Здание New York Times — 52-этажный небоскреб по адресу 620 Eighth Avenue , между 40-й и 41-й улицами недалеко от Таймс-сквер , на западной стороне Мидтауна на Манхэттене в Нью-Йорке . Его главным арендатором является New York Times Company , издатель The New York Times . Высота здания до вершины составляет 1046 футов (318,8 м), а высота крыши — 748 футов (228 м). Спроектированное Ренцо Пиано и Fox & Fowle , здание было разработано New York Times Company, Forest City Ratner и ING Real Estate . Внутренние помещения разделены на отдельные единицы собственности: Times Company управляет нижними офисными этажами, а Brookfield Properties — верхними. По состоянию на 2023 год [обновлять]здание New York Times делит с Chrysler Building двенадцатое по высоте здание в городе .
Здание имеет крестообразную форму в плане и имеет стальную каркасную надстройку с укрепленным механическим ядром. Оно состоит из офисной башни на западной стороне земельного участка , а также четырехэтажного подиума на восточной стороне. Его фасад в основном состоит из стеклянной навесной стены , перед которой находятся керамические стержни, отражающие тепло и блики. Стальной каркас и распорки видны в четырех угловых «выемках» здания. Здание New York Times спроектировано как зеленое здание . На нижних этажах находятся вестибюль, торговые площади и редакция Times , окружающая закрытый сад. Остальные этажи используются как офисные помещения.
В 1980-х и 1990-х годах городские и государственные власти Нью-Йорка предложили построить на этом месте торговый центр в рамках масштабной реконструкции Таймс-сквер. В 1999 году компания New York Times Company предложила построить на месте торгового центра свою новую штаб-квартиру. Piano и Fox & Fowle были выбраны по итогам конкурса архитектурных проектов , а земля была приобретена в 2003 году после споров с существующими землевладельцами. Строительство здания было завершено в 2007 году за более чем 1 миллиард долларов. С 2009 по 2019 год пространством компании Times Company управляла WP Carey ; тем временем Forest City выкупила долю ING и затем была приобретена Brookfield Properties в 2018 году.
Здание New York Times находится по адресу 620 Eighth Avenue , занимая восточную сторону авеню между 40th Street и 41st Street, в одном квартале к западу от Times Square в районе Мидтаун Манхэттен в Нью-Йорке . [4] [5] Земельный участок имеет прямоугольную форму и охватывает 79 000 кв. футов (7300 м 2 ). [4] [6] Он имеет фасад 197,5 футов (60,2 м) на Восьмой авеню на западе и 400 футов (120 м) на 40th Street на юге и 41st Street на севере. [4] Участок занимает западную часть своего городского квартала , который ограничен Седьмой авеню на востоке. Топография участка в целом имеет уклон с востока на запад. [7]
Здание New York Times находится недалеко от Eleven Times Square и Empire Theatre на севере, Высшей школы журналистики имени Крейга Ньюмарка при Городском университете Нью-Йорка на востоке и автобусного терминала Port Authority на западе. [4] [5] Участок напрямую ограничен с двух сторон туннелями метро Нью-Йорка . [7] Вход на станцию 42nd Street–Port Authority Bus Terminal метро Нью-Йорка , обслуживаемую поездами 1 , 2 , 3 , 7 , <7> , A , C , E , N , Q , R , W и S , находится рядом с основанием здания. [8]
До постройки здания на этом месте располагались различные здания. [7] [9] С 1981 года [10] участок предлагался для реконструкции как южная половина не построенного торгового центра (см. The New York Times Building § Site redevelopment). [11] На Восьмой авеню и 40-й улице в 1963 году было возведено шестиэтажное здание, в котором размещались Taylor Business Institute и SAE Institute . По адресу 260 West 41st Street находился Sussex House, восьмиэтажное общежитие на 140 комнат, [10] а также настенная реклама магазина одежды Seely Shoulder Shapes. [12] За ним находилось 16-этажное офисное здание по адресу 265 West 40th Street. Секс-шопы , проституция и праздношатание были распространены на стороне 41-й улицы. [10] Пять секс-шопов были перемещены с этого места до начала строительства здания, [13] из 55 предприятий в целом. [14]
Здание New York Times было спроектировано Ренцо Пиано и Fox & Fowle [3] [1] и было разработано New York Times Company , Forest City Ratner и ING Real Estate . [15] Это был первый проект Пиано в Нью-Йорке. [16] Gensler спроектировал интерьер [1] [17] под руководством Марго Грант Уолш . [18] AMEC была основным подрядчиком по ядру и оболочке, в то время как Turner Construction была подрядчиком для пространства Times в нижней части здания. [15] Другие компании, участвовавшие в проекте, включали инженера-строителя Thornton Tomasetti , консультанта по ветру RWDI , поставщика герметиков Dow Corning Corporation и поставщика стали ArcelorMittal . [1] Механическая , электрическая и водопроводная системы были спроектированы Flack + Kurtz. [15] [19] Официально владельцем участка является New York City Economic Development Corporation . [4]
Здание Times имеет 52 этажа в высоту с одним подвалом, [20] общая площадь этажа составляет 1 545 708 квадратных футов (143 601,0 м 2 ). [1] В нем есть два основных кондоминиума офисных помещений: [6] нижняя часть, которой управляет New York Times Company , и верхняя часть, которой управляет Brookfield Properties , которая выкупила долю Forest City Ratner в 2019 году. [21] Пространство Times на 2-м по 27-й этажи занимает 800 000 квадратных футов (74 000 м 2 ), что составляет около 58 процентов офисных площадей, в то время как этажи с 29-го по 52-й занимают 600 000 квадратных футов (56 000 м 2 ), что составляет оставшиеся 42 процента. [22] [23] Вестибюль и технические помещения на 28-м и 51-м этажах используются совместно основными операторами здания. [24] [6] Высота верхнего этажа составляет 721 фут (220 м). [1] Здание Times Building возвышается на 748 футов (228 м) от улицы до крыши, в то время как внешняя навесная стена поднимается на 840 футов (256 м), а его мачта поднимается на 1046 футов (318,8 м). [1] [3] По состоянию на 2018 год , включая мачту, здание New York Times Building является двенадцатым по высоте зданием в городе , наравне со зданием Chrysler Building . [25][обновлять]
Здание Times было спроектировано как экологичное здание . [26] [27] Во время строительства здания архитекторы создали макет части здания площадью 4500 квадратных футов (420 м2), чтобы проверить его экологические характеристики. [ 28] Годовое исследование Национальной лаборатории Лоуренса в Беркли и Центра по изучению окружающей среды показало, что здание Times значительно сократило годовое потребление электроэнергии, использовало менее половины тепловой энергии и снизило пиковый спрос на электроэнергию по сравнению с офисными зданиями аналогичного размера. [29 ] [30] Застройщики не хотели получать сертификат Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), [22] [31], поскольку это потребовало бы дополнительных расходов, таких как отслеживание строительного мусора. [31]
Здание Times состоит из двух секций: 52-этажной башни в западной части участка и четырехэтажного подиума, занимающего восточную часть. [20] [32] Секция башни занимает около 24 500 квадратных футов (2280 м 2 ), [33] с размерами 196 на 157 футов (60 на 48 м). [32] Углы башни имеют выемки, что создает крестообразную планировку. [34] [35] Внешние колонны на западном и восточном фасадах утоплены на несколько футов в здание. Центральные отсеки северного и южного фасадов немного выступают за крайние колонны на север и юг. [34] Подиум имеет размеры 197 на 240 футов (60 на 73 м). [32] Здание содержит один подвальный уровень под всем участком, простирающийся на 15 футов (4,6 м) ниже уровня земли. [20]
Есть три входа в офисы, по одному на Восьмой авеню, 40-й улице и 41-й улице. [24] Фасад состоит из стеклянной навесной стены с керамическими стержнями, установленными на алюминиевых рамах перед навесной стеной. [36] [37] Фасад был изготовлен Benson Global, в то время как стержни были переданы по субподряду немецкому производителю канализационных труб. [38] Пиано сказал, что при проектировании здания он находился под влиянием массивности здания Сигрем , также в Мидтауне. [39]
В здании имеется около 186 000 керамических стержней. [3] [23] [40] Стержни размером 1+5 ⁄ 8 дюймов (41 мм) в диаметре, устанавливаются примерно в 2 футах (0,61 м) перед навесной стеной [41] [42] и поддерживаются алюминиевыми «гребнями». [38] Стержни изготовлены из алюмосиликата, керамики, выбранной за ее долговечность и экономичность. [35] Стержни предназначены для отражения тепла и бликов, даже если стеклянные панели не были тонированы, [41] [43] [44] и они могут менять цвет в зависимости от солнца и погоды. [26] [35] [45] Расстояние между стержнями увеличивается от основания к вершине, [26] [42] добавляя прозрачности для верхних 300 футов (91 м) полезного пространства. [42] На каждом этаже стержни содержат небольшой зазор на уровне глаз. [23] Стержни выступают примерно на 73 фута (22 м) над основной крышей. [46] На северном и южном фасадах экраны немного выступают за выемки по углам. [34] [47] Керамические стержни также возвышаются на 840 футов (260 м) над главной крышей. [3] [1]
На возвышении Восьмой авеню находится знак с логотипом The New York Times , разработанный Майклом Бирутом из Pentagram . Длина логотипа составляет 110 футов (34 м), он состоит из названия Times шрифтом Fraktur размером 10 116 пунктов . [48] [49] Сам логотип изготовлен из 959 специальных алюминиевых втулок диаметром около 3 дюймов (76 мм); они обернуты вокруг керамических стержней. [49] Металлогалогенные лампы также установлены на фасаде перед стержнями. Они окрашены в желтый цвет, чтобы напоминать такси Нью-Йорка . [37]
Керамические стержни привлекли альпинистов, отчасти потому, что изначально они были расположены близко друг к другу. [50] Вскоре после завершения строительства, в середине 2008 года, трое мужчин незаконно и независимо друг от друга поднялись по керамическим стержням на фасаде. [51] 5 июня 2008 года профессиональный альпинист Ален Робер поднялся на северный фасад в знак протеста против глобального потепления; [52] [53] второй альпинист (Рей Кларк) поднялся на западный фасад позже в тот же день. [53] [54] Третий альпинист, житель Коннектикута, поднялся на здание 9 июля в знак протеста против террористической группировки « Аль-Каида» . [55] В результате этих инцидентов некоторые керамические стержни были сняты, [56] [57] особенно на северном и южном фасадах, и были установлены стеклянные панели, чтобы помешать восхождению. [40] Люди продолжали подниматься на здание в последующие годы, в том числе в 2012 [58] и в 2020 годах. [59]
Стеклянная навесная стена состоит из двухкамерных панелей с низким коэффициентом излучения , которые простираются от пола до потолка каждого этажа. [26] [38] [44] [45] Панели обычно имеют ширину 5 футов (1,5 м) и высоту 13,5 футов (4,1 м). [60] Использование стекла от пола до потолка должно было означать прозрачность средств массовой информации. [35] [44] [56] Оно также максимизирует естественное освещение и физическую прозрачность фасада. [26] [35] Оконные стекла обычно защищены керамическими стержнями. Поскольку стержни содержат небольшой зазор на каждом этаже, стеклянные панели содержат небольшую керамическую фритту около этих зазоров. [38] На уровне земли находятся стеклянные витрины, что позволяет пешеходам снаружи видеть вестибюль. [24]
Вырезанные углы содержат открытую сталь и не имеют экранов, что является конструктивной особенностью, которая представляет собой идеал журналистской прозрачности. [61] Вместо этого углы содержат стержни высотой в один и два этажа, которые служат в качестве распорок и спроектированы в форме буквы «X» (см. The New York Times Building § Superstructure). [62]
Под участком находится прочная коренная порода Хартленда. [33] Перед тем, как была построена башня, подрядчики сделали три набора скважин для извлечения образцов состава грунта. Непосредственно под частью участка башни образцы, как правило, содержали некачественную выветренную и разложившуюся породу на глубине до 70 футов (21 м). Бурения на других частях участка и под окружающим тротуаром, как правило, содержали прочную породу на небольшой глубине, которая улучшалась по мере увеличения глубины. [20] Кроме того, северная линия участка примыкает к тоннелю метро IRT Flushing Line (используемому поездами 7 и <7> ) ниже 41-й улицы, а также к пешеходному проходу на более мелком уровне. Западная линия участка примыкает к тоннелю метро IND Eighth Avenue Line (используемому поездами A , C и E ) под Восьмой авеню. [7]
Фундамент должен был выдерживать давление от 6000 до 22500 килопаскалей (от 870 до 3260 фунтов на квадратный дюйм). [ 20] Большая часть фундамента находится на скале среднего или высокого качества и использует отдельные фундаменты, способные выдерживать от 20 до 40 коротких тонн на квадратный фут (от 195 до 391 т/м 2 ). Кессоны с гнездами для скальных пород установлены под юго-восточным углом секции башни, где находится самая слабая скала. [24] [63] Имеется сорок два кессона диаметром 22 дюйма (560 мм), которые простираются на глубину от 31 до 89 футов (от 9,4 до 27,1 м). Они армированы стальными стержнями и могут выдерживать вертикальное давление от 850 до 1250 коротких тонн (от 760 до 1120 длинных тонн; от 770 до 1130 т). [64] Они заполнены бетоном с прочностью на сжатие 6000 фунтов на квадратный дюйм (41 000 кПа). [24] [64]
Здание содержит надстройку с 23 500 короткими тоннами (21 000 длинных тонн; 21 300 т) стали. [3] [34] [65] Более 95 процентов балок изготовлены из переработанной стали. [65] [66] [67] Сталь была выбрана вместо бетона, потому что она позволяет создавать гибкие офисные помещения. [34] Надстройка содержит коробчатые колонны размером 30 на 30 дюймов (760 на 760 мм) в диаметре. Толщина фланцев варьируется от 4 дюймов (100 мм) у основания до 2 дюймов (51 мм) на верхних этажах, что придает более легкий вид. [24] Балки покрыты вспучивающимися покрытиями для огнестойкости. [24] [68] Плиты перекрытия представляют собой композит, состоящий из 2,5 дюймов (64 мм) бетона на 3-дюймовом (76 мм) металлическом настиле. Они рассчитаны на временную нагрузку в 50 фунтов на квадратный фут (2,4 кПа), а также на перегородки весом до 20 фунтов на квадратный фут (0,96 кПа). [ 24] Истории Times содержат структурную систему фальшпола , при этом готовые офисные полы находятся над плитами перекрытия. [34] [69] И наоборот, на верхних этажах готовые офисные полы представляют собой сами плиты перекрытия. [34]
Надстройка башни крепится к механическому ядру, размеры которого составляют 90 на 65 футов (27 на 20 м). [34] [24] Это позволяет периметру этажей башни быть не более 42 футов (13 м) от ядра. [35] Нижняя часть башни, в которой находятся офисы Times , содержит два набора каркасов, которые окружают ядро с севера на юг. Верхние 21 этаж содержат одну линию связей, проходящую с севера на юг. [34] На механических этажах 28-го и 51-го этажей имеются аутригеры. [24] [34] X-образные связи используются по углам башни, поскольку ядро лифта ограничивает степень, в которой могут использоваться линии связей с запада на восток. [34] «X»-образные связи были предварительно натянуты во время строительства, чтобы компенсировать укорачивание колонн. [24] [70] Скобы построены парами, а не в виде отдельных стержней, что потребовало бы больших диаметров. [70]
На северном и южном фасадах центральные отсеки консольно выступают примерно на 20 футов (6,1 м) за периметральные колонны. [24] Балки перекрытия консольных секций расположены в три линии каркаса: две на внешних концах консолей и одна в центре. [71] Центральная балка на каждом этаже поддерживается фермой Виренделя . Внешние балки соединены с периметральными колоннами диагональными балками и друг с другом колоннами. [24] [71] Поскольку этажи Times имеют приподнятые полы, балки на этих этажах выступают через фасад в смещенном «собачьем» изгибе. [34] [24]
Механическое помещение на 51-м этаже содержит лифтовые помещения, кондиционирование воздуха, освещение и телекоммуникационное оборудование, а также зону управления механическими службами здания. [23] Основная крыша над 52-м этажом состоит из асфальтового покрытия, над которым находятся бетонные плиты на каменном балласте . [24] Стальная мачта на вершине здания имеет высоту около 300 футов (91 м) [72] и сделана из углеродного волокна , что позволяет ей сгибаться во время сильных ветров без поломок. [39] Она простирается от круглой опорной плиты на 51-м этаже, где ее ширина составляет 8 футов (2,4 м), и сужается до ширины 8 дюймов (200 мм) на своей вершине. Мачта также поддерживается крышей 52-го этажа. Для поддержки мачты были спроектированы фермы внутри плит перекрытия на 51-м и 52-м этажах, а вертикальные фермы использовались для переноса веса мачты на колонны ниже. [72]
Здание New York Times имеет когенерационную установку, которая может обеспечить 40 процентов энергетических потребностей здания. [23] [24] По разным данным, она способна вырабатывать 1,4 мегаватта (1900 л. с.) [23] или 1,5 мегаватта (2000 л. с.). [44] [61] Установка находится в техническом помещении на верхнем этаже подиума, в дальнем восточном конце. [61] Когенерационная установка питается от двух двигателей, работающих на природном газе . Здание New York Times также подключено к основной электросети Нью-Йорка, которая служит резервным источником энергии. [44] [61] Из-за разногласий с Consolidated Edison (Con Ed) когенерационная установка не подключена к сети. [44] Установка работает с эффективностью 85 [44] или 89 процентов. [61]
Тепло вырабатывается как побочный продукт работы когенерационной установки и используется для обеспечения горячей водой. Восстановленная горячая вода используется в периметральной системе отопления здания зимой, а летом она подается в охладители здания. [44] [61] Здание New York Times содержит одноступенчатый абсорбционный охладитель , способный выдерживать 250 метрических тонн (280 коротких тонн; 250 длинных тонн). [23] [44] В здании также есть пять электрических центробежных охладителей по 1150 метрических тонн (1270 коротких тонн; 1130 длинных тонн) каждый, которые обслуживают центральную установку охлажденной воды здания. [73] Воздух из охладителей подается из охладителей при температуре 68 °F (20 °C). [23] [66] [74] Он поступает в подпольную систему распределения воздуха под каждым из этажей Times [ 61] [75] [76] и на потолки верхних 21 этажа. [77] Пар для отопления самого здания закупается у Con Ed, а не вырабатывается на месте, поскольку архитекторы определили, что выработка тепла на месте будет более затратной. В подвале и на крыше подиума установлены вентиляционные установки с паровыми змеевиками, которые принимают пар низкого давления. [75]
В офисах имеется более 18 000 осветительных приборов, [24] [66] все из которых могут быть затемнены. [44] Электрический балласт в каждом приборе содержит компьютерный чип, который регулирует освещение в зависимости от уровня естественного освещения и от того, занят ли офис. [66] Также имеются автоматические жалюзи, которые автоматически меняются в зависимости от положения солнца, яркости солнечного света и внутреннего нагрева. [78] [79] [80] Жалюзи также можно перенастраивать вручную. [79] [80] Подвижные жалюзи сокращают потребление энергии примерно на 13 процентов и сокращают приток солнечного тепла на 30 процентов в части здания Times . [26] [35] [47] На верхних этажах есть два шкафа для хранения данных и два электрических шкафа. Кроме того, в здании есть аварийные генераторы. [24]
Всего имеется 32 лифта: 24 для пассажиров и восемь для грузов. [23] [24] Лифты могут двигаться со скоростью 1600 футов в минуту (490 м/мин). [3] [78] Механическое ядро здания содержит четыре группы лифтов с семью шахтами в каждой. Нижние этажи обслуживаются тремя лифтами из каждой группы, в то время как верхние этажи обслуживаются четырьмя лифтами из каждой группы. [34] Лифты содержат систему диспетчеризации назначения , в которой пассажиры запрашивают нужный им этаж перед тем, как войти в кабину. [81] Лестницы на западной и восточной сторонах башни также соединяют каждый из этажей башни. [23] [61]
Когда было построено здание New York Times, первый этаж был спроектирован с вестибюлем, магазинами, аудиторией и центральным садом. [23] [41] Два ресторанных помещения были также размещены на Восьмой авеню. [23] Торговые площади охватывают 21 000 квадратных футов (2 000 м 2 ) [22] или 22 000 квадратных футов (2 000 м 2 ) розничной торговли и первоначально управлялись Forest City Ratner. [23] Согласно договору аренды здания, помещения не могли быть сданы в аренду каким-либо фаст-фудам или дисконтным магазинам; образовательным центрам; или любой фирме, которая могла бы привлекать посетителей «без предварительной записи», включая медицинские офисы, агентства по трудоустройству, агентства социального обеспечения или судебные учреждения. Кроме того, Организация Объединенных Наций и большинство правительственных учреждений любого рода были запрещены, если они могли привлекать посетителей «без предварительной записи». [82] [83] [a]
Вестибюль на первом этаже включает в себя художественную инсталляцию под названием Moveable Type, созданную художником Беном Рубином и профессором статистики Марком Хансеном. [23] [84] [85] Работа состоит из 280 небольших электронных экранов, расположенных на любой из двух стен вестибюля, или всего 560. Экраны на каждой стене расположены в сетке размером 53 на 5 футов (16,2 на 1,5 м) с сорока колоннами и семью рядами. [23] Они отображают фрагменты как из архивов Times , так и из текущих новостных сюжетов. [85] [86] Вестибюль поддерживается открытыми вспучивающимися балками и содержит дубовые полы и стеклянные окна во всю высоту. [68] Также внутри подиума находится The Times Center, который включает в себя аудиторию на 378 мест для мероприятий. [56] [86] [87] The Times Center также включает в себя конференц-зал площадью 5000 квадратных футов (460 м 2 ). [87]
Times Center и вестибюль выходят на сад в центре подиума, который виден из вестибюля, но закрыт для публики. Сад окружен стеклянной стеной высотой 70 футов (21 м) и шириной 70 футов с трех сторон. [88] В нем растут семь бумажных берез высотой 50 футов (15 м). [24] [86] [89] [b] Изначально в саду была моховая долина, [88] [90] но в 2010 году ее заменили папоротниками и травами. [89] Березы размещены на северо-западной стороне сада, в то время как мхи были размещены на холмах в остальной части пространства. [88] Дорожка из древесины ипе проходит вокруг сада, а двери ведут в сад с северной и южной сторон. [89] Стены атриума прозрачные, что привело к многочисленным инцидентам, когда птицы влетали в стены. [91]
Times владела этажами со 2-го по 27-й [22] [23], но сдала в аренду верхние шесть этажей этого пространства до открытия здания. [ 92] В секции Times здания структурные плиты перекрытия находятся на 16 дюймов (410 мм) ниже готовых офисных полов. [34] Балки в ядре здания, а также инженерные и механические системы размещены под фальшполами. [34] Воздух подается из-под фальшполов. [76] Воздух поступает в большинство офисных помещений через диффузоры около каждой рабочей станции, [75] [77] а в конференц-залах Times используются перфорированные напольные плитки . [75] Офисы Times также могут использовать наружный воздух для вентиляции, [23] [75] и воздух, как правило , вентилируется через потолок. [75] [77] По периметру каждого этажа Times высота потолка составляет 10,5 футов (3,2 м), но большая часть офисных помещений имеет высоту потолка 9 футов 7 дюймов (2,92 м). [93] Потолок разделен на сетку из плиток размером 5 на 5 футов (1,5 на 1,5 м), выровненных с вертикальными стойками фасада. [69]
The Times обычно располагает свои офисы в открытой планировке . [94] Со 2-го по 4-й этажи находится новостная комната Times , которая переходит в подиум и выходит в сад. Подиум также вмещал веб -сотрудников Times . [95] Лестницы с красными перилами соединяют статьи в редакции, в то время как световой люк освещает рабочие пространства. [69] [96] Во всем здании офисы Times в основном содержат мебель из вишневого дерева. [3] [69] [94] Столы в офисах Times имели гипсокартонные акценты, которые сами по себе окрашены в ярко-красный тон, прозванный «Renzo Red». [94] Столы копирайтеров меньше и имеют ламинированные столы без перегородок. [47] Две красные лестницы, по одной с каждой стороны здания, [69] соединяют офисы Times . [24] [84] В части здания, где находится Times, также есть двухэтажный кафетерий. [ 47 ] Чтобы поощрять взаимодействие между сотрудниками, офисы, как правило, не были закреплены за конкретными работниками, и различная мебель была разбросана по всему помещению; даже лестницы спроектированы как широко открытые пространства. [96]
Пространство Times украшено примерно 560 черно-белыми отпечатками из архива газеты. Конференц-залы названы в честь известных личностей, дополненных изображениями из архива Times . Имеется около 750 отдельных фотографий, которые иллюстрируют не только конференц-залы, но и такие помещения, как технические помещения, электрические шкафы и туалеты. В вестибюлях лифтов на каждом этаже есть различные предметы современной мебели, а также набор из десяти видеоэкранов, на которых отображаются изображения из газеты того дня. [65] Арендаторы в верхней части пространства Times , такие как юридические фирмы Goodwin Procter и Seyfarth Shaw , украсили свои офисы более богатой отделкой, чтобы привлечь клиентов. [94]
Верхние 21 этаж были спроектированы для сдачи в аренду арендаторам. [41] На этажах сдаваемых в аренду офисов обычно используются системы обработки воздуха с охлажденной водой, и они получают как охлаждение, так и вентиляцию с потолка. [77] На 29-50 этажах основные балки не опускаются ниже плиты перекрытия, но они могут поддерживать фальшпол до 6 дюймов (150 мм). Минимальная высота офисного помещения составляет 9 футов 7 дюймов (2,92 м), хотя некоторые части потолка могут достигать высоты 10 футов (3,0 м). [34]
Верхние этажи, как правило, сдавались в аренду юридическим фирмам. [97] Помещения, по большей части, также были спроектированы Gensler. Поскольку юридическим фирмам, как правило, не требовалась открытая планировка, которую использовала Times , Gensler изменил размеры плит пола верхних этажей, чтобы разместить больше юристов в том же пространстве. По словам управляющего директора фирмы Робина Клера Авиа, это было сделано «чтобы у вас не было большого количества вспомогательных зон без достаточного количества окон». [94] Некоторые арендаторы не использовали модули шириной 5 футов, которые использовала Times . Gensler спроектировал несколько офисов арендаторов с мебелью и цветовыми схемами, похожими на те, что были в офисах Times . [94]
The New York Times , основанная в 1851 году, изначально размещалась в доме 113 по улице Нассау в Нижнем Манхэттене . В 1854 году она переехала на улицу Нассау, дом 138, где сейчас находится здание Potter Building . В 1858 году The Times переехала в соседнее пятиэтажное здание по адресу 41 Park Row . Частично под влиянием развития соседнего здания New York Tribune , The Times заменила свое здание в 1889 году на новое 13-этажное здание на том же месте , которое до сих пор используется Университетом Пейса с некоторыми изменениями. [98] [99]
В 1905 году газета переехала в One Times Square на 42-й улице и Бродвее. [100] Район вокруг новой штаб-квартиры был переименован из Longacre Square в Times Square . [99] Times переросла тонкую башню Times Tower в течение десятилетия и в 1913 году переехала в Times Annex по адресу 229 West 43rd Street . [98] К 1999 году Times работала в шести местах на Манхэттене и имела типографию в Квинсе . [9]
Корпорация городского развития (UDC), агентство правительства штата Нью-Йорк, предложила перестроить территорию вокруг части Западной 42-й улицы в 1981 году. [101] Среди планов UDC был рынок одежды на Восьмой авеню между 40-й и 42-й улицами, напротив автобусного терминала Port Authority. [102] [103] Проект должен был быть завершен Корпорацией по реконструкции Таймс-сквер, в состав которой входили члены правительств штата и города Нью-Йорк. [104] Дэвид Морс и Ричард Рейнис были выбраны в апреле 1982 года для разработки рынка, [103] [104] но в ноябре они были исключены из проекта из-за проблем с финансированием. [104] [105] Впоследствии штат и город спорили о команде разработчиков, что привело к выходу города из партнерства в августе 1983 года. [106] [107] В октябре того же года штат и город достигли компромисса относительно команды разработчиков, согласно которому рынок должен был быть разработан Tishman Speyer , управляться Trammell Crow и финансироваться Equitable Life Assurance . [107] [108]
Kohn Pedersen Fox спроектировал 20-этажное здание площадью 2,4 миллиона квадратных футов (220 000 м2 ) для магазинов одежды и компьютеров. Здание должно было иметь фасад из известняка и гранита, широкую арку с часами, охватывающую 41-ю улицу, арочные входы на Восьмой авеню и ряд павильонов с десятью пирамидами на крыше. [107] Предложение было осложнено тем фактом, что застройщик Пол Мильштейн хотел построить 36-этажный отель и офисное здание на северной половине участка, к северу от того, что сейчас является зданием Times . [109] Kennedy Enterprises была выбрана для управления меньшим рынком в 1987 году. [110] Chemical Bank рассматривал возможность занять офисные помещения на рынке, прежде чем отказался от участия в 1989 году. [111] План по рынку так и не был реализован из-за ослабления рынка. [107] [112]
К середине 1999 года государственные и городские чиновники планировали запрос предложений по южной половине площадки для торгового рынка. Материнская компания Times , New York Times Company , предложила башню штаб-квартиры площадью 1,3 миллиона квадратных футов (120 000 м 2 ), ссылаясь на необходимость расширения своей деятельности. [9] Если это будет невозможно, компания сохранит свою штаб-квартиру на 43-й улице, но перенесет некоторые рабочие места в Нью-Джерси. [113] В октябре 1999 года Times сообщила, что ее материнская компания ведет переговоры по поводу площадки. [9] [113] [114] Хотя площадка была хорошо видна из-за низкого положения автобусного терминала Port Authority на западе, она также находилась на самом краю как традиционной площади Таймс-сквер на севере, так и района Garment District на юге. [115] Тем не менее, как писал архитектор Роберт А. М. Стерн , компания New York Times, вероятно, восприняла периферийное расположение участка как выгодное свойство. [116] Новый участок обычно не считался частью Таймс-сквер, [117] что привело Пола Голдбергера из The New Yorker к утверждению, что план «имеет последствия, выходящие за рамки сентиментальных». [118]
.jpg/1280px-New_York_Times_Building_-_Bottom_Portion_(48193462432).jpg)
The Times выбрала Forest City Ratner Companies в качестве застройщика для своей башни на Восьмой авеню в феврале 2000 года. [119] [120] В следующем месяце Times начала переговоры с городом и штатом. [121] [122] The Times хотела заплатить 75 миллионов долларов и вычет в размере двух третей налога на недвижимость, но штат хотел 125 миллионов долларов за участок, а город хотел, чтобы Times платила налоги в полном объеме. [122] Некоторые комментаторы писали о том, как Times выступала против корпоративных налоговых льгот, несмотря на то, что сама добивалась таких льгот. [121] [123] Стороны подписали необязательное соглашение в июне 2000 года, [124] по которому Times согласилась заплатить 100 миллионов долларов. [125] The Times должна была занять половину запланированной башни, единый блок, охватывающий второй по 28-й этажи. Остальная часть пространства будет эксплуатироваться Forest City и сдаваться в аренду офисным арендаторам. [126] В то время поблизости строились другие штаб-квартиры СМИ, такие как Hearst Tower на 57-й улице и Condé Nast Building на Таймс-сквер , 4. [127]
Роберт А. М. Стерн, его коллега Пол Уэлен и Нареш Кападиа из 42nd Street Development Project создали набор руководящих принципов проектирования в преддверии архитектурного конкурса на проектирование здания. Они также создали модель, соответствующую идеалам, установленным председателем Комиссии по планированию города Нью-Йорка . [116] [128] Руководящие принципы проектирования были напечатаны в 48-страничной программе с заявлением архитектурного критика Times Герберта Мушампа . [114] [128] Вице-председатель Times Company Майкл Голден сказал о проекте: «Нам нужно внести свой вклад в горизонт Нью-Йорка. Мы не хотим, чтобы люди говорили: « Ого , The New York Times построила четырехэтажный кирпичный склад на Манхэттене » . [114] [129]
В сентябре 2000 года четыре архитектора подали заявки на проект новой башни: Ренцо Пиано, Норман Фостер , Сезар Пелли и партнёрство Фрэнка Гери и Дэвида Чайлдса . [130] [131] Пиано предложил прямоугольную башню, возвышающуюся над большим подиумом; Фостер предложил прямоугольный треугольник, сужающийся к вершине; Пелли набросал контуры стеклянной башни с несколькими скосами ; а партнёрство Гери/Чайлдса запланировало конструкцию с развевающимися листами стекла на фасаде. [130] [132] В СМИ широко обсуждалось, что партнёрство Гери/Чайлдса является фаворитом, [132] но Гери беспокоился, что целостность его проекта будет нарушена в последующих изменениях. [6] [128] [132] В результате он и Чайлдс сняли свой план с рассмотрения. [133] [134] В конечном итоге, Times выбрала предложение Пиано в октябре 2000 года, [16] [133] [135] а в феврале 2001 года выбрала Генслера в качестве архитектора интерьера. [17] План Пиано предусматривал конструкцию высотой 776 футов (237 м) с керамическим экраном, возвышающимся на 840 футов (260 м), и мачтой, возвышающейся на 1142 фута (348 м). [36] Fox & Fowle была выбрана в качестве соархитектора Пиано, сосредоточившись на более мелких деталях дизайна и затратах. [6]
Корпорация развития Empire State (ESDC) с конца 1990-х годов пыталась конфисковать десять участков на участке через принудительное отчуждение собственности , но некоторые существующие арендодатели подали в суд, чтобы остановить конфискацию. Государственный суд отклонил иск арендодателей, и в феврале 2001 года Апелляционный суд Нью-Йорка отклонил апелляцию. [136] The Times и Forest City Ratner договорились об условиях проекта, в которых Times получит налоговые льготы на сумму 26,1 млн долларов. Компания арендовала участок у государства за 85,6 млн долларов на 99 лет, что значительно ниже рыночной стоимости. Ее выплата вместо налогов была эквивалентна полной оценке налога на имущество участка. [136] [137]
В сентябре 2001 года ESDC запланировал публичные слушания по проекту. [138] После терактов 11 сентября , которые произошли в то же время, Times подтвердила свою приверженность новой штаб-квартире. [139] [140] На слушаниях многие крупные арендодатели выразили свою поддержку новой штаб-квартире Times , сославшись на потерю офисных помещений, вызванную обрушением Всемирного торгового центра во время атак. Существующие владельцы недвижимости выступили против конфискации, заявив, что квартал больше не является юридически неблагополучным районом. [140] [141] В декабре того же года ESDC было разрешено конфисковать недвижимость на этом участке. Если стоимость приобретения превышала 85,6 млн долларов, дополнительные расходы покрывались за счет средств налогоплательщиков . [126] [142] По закону ESDC сначала должна была предложить выкупить землю у владельцев, используя процесс конфискации только в качестве крайней меры. [142]
The Times публично объявила о планах строительства здания 13 декабря 2001 года. [126] Первоначально Пиано планировал включить открытую площадь у основания, но пересмотренные планы предусматривали башню, возвышающуюся прямо над Восьмой авеню, с редакцией Times, окружающей сад. На главной крыше должен был быть свой собственный сад и антенная мачта. [139] Башня сохранила запланированную стеклянную навесную стену, но структурная система была усилена. [143] Пол Голдбергер писал, что здание, крупнейшее развитие Нью-Йорка, предложенное после атак 11 сентября, «привлекло бы много внимания, даже если бы это была просто еще одна корпоративная коробка». [139]
Гэри Барнетт из Intell Development , один из землевладельцев на участке, подал иск в декабре, утверждая, что Times занималась «мошенничеством, недобросовестностью и сговором против налогоплательщиков города», принимая налоговые льготы. [144] К Барнетту присоединились еще пять владельцев, которые хотели построить на этой земле собственное сооружение. [145] Во время судебного разбирательства The Village Voice сообщила, что средства налогоплательщиков должны будут покрыть дополнительные 79 миллионов долларов стоимости участка Times . [137] [146] Судья штата Нью-Йорк вынес решение против Барнетта и его соистцов в августе 2002 года. [ 147] [148] В течение следующего года государство выселило около 55 предприятий на участке. [14] Сама Times сообщила, что государство предоставило лишь скромную компенсацию перемещенным владельцам недвижимости. [149] Верховный суд Соединенных Штатов отказался рассматривать иск, поданный землевладельцами в феврале 2003 года. [150] В сентябре того же года государство собрало участок, и застройщики начали сносить существующие здания. Forest City и ING Real Estate владели 42 процентами доли аренды, в то время как New York Times Company владела оставшимися 58 процентами. [151]
В середине 2003 года Forest City объявил, что запросит 400 миллионов долларов в виде не облагаемых налогом облигаций Liberty, выделенных на восстановительные работы 11 сентября, для финансирования строительства здания. [152] [153] Forest City заявил, что не может профинансировать свою часть башни. Этот запрос, наряду с аналогичным запросом для башни Bank of America в трех кварталах к северо-востоку, подвергся общественной критике. [154] К октябрю 2003 года строительство штаб-квартиры было отложено на год. Forest City не смог найти якорного арендатора для своей части здания, и переговоры по облигациям Liberty между Forest City и правительствами штата и города зашли в тупик. [155] К тому времени Forest City сократил свой запрос до 150 миллионов долларов. [155] [156] Сообщается, что глава ESDC Чарльз А. Гаргано неблагоприятно отнесся к заявке Forest City на облигации. Если бы финансирование не удалось получить до начала строительства в 2004 году, проект пришлось бы отменить. [156]
После неудачной попытки получить облигации Liberty застройщики обратились за финансированием в GMAC Commercial Mortgage Corporation. [151] [157] GMAC предоставила 320 миллионов долларов на финансирование строительства проекта в июле 2004 года. [158] [159] [160] Чиновники Times прогнозировали, что работы начнутся в середине того же года. [151] [161] В ноябре того же года Times продала свое старое здание 229 West 43rd Street компании Tishman Speyer за 175 миллионов долларов, хотя газета планировала оставаться в этом здании на некоторое время. [162] [163] Это вызвало критику со стороны некоторых бывших землевладельцев участка, а The Village Voice заявила, что выручка от продажи «уничтожила необходимость в значительной части, если не во всех, запрашиваемых Times деньгах налогоплательщиков». [113] По данным Voice , Times предсказывала, что здание на 43-й улице будет продано за 45 миллионов долларов в 1999 году. [113]
Работа над новым зданием Times началась в конце 2004 года [72] после того, как было обеспечено финансирование. [160] Civetta Cousins Joint Venture была нанята в качестве подрядчика по фундаменту, [72] и работы начались в августе [24] или сентябре 2004 года. [64] Исполнительный вице-президент Forest City МэриЭнн Гилмартин заявила, что строительство завершит возрождение западных оконечностей Мидтауна на Манхэттене. [164] Первые стальные конструкции были возведены в апреле 2005 года, [72] [24], а фундамент был закончен в июле того же года. [64] Работы были немного отложены в середине того же года из-за забастовки рабочих -металлистов. [165] К октябрю 2005 года стальные конструкции достигли высоты 400 футов. К тому времени десять из одиннадцати бывших землевладельцев потребовали, чтобы городские и государственные власти предоставили им дополнительную компенсацию, поскольку, по их утверждениям, их земля была конфискована по цене значительно ниже рыночной. Одиннадцатый землевладелец был удовлетворен урегулированием. [166]
Церемония закладки фундамента состоялась в конце 2005 года. [164] В здании все еще оставалось несколько сотен тысяч квадратных футов пустующих офисных помещений, отчасти из-за более высокой арендной платы в Мидтауне по сравнению с Нижним Манхэттеном. [167] Руководители сферы недвижимости также выразили неуверенность в том, что архитектурные визуализации керамической навесной стены и расположение участка рядом с автобусным терминалом Port Authority будут недостатком для арендаторов. [97] Для рекламы верхних этажей Ратнер нанял фотографа Энни Лейбовиц , чтобы она сфотографировала строительство башни. [168] [169] Во время строительства, в марте 2006 года, с башни упал стержень и повредил крышу проезжавшего автомобиля, слегка травмировав ее пассажиров. [170] Стальная надстройка была установлена в июле 2006 года. [72] [95] Мачта была установлена позже в том же году. [24] [72] К октябрю того же года фасад был установлен до 42-го этажа, а внутренняя отделка производилась на нижних этажах. [95]
Первым арендатором офисов в здании New York Times стала юридическая фирма Seyfarth Shaw , которая арендовала 31–33 этажи в мае 2006 года. [171] [172] Затем юридическая фирма Covington & Burling арендовала 39–43 этажи, [173] а юридическая фирма Osler, Hoskin & Harcourt подписала договор аренды 36–37 этажей. [172] [174] Инвестиционная фирма Legg Mason подписала договор аренды в августе 2006 года на 45–50 этажи, взяв на себя обязательство по развитию сада на крыше и конференц-центра на 52 этаже. [46] [175] Одновременно Forest City также объявила о своем намерении купить долю ING в торговых помещениях на первом этаже и офисных помещениях на верхнем этаже. [46] К концу 2006 года в здании возник большой спрос на офисные помещения, особенно среди юридических фирм, [97] и Times наняла CBRE Group для продвижения на рынок этажей с 23-го по 27-й. [176] [177]
Goodwin Procter арендовала 23-27, 29-й и 30-й этажи в марте 2007 года. [46] [178] 38-й этаж заняли корейская архитектурная фирма Samoo Architects & Engineers и застройщик JP Properties, [46] [179] в то время как Judicial Arbitration and Mediation Services заняли 34-й этаж. [179] Первые сотрудники New York Times начали переезжать в здание к маю 2007 года. [180] В следующем месяце, 11 июня, Times перенесла свои издательские операции с 43-й улицы в свою новую штаб-квартиру на Восьмой авеню. [181] Репортер Times Дэвид У. Данлэп написал, что Пиано описал новое здание как имеющее «легкость, прозрачность и нематериальность», что намеренно не соответствовало традиционному образу «старомодной газеты». [181] Здание на Восьмой авеню официально открылось 19 ноября 2007 года. [23] [86] В целом, по прогнозам, стоимость сооружения составит более 1 миллиарда долларов. [6] В двух отдельных инцидентах в декабре 2007 года и январе 2008 года несколько оконных стекол были разбиты порывами ветра. [74] [182]
Японская компания Muji открыла магазин у основания в мае 2008 года. [183] [184] Четыре других торговых помещения были арендованы продуктовым магазином Dean & DeLuca , [185] японским рестораном Inakaya, [179] итальянским рестораном Montenapo by Bice, [186] [187] и придорожным кафе. [179] Также в 2008 году 44-й этаж заняла компания солнечной энергетики First Solar и фламандское правительство . [179] После того, как башня несколько раз поднималась в середине 2008 года, рабочие сняли некоторые из керамических стержней фасада и добавили стеклянные панели, чтобы предотвратить восхождение. [40] [188] Пиано поддержал изменения, [57] но он сказал, что восхождение даже не рассматривалось в процессе планирования, хотя руководители Times сосредоточились на снижении уязвимости башни для терроризма. [50] К концу того же года компания New York Times столкнулась с финансовыми трудностями и попыталась заложить свое здание, чтобы рефинансировать долг. [189] [190] К январю 2009 года Times вела переговоры о продаже девятнадцати этажей, которые она занимала, со 2-го по 21-й, компании WP Carey за 225 миллионов долларов. [92] [191] Взамен Times должна была сдать свои этажи в аренду за 24 миллиона долларов в год на 10 лет. Обратная аренда была завершена в марте 2009 года. [192] [190] [193]
Часть 44-го этажа была сдана в субаренду в 2010 году компании Kepos Capital, [179] которая занимала это помещение в течение восьми лет. [194] К концу 2013 года Times пожелала сдать в аренду 21-й этаж, единственную часть здания, которой она все еще владела. [195] Технологическая компания Bounce Exchange арендовала 21-й этаж в начале 2015 года у Times , которая ранее размещала там свой отдел продаж и маркетинга . [196]
В декабре 2016 года Times объявила, что сдает в субаренду не менее восьми этажей общей площадью 250 000 квадратных футов (23 000 м 2 ), чтобы сэкономить на расходах на аренду этого пространства. Генслер был нанят для реорганизации пространства, включая удаление некоторых угловых офисов, принадлежавших высокопоставленным руководителям, таким как генеральный директор и издатель. [197] [198] Более половины субаренды, охватывающей 140 000 квадратных футов (13 000 м 2 ), было сдано в субаренду чуть больше года спустя финансовой фирме Liquidnet . [199] [200] В конце 2018 года британская аутсорсинговая фирма Williams Lea Tag подписала 10-летний договор аренды на 31 058 квадратных футов (2885,4 м 2 ) пространства на 10-м этаже. [201] Covington & Burling также расширилась до 44-го этажа в том же году. [202]
The Times объявила в феврале 2018 года, что она выкупит аренду здания у WP Carey. [203] Brookfield Properties, которая приобрела Forest City Ratner, рефинансировала первый этаж здания и кондоминиумы с 28-го по 50-й этажи в конце 2018 года за 635 миллионов долларов. Кредит был предоставлен Deutsche Bank , Bank of America , Barclays Capital и Citi ; он состоял из коммерческой ипотечной ценной бумаги на 515 миллионов долларов и младшей облигации на 120 миллионов долларов. [21] [204] Также было предоставлено около 115 миллионов долларов в виде мезонинного долга . [204] The Times впоследствии реализовала свой опцион на аренду в конце 2019 года за 245 миллионов долларов. [205]
Когда Пиано был выбран для здания Times, архитектурный критик Мартин Филлер назвал выбор «крайне разочаровывающим», заявив, что «многие коммерческие работы [Пиано] действительно ужасны». [135] Герберт Мушамп , архитектурный критик Times , написал, что Пиано был «величайшим в мире живым практиком того, что я называю „нормативной“ архитектурой», хотя он критиковал базу за то, что она «слишком мало контрастирует с городом снаружи». [206] [132] После атак 11 сентября Мушамп написал: « Возможно, нет более конструктивного способа заполнить архитектурную пустоту [Всемирного торгового центра], чем пересмотреть историю прогрессивной архитектуры в этом городе», включая запланированное здание Times и башню Hearst . [207] Дизайн-писатель Times Стивен Хеллер посетовал на этот шаг, заявив: «Здание Пиано будет экспонатом, а не домом». [208]
Журнал Architecture в начале 2002 года писал, что, учитывая скудность ярких вывесок, характерную для других зданий на Таймс-сквер, «архитектор решил обратиться к Times , а не к Таймс-сквер». [41] Незадолго до начала строительства Джастин Дэвидсон из Newsday написал, что «легкость — это и метафорическая, и архитектурная цель» в дизайне здания. [43]
В 2006 году Пол Голдбергер написал для The New Yorker , что здание Times «выглядит изящным, даже хлипким, как будто внутри этой огромной башни маленькое здание пытается выбраться наружу», в отличие от недавнего расширения библиотеки и музея Моргана , которое тогда построил Пиано . [209] Джеймс Гарднер из New York Sun сказал, что он не считает здание Times «плохим зданием», но что керамические решетки «становятся своего рода чистым орнаментализмом, который выдает так много современной архитектуры, которая чрезмерно усердно стремится казаться чисто функциональной». [210] Когда здание было завершено, архитектурный критик Times Николай Уруссофф написал: «В зависимости от вашей точки зрения, здание Times можно, таким образом, рассматривать как острое выражение ностальгии или как переутверждение высших ценностей газеты, поскольку она сталкивается с неопределенным будущим. Или, что более вероятно, немного того и другого». [96] Сюзанна Стивенс из Architectural Record написала, что здание «кажется странно безвкусным в архитектурно разнообразном контексте Нью-Йорка». [211]
В списке «Любимая архитектура Америки », составленном Американским институтом архитекторов в 2007 году, здание New York Times было включено в число 150 лучших зданий в Соединенных Штатах. [212] [213] Кроме того, здание получило Почетную награду Американского института архитекторов 2009 года. [214]
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )