программа покупки сервитутов по сохранению сельского хозяйства» . Инструменты консервации . Проверено 25 апреля 2018 г.
  15. ^ "Фермерский законопроект". Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.
  16. ^ «Управление землей». Лесная служба США . Проверено 25 апреля 2018 г.
  17. ^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли». Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.
  18. ^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли». Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.
  19. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
  20. ^ «Полнота». Национальная база данных природоохранных сервитутов . Проверено 25 апреля 2018 г.

Внешние ссылки