Buy-to-let — британская фраза, означающая покупку недвижимости специально для сдачи ее в аренду . Buy-to-let mortgage — это ипотечный кредит, специально разработанный для этой цели. Недвижимость Buy-to-let обычно является жилой, но этот термин также охватывает инвестиции в студенческую недвижимость и инвестиции в гостиничные номера. [1]
До 1980-х годов число частных лиц, которые стали домовладельцами, было очень небольшим. Покупка недвижимости для сдачи в аренду рассматривалась как прерогатива профессиональных домовладельцев и лиц, которые были достаточно богаты, чтобы платить наличными или имели значительные депозиты, позволяющие им получать ипотечные кредиты коммерческого типа. Современная ипотека «купить для сдачи в аренду» была недоступна, и возможность покупки недвижимости как средства финансирования пенсионного дохода не приходила в голову большинству людей. Инфраструктура кредитов, консультаций и информации была недоступна.
Критическое изменение произошло с принятием Закона о жилье 1988 года , когда появилась гарантированная краткосрочная аренда . Это дало потенциальным арендодателям и кредиторам уверенность в том, что арендаторы будут проживать в собственности только в течение фиксированного периода.
С середины-конца 1990-х годов buy-to-let значительно вырос. По данным Совета ипотечных кредиторов , кредиторы выдали более 1,7 млн кредитов buy-to-let в период с 1999 по 2015 год. За последние 12 лет частный арендованный дом удвоился в размере. Остатки непогашенной задолженности по ипотечным кредитам buy-to-let недавно выросли до более чем 200 млрд фунтов стерлингов , что эквивалентно валовому внутреннему продукту Гонконга. [2]
Как и для всей аренды недвижимости, выгоды для арендодателя, покупающего недвижимость для сдачи в аренду, могут включать стабильный доход от арендных платежей и накопление богатства, если цены на жилье вырастут. Рост цен на жилье в Великобритании сделал покупку недвижимости для сдачи в аренду популярным способом инвестирования. [3] Основной риск связан со спекуляциями с использованием заемных средств, когда арендодатель берет кредит на покупку недвижимости с ожиданием того, что дом можно будет продать позже по более высокой цене или что доход от аренды будет соответствовать или превысит стоимость кредита. В лучшем случае для арендодателя он выиграет от использования денег банков-кредиторов, что свидетельствует о том, что он распределил капитал более эффективно, чем могли бы сделать профессиональные инвесторы. Если арендодатель не может выполнить условия погашения ипотеки, то банк попытается завладеть недвижимостью и продать ее, чтобы получить заемные деньги. Если цены упали, использование заемных средств может оставить арендодателя с отрицательным капиталом .
Дополнительными рисками являются существенные изменения в политике правительства (см. раздел ниже).
Последние данные Национальной ассоциации арендодателей (NLA) показывают, что по состоянию на сентябрь 2014 года 27% арендодателей, сдающих в аренду один объект недвижимости, и 19% арендодателей, сдающих в аренду от двух до четырех объектов недвижимости, либо вышли на уровень безубыточности, либо терпят убытки. [4]
В среднем валовая доходность от сдачи в аренду (годовой доход от инвестиций до вычета эксплуатационных расходов) составила 5,1% по состоянию на декабрь 2014 года. Это на 0,2 процентных пункта меньше средней доходности в декабре 2013 года. [5]
Валовая доходность от аренды различается по стране: самая высокая доходность наблюдается в Шотландии — 6,1% и городах на севере Англии, тогда как в Лондоне она составляет 4,1%.
Валовая арендная ставка в ведущих городах мира колеблется от 1,6% (в Тайбэе) до 11,7% (в Кишиневе, Молдова). Валовая арендная ставка на жилую недвижимость имеет тенденцию к снижению в течение нескольких лет во всем мире и в целом продолжает падать после жилищного кризиса. [ необходима цитата ]
Ипотека с правом сдачи в аренду — это ипотечное соглашение, в котором инвестор занимает деньги для покупки недвижимости в частном арендном секторе с целью сдачи ее в аренду арендаторам . Ипотечные кредиты с правом сдачи в аренду предлагаются в Великобритании с 1996 года. [6]
Кредиторы рассчитывают, сколько они готовы дать в долг, используя формулу, отличную от формулы для недвижимости, занимаемой владельцем. Они, как правило, смотрят на ожидаемый ежемесячный доход от аренды, чтобы определить максимальный доступный кредит. В зависимости от кредитора заемщикам также может быть разрешено включать свой личный доход в расчет максимальной суммы, которую они могут занять. Впервые арендодатели могут также быть обязаны иметь отдельный годовой доход не менее 25 000 фунтов стерлингов. Для недвижимости, занимаемой владельцем, расчет обычно кратен годовому доходу владельца.
Наиболее распространенным типом ипотеки для сдачи в аренду является вариант с выплатой только процентов. Процентная ставка по ипотеке может быть фиксированной или переменной. Фиксированные ставки означают, что платежи не будут колебаться, а переменные ставки означают, что платежи могут увеличиваться или уменьшаться в соответствии с базовой ставкой Банка Англии. Процентные ставки и сборы, предлагаемые по ипотечным кредитам BTL, в среднем немного выше, чем по ипотечным кредитам для владельцев. Это связано с тем, что среди банков и других кредитных учреждений распространено мнение, что ипотечные кредиты BTL представляют больший риск, чем ипотечные кредиты для владельцев жилья.
Многие люди не могут претендовать на ипотеку с покупкой жилья для сдачи в аренду. Критерии одобрения могут включать в себя сумму депозита, кредитный рейтинг и многое другое.
В конце 1990-х и в начале 21-го века этот тип инвестиций стал популярным и помог резко поднять цены на жилье. [7]
За последние несколько лет покупка жилья для сдачи в аренду получила много негативных отзывов в прессе, и многие комментаторы полагают, что она способствовала безудержной инфляции цен на жилье. Oxford Economics заявил в августе 2007 года, что покупка жилья для сдачи в аренду «несомненно способствует переоценке жилья». [7]
Одной из трудностей при определении того, как покупка жилья для сдачи в аренду повлияла на инфляцию цен на жилье, является то, что на рынке недвижимости произошли одновременные изменения, такие как рост населения и значительные прямые иностранные инвестиции в недвижимость.
Данные, опубликованные UK Finance за третий квартал 2019 года, показали 40%-ный рост числа случаев изъятия недвижимости, покупаемой для сдачи в аренду, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. [8]
За последние годы правительство предприняло ряд мер по защите арендаторов, включая обязательные схемы защиты депозитов третьих лиц и обязательное лицензирование домовладений в многоквартирных домах (HMO).
В своей речи королева 2022 года обязалась внести законопроект на сессии 2022-23 годов об отмене выселений по разделу 21 «без вины» в частном арендном секторе. [9] Положения о пересмотре арендной платы будут отменены, и арендодателям будет разрешено повышать арендную плату только один раз в год. Необходимо уведомить за два месяца о любом повышении арендной платы.
До 2015 года политика правительства в отношении покупки жилья для сдачи в аренду была относительно мягкой, но она изменилась в бюджетах и осеннем заявлении 2015 года. [10] Было предпринято четыре основных шага для снижения привлекательности инвестиций: [ почему? ]
(Изменения, связанные с налоговыми льготами по расходам на ипотечное финансирование, упомянутые выше, означают, что арендодатели могут вычитать только эквивалент базовой налоговой льготы в своей налоговой декларации, что может привести к тому, что их личное налогообложение будет перемещено в более высокую категорию подоходного налога, даже если они не получают достаточного дохода, чтобы оправдать его при других обстоятельствах. [11] )
За последние годы правительство также предприняло шаги по улучшению сбора налогов с арендодателей BTL, в том числе:
Управление пруденциального регулирования регулирует большое количество, но не всех, кредиторов, выдающих жилье для сдачи в аренду.
Фаза 1
В сентябре 2016 года PRA объявила, что 1 января 2017 года станет крайним сроком для кредиторов, чтобы ввести рекомендуемые новые минимальные стандарты андеррайтинга для заявок на покупку жилья с целью сдачи в аренду.
PRA заявила, что определение доступности должно включать расчет коэффициента покрытия процентов (ICR), который она определяет как: «отношение ожидаемого ежемесячного дохода от аренды недвижимости, покупаемой для сдачи в аренду, к ежемесячным выплатам процентов, которые учитывают вероятное будущее повышение процентной ставки».
На момент принятия надзорного заявления SS 13/16, [12] в сентябре 2016 года стандарт ипотечной отрасли для установления минимального порога ICR составлял 125%. Впоследствии большинство кредиторов установили минимальный порог ICR в 145%.
Рекомендации PRA пошли еще дальше, рекомендовав кредиторам оценивать способность заемщика выплачивать ежемесячные ипотечные платежи, если ставки в будущем вырастут, и предлагая фирмам применять предполагаемую минимальную процентную ставку для заемщика в размере 5,5%.
Фаза II [13]
Кредиторы, подпадающие под правила PRA, должны были интерпретировать второй набор изменений и внедрить их к 30 сентября 2017 года. В соответствии со второй фазой правил PRA процесс андеррайтинга, применяемый кредиторами, стал намного строже, особенно для арендодателей, владеющих четырьмя или более объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду, так называемых «портфельных арендодателей».
В надзорном заявлении (SS13/16) PRA заявила:
«PRA ожидает, что фирмы признают, что существующий опыт и навыки, приобретенные в кредитовании с целью сдачи в аренду, не автоматически переводятся в эквивалентные навыки при оценке владельцев портфеля. Кредитование владельцев портфеля изначально более сложно, учитывая объем задолженности в совокупности, денежные потоки и издержки, возникающие из-за множественной аренды, и потенциальные риски имущественной и/или географической концентрации».
С изменениями PRA кредиторам теперь пришлось гораздо глубже изучать финансы заемщика. Однако интерпретация новых правил кредиторами сильно различалась: некоторые кредиторы решили больше не предлагать продукты «купить для сдачи в аренду» владельцам портфеля недвижимости, в то время как другие приняли иные подходы к андеррайтингу для этой демографической группы. Теперь владельцы портфеля недвижимости должны предоставлять значительно больше информации о своей существующей недвижимости, доходе от аренды и бизнес-планах, чем требовалось до этого изменения.
В Великобритании, особенно в Лондоне, существует явление, известное как «покупка для отъезда», когда инвесторы покупают недвижимость и оставляют ее пустой, чтобы извлечь выгоду из роста цен на жилье без хлопот, связанных с необходимостью иметь дело с арендаторами. [14] По данным благотворительной организации Empty Homes, в национальном масштабе «покупка для отъезда» составляет небольшой процент пустующей недвижимости, [15] но совет Кенсингтона и Челси подсчитал в 2015 году, что затронуто до одного из четырех домов в определенных частях их района, что приводит к росту цен и ограничению количества домохозяйств, которые фактически там живут. [16] В целом долгосрочно пустующие дома составляют 2% недвижимости в Кенсингтоне и Челси. [17] В северном Лондоне совету Камдена удалось сократить количество пустующих домов, взимая надбавку в размере 50% к муниципальному налогу на дома, пустующие более двух лет. [17]
Некоторые политики обвиняют иностранных инвесторов в покупке домов и оставлении их пустыми, но исследования показали, что только 2% иностранных покупателей недавно построенной лондонской недвижимости будут использовать ее как второй дом, 65% вместо этого намереваются сдавать ее в аренду, а 33% покупают ее как жилье для детей, посещающих университет в Лондоне. [18]
Начиная с 2016 года цены на элитное жилье в центре Лондона начали падать, [19] что снизило привлекательность «покупки с целью отъезда».