Ипотека — это правовой инструмент общего права , который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимом имуществе, удерживаемом кредитором в качестве обеспечения долга, обычно ипотечного кредита . Ипотека — это соответствующий термин в юрисдикциях гражданского права , хотя и в более широком смысле, поскольку он также охватывает невладельческое залоговое удержание .
Ипотека сама по себе не является долгом, это обеспечение долга кредитором. Это передача права собственности на землю (или эквивалент) от владельца к ипотечному кредитору, при условии, что это право будет возвращено владельцу, когда условия ипотеки будут выполнены или выполнены. Другими словами, ипотека является обеспечением кредита , которое кредитор предоставляет заемщику .
Это слово является термином из французского юридического языка, означающим «мертвый залог», и изначально относилось только к валлийской ипотеке ( см. ниже ), но в позднее Средневековье стало применяться ко всем залогам и было переосмыслено народной этимологией, чтобы означать, что залог заканчивается (умирает) либо когда обязательство выполнено, либо когда имущество изымается путем обращения взыскания . [1]
В большинстве юрисдикций ипотечные кредиты тесно связаны с кредитами, обеспеченными недвижимостью, а не другим имуществом (например, судами), а в некоторых юрисдикциях ипотекой может быть только земля. Ипотека — это стандартный метод, с помощью которого частные лица и предприятия могут приобретать недвижимость без необходимости немедленно выплачивать полную стоимость из собственных ресурсов. См. ипотечный кредит для жилищного ипотечного кредитования и коммерческую ипотеку для кредитования под коммерческую недвижимость.
Правовые системы в разных странах, хотя и имеют некоторые общие концепции, используют различную терминологию. Однако, в общем, ипотека имущества включает в себя следующие стороны. Заемщик, известный как ипотекодатель, предоставляет ипотеку кредитору, известному как ипотекодержатель.
Ипотечный кредитор — это инвестор, который ссужает деньги под залог недвижимости. В современном мире большинство кредиторов продают выданные ими кредиты на вторичном рынке ипотечных кредитов . Когда они продают ипотеку, они получают доход, называемый премией за освобождение от обслуживания . Обычно цель кредита заключается в том, чтобы заемщик приобрел ту же самую недвижимость. Как ипотечный кредитор, кредитор имеет право продать недвижимость, чтобы погасить кредит, если заемщик не заплатит.
Ипотека распространяется на землю, поэтому даже если заемщик передает недвижимость кому-то другому, у залогодержателя все равно есть право продать ее, если заемщик не сможет выплатить кредит.
Чтобы покупатель не мог непреднамеренно купить недвижимость, на которую распространяется ипотека, ипотечные кредиты регистрируются или записываются в титул в государственном учреждении в качестве публичного документа. Заемщик имеет право на освобождение от ипотеки титула после погашения долга.
Заемщик по ипотеке — он или она должны по обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, заемщик должен выполнить условия базового кредита или другого обязательства, чтобы погасить ипотеку. Если заемщик не выполняет эти условия, залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество, чтобы вернуть непогашенный кредит. Обычно заемщиками являются индивидуальные домовладельцы, арендодатели или предприятия, которые покупают свою недвижимость в кредит. [ необходима цитата ]
Из-за сложного юридического обмена или передачи имущества одному или обоим основным участникам, скорее всего, потребуется юридическое представительство. Агент, используемый для передачи права собственности, различается в зависимости от юрисдикции . В англоязычном мире это означает либо юриста общего профиля, то есть адвоката или солиситора , либо в юрисдикциях, находящихся под влиянием английского права , включая Южную Африку , (лицензированного) агента по передаче права собственности . В Соединенных Штатах наиболее распространены агенты по недвижимости . В юрисдикциях гражданского права передача права собственности осуществляется нотариусами гражданского права .
Из-за сложной природы многих рынков заемщик может обратиться к ипотечному брокеру или финансовому консультанту, чтобы они помогли ему найти подходящего кредитора, как правило, путем поиска наиболее конкурентоспособного кредита.
В юрисдикциях гражданского права долговой инструмент именуется некоторой формой латинского ипотеки (например, исп. hipoteca , фр. hypothèque , нем. Hypothek ), а стороны известны как ипотекатор (заемщик) и ипотекатель (кредитор). Ипотека гражданского права в точности эквивалентна английской ипотеке по законному обременению или американской ипотеке с теорией залога.
В англосаксонской Англии , когда процентные ссуды были незаконны, основным методом обеспечения недвижимости был вадсет ( ME wedset ). [2] Вадсет был кредитом, замаскированным под продажу земли с правом возврата. Заемщик (реверсер) передавал по хартии простое поместье в счет займа кредитору ( вадсеттеру ) , который при выкупе передавал поместье реверсеру по второй хартии. Сложность этой договоренности заключалась в том, что вадсеттер был абсолютным владельцем имущества и мог продать его третьей стороне или отказаться передать его реверсеру, который также лишался своего основного средства погашения и, следовательно, находился в слабом положении. В более поздние годы практика — особенно в Шотландии и на континенте — заключалась в том, чтобы оформлять вместе вадсет и отдельную обратную облигацию в соответствии с правом реверсера на возврат in personam .
Альтернативной практикой, импортированной из нормандского права, был узуфруктный залог недвижимости , известный как залог земли . По залогу заемщик (гагор) передавал владение, но не право собственности кредитору (гагору) на неограниченный срок до выкупа. Залог существовал в двух формах:
Залог был непривлекателен для кредиторов, поскольку гагор мог легко выгнать залогодержателя, используя novel disseisin , а залогодержатель — просто конфискованный ut de vadio «как залог» — не мог воспользоваться средствами правовой защиты свободного землевладельца для восстановления владения. [4] Таким образом, невыгодный живой залог вышел из употребления, но мертвый залог продолжал использоваться как валлийская ипотека до тех пор, пока не был отменен в 1922 году.
К XIII веку — в Англии и на континенте — залог был ограничен сроком в несколько лет и содержал оговорку о конфискации ( pactum commissorium ) [5], предусматривающую, что если по истечении срока долг не был погашен, титул конфисковывался кредитором, т. е. срок в несколько лет автоматически расширялся до простого залога. Это известно как смещающийся залог и было достаточным после 1199 года, чтобы дать залогодателю право подать иск о взыскании. Однако королевские суды все чаще не уважали смещающиеся залоговые взносы, поскольку не было ливреи сейсина (т. е. формальной передачи права собственности), и они не признавали, что срок владения может быть увеличен, [6] поэтому к XIV веку простой залог на годы стал недействительным в Англии (а также в Шотландии и на близлежащем континенте [7] ).
Решением было объединить современные вадсет и залог на годы в одну сделку, воплощенную в двух инструментах: (1) абсолютная передача ( устав ) в комиссию или на годы кредитору; (2) облигация или облигация (аннулирование ) , излагающая ссуду и предусматривающая, что если она будет возвращена, земля будет реинвестирована в заемщика, но если нет, кредитор сохранит право собственности. Если она была погашена вовремя, кредитор реинвестировал бы право собственности, используя акт о передаче. Это была ипотека по передаче (также известная как ипотека в комиссию ) или, когда она была написана, ипотека по уставу и передаче [8] и принимала форму феодального владения , сделки и продажи или аренды и освобождения . Поскольку кредитор не обязательно вступал во владение, имел права иска и гарантировал право возврата заемщику, ипотека была надлежащим обеспечением. Таким образом, ипотека на первый взгляд представляла собой абсолютную передачу права собственности на имущество , но на самом деле была условной и не имела бы силы при соблюдении определенных условий.
Долг был абсолютным по форме и, в отличие от залога, не зависел от его погашения исключительно за счет выращивания и продажи урожая или скота или просто отдачи урожая и скота, выращенных на залоговой земле. Ипотечный долг оставался в силе независимо от того, могла ли земля успешно производить достаточный доход для погашения долга. Теоретически ипотека не требовала от кредитора никаких дополнительных шагов, таких как принятие урожая и скота в качестве погашения.
Однако если заемщик хотя бы на один день опаздывал с выплатой долга, он лишался своей земли в пользу кредитора, оставаясь при этом ответственным за долг. [6] Все больше суды справедливости начинали защищать интересы заемщика, так что при сэре Фрэнсисе Бэконе (1617–21) [9] заемщик получил абсолютное право настаивать на передаче права выкупа, даже если он просрочен. Это право заемщика известно как право выкупа .
Такое положение, при котором кредитор был теоретически абсолютным владельцем, но на практике имел мало практических прав собственности, во многих юрисдикциях рассматривалось как неловко искусственное. По закону положение общего права было изменено таким образом, что залогодатель (заемщик) сохранял право собственности, но права залогодержателя (кредитора), такие как лишение права выкупа , право продажи и право вступления во владение, были защищены. В Соединенных Штатах те штаты, которые реформировали природу ипотеки таким образом, известны как штаты залога . Похожий эффект был достигнут в Англии и Уэльсе Законом о праве собственности 1925 года , который отменил ипотеку путем передачи простого залога.
Начиная с XVII века кредиторам не разрешалось выносить проценты по имуществу за пределы основного долга в соответствии с принципом справедливости погашения . Попытки кредитора вынести проценты по имуществу способом, аналогичным конвертируемым облигациям через контракт, были поэтому отклонены судами как «засоры», но события 1980-х и 1990-х годов привели к менее жесткому применению этого принципа, в частности, из-за интереса теоретиков к возвращению к режиму свободы контракта . [10]
Ипотека и конфискация использовались голландцами и другими колонистами как средство приобретения земли у коренных народов Северной Америки. Это было успешное начинание отчасти из-за культурных различий в понимании права собственности на землю. Практика следовала ряду шагов. Колонисты завлекали коренных народов в свои долги с помощью кредита, который затем туземцам нужно было бы создать ипотечные кредиты для погашения. [11] Долг, как правило, был таким, который коренные жители не могли бы выплатить в разумные сроки, и, таким образом, конфискация применялась, и земля приобреталась колонистами. [11]
Когда участок земли приобретается с использованием ипотеки, а затем делится и продается, для определения сторон, ответственных за непогашенный долг, применяется «правило обратного порядка отчуждения».
Когда заложенный участок земли делится и продается, при невыполнении обязательств залогодержатель сначала обращает взыскание на земли, все еще принадлежащие залогодателю, и начинает против других владельцев в «обратном порядке», в котором они были проданы. Например, Элис приобретает участок площадью 3 акра (12 000 м 2 ) по ипотеке, затем делит его на три участка по 1 акру (4 000 м 2 ) (X, Y и Z) и продает участок Y Бобу, а затем участок Z Чарли, оставляя участок X себе. При невыполнении обязательств залогодержатель сначала обращается против участка X, залогодателя. Если обращение взыскания или изъятие участка X не полностью погашает долг, залогодержатель начинает против участка Z (Чарли), затем против участка Y (Боб). Обоснование заключается в том, что первый покупатель должен иметь больше капитала, а последующие покупатели получают разбавленную долю.
Ипотечные кредиты могут быть законными или справедливыми. Кроме того, ипотека может иметь одну из нескольких различных правовых структур, доступность которых будет зависеть от юрисдикции, в которой выдается ипотека. Юрисдикции общего права выработали две основные формы ипотеки: ипотека по наследству и ипотека по законному обременению.
При ипотеке по наследству залогодержатель (кредитор) становится владельцем заложенного имущества до тех пор, пока кредит не будет погашен или иное ипотечное обязательство не будет выполнено в полном объеме, процесс, известный как «выкуп». Этот вид ипотеки принимает форму передачи имущества кредитору с условием, что имущество будет возвращено при выкупе.
Ипотека по наследству была первоначальной формой ипотеки и продолжает использоваться во многих юрисдикциях и в небольшом меньшинстве штатов в Соединенных Штатах. Многие другие юрисдикции общего права либо отменили, либо свели к минимуму использование ипотеки по наследству. Например, в Англии и Уэльсе этот тип ипотеки больше не доступен в отношении зарегистрированных прав на землю в силу раздела 23 Закона о регистрации земли 2002 года (хотя он по-прежнему доступен для незарегистрированных прав).
При ипотеке по законному обременению или технически «обременении по акту, выраженному в форме законной ипотеки» [12] должник остается законным владельцем имущества, но кредитор получает достаточные права на него, позволяющие ему реализовать свое обеспечение, например, право вступить во владение имуществом или продать его.
Чтобы защитить кредитора, ипотека по законному залогу обычно регистрируется в публичном реестре. Поскольку ипотечный долг часто является самым большим долгом должника, банки и другие ипотечные кредиторы проводят поиск по праву собственности на недвижимость, чтобы убедиться, что на имущество должника уже не зарегистрированы ипотечные кредиты, которые могут иметь более высокий приоритет. Налоговые залоговые права в некоторых случаях будут опережать ипотечные кредиты. По этой причине, если у заемщика есть просроченные налоги на имущество, банк часто будет выплачивать их, чтобы не допустить, чтобы залогодержатель лишился права выкупа и уничтожил ипотеку.
Этот тип ипотеки наиболее распространен в Соединенных Штатах, и с момента принятия Закона о праве собственности 1925 года [ 12] он стал обычной формой ипотеки в Англии и Уэльсе (в настоящее время это единственная форма для зарегистрированных прав на землю — см. выше).
В Шотландии ипотека под залог недвижимости также известна как «стандартная безопасность». [13]
В Пакистане ипотека под залог недвижимости является наиболее распространенным способом, используемым банками для обеспечения финансирования. [ требуется ссылка ] Она также известна как зарегистрированная ипотека. После регистрации залога недвижимости залог банка регистрируется в земельном реестре, в котором указывается, что недвижимость находится под залогом и не может быть продана без получения NOC (сертификата об отсутствии возражений) от банка.
Справедливые ипотечные кредиты берут свое начало в английском общем праве и могут не соответствовать некоторым юридическим формальностям. [14] [15] [16] [17]
В справедливой ипотеке кредитор защищен путем получения во владение всех оригинальных документов о праве собственности на имущество и подписания заемщиком Меморандума о депонировании титула собственности (MODTD). Этот документ является обязательством заемщика о том, что он/она депонировал(а) титульные документы в банке по собственному желанию и воле, чтобы обеспечить финансирование, полученное от банка. [ необходима цитата ] Поэтому некоторые сделки признаются ипотекой по справедливости, которая не признается таковой общим правом.
В большинстве юрисдикций кредитор может обратить взыскание на заложенное имущество, если применяются определенные условия — в основном, неуплата ипотечного кредита. Обращение взыскания будет либо судебным, либо внесудебным (несудебным), в зависимости от того, трактует ли юрисдикция, в которой обращается взыскание на имущество, ипотеку в соответствии с теорией титула или теорией залога, а также в зависимости от типа инструмента обеспечения, используемого для обеспечения кредита. В соответствии с местными правовыми требованиями имущество затем может быть продано. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом расходов), применяются к первоначальному долгу.
В некоторых юрисдикциях, в основном в Соединенных Штатах, [18] ипотечные кредиты являются кредитами без права регресса : если средства, полученные от продажи заложенного имущества, недостаточны для покрытия непогашенного долга, кредитор не может иметь права регресса к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за любой оставшийся долг через судебное решение о дефиците . В некоторых юрисдикциях первые ипотечные кредиты являются кредитами без права регресса, но вторые и последующие являются кредитами с правом регресса.
Конкретные процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества применяются почти всегда и могут жестко регулироваться соответствующим правительством. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других обращение взыскания может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах способность кредиторов обращать взыскание крайне ограничена, а развитие рынка ипотечного кредитования происходит заметно медленнее. Относительно медленный, дорогостоящий и обременительный процесс судебного обращения взыскания является основной мотивацией для использования трастовых актов из-за их положений о несудебном обращении взыскания попечителями посредством положений о «полномочии продажи».
Существуют три правовые теории, касающиеся ипотеки: теория титула, теория залога и промежуточная теория. Эти три теории относятся, в частности, к функционированию ипотеки и, таким образом, дают ключ к пониманию различий, которые существуют в функционировании ипотеки в разных юрисдикциях.
Теория титула — это «идея о том, что ипотека передает законный титул на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю, который сохраняет его до тех пор, пока ипотека не будет удовлетворена или изъята. Только несколько американских штатов... приняли эту теорию». [19] Согласно теории титула, ипотека имеет эффект акта, передающего законный титул, хотя и условно, на заложенное имущество залогодержателю (кредитор в кредитном соглашении, обеспеченном ипотекой), при этом так называемый «справедливый титул» (который на самом деле является справедливостью выкупа ) сохраняется за залогодателем (заемщиком в кредите). Факт сохранения залогодателем «справедливости выкупа» является фактом, который делает передачу титула в соответствии с теорией титула условной. Таким образом, ипотеки в юрисдикциях теории титула могут рассматриваться как имеющие действие того, что можно было бы назвать «условными актами». Хотя в этом случае правовой титул передается в соответствии с ипотекой, суды обычно толкуют это соглашение как признание залогодателя «владельцем» заложенного имущества в юрисдикциях теории титула. Тем не менее, обращение взыскания на имущество в качестве средства правовой защиты от невыполнения обязательств в соответствии с теорией титула чаще всего является внесудебным (несудебным).
Теория залога — это «идея о том, что ипотека напоминает залог, так что...», согласно ипотеке, «... залогодержатель приобретает только залог на имущество, а залогодатель сохраняет как законное, так и справедливое право собственности, если только не происходит законное обращение взыскания. Большинство американских штатов... приняли эту теорию». [20] Иногда эту теорию называют «Справедливой теорией ипотеки». [21] Согласно теории залога, ипотека действует, чтобы наложить залог на заложенное имущество в пользу залогодержателя, и законное право собственности сохраняется за залогодателем. Судебное обращение взыскания чаще всего необходимо в качестве средства правовой защиты от дефолта по ипотеке в юрисдикциях теории залога, и этот процесс оказался обременительным, длительным и дорогостоящим. В результате кредиторы в юрисдикциях теории залога чаще всего прибегают к неипотечным инструментам для обеспечения кредитов, которые обычно принимают форму трастовых актов или, в штате Джорджия, акта обеспечения. Документы всегда служат для передачи юридического права собственности на участок недвижимого имущества, и повсеместное использование таких документов в юрисдикциях, где действует теория залога, как правило, подрывает действие ипотечных кредитов в этих юрисдикциях.
Согласно так называемой «промежуточной теории» ипотеки, ипотека рассматривается как создающая залоговое право на заложенное имущество до тех пор, пока не произойдет событие дефолта в соответствии с кредитным договором. По истечении такого времени та же ипотека толкуется в соответствии с теорией титула. Это достигается путем включения в кредитный договор положения о том, что заемщику разрешается сохранять законный титул на заложенное имущество с явным соглашением о том, что кредитор может обратить взыскание в несудебном или внесудебном порядке, если заемщик не выплатит кредит.
В Соединенных Штатах больше штатов с теорией залога, чем с теорией титула или промежуточной теорией. [22] В штатах с теорией титула ипотека продолжает оставаться передачей законного титула для обеспечения долга, в то время как залогодатель по-прежнему сохраняет справедливый титул. [23] В штатах с теорией залога ипотечные договоры и трастовые акты были переработаны таким образом, что теперь они налагают невладельческое залоговое право на титул заложенного имущества, в то время как залогодатель по-прежнему имеет как юридический, так и справедливый титул.
В Соединенных Штатах обычно используются четыре типа обеспечения недвижимого имущества: ипотека под залог, залоговая ипотека, трастовое соглашение и, в частности, в штате Джорджия, залоговое соглашение. [24] В Соединенных Штатах эти инструменты обеспечения исходят из долговых обязательств, составленных в форме простых векселей и известных под разными названиями: ипотечные векселя , векселя кредитора или залоговые векселя на недвижимость.
Ипотека служит для обеспечения недвижимости посредством залога или посредством условной передачи права собственности, в зависимости от юрисдикции. Ипотека создает обеспечительный интерес в недвижимости, созданный письменным документом (традиционно актом), который либо передает законный титул (согласно «теории титула ипотеки»), либо закладывает титул посредством невладельческого залога (согласно «теории залога ипотеки») кредитору для исполнения обязательств по условиям ипотечной записки. Чуть менее чем в половине штатов ипотека создает залог на титул на заложенную недвижимость. Исполнение этого залога почти всегда требует судебного разбирательства, объявляющего долг подлежащим уплате и невыполненным, и предписывающего продажу имущества для погашения долга. [ необходима цитата ] Многие ипотечные кредиты содержат пункт о праве продажи, также известный как пункт о внесудебном лишении права собственности, что делает их эквивалентными трастовому договору. Большинство «ипотек» в Калифорнии на самом деле являются трастовыми договорами. [25] Эффективное различие заключается в том, что процесс изъятия может быть намного быстрее для трастового акта, чем для ипотеки, порядка 3 месяцев, а не года. Поскольку это изъятие не требует действий со стороны суда, транзакционные издержки могут быть значительно меньше. [ необходима цитата ]
Трастовый акт — это передача права собственности, сделанная заемщиком третьему лицу — доверительному управляющему (не кредитору) в целях обеспечения долга. В государствах с теорией залога это переосмысливается как простое наложение залога на право собственности, а не передача права собственности, независимо от его условий. Он отличается от ипотеки тем, что во многих государствах он может быть изъят путем внесудебной продажи, проводимой доверительным управляющим посредством полномочия продажи. [26] Также возможно изъятие их путем судебного разбирательства. [ необходима цитата ]
Документы о доверительном управлении для обеспечения погашения долгов не следует путать с инструментами доверительного управления , которые иногда называют документами о доверительном управлении, но которые используются для создания трастов для других целей, таких как планирование имущества. Хотя есть поверхностное сходство в форме, многие штаты считают, что документы о доверительном управлении для обеспечения погашения долгов не создают настоящих трастовых соглашений. [ необходима цитата ]
Джорджия часто утверждается как штат с теорией титула, но это не так. Обратите внимание на OCGA §44-14-30, в котором четко указано, что «Ипотека в этом штате является только обеспечением долга и не передает титул». Также обратите внимание на OCGA §44-14-31, в котором указано, что «Никакой конкретной формы не требуется для установления ипотеки. Однако ипотека должна четко указывать на создание залога и должна указывать долг, за который она предоставляется, и имущество, на которое она должна вступить в силу». Таким образом, ясно, что ипотеки толкуются в Официальном кодексе Джорджии и судами штата Джорджия как наложение залога на заложенное имущество в пользу ипотекодержателя, в то время как ипотекарь сохраняет как законное, так и справедливое право собственности на это имущество. Таким образом, столь же ясно, что Джорджия, в силу вышеизложенных фактов, является штатом с теорией залога. Тем не менее, Законодательное собрание Джорджии официально предоставило кредитору возможность обеспечить свой кредит посредством наличия законного права собственности на переданное ему залоговое имущество.
Так называемый "Декларация о залоге долга" является инструментом обеспечения, используемым в штате Джорджия для обеспечения долга посредством передачи юридического титула на недвижимое имущество. Хотя в Официальном кодексе Джорджии ("OCGA") он характеризуется как "абсолютная передача" титула, на самом деле это не так, поскольку лицо, предоставляющее документацию в этой схеме, сохраняет "право выкупа ", иначе известное как "право на справедливый титул". Природа «Документа об обеспечении долга» в Джорджии изложена в OCGA §44-14-60, в котором (несколько оксюморонически) указано, что: «Такая передача должна считаться судами абсолютной передачей,...» (предположительно, имеется в виду фактическая передача «абсолютного» или «совершенного» права собственности получателю) «...с сохранением за лицом, предоставляющим право, права на возврат ему имущества после уплаты долга или долгов, которые должны быть обеспечены в соответствии с условиями договора,...» (другими словами, лицо, предоставляющее право, сохраняет «право на справедливое право собственности», также известное как право выкупа , что, по-видимому, противоречит предыдущей фразе в том же предложении) «...и не должна считаться ипотекой» (что верно, но только в юрисдикции «теории залога»). Несмотря на утверждение в OCGA об «абсолютной передаче», тот факт, что лицо, предоставляющее залоговое право, сохраняет справедливое право собственности на переданное имущество, означает, что передача права собственности, осуществляемая указанным залоговым правом, на самом деле не абсолютна, а условна, и залоговое право фактически функционирует как ипотека, толкуемая в соответствии с теорией права собственности.
После оформления такого акта «юридический титул» переходит к получателю или бенефициару (обычно кредитору), в то время как получатель (заемщик) сохраняет «справедливое право» на использование и пользование переданной землей при условии соблюдения долговых обязательств. В этом случае залоговое право в Грузии ничем не отличается от ипотеки в юрисдикциях «теории титула». Гипотетически, если бы получатель обладал «абсолютным» или «совершенным» титулом, так что получатель не сохранял бы справедливость выкупа , то получатель/кредитор теоретически не имел бы необходимости обращать взыскание на получателя/заемщика, а мог бы исправить дефолт простыми средствами выселения или «суммарного изъятия». Однако обращение взыскания, хотя и внесудебное, оказывается необходимым в Грузии для исправления дефолта. Из-за явно противоречивого характера закона Джорджии суды в Джорджии истолковали действие обеспечительных актов таким образом, что лицо, предоставляющее право, сохраняет право выкупа , поэтому несудебное или внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество необходимо в качестве средства правовой защиты в случае невыполнения обязательств по кредиту.
Чтобы быть эффективными, залоговые документы должны быть зарегистрированы в округе Джорджии, в котором находится земля. Хотя нет определенного времени, в течение которого такие документы должны быть поданы, несвоевременная регистрация залогового документа для обеспечения долга может повлиять на приоритет и, следовательно, на возможность принудительного взыскания долга с объекта недвижимости. [27]
Залоговое удержание считается присоединенным к титулу, когда ипотека подписана залогодателем и передана залогодержателю, а залогодержатель получает средства, погашение которых обеспечивает ипотека. В соответствии с требованиями законов о регистрации штата, в котором находится заложенное имущество, это присоединение устанавливает приоритет залогового удержания по ипотеке по отношению к большинству других залоговых удержаний [28] на титул имущества. [29] Залоговые удержания, присоединенные к титулу до залогового удержания по ипотеке, называются старшими или предшествующими залоговому удержанию по ипотеке. Те, которые присоединены после, называются младшими или подчиненными. [30] Целью этого приоритета является установление порядка, в котором залогодержатели имеют право обращать взыскание на свои залоговые права с целью взыскания своих долгов. Если титул имущества имеет несколько залоговых удержаний по ипотеке, и кредит, обеспеченный первой ипотекой, погашен, второй залоговый удержанный ... Документирование этого нового приоритетного соглашения потребует погашения ипотеки, обеспечивающей погашенный кредит.
Ипотечные кредиты, а также ипотечные векселя могут быть переданы другим лицам. Некоторые юрисдикции считают, что передача векселя подразумевает передачу ипотеки, в то время как другие утверждают, что она лишь создает справедливое право.
[Если] он не платит, то Земля, которая отдана в залог под условием уплаты денег, изымается у него навсегда и, таким образом, становится для него мертвой под условием и т. д. А если он платит деньги, то залог становится мертвым для Арендатора.
