Притеснения со стороны арендодателя – это добровольное создание арендодателем или его агентами условий, неудобных для одного или нескольких арендаторов, с целью побудить добровольно отказаться от договора аренды . Во многих юрисдикциях это является незаконным как в соответствии с общими законами о притеснении , так и в соответствии с конкретными мерами защиты, а также условиями договоров аренды или договоров аренды. [1] [2] [3]
Этот вид деятельности может быть более распространен в регионах, где к аренде применяются законы о контроле над арендной платой, при этом цены, регулируемые арендной платой, не распространяются на последующую аренду, что позволяет арендодателям устанавливать более высокие цены, когда текущий арендатор уезжает. [1]
Преследование арендаторов может включать в себя такие практики, как удержание алиментов, нападения, словесные или письменные преследования. [4] Одним из примеров являются сексуальные домогательства , также известные как «секс напрокат». Эта практика предполагает, что домовладельцы сдают людям недвижимость, комнаты или другие помещения в обмен на сексуальные услуги. [5] Этот вопрос был поднят как британскими СМИ, так и членами парламента , при этом тогдашний министр юстиции Дэвид Лидингтон предположил, что такие меры являются нарушением Закона о сексуальных преступлениях 2003 года , заявив, что «… совершено преступление». когда человек предлагает жилье, поскольку он подстрекает/вынуждает другого человека заняться с ним сексом в обмен на «плату»». [6] [7]
Методы, используемые в случаях преследования арендодателей, включают, помимо прочего, следующее: [3]
По общему праву арендаторы имели право на «спокойное пользование» арендованными помещениями. [9] Американское общее право также приняло «гарантию пригодности для проживания», которая гарантирует, что жилые помещения остаются в ремонте. [9]
В Соединенном Королевстве и Содружестве Закон о правах человека может служить основой для установления справедливых и разумных отношений между арендатором и арендодателем. В этом законе закреплены право на частную и семейную жизнь, а также право пользоваться своим имуществом . Право на эффективное средство правовой защиты и право свободно выражать свое мнение должны дать арендатору уверенность в том, что он сможет искать своевременное и разумное решение, если он страдает или находится под принуждением . Хотя законодательство в области прав человека , как правило, применимо только к государственным органам , оно обеспечивает основу разумности .
В зависимости от конкретных обстоятельств законодательство Соединенного Королевства, такое как Закон об общественном порядке 1986 года и Закон о мошенничестве 2006 года, может предусматривать конкретные средства правовой защиты. Как общее право, так и законодательство об общественном порядке квалифицируют противоправное поведение людей в жилом помещении, например, нарушение общественного порядка . Законодательство о мошенничестве квалифицирует правонарушением получение лицом неправомерной или принудительной выгоды (денежной или иной) лично или для организации, которую оно представляет.
Во многих местных юрисдикциях действует специальное законодательство между арендодателями и арендаторами, в котором излагаются обязанности арендодателя, нарушение которого может рассматриваться как «преследование». Например, в Калифорнии раздел 1954 Гражданского кодекса ограничивает право домовладельца на въезд, [10] в Нью-Мексико существует обширный «Закон об отношениях между владельцем и жильцом» [11] , а в Нью-Йорке — Свидетельство об отсутствии притеснений. (COHN) обязан вносить любые изменения в заполняемости. [12] [13]
Ведение бизнеса внутри или в жилище должно зависеть от разумности и желания сторон. Если домовладелец желает осматривать жилище через разумные промежутки времени и в разумное время, желательно заключить это в соответствующем контракте.
В любом случае цель проверки должна быть ясна, а проведение проверки должно быть надлежащим образом регламентировано. Целью любой проверки является обеспечение целостности и надлежащего содержания объекта недвижимости, а также соблюдение соглашения, существующего между арендодателем и арендатором. Проникновение в жилище не дает домовладельцу права собирать информацию, исследовать или вмешиваться в частную жизнь арендатора. О любой установке оборудования для наблюдения, например видеокамер, необходимо сообщать жильцам и/или арендодателям; такое наблюдение разрешено только в местах общего пользования, а это означает, что видеокамеры не разрешены в помещениях с повышенными требованиями конфиденциальности, таких как спальни и ванные комнаты. [14] [15] Краткосрочное проживание, например, проживание в AirBNB, также защищено от вуайеризма/наблюдения при тех же ожиданиях: хозяева/арендодатели должны предупреждать гостей/арендаторов о видеокамерах, и эти устройства ограничены местами общего пользования. [16] Если арендатору неудобно иметь дело с арендодателем или агентом, то арендатор может пожелать назначить представителя или друга. В любом случае необходимо сделать простую и разумную запись.
Владельцы коммерческих помещений не могут беспокоить своего арендатора, вмешиваясь в вход в коммерческое здание каким-либо образом, включая создание реальных или метафорических барьеров. Примером настоящего барьера может быть заколачивание магазина, а примером метафорического барьера — неспособность убрать снег с тротуаров. [17] [18]
Время, затраченное на выполнение задачи, должно быть разумным. Арендатор может не захотеть вести дела внутри жилого помещения и может разумно попросить арендодателя встретиться или вести дела в другом месте или по другому адресу.
Например, арендодатель (или агент) может приехать в помещение для проведения проверки, которая обычно занимает всего несколько минут. Затем стороны могут договориться об обмене простым письменным изложением фактов , а затем встретиться в нейтральном месте для обсуждения вопроса или средств правовой защиты.
За исключением случаев проведения ремонта, замены и других работ, арендодатель должен ограничить время и частоту входов до минимально возможного [19] [20]
После того, как человек арендовал квартиру , он имеет право владеть ею на протяжении всего срока аренды. Арендодатель должен заблаговременно уведомить арендатора, прежде чем он сможет войти в частный дом арендатора.
Первоначально в аграрном обществе закон предполагал, что домовладелец сдаст недвижимость в аренду арендатору, а затем оставит арендатора в покое. Это не давало арендодателю права доступа, но и не давало ему ответственности за ремонт. Современная городская аренда, особенно в многоквартирных домах со множеством общедомовых систем, заставила изменить этот закон. Арендодатель теперь обязан произвести ремонт и получает право доступа для этой цели. Но это не отменяет права арендатора на неприкосновенность частной жизни и «спокойное пользование» помещением.
Один из наиболее распространенных споров между арендодателем и арендатором связан с доступом для проведения ремонта. В разных странах существуют правила, в которых упоминаются коды или опасности. Эти коды и опасности различаются в зависимости от юрисдикции штата или страны. [21] [22] Для того, чтобы арендодатель мог выполнить свою юридическую обязанность по проверке и обслуживанию сдаваемого в аренду имущества, арендатор должен предоставить арендодателю «разумный доступ» в разумные сроки для проведения ремонта. Однако то, что является «разумным», является предметом частых споров. Арендатор может настаивать на предоставлении домовладельцу доступа только по предварительной записи, но он должен разумно назначать встречи. Приведем крайний пример: поскольку домовладелец обычно должен назначать мастеров на обычный рабочий день, для арендатора неразумно настаивать на том, чтобы сантехник мог приходить только в воскресенье вечером. Сантехники, плотники , маляры и другие мастера иногда работают по непредсказуемому или загруженному графику, поэтому, если они не приходят на назначенные встречи, арендаторам рекомендуется задокументировать пропущенную встречу в письменной форме арендодателю, в письме или по электронной почте, а также сохранить копия. Поскольку некоторые арендодатели могут использовать отсутствие доступа в качестве оправдания, арендаторам также рекомендуется приходить на запланированные встречи и вести хорошо письменный учет своих усилий, чтобы предоставить арендодателю доступ к их собственности для проведения желаемого ремонта.
Многие договоры аренды предоставляют арендодателю определенные права входа. Например, в соответствии с Общими законами штата Массачусетс , глава 186, §15B, договор аренды может предусматривать только следующие права доступа:
Право арендодателя войти в помещение, если кажется, что арендатор покинул помещение, иногда создает проблемы при выезде арендаторов . Арендатор, возможно, вывез большую часть своей мебели и намерен вернуться, чтобы забрать последние вещи и навести порядок в квартире, прежде чем сдать ключи. Арендодатели, считающие, что арендатор освободил помещение, могут прийти раньше арендатора, вывезти оставшееся имущество и попытаться взыскать с арендатора плату за «беспорядок», который он оставил. Чтобы избежать этой ситуации, арендаторам рекомендуется четко информировать арендодателей о планах выселения и делать это в письменной форме. В одном задокументированном случае [23] арендатор вернулся из отпуска и обнаружил, что в его квартире живет кто-то еще, а его мебель хранится в подвале . Он не задержал арендную плату , но какое-то время отсутствовал, и домовладелец пришел к выводу, что он покинул квартиру. [ нужна цитата ] Чтобы исключить ощущение заброшенности, арендатору, который уезжает из города, может быть полезно проинформировать своего арендодателя о поездке, желательно в письменной форме. Если арендатор отсутствует в течение длительного времени, не платит арендную плату и не отвечает на запросы арендодателя, суд может признать арендодателя обоснованным выводом о том, что арендатор отказался от имущества.
Репрессии были проблемой, и некоторые правительства приняли специальные законы для решения этой проблемы. В Англии и Уэльсе законодательство об ответном выселении было введено в соответствии с Законом о дерегуляции 2015 года в соответствии с разделом 33. [24] [25]
Арендодатель не может пытаться выселить арендатора, повысить арендную плату или изменить условия аренды, если арендатор подал письменную жалобу арендодателю или в любой государственный орган относительно условий. Арендодатель также не может принять ответные меры таким образом, потому что арендатор организовал или присоединился к союзу арендаторов или участвовал в некоторых других защищенных видах деятельности. В течение шести месяцев после того, как арендатор совершил любое из этих защищенных действий, любое действие арендодателя по повышению арендной платы, попытке выселения (за исключением неуплаты) или внесению любого изменения в какие-либо условия аренды считается возмездие. Это означает, что в любом судебном разбирательстве бремя доказывания того, что он или она не мстит арендатору, будет лежать на арендодателе. Чтобы отклонить иск о возмездии, арендодатель должен убедить суд, что он или она предприняли действия по причинам, не зависящим от защищаемых действий арендатора, и что он или она сделали бы то же самое в то же время, даже если бы арендатор не сделал этого. t занимается охраняемой деятельностью. Если арендодатель подождет шесть месяцев после защиты иска, возмездие все равно может быть обнаружено, но бремя доказывания лежит на арендаторе.
Если будет обнаружено, что арендодатель принимает ответные меры, он или она не сможет выселить арендатора, которому также может быть присуждено возмещение ущерба от арендодателя в размере арендной платы от одного до трех месяцев плюс гонорары адвоката . Арендодатель также не может умышленно лишать арендатора тепла , горячей воды , газа , электричества , света , воды или холода . Арендодатель также не может заблокировать арендатора или выселить его из квартиры без прохождения надлежащей судебной процедуры. Арендатор может обратиться в суд с просьбой издать запретительный судебный приказ , подать уголовную жалобу против домовладельца или предъявить ему иск о возмещении денежного ущерба и гонораров адвоката. Благодаря этим вариантам обращения арендатору может быть выгодно подать жалобу на нарушения кодекса в письменной форме до того, как домовладелец направит уведомление о выселении или повышении арендной платы. Если арендатор в Англии и Уэльсе попытается потребовать ответных мер, но не пожалуется на нарушение до получения уведомления от арендодателя, будет установлено, что у арендатора нет обоснованных претензий в соответствии с законодательством о ответном выселении [26].
Законы о защите прав потребителей обеспечивают защиту от притеснений со стороны арендодателей в некоторых штатах. Одним из таких законов является глава 93А Общих законов штата Массачусетс , обычно называемая «Законом о защите потребителей». Подобно Закону о Федеральной торговой комиссии, на котором он основан, и подобным «детским » законам Федеральной торговой комиссии в других штатах, он запрещает использование любых несправедливых и вводящих в заблуждение действий и практик при ведении любой торговли или бизнеса. Аренда жилья обычно считается торговлей или бизнесом, и Генеральный прокурор штата Массачусетс издал постановления , которые определяют несправедливые и вводящие в заблуждение действия или практики в сфере аренды жилья. Практика, определяемая как несправедливая, включает в себя нераскрытие арендодателем или потенциальным арендатором любого факта, раскрытие которого могло повлиять на отказ последнего от заключения сделки. Недобросовестной практикой также определяется любое нарушение любого закона, направленного на защиту потребителей, и любое действие, которое является репрессивным или иным образом бессовестным в любом отношении. Хотя Закон о защите прав потребителей обеспечивает некоторую защиту арендаторов, если домовладелец является владельцем дома на две или три семьи и не владеет никакой другой арендуемой недвижимостью, он или она не считается занимающимся торговлей или бизнесом. и не подпадает под действие настоящего закона. [27]
Коммерческое постановление штата Нью-Йорк от 2016 года запрещает арендодателю предпринимать действия, которые заставят коммерческого арендатора освободить свою собственность или отказаться от каких-либо прав. [17]
{{cite web}}: |last=имеет общее имя ( справка ){{cite web}}: |first=имеет общее имя ( справка )