В системах общего права землевладение (от французского глагола « tenir » означает «держать») представляет собой правовой режим , при котором земля, «принадлежащая» отдельному лицу, принадлежит кому-то другому, кто, как говорят, «владеет» землей, на основании по соглашению между обоими лицами. [1] Он определяет, кто может пользоваться землей, как долго и на каких условиях. Владение может основываться как на официальных законах и политике, так и на неформальных местных обычаях (в той мере, в какой это допускается высшим законодательством). Другими словами, землевладение предполагает систему, согласно которой земля принадлежит физическому лицу или фактическому земледельцу , но это лицо не имеет юридического права собственности . Он определяет права и обязанности владельца в связи с их владением. Суверенный монарх, известный в Англии как Корона , владел землей самостоятельно. Все землевладельцы являются либо ее арендаторами, либо субарендаторами. Владение означает юридические отношения между арендатором и лордом, определяющие обязанности и права арендатора и лорда в отношении земли. На протяжении истории сложилось множество различных форм землевладения , т. е. способов владения землей.
Помещик — обладатель имения на земле, обладающий наиболее обширными и исключительными правами собственности на территорию, проще говоря, собственник земли.
Правовая концепция землевладения в средние века стала известна как феодальная система и получила широкое распространение в Европе , на Ближнем Востоке и в Малой Азии . Лорды, получавшие землю непосредственно от Короны или другого землевладельца в обмен на определенные права и обязанности, назывались главными арендаторами .
Они раздавали части своей земли более мелким арендаторам, которые, в свою очередь, делили ее между еще более мелкими арендаторами. Этот процесс — процесс предоставления подчиненных владений — известен как субинфеодация . Таким образом, все люди, кроме монарха, действительно владели землей «чужой», потому что законное право собственности принадлежало (высшему) монарху, также известному как повелитель или сюзерен . [2] [3]
Исторически сложилось так, что между лордом и арендатором обычно существовали взаимные обязанности и права. Существовали разные виды владения, отвечающие разным потребностям. Например, военная служба может заключаться в рыцарской службе , требующей от арендатора предоставления лорду нескольких вооруженных всадников и наземных войск.
Платами часто были земли, земельные доходы или приносящая доход недвижимость, обычно известная как феодальные владения или феодальные владения . [4] На протяжении веков и в зависимости от региона развивалось множество обычаев, основанных на одном и том же правовом принципе. [5] [6] Знаменитая Великая хартия вольностей , например, была юридическим договором, основанным на средневековой системе землевладения.
Концепция владения с тех пор превратилась в другие формы, такие как аренда и поместье .
Существует большое разнообразие форм собственности и землевладения .
У большинства коренных народов или племен Северной Америки были разные представления о собственности на землю. В то время как европейское землевладение было сосредоточено на контроле, представления коренных народов основывались на управлении. Когда европейцы впервые прибыли в Северную Америку, они иногда игнорировали традиционное землевладение и просто захватывали землю или приспосабливались к традиционному землевладению, признавая его как право собственности аборигенов . Эта теория легла в основу договоров с коренными народами . [ нужна цитата ]
В ряде развивающихся стран, таких как Египет и Сенегал, этот метод все еще используется. В Сенегале он упоминается как «mise en valeur des Zones du Terroir» [7] , а в Египте его называют Вадаа аль-Яд. [8]
Аллодиальный титул — это система, при которой недвижимое имущество принадлежит абсолютно бесплатно и независимо от какого-либо вышестоящего землевладельца или суверена. Истинный аллодиальный титул встречается редко, при этом большая часть прав собственности в мире общего права ( Австралия , Канада , Ирландия , Новая Зеландия , Великобритания , США ) является платной . Аллодиальный титул неотчуждаем, поскольку он может быть передан, изобретен, подарен или заложен владельцем, но не может быть ограничен и ограничен для сбора налогов или частных долгов или осужден ( выдающийся домен ) правительством.
Феодальное землевладение — это система взаимных обязательств, согласно которой королевский или знатный человек предоставлял вотчину — некоторую степень участия в использовании или доходах от данного земельного участка — в обмен на притязания на такие услуги, как военная служба или просто содержание. земли, в которой лорд продолжал иметь интерес. Эта модель простиралась от уровня высшей знати как вассалов монарха до низшей знати, единственными вассалами которой были их крепостные .
Согласно общему праву , Fee Simple – это наиболее полная доля владения, которую можно иметь в недвижимом имуществе , за исключением редкого аллодиального титула . Владелец обычно может свободно продать или иным образом передать эти проценты или использовать их для обеспечения ипотечного кредита . Эта картина «полной собственности», конечно, осложняется обязанностью в большинстве мест платить налог на недвижимость и тем, что если земля заложена, на нее будет право требования в виде залога . В современном обществе это наиболее распространенная форма собственности на землю. Земля также может принадлежать нескольким лицам, и существуют различные правила одновременного владения недвижимостью .
В Австралии право собственности коренных народов представляет собой концепцию общего права, которая признает, что некоторые коренные народы обладают определенными правами на землю, вытекающими из их традиционных законов и обычаев. [9] Право собственности коренных народов может сосуществовать с правами собственности некоренного населения, и в некоторых случаях разные группы коренных народов могут осуществлять свое право собственности на одну и ту же землю. Существует около 160 зарегистрированных определений прав коренных народов, охватывающих около 16% территории Австралии. Дело Мабо отменило решение по делу Милиррпум и отвергло понятие terra nullius . Последующие принятые парламентские акты признали существование этой доктрины общего права.
Согласно общему праву , пожизненное имущество — это интерес к недвижимому имуществу, который прекращается со смертью. Владелец имеет право пользования землей пожизненно, но, как правило, не имеет возможности передать эти проценты или использовать их для обеспечения ипотечного кредита .
Согласно общему праву, «хвост платы» представляет собой наследственное, непередаваемое право собственности на недвижимое имущество. Аналогичное понятие легитимности существует в гражданском и римском праве ; законность ограничивает степень , в которой можно лишить наследника.
Согласно как общему, так и гражданскому праву, земля может быть сдана в аренду или сдана в аренду ее владельцем другой стороне. Возможен широкий спектр договоренностей: от очень коротких сроков до 99-летней аренды квартир, обычной в Соединенном Королевстве , с различной степенью свободы в использовании собственности.
Права на пользование достоянием могут включать в себя такие права, как пользование дорогой или право выпасать скот на земле, находящейся в общей собственности.
При издольщине человек имеет право пользования сельскохозяйственной землей, принадлежащей другому лицу, в обмен на долю полученного урожая или скота.
Сервитуты позволяют осуществлять определенные виды использования земли, принадлежащей другому лицу. Самым классическим сервитутом является право отвода , но оно также может включать (например) право прокладывать линию электропередачи через чужую землю.
Кроме того, существуют различные формы коллективной собственности, которые обычно принимают форму членства в кооперативе или акций корпорации , владеющей землей (обычно за счет простой платы, но, возможно, и на других условиях). Существуют также различные гибриды; Во многих коммунистических странах государственная собственность на большую часть сельскохозяйственных земель различными способами сочеталась с землевладением фермерских коллективов.
В археологии традиции землевладения можно изучать в зависимости от территориальности и способов, которыми люди создают и используют ландшафтные границы, как естественные, так и искусственные. Менее осязаемые аспекты владения труднее квалифицировать, и их изучение во многом опирается либо на антропологические данные (в случае дописьменных обществ), либо на текстовые данные (в случае грамотных обществ).
В археологии традиции землевладения можно изучать на протяжении длительного периода времени , например землевладение на основе родства и коллективное управление собственностью. Это дает возможность изучать долгосрочные последствия изменений и развития систем землевладения и производительности сельского хозяйства.
Более того, археологический подход к землевладению изучает временные аспекты управления землей, включая их иногда временные, непостоянные и подлежащие обсуждению аспекты, а также использование прошлых форм землевладения. Например, люди могут претендовать на владение ресурсами или заявлять о том, что они владеют ими, ссылаясь на наследственную память внутри общества. В этих случаях природа и отношения с аспектами прошлого, как материальными (например, памятники), так и нематериальными (например, концепции истории через рассказывание историй), используются для легитимации настоящего.
41 Конституции Афганистана иностранцам не разрешается владеть землей. Иностранные физические лица не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане [10] [11] [12]
Земля в Китае находится в государственной или коллективной собственности. Предприятия, фермеры и домовладельцы арендуют землю у государства на условиях долгосрочной аренды на срок от 20 до 70 лет. [13] Иностранным инвесторам не разрешается покупать или владеть землей в Китае.
В Таиланде иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде. [14]
Согласно статье 44 Конституции Камбоджи, «только физические и юридические лица кхмерской национальности имеют право собственности на землю». иностранцам запрещено владеть или владеть землей в Камбодже. [15] [16]
Иностранцам запрещено владеть землей на Филиппинах согласно Конституции 1987 года. [17] [18]
Иностранцам не разрешается владеть землей в Индонезии. [19] [20]
Иностранцы не могут покупать и владеть землей, как и во многих других странах Юго-Восточной Азии. Вместо этого земля находится в коллективной собственности всего вьетнамского народа, но управляется государством. Как написано в национальном Законе о земле, иностранцам и иностранным организациям разрешено арендовать землю. Срок аренды – до 50 лет. [21] [22]
Хотя покупка земли иностранцам не разрешена, инвестор в недвижимость может подать заявку на аренду сроком на 70 лет с разрешением Инвестиционной комиссии Мьянмы (MIC). [23]
По законодательству Беларуси иностранный гражданин не может владеть землей и имеет право только арендовать ее. [24] [25]
Так как иностранцам запрещено постоянное владение землей. Иностранцы могут арендовать землю только на срок до 30 лет. [26] [27]
Только граждане Монголии могут владеть землей на территории Монголии. иностранные граждане могут только арендовать землю. [28] [29] [30]
Иностранцам не разрешается владеть землей на Мальдивах. землю можно сдавать в аренду иностранцам только на 99 лет. [31] [32]
В 2014 году парламент Шри-Ланки принял закон, запрещающий покупку земли иностранцами. Новый закон позволит иностранцам приобретать землю только на условиях аренды сроком до 99 лет с ежегодным 15-процентным налогом на общую сумму арендной платы, выплачиваемой авансом. [33] [34] [35] [36]
С 2017 года в новую конституцию Грузии был введен запрет на владение сельскохозяйственными угодьями иностранцам. В новой конституции говорится, что, за небольшим количеством исключений, сельскохозяйственные земли могут принадлежать только государству, гражданину Грузии или юридическому лицу, принадлежащему Грузии. [37] [38] [39] [40]
В 2021 году президент Касым-Жомарт Токаев подписал закон, запрещающий продажу и сдачу в аренду сельскохозяйственных земель иностранцам. [41] [42] [43]
Примерно 7% выделенной земли в Израиле находится в частной собственности. Остальная часть, то есть 93%, принадлежит государству и известна как «Земля Израиля». Основной закон Израиля о недвижимости гласит, что земля Израиля находится в совместной собственности государства (69%), Управления развития (12%) и Еврейского национального фонда (12%).
В условиях роста бездомности и имущественного неравенства вопрос землевладения в развитых странах стал предметом обсуждения. [45] [46] Рыночная экономика, в которой жилье рассматривается как товар , а не как право , допускает такие законы, как Калифорнийское предложение 13 (1978 г.) , которые стимулируют рассматривать жилье как инвестицию. [47] [48] Из-за неэластичного спроса на кров, цены на жилье могут поэтому подняться выше общедоступных ставок. [49] [50] Это усложняет владение жильем, ограничивая предложение и усугубляя бездомность и неформальные жилищные условия. [51] Например, в Соединенных Штатах минимальное регулирование в отношении сдачи домов и погони за арендной платой допускает джентрификацию , вытесняя полмиллиона американцев и оставляя их бездомными. [52] И это принимая во внимание тот факт, что 17 миллионов домов остаются вакантными и служат инвестиционным средством для богатых. [53]
В то же время участились суровые погодные явления, вызванные изменением климата , что повлияло на стоимость недвижимости. [54]
В развивающихся странах катастрофы затрагивают большее число людей из-за урбанизации , скученности , а также слабых систем владения и права.
Колониальные системы землевладения привели к проблемам в постколониальных обществах. [55]
Понятия « арендодатель » и «арендатор» были переработаны и стали относиться к современным отношениям сторон к земле, находящейся в аренде . Профессор Ф. Х. Лоусон во «Введении в законы о собственности» (1958) указал, однако, что отношения между землевладельцем и арендатором никогда по-настоящему не вписывались в феодальную систему и были скорее «чужеродным коммерческим элементом».
Доктрина владения не распространялась на личность ( личную собственность ). Однако отношения залога в случае с движимым имуществом очень напоминают отношения между арендодателем и арендатором, которые могут возникнуть в сфере земли.
Гарантированное землевладение также признает законный статус проживания в городских районах и является ключевой характеристикой трущоб . Жители трущоб не имеют юридических прав на землю, и поэтому местные власти обычно маргинализируют и игнорируют их. [56]
В 2012 году Комитет по всемирной продовольственной безопасности, базирующийся при Продовольственной и сельскохозяйственной организации (ФАО) Организации Объединенных Наций , одобрил Добровольные руководящие принципы ответственного регулирования вопросов владения и пользования как глобальную норму, поскольку проблема бедных и политически маргинализированных слоев населения особенно вероятна. страдают от нестабильности владения, однако это всего лишь незавершенная работа. Цель 5 устойчивого развития Организации Объединенных Наций также выступает за реформы, направленные на предоставление женщинам доступа к владению и контролю над землей в знак признания важности владения землей для распределения ресурсов. [57]
обратите внимание на статью 41 Конституции: «Иностранцы не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Согласно статье Сорок первой гл. 2 Конституции, иностранные лица не имеют права владеть недвижимым имуществом в Афганистане.
Вся земля в Китае принадлежит правительству, которое передает ее застройщикам и домовладельцам в аренду на срок от 20 до 70 лет.
[...] по всей Западной Африке из-за больших трудностей в обеспечении соблюдения земельного законодательства решения по земельным претензиям чаще отражали силу и влияние различных заинтересованных сторон, а не соблюдение буквы закона [...].
СМИ, связанные с землевладением, на Викискладе?