Джесси Клайд «Джей Си» Николс (23 августа 1880 г. — 16 февраля 1950 г.) — американский градостроитель и застройщик коммерческой и жилой недвижимости в Канзас-Сити, штат Миссури .
Родился в Олате, Канзас , и был студентом Университета Канзаса и Гарвардского университета , его наиболее заметными разработками являются Country Club District и Country Club Plaza в Канзас-Сити, которые повлияли на развитие пригородов в других частях Соединенных Штатов. Он занимал руководящие должности в местных и национальных организациях по недвижимости. Благодаря этим организациям его идеи о недвижимости и планировании помогли сформировать методы для расистских и антисемитских ограничительных соглашений и зонирования. Его наследие стало объектом все более пристального внимания из-за этих соглашений, которые запрещали чернокожим, евреям и другим меньшинствам жить в этих районах.
Джесси Клайд Николс родился в 1880 году в семье фермеров, живших недалеко от Олате, штат Канзас. Он работал на разных работах во время учебы в старшей школе и год после окончания школы проработал оптовым продавцом мяса. [1] Во время учебы в Университете Канзаса он управлял футбольной командой колледжа, работал репортером в газете и был старостой класса. [1] Окончив его одним из лучших в своем классе со степенью бакалавра искусств в 1902 году, он принял годовую стипендию в Гарвардском университете и получил там вторую степень бакалавра искусств в 1903 году. Николс вернулся в Канзас-Сити и присоединился к нескольким друзьям по колледжу, чтобы основать Reed, Nichols & Company, работавшую в качестве застройщика недвижимости. В 1905 году он женился на Джесси Миллер, женщине из Олате, штат Канзас. [2]
Николс назвал свой метод создания жилых подразделений «планированием для постоянного проживания», поскольку его целью было «развивать целые жилые кварталы, которые привлекали бы часть людей, желающих лучшего образа жизни, более приятного места для проживания и готовых работать, чтобы поддерживать его в лучшем состоянии». Его философия планирования подразделений оказала большое влияние на другие разработки в Соединенных Штатах, включая районы Беверли-Хиллз и Вествуд в Лос-Анджелесе, район Хайленд-Парк в Далласе и район Ривер-Оукс в Хьюстоне, штат Техас. [3]
Николс выступал за сохранение деревьев и естественных контуров, в то же время запрещая решетчатые уличные сети. [4] Его округ Country Club в Канзас-Сити наложил множество ограничений на использование собственности в пределах подразделения, что, по мнению Николса, делало участки более ценными для потенциальных домовладельцев. Его реклама пропагандировала постоянство. [5] Все домовладельцы должны были состоять в ассоциации домовладельцев округа Country Club, которая следила за тем, насколько хорошо домовладельцы содержат свои газоны, а также предоставляла такие услуги, как вывоз мусора и уборка улиц. Строители должны были соблюдать большие минимальные размеры участков и большие отступы от улицы. Николс также наложил расовые соглашения на всю недвижимость в округе Country Club. [4]
Country Club District , мастер-планируемое сообщество Николса в Канзас-Сити, штат Миссури, вдохновило River Oaks в Хьюстоне, штат Техас . Уилл Хогг, его брат Майк и Хью Поттер посетили этот район и обратились за советом к Николсу, пока они планировали River Oaks. У Николса был небольшой список образцовых сообществ, и он настоятельно рекомендовал Поттеру посетить их. Среди них были Forest Hill Gardens в Квинсе, штат Нью-Йорк; Palos Verdes Estates в округе Лос-Анджелес; Roland Park в Балтиморе, штат Мэриленд; и Shaker Heights в Кливленде, штат Огайо. В конечном итоге Поттер был назначен президентом River Oaks Corporation и продолжал обращаться за советом к Николсу во время своего пребывания в должности. [3]
Николс создал процентную аренду, где арендная плата основана на валовой выручке арендаторов. [6] Процентная аренда теперь является стандартной практикой в коммерческой аренде по всем Соединенным Штатам. Современные открытые торговые центры, которые сейчас распространены в Соединенных Штатах, имеют общего предка в Country Club Plaza, который открылся в Канзас-Сити в 1923 году. Премия JC Nichols для визионеров в области городского развития от Urban Land Institute названа в его честь. [7]
Николс был видным общественным деятелем в Канзас-Сити, участвовал в создании Мемориала Свободы , Музея искусств Нельсона-Аткинса , MRIGlobal , а также в развитии Университета Канзас-Сити , ныне Университета Миссури-Канзас-Сити . [8] [ необходима цитата ]
Николс занимал руководящие должности в местных и национальных организациях по недвижимости и планированию. Он был членом Генерального комитета Национальной конференции по городскому планированию. [9] Он возглавлял Совет по недвижимости Канзас-Сити и Национальную конференцию по разделению территорий. [10] Он был основателем Института городских земель [11] и возглавлял его Совет застройщиков сообществ . [12] Он возглавлял Отделение застройщиков и разделителей территорий Национальной ассоциации советов по недвижимости (NAREB), [13] возглавлял Совет по военной службе NAREB, [14] и был директором NAREB. [15]
JC Nichols полагался на ограничительные соглашения, чтобы контролировать использование земель в районах, которые он развивал. Большинство соглашений ограничивали земли жилым использованием и содержали другие особенности, такие как требования к отступу и свободному пространству. Однако дома в районе Country Club были ограничены соглашениями, которые запрещали чернокожим и евреям владеть или занимать дома.; [16] [17] и аналогично в его застройках округа Джонсон, штат Канзас . Николс не изобрел эту практику, но он использовал ее, чтобы эффективно запретить этническим меньшинствам жить в его собственности в течение первой половины века. Его модель ограничительных соглашений была позже принята федеральным правительством для содействия реализации аналогичной политики в других регионах Соединенных Штатов. В конечном итоге, решение Верховного суда 1948 года по делу Шелли против Кремера сделало такие соглашения неисполнимыми. Тем не менее, формулировки, ссылающиеся на эти соглашения, оставались во множестве документов о праве собственности в течение десятилетий после решения Верховного суда, поскольку относительная сложность пересмотра их по одному могла быть скрытно использована для продолжения существования соглашений. [5] Ограничения по документам в большинстве районов автоматически возобновляются каждые двадцать-двадцать пять лет, если только большинство домовладельцев не согласятся изменить их с помощью нотариально заверенных голосований, огласка которых старательно избегается. В 2005 году в Миссури был принят закон, позволяющий (но не требующий) руководящим органам ассоциаций домовладельцев удалять ограничительные соглашения из ограничений по документам без голосования членов. Район Country Club District преимущественно белый, и он является одним из самых богатых и востребованных районов в Соединенных Штатах. [18]
Политика Николса в сфере недвижимости создала расовый и экономический разрыв, разделивший Канзас-Сити пополам вдоль авеню Труст на неопределенное будущее. В конечном итоге это обрушило стоимость домов на восточной стороне, где разрешалось проживание чернокожих и евреев. Когда в 1960-х годах были приняты общенациональные законы о расовой интеграции, этот тотальный разрыв помешал их реализации системой государственного образования Канзас-Сити и гарантировал, что расовое население KCPS останется в основном небелым. [17]
В массовом негодовании по поводу этого наследия, усилившемся в 2020 году из-за протестов Джорджа Флойда , Канзас-Сити удалил его имя с исторического фонтана и дороги перед Country Club Plaza . [17] [19]
В 1970 году члены организации «Студенты за демократическое общество» (SDS) были обвинены в организации взрывов трубчатых бомб в Канзас-Сити, включая дом его сына Миллера Николса, тогдашнего президента компании JC Nichols. [20] Три члена SDS были осуждены. [21]
Николс умер от рака 16 февраля 1950 года в своем доме по адресу 1214 West 55th Street. Он был похоронен на кладбище Forest Hill Calvary Cemetery в Канзас-Сити. [22] [23] Его дом находится на Ward Parkway в Канзас-Сити.
