Мошенничество с ипотекой подразумевает преднамеренное искажение, искажение или упущение информации, на которую полагается андеррайтер или кредитор для финансирования, покупки или страхования кредита, обеспеченного недвижимостью.
Уголовные преступления могут преследоваться как в федеральном, так и в государственном суде и, как правило, обвиняются в мошенничестве с использованием электронных средств связи , банковском мошенничестве , почтовом мошенничестве или отмывании денег , с наказанием в виде тюремного заключения на срок до 30 лет за каждое правонарушение. [1] Поскольку за последние несколько лет число случаев мошенничества с ипотекой возросло, [2] штаты также начали вводить собственные наказания за мошенничество с ипотекой. [3]
Мошенничество с ипотекой не следует путать с хищническим ипотечным кредитованием , которое происходит, когда потребитель вводится в заблуждение или обманывается агентами кредитора. Однако хищнические методы кредитования часто сосуществуют с ипотечным мошенничеством.
Мошенничество с проживанием: это происходит, когда заемщик хочет получить ипотеку для приобретения инвестиционной недвижимости, но указывает в заявке на кредит, что заемщик будет занимать недвижимость как основное место жительства или как второй дом. Если это не обнаружено, заемщик обычно получает более низкую процентную ставку , чем было гарантировано. Поскольку кредиторы обычно взимают более высокую процентную ставку за недвижимость, не занимаемую владельцем, которая исторически имеет более высокие показатели просрочки, кредитор получает недостаточную прибыль на капитал и подвергается чрезмерному риску убытков по сравнению с тем, что ожидалось в сделке. Кроме того, кредиторы выдают более крупные кредиты на дома, занимаемые владельцем, по сравнению с кредитами на инвестиционную недвижимость. Когда происходит мошенничество с проживанием, вполне вероятно, что налоги на прибыль не выплачиваются, что приводит к дополнительному мошенничеству. Это считается мошенничеством, поскольку заемщик существенно исказил риск для кредитора, чтобы получить более выгодные условия кредита.
Мошенничество с доходами: это происходит, когда заемщик завышает свой доход , чтобы претендовать на ипотеку или на большую сумму кредита. Чаще всего это наблюдалось в так называемых ипотечных кредитах с « заявленным доходом » (широко известных как « кредиты с ложным доходом »), когда заемщик или кредитный инспектор, действующий от имени заемщика с ведома заемщика или без него, без проверки указывал доход, необходимый для получения кредита. Поскольку у ипотечных кредиторов сегодня нет кредитов с «заявленным доходом», мошенничество с доходами наблюдается в традиционных кредитах с полной документацией, когда заемщик подделывает или изменяет выданную работодателем форму W-2 , налоговые декларации и/или записи банковского счета, чтобы подтвердить завышенный доход. Все кредиторы получают официальную выписку IRS, которая должна соответствовать налоговым декларациям, предоставленным заемщиком. Это считается мошенничеством, потому что в большинстве случаев заемщик не имел бы права на кредит, если бы был раскрыт истинный доход. «Ипотечный кризис» был вызван, отчасти, тем, что большое количество заемщиков в районах с быстро растущими ценами на жилье лгали о своих доходах, приобретали дома, которые не могли себе позволить, а затем объявляли дефолт. Многие из прошлых проблем больше не существуют.
Мошенничество с трудоустройством: это происходит, когда заемщик утверждает, что работает на себя в несуществующей компании или претендует на более высокую должность (например, менеджера) в реальной компании, чтобы оправдать мошенническое представление доходов заемщика.
Нераскрытие обязательств: Заемщики могут скрывать обязательства, такие как ипотечные кредиты на другие объекты недвижимости или недавно приобретенный долг по кредитной карте, чтобы уменьшить сумму ежемесячного долга, заявленного в заявке на кредит. Это упущение обязательств искусственно снижает соотношение долга к доходу , которое является ключевым критерием андеррайтинга, используемым для определения соответствия требованиям большинства ипотечных кредитов. Это считается мошенничеством, поскольку позволяет заемщику претендовать на кредит, который в противном случае не был бы предоставлен, или претендовать на больший кредит, чем тот, который был бы предоставлен, если бы истинный долг заемщика был раскрыт.
Мошенничество с целью получения прибыли: сложная схема с участием нескольких сторон, включая специалистов по ипотечному кредитованию, в финансово мотивированной попытке обмануть кредитора на крупные суммы денег. Схемы мошенничества с целью получения прибыли часто включают подставного заемщика , чей кредитный отчет используется, недобросовестного оценщика, который намеренно и значительно завышает стоимость объекта недвижимости, недобросовестного агента по урегулированию, который может подготовить два комплекта отчетов по урегулированию HUD или производить выплаты из кредитных средств, которые не раскрываются в отчете по урегулированию, и владельца недвижимости, все в скоординированной попытке получить ненадлежаще большой кредит. Участвующие стороны делят неправомерно полученные доходы, и ипотека в конечном итоге становится невыплаченной. В других случаях наивных «инвесторов» заманивают в схему обещанием организатора, что дом будет отремонтирован, ремонт и/или реконструкция будут выполнены, арендаторы будут найдены, арендная плата будет собрана, ипотечные платежи будут произведены, а прибыль будет разделена при продаже недвижимости, и все это без активного участия подставного покупателя. После того, как кредит закрыт, организатор исчезает, ремонт не производится, арендаторы не находятся, а «инвестор» несет ответственность за выплату ипотеки за имущество, которое не стоит того, что задолжал, оставляя «инвестора» финансово разоренным. Если это не обнаружено, банк может ссудить сотни тысяч долларов под залог имущества, которое на самом деле стоит гораздо меньше, а в крупных схемах с несколькими транзакциями банки могут ссудить миллионы долларов больше, чем стоит имущество. Подробное исследование сложного дела США против Кинтеро-Лопеса охватывает деятельность более 3+1 ⁄ 2 года (Белл, 2010). [4]
Мошенничество с оценкой: происходит, когда оценочная стоимость дома намеренно завышена или занижена. При завышении заемщик может получить больше денег в виде рефинансирования с выплатой наличными , продавец в сделке купли-продажи или организаторы коммерческой мошеннической схемы ипотечного кредитования. Мошенничество с оценкой также включает случаи, когда стоимость дома намеренно занижается, чтобы получить более низкую цену на конфискованный дом или в мошеннической попытке побудить кредитора уменьшить сумму задолженности по ипотеке при изменении кредита. Нечестный оценщик может быть вовлечен в подготовку мошеннической оценки, или существующая и точная оценка может быть изменена кем-то, кто владеет графическими редакторами, такими как Adobe Photoshop . Независимость оценки является действующим законом.
Схемы возврата наличных: происходят, когда истинная цена недвижимости незаконно завышается, чтобы предоставить возврат наличных участникам сделки, чаще всего заемщикам, которые получают «скидку», которая не раскрывается кредитору. В результате кредитор дает слишком много, а покупатель кладет излишки себе в карман или делит их с другими участниками, включая продавца или агента по недвижимости. Эта схема требует мошенничества с оценкой, чтобы обмануть кредитора. Курсы гуру по недвижимости «Get Rich Quick» часто в значительной степени полагаются на этот механизм для получения прибыли.
Shotgunning: происходит, когда несколько кредитов на один и тот же дом берутся одновременно на общую сумму, которая может превышать фактическую стоимость имущества. [5] Эти схемы подвергают кредиторов большим потерям, поскольку последующие ипотечные кредиты являются младшими по сравнению с первой ипотекой, которая должна быть зарегистрирована, и стоимость имущества недостаточна для последующих кредиторов, чтобы получить против имущества, находящегося в залоге. В результате этого мошенничества кредиторы могут быть вынуждены решать в суде вопрос о том, какой кредитор имеет первоочередное право на имущество. [6]
Работа с разрывом: Метод, который влечет за собой чрезмерное накопление залога, сознательно выполненное на определенном имуществе в течение необычно узких временных рамок, посредством последовательной записи нескольких актов доверительного управления или уступок векселей . При регистрации юридического документа в Соединенных Штатах Америки существует временной разрыв между тем, когда акт доверительного управления подается в регистратор актов , и тем, когда он фактически появляется в данных. Точный метод синхронизации «работы с разрывом» между записью акта и его последующим появлением в базе данных регистратора актов играет важную роль в распространении обмана преступника. Поиск титула, выполненный любым кредитором непосредственно перед соответствующей записью кредита, долгового обязательства и акта, таким образом, ошибочно не покажет альтернативные залоговые права одновременно в очереди. Целью преступника является кража средств у каждого кредитора путем обмана, когда все кредиторы одновременно и ошибочно полагают, что их соответствующие акты доверительного управления являются старшими по положению, когда на самом деле может быть только один. Преступники-беловоротнички , использующие эту технику, часто заявляют о своей невиновности, основываясь на канцелярских ошибках, плохом ведении учета или других дымовых завесах, пытаясь скрыть истинную координацию и намерение, присущие этой версии ипотечного мошенничества. Эта « игра » или эксплуатация структурной слабости в правовой системе США является критическим предшественником «стрельбы из дробовика» и считается преступлением «беловоротничков», если она осуществляется системно.
Кража личных данных: происходит, когда человек присваивает себе чужую личность и использует ее для получения ипотеки без ведома или согласия жертвы. В этих схемах воры исчезают, не сделав выплат по ипотеке. Схемы обычно не раскрываются, пока кредитор не попытается взыскать деньги с жертвы, которая может понести существенные издержки, пытаясь доказать кражу своей личности.
Фальсификация кредитных заявок без ведома заемщика : кредитные заявки фальсифицируются без ведома заемщика, когда заемщик на самом деле не будет иметь права на кредит по разным причинам. Например, вовлеченные стороны будут получать комиссию из транзакции. Бизнес происходит только в том случае, если кредитная заявка фальсифицирована. Например, заемщик подает заявку на кредит, указывая ежемесячный доход в размере 2000 долларов США (но с этим доходом в размере 2000 долларов США в месяц заемщик не будет иметь права), однако брокер или кредитный специалист подделал документы о доходах и кредитную заявку, согласно которым заемщик получает ежемесячный доход в размере 15 000 долларов США. Кредит одобряется, брокер/кредитный специалист и т. д. получают свою комиссию. Но заемщик изо всех сил пытается погасить кредит и в конечном итоге не выплачивает кредит.
Мошенничество с ипотекой может быть совершено одним или несколькими участниками кредитной сделки, включая заемщика; кредитного инспектора, который инициирует ипотеку; агента по недвижимости, оценщика, представителя по титулу или эскроу или адвоката; или несколькими сторонами, как в примере мошеннической сети, описанной выше. Нечестные и не заслуживающие доверия заинтересованные стороны могут поощрять и помогать заемщикам совершать мошенничество, поскольку большинство участников обычно получают компенсацию только при закрытии сделки.
В 2003 году программа The Money Program BBC в Великобритании раскрыла системное ипотечное мошенничество по всей HBOS . Программа The Money Programme обнаружила, что в ходе расследования брокеры советовали тайным исследователям лгать в заявлениях на самосертифицированные ипотечные кредиты, в частности, от Royal Bank of Scotland , The Mortgage Business и Birmingham Midshires Building Society. [8]
В 2004 году ФБР предупредило, что мошенничество с ипотекой становится настолько необузданным, что вызванная этим «эпидемия» преступлений может спровоцировать масштабный финансовый кризис. [9] Согласно пресс-релизу ФБР от декабря 2005 года, «мошенничество с ипотекой является одним из самых быстрорастущих преступлений «белых воротничков » в Соединенных Штатах». [10] В период с 1 марта по 18 июня 2008 года в ходе спецоперации ФБР по всей стране было арестовано 406 человек за мошенничество с ипотекой. Среди арестованных были покупатели, продавцы и другие представители обширной ипотечной отрасли. [11]
В мае 2009 года был принят Закон о борьбе с мошенничеством и восстановлении 2009 года , или FERA , Pub. L. 111–21 (текст) (PDF), 123 Stat. 1617, S. 386, публичное право в Соединенных Штатах. Закон принимает ряд мер [12] для усиления уголовного исполнения федеральных законов о мошенничестве , особенно в отношении финансовых учреждений , ипотечного мошенничества, мошенничества с ценными бумагами или мошенничества с товарами.
Важно отметить, что раздел 3 Закона предусматривает дополнительное финансирование для выявления и преследования мошенничества в различных федеральных агентствах, в частности:
Эти разрешения были выданы на федеральные финансовые годы, начинающиеся 1 октября 2009 и 2010 годов, после чего они истекают и являются дополнением к ранее утвержденным бюджетам для этих агентств. [14]
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка ){{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )