stringtranslate.com

Торговая площадь

Commerce Square — это комплекс высотных офисных зданий класса А в центре города Пенсильвания . Commerce Square состоит из One и Two Commerce Square, двух идентичных 41- этажных офисных башен высотой 565 футов (172 м), которые окружают мощеный двор площадью 30 000 квадратных футов (2800 м 2 ).

С архитектурной точки зрения, гранитные башни имеют отступы на северной и южной сторонах здания и увенчаны парой каменных ромбов с вырезанными квадратами в центре. Башни были построены в рамках бума офисного строительства, который Филадельфия переживала на Вест-Маркет-стрит в конце 1980-х годов. Спроектированные IM Pei & Partners (теперь Pei Cobb Freed & Partners ), башни были разработаны в рамках совместного предприятия Maguire Thomas Partners и IBM .

IBM арендовала более половины One Commerce Square для штаб-квартиры компании в Средней Атлантике . Строительство первой фазы, которая включала One Commerce Square, площадь и торговые площади, началось в 1985 году и было завершено в 1987 году. Вторая фаза проекта, Two Commerce Square, не началась, пока в 1990 году не был найден основной арендатор здания. Consolidated Rail Corporation (Conrail) согласилась стать основным арендатором Two Commerce Square и сделать небоскреб своей корпоративной штаб-квартирой после двухлетнего поиска офисных помещений в регионе. Two Commerce Square положила конец буму строительства небоскребов 1980-х годов, когда она была завершена в 1992 году. Ни один другой офисный небоскреб не строился в Филадельфии, пока Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN) не построил Cira Centre в 2005 году.

В 1990-х годах основные арендаторы Commerce Square резко сократили свое присутствие в башнях. IBM перенесла часть своих операций из Филадельфии в начале 1990-х годов, а Conrail была куплена Norfolk Southern Railway и CSX Transportation позже в том же десятилетии. Почти все операции Conrail были переведены из Филадельфии к 2000-м годам. Commerce Square хвалили в основном за ее дизайн из двух башен, окружающих площадь. Известный филадельфийский градостроитель Эдмунд Н. Бэкон похвалил Commerce Square и ее площадь, сказав, что она «окажется одним из лучших коммерческих проектов, которые будут построены в этом столетии».

История

Commerce Square была частью бума офисного строительства, который имел место в конце 1980-х годов в Филадельфии , штат Пенсильвания . Во время бума было построено множество небоскребов в районе West Market Street в центре города . [1] Развитие Commerce Square стоимостью 300 миллионов долларов США возглавлял Роберт Ф. Магуайр III, соуправляющий партнер Maguire Thomas Partners из Лос-Анджелеса. Чтобы запустить свой проект, Магуайр нанял архитектурную фирму IM Pei & Partners (теперь называемую Pei Cobb Freed & Partners ) для проектирования комплекса. Используя проект ведущей архитектурной фирмы в качестве стимула, Магуайр обратился в IBM , компанию, с которой у него были прошлые связи.

К началу ноября 1984 года, после переговоров с Магуайром, IBM согласилась стать совместным партнером в разработке. IBM также согласилась стать ведущим арендатором One Commerce Square, заняв около половины здания в качестве своей штаб-квартиры для региона Средней Атлантики . Commerce Square будет разделена между двумя зданиями, One Commerce Square будет построена первой, а вторая башня, Two Commerce Square, будет построена позже, как только будет найден ведущий арендатор. Планы Commerce Square были официально объявлены 16 ноября 1984 года на пресс-конференции, проведенной Магуайром и IBM в отеле Bellevue-Stratford . Первая фаза проекта включала One Commerce Square, торговые и ресторанные помещения, площадь и подземный гараж. Строительство началось с первой фазы 10 июня 1985 года. [2] [3] [4] Церемония открытия One Commerce Square состоялась 6 июня 1986 года, [5] а официальное открытие небоскреба состоялось 23 октября 1987 года. [6]

В 1987 году компания Consolidated Rail Corporation (Conrail) заявила, что хочет объединить свои офисы, разбросанные по всей Филадельфии, в одно офисное здание. В мае 1988 года компания Conrail запросила предложения от застройщиков о строительстве здания для своей корпоративной штаб-квартиры . [7] 30 марта 1990 года, после того как ее запросили многочисленные застройщики в Филадельфии и ее пригородах, компания Conrail объявила, что сдаст в аренду 27 этажей здания Two Commerce Square. [8] После того, как был найден основной арендатор, в июле 1990 года началось строительство идентичной башни. [9] Строительство здания Two Commerce Square было завершено в июле 1992 года, и в сентябре того же года компания Conrail начала заселять туда около 3000 сотрудников. [10] [11] Здание Two Commerce Square ознаменовало конец бума небоскребов 1980-х годов, став последним офисным небоскребом, построенным в Филадельфии до Cira Centre в 2005 году. [12]

После бума офисного строительства 1980-х годов, в 1990-х годах наблюдался избыток офисов, что привело к многочисленным вакансиям и снижению ставок аренды по всему центру города. В 1993 году IBM, испытывающая финансовые трудности, сокращала штат сотрудников и консолидировала свои операции по всей стране, и ее планы включали перемещение некоторых местных сотрудников из города. Хотя IBM изначально занимала почти половину One Commerce Square, к 1993 году она использовала только одну пятую часть здания. [13] [14] В 1996 году Maguire Thomas Partners разделилась, оставив право собственности на Commerce Square только Thomas Properties Group Inc. После разделения Thomas Properties пересмотрела условия ипотечного финансирования башен Commerce Square. Thomas Properties Group успешно пересмотрела условия долга за Two Commerce Square с Bank of America , но не смогла пересмотреть условия долга с основным держателем ипотеки One Commerce Square, Mitsubishi Trust and Banking Corporation . Чтобы выйти из тупика, Philadelphia Plaza Associates подала заявление о защите от банкротства в соответствии с Главой 11. Thomas Properties Group тогда была материнской компанией Philadelphia Plaza Associates, которой принадлежала Commerce Square. [15]

Philadelphia Plaza Associates вышла из реорганизации банкротства в начале 1998 года, но компания все еще была обеспокоена заполнением пространства, которое вскоре должно было освободиться Conrail. В октябре 1996 года Conrail была куплена Norfolk Southern Railway и CSX Transportation . Слияние было завершено в мае 1998 года, и бывшие офисы и сотрудники Conrail начали выселяться из здания. В сделке по слиянию CSX Transportation поглотила 15-летнюю аренду Conrail. CSX отвечала за оплату аренды, но 728 000 квадратных футов (68 000 м 2 ) пространства были сданы в субаренду, что компенсировало расходы. В период с 1999 по 2000 год, когда офисы Conrail постепенно выезжали из Two Commerce Square, Thomas Properties заполнила освободившееся пространство новыми арендаторами. [16] [17]

Архитектура

Расположенный на улице West Market Street в центре города Филадельфия , Commerce Square состоит из двух 41- этажных [nb 1] 565-футовых (172 м) офисных башен, спроектированных Генри Н. Коббом и Дугласом Гарднером из IM Pei & Partners. Commerce Square занимает целый квартал между 20-й и 21-й улицами, а также Market Street и бульваром Джона Ф. Кеннеди . [10] [19] [20] Commerce Square занимает площадь 2 200 000 квадратных футов (200 000 м 2 ), включая 1 850 000 квадратных футов (170 000 м 2 ) офисных помещений, 92 000 квадратных футов (8 500 м 2 ) вестибюля и 175 000 квадратных футов (16 000 м 2 ) гаража на 625 автомобилей. Небоскребы, облицованные бледно-серым гранитом, имеют отступы на северной и южной сторонах здания, при этом нижние этажи занимают площадь 33 000 квадратных футов (3 100 м 2 ), а верхние этажи — 15 000 квадратных футов (1 400 м 2 ). [10] Этажи имеют большую площадь пола, дизайн которой был разработан под влиянием потребностей IBM в 1980-х годах. [21] Две башни увенчаны парой стоящих каменных ромбов с вырезанными квадратами в центре. [22]

Башни разделены мощеным двором площадью 30 000 квадратных футов (2800 м2 ) . [10] Столы и стулья расставлены вокруг большого круглого фонтана из розового гранита в центре площади. [6] [23] Площадь была спроектирована Лори Олин из Hanna/Olin Ltd. [10] [24] Впечатленная площадью Commerce Square, комиссия по городскому планированию Филадельфии включила влияния комплекса в новый строительный кодекс, регулирующий открытое пространство. [25]

Прием

Commerce Square была отмечена похвалой за ее дизайн двух башен, окружающих площадь. Philadelphia Inquirer сказал: «Его наиболее позитивным аспектом является то, что он избегает клише застройщиков об атриумах и торговых центрах и создает настоящее городское место. Он выражает большую уверенность в Филадельфии, и что еще важнее, во всей идее жизни в городах». [26] Известный филадельфийский градостроитель Эдмунд Н. Бэкон похвалил Commerce Square и ее площадь, сказав: «[Олин] чувствительность к городскому дизайну прекрасно продемонстрирована его дизайном для уровня вестибюля, включая великолепный сад, Commerce Square на 20-й и Маркет-стрит, который, я думаю, окажется одним из лучших коммерческих проектов, которые будут построены в этом столетии». [24]

Арендаторы

Основным арендатором One Commerce Square является IBM, которая переехала в небоскреб, когда он открылся в 1987 году. Изначально IBM занимала почти половину One Commerce Square, но за прошедшие десятилетия консолидация сократила присутствие компании в здании. [13] Другими арендаторами One Commerce Square являются Ernst & Young LLP , Stradley Ronon Stevens & Young LLP, The Pew Charitable Trusts , Fiserv Securities Inc., Thorp Reed & Armstrong LLP и Delaware Investments , которая также арендует офисные помещения в Two Commerce Square. [27] [28] [29]

Когда в 1992 году открылась Two Commerce Square, Consolidated Rail Corporation сделала 728 000 квадратных футов (68 000 м 2 ) башни своей корпоративной штаб-квартирой. После того, как ее купили Norfolk Southern и CSX Transportation, Conrail и CSX теперь делят около 5 000 квадратных футов (460 м 2 ) в башне. Сегодня Two Commerce Square стала центром бухгалтерских и консалтинговых фирм, крупнейшей из которых является PricewaterhouseCoopers , которая занимает 215 000 квадратных футов (20 000 м 2 ). Занимая башню с момента ее открытия в 1992 году, фирма профессиональных услуг Ernst & Young LLP арендовала 115 000 квадратных футов (11 000 м 2 ) башни до переезда в One Commerce Square в начале 2012 года. [30] Другие связанные фирмы включают Delaware Investments, которая арендует 125 000 квадратных футов (12 000 м 2 ), и Grant Thornton LLP . Другие арендаторы также заполняют башню, в том числе Leaf Financial Corporation, которая арендует 14-й и 15-й этажи; Reliance Standard Life Insurance Co., которая арендует 130 000 квадратных футов (12 000 м 2 ); и инжиниринговая фирма McCormick Taylor, которая занимает 60 000 квадратных футов (5 600 м 2 ). [17] [31] В 2010 году мультимедийная компания Wolters Kluwer переехала в 75 000 квадратных футов (7 000 м 2 ) на третьем и четвертом этажах, увеличив заполняемость Two Commerce Square до 91 процента. [32]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Thomas Properties и большинство других источников описывают башни как имеющие 41 этаж. Только на сайте Pei Cobb Freed & Partners указано, что башни имеют 40 этажей. [10] [18]
  1. ↑ Уоллес, Дэвид Дж. (22 декабря 1991 г.). «Филадельфия; подписан крупнейший договор аренды 1991 года». The New York Times . Получено 11 июня 2009 г.
  2. ^ "Лидер в великой гонке за должность". The Philadelphia Inquirer : J01. 31 марта 1985 г.
  3. ^ "IBM и разработчик представляют план комплекса Market St.". The Philadelphia Inquirer : D08. 17 ноября 1984 г.
  4. ^ "IBM начнет строительство башен-близнецов в Филадельфии". The Philadelphia Inquirer : K01. 9 июня 1985 г.
  5. ^ «Новейшая башня Филадельфии, владельцы которой стремятся привлечь арендаторов, небоскреб достроен». The Philadelphia Inquirer : D11. 6 июня 1986 г.
  6. ^ ab "Партия приветствуют открытие Торговой площади". The Philadelphia Inquirer : C09. 23 октября 1987 г.
  7. ^ "Конрейл ищет новый дом в Филадельфии, рассматриваются пригороды". The Philadelphia Inquirer : C01. 26 мая 1988 г.
  8. ^ "Участок в центре города, выбранный Конрейлом". The Philadelphia Inquirer : B05. 31 марта 1990 г.
  9. ^ «Воспитание близнецов в центре города Филадельфия. Множество пар офисных башен. Но почему? И какой эффект?». The Philadelphia Inquirer : I01. 22 июля 1990 г.
  10. ^ abcdef "Commerce Square". Pei Cobb Freed & Partners Architects LLP . Получено 11 июня 2009 г.
  11. ^ "Conrail начинает переезд штаб-квартиры. (3000 сотрудников переедут в Филадельфию в 28-этажное здание)". Railway Age . 1 сентября 1992 г.
  12. ^ Холкомб, Генри Дж. (25 июля 2005 г.). «Стеклянная оболочка Cira Centre теперь на месте». The Philadelphia Inquirer : E06.
  13. ^ ab Turner, David I. (23 июля 1993 г.). «Вакансии в офисах в историческом центре Филадельфии». Knight Ridder/Tribune Business News .
  14. ^ «Рабочие силы IBM сократятся на 15 процентов. Компьютерная фирма реорганизует службу поддержки клиентов». The Philadelphia Inquirer : C01. 19 мая 1993 г.
  15. ^ Уолш, Томас Дж.; Пег Брикли (25 июля 1997 г.). «Глава 11 для One Commerce». Philadelphia Business Journal . Получено 11 июня 2009 г.
  16. ^ Уолш, Томас Дж. (8 мая 1998 г.). «Планируется развитие района Коммерс-сквер». Philadelphia Business Journal . Получено 11 июня 2009 г.
  17. ^ ab Kostelni, Natalie (8 сентября 2006 г.). «Непредвиденные обстоятельства рассказывают историю аренды Conrail». Philadelphia Business Journal . Получено 11 июня 2009 г.
  18. ^ "Commerce Square". Thomas Properties Group. Архивировано из оригинала 2007-05-13 . Получено 2009-06-11 .
  19. ^ "One Commerce Square". Emporis.com. Архивировано из оригинала 4 июня 2011 г. Получено 11 июня 2009 г.{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
  20. ^ "Two Commerce Square". Emporis.com. Архивировано из оригинала 4 июня 2011 года . Получено 11 июня 2009 года .{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
  21. ^ "Наследие нарушенного соглашения". The Philadelphia Inquirer : N01. 8 мая 1994 г.
  22. ^ Голдбергер, Пол (24 июня 1990 г.). «Архитектурный вид; Филадельфия высекает новый горизонт». The New York Times . Получено 11 июня 2009 г.
  23. ^ Макклелланд, Джим (2005). Фонтаны Филадельфии . Stackpole Books. стр. 33. ISBN 978-0-8117-3191-1.
  24. ^ ab Bacon, Edmund N. (25 июля 1997 г.). "Новый свет на Independence Mall". Philadelphia Business Journal . Получено 2009-06-11 .
  25. ^ Лоуренс, Джон Ф. (9 октября 1989 г.). «Хорошие прибыли от лучшей городской жизни». Fortune . Архивировано из оригинала 2012-10-17 . Получено 2009-06-11 .
  26. ^ «Творческий дизайн делает заявление об общественном пространстве». The Philadelphia Inquirer : B01. 2 декабря 1984 г.
  27. ^ Робертс, Джошуа; Шарон Оливер (22 декабря 2000 г.). «Офисные здания в центре города». Philadelphia Business Journal .
  28. ^ «Два офиса Thorp Reed & Armstrong в Филадельфии переезжают в одно место» (пресс-релиз). 4 июня 2009 г.
  29. ^ Стоун, Адам (10 октября 2008 г.). «Лучшая аренда офиса/Город». Philadelphia Business Journal . Получено 11 июня 2009 г.
  30. ^ Костельни, Натали (22 ноября 2011 г.). «Новичок на рынке, пространство в Two Commerce». Philadelphia Business Journal . Получено 31 марта 2013 г.
  31. ^ Холкомб, Генри Дж. (14 ноября 2003 г.). «Ernst & Young возобновляет аренду в офисной башне в Филадельфии». The Philadelphia Inquirer .
  32. ^ Костельни, Натали (6 ноября 2009 г.). «Wolters Kluwer переезжает в космос в Two Commerce». Philadelphia Business Journal . Получено 20 февраля 2010 г.

Внешние ссылки