Жилая кластерная застройка или застройка открытого пространства — это группировка жилых объектов на участке застройки для использования дополнительной земли в качестве открытого пространства , зоны отдыха или сельского хозяйства. Она становится все более популярной при застройке с разделением , поскольку позволяет застройщику тратить гораздо меньше на землю и получать практически такую же цену за единицу, как и для отдельно стоящих домов. Однако общие садовые зоны могут стать источником конфликта. Заявленные преимущества включают больше зеленых/ общественных пространств , более тесное сообщество и оптимальное управление ливневыми водами. Кластерная застройка часто сталкивается с возражениями по планированию. [ необходима ссылка ]
По словам Уильяма Х. Уайта , автора «Развития кластера» [1], существует два типа развития кластера: развитие таунхаусов и суперразвитие. Примерами развития таунхаусов являются Моррелл-Парк, Филадельфия, Пенсильвания , Хартшон в Ричмонде и Дадли-Сквер в Шривпорте. Примерами суперразвития являются Рестон, Вирджиния , Крофтон, Мэриленд и Американа Фэрфакс в Вирджинии.
Во многих отношениях кластерная застройка практиковалась с самых ранних сообществ от средневековой деревни до города Новой Англии . Однако она была формализована как современная концепция только с началом разрастания пригородов и повсеместного распространения застройки отдельных домов . Идея кластерной застройки была создана как альтернатива традиционному разделению.
Первое осознанное применение кластерного развития было в Рэдберне, Нью-Джерси , в 1928 году. Оно было основано на английском планировании и движении Garden City Эбенезера Говарда, но использовало принципы кластерного развития. После Рэдберна многие другие города в Нью-Джерси применили эти принципы к своему планированию, в частности, Village Green в Хиллсборо, Нью-Джерси , и Brunswick Hill в Южном Брансуике. В остальной части страны использование кластерного развития росло в основном в Мэриленде и Вирджинии, особенно в Рестоне и американском округе Фэрфакс.
В настоящее время кластерное развитие применяется по всей территории Соединенных Штатов. Особенно сильное давление на него наблюдается в штатах Среднего Запада, которые испытывают значительные проблемы с разрастанием городов , таких как Миннесота, Иллинойс, Огайо и Висконсин.
Кластерное развитие, также известное как природоохранное развитие , представляет собой подход к планированию участка, который является альтернативой традиционному развитию подразделений. Это практика малоинвазивного развития, при котором жилые объекты в предлагаемом подразделении группируются ближе друг к другу, чтобы использовать остальную часть земли для открытого пространства, отдыха или сельского хозяйства. Кластерное развитие отличается от планируемого развития единицы (PUD), которое содержит смесь жилых, коммерческих, промышленных или других видов использования, но кластерное развитие в первую очередь фокусируется на жилых районах. [1]
Целью развития кластера является:
Благодаря более пористым покрытиям и меньшему количеству непроницаемых поверхностей, таких как асфальт и бетон , риск затопления и эрозии от ливневых вод снижается. Экономические преимущества кластерной застройки могут включать в себя необходимость строительства меньшего количества инфраструктуры — меньше дорог, канализаций и линий коммуникаций. Более высокая плотность жилых кластеров также, как правило, означает большую эффективность для таких услуг, как общественный транспорт , а также может способствовать более широкому использованию велосипедов и поощрению пешеходов . Дополнительное открытое пространство, предоставляемое этим типом застройки, оставляет место для парков, троп и поддерживаемого сообществом сельского хозяйства .
После Второй мировой войны миграция из городов в пригороды стала доминирующей тенденцией в Америке. Люди приобретали любую землю, которую могли найти; в результате застройщики пытались втиснуть как можно больше участков на участки застройки. Затем сообщества разработали правила зонирования , чтобы ограничить количество единиц и плотность, разрешенную на участке. Хотя это зонирование защищало землю для сообществ и в определенной степени предохраняло землю от застройки, именно оно в конечном итоге привело к разрастанию пригородов , каким мы его знаем сегодня. [1] Именно это зонирование кластерное развитие пытается изменить, и это основная проблема, с которой оно сталкивается.
Большинство муниципалитетов установили зонирование, которое ограничивает застройщиков, планировочные советы и сообщества, чтобы использовать только эту традиционную разработку подразделения. Таким образом, практика традиционной разработки трудно поддается изменению из-за установленного стандарта, привычности процедуры и страха предпринять что-то новое. В ответ на это такие группы, как Американская ассоциация планирования (APA), разработали модель постановления, которая обеспечивает основу для развития кластера. Это постановление несложно реализовать административно, но политически оно проблематично из-за консервативного сопротивления.
Восприятие людьми личного пространства во многом связано с этим сопротивлением. Во многих случаях люди выбирали жить в пригородах, намереваясь иметь большой участок земли; поэтому трудно убедить этих людей жить ближе друг к другу. Убеждение людей принять небольшие размеры участков и более плотную застройку остается одним из самых больших препятствий для развития кластера. Это препятствие можно преодолеть в основном с помощью правильного проектирования участка, которое обеспечивает домам беспрепятственный вид и эффективное личное пространство. Кроме того, информирование людей о преимуществах лучшего сообщества и открытого пространства может послужить стимулом для изменения восприятия.
Дополнительным препятствием для развития кластера является сложность создания небольших размеров участков, когда отсутствует муниципальная канализационная система . При использовании септических систем на каждом строительном участке должно быть достаточно земли для поля выщелачивания (иногда требуется земля для двух полей выщелачивания, дополнительная земля отводится в качестве резерва). Количество необходимой земли пропорционально размеру септической системы и почвенным условиям, которые должны обеспечивать безопасную фильтрацию сточных вод в землю. В районах, где используется вода из скважины, может потребоваться дополнительная площадь участка для достаточного отделения скважины от поля выщелачивания. Это может привести к минимальным размерам участка в 1 акр (4000 м 2 ) или более, что затрудняет развитие кластера.
Однако установка комплексной станции очистки сточных вод (КОС) для застройки (которая действует как небольшая кластерная станция, устраняя необходимость в отдельных септиках) или использование биофильтров с каждой септической системой делают приемлемыми меньшие размеры участков. [3] Кроме того, установка комплексной станции очистки сточных вод уменьшает диаметр и глубину коллекторных канализационных линий для кластера, тем самым снижая общую стоимость инфраструктуры.
Последняя основная проблема кластерного развития — это проблема работы с открытыми, рекреационными и сельскохозяйственными территориями. Эти территории служат преимуществами во многих отношениях, но также являются проблемами, которые необходимо решать. Поддержание открытых и рекреационных территорий требует формирования ассоциаций домовладельцев, которые требуют уплаты налогов, страхования и общего содержания. Это не было бы необходимо при типичном разделении, но люди будут иметь свои собственные расходы на содержание. Что касается сельского хозяйства: люди наслаждаются жизнью рядом с ним, пока не возникнет необходимость вносить удобрения или пестициды. Этого факта нельзя избежать, но при правильном использовании кластерного развития могут быть более широкие разрывы и барьеры между сельскохозяйственными землями и жилыми объектами, что ограничит воздействие нежелательных побочных продуктов.
Типовой указ о развитии кластера — раздел 4.7 в Кодексах разумного роста [2] , выпущенных Американской ассоциацией планирования . Наряду с введением концепции развития жилого кластера, указ описывает процесс подачи заявки, планирования участка и реализации.
Основными требованиями для применения кластерной застройки являются то, что разрешены все основные или вспомогательные виды использования и что разрешено многоквартирное жилье, дуплексы и таунхаусы. А также применение максимального покрытия участка, соотношения площади этажей, высоты здания и требований к парковке ко всему участку, а не к отдельному участку. Положения кластерной застройки требуют, чтобы участок был не менее 2–5 акров (20 000 м2 ) и не существует минимальных размеров участка; кроме того, каждый дом может находиться не более чем в 12 футах (3,7 м) от улицы с двором не менее 25 футов (7,6 м). Также должна быть возможность разместить более одного основного здания на каждом участке, и, наконец, не менее 25% участка должно использоваться под открытое пространство.
Включенный в заявку план участка должен включать в себя схему улиц и тротуаров, максимальное количество и тип предлагаемых жилых единиц, а также площадь, которую они будут занимать, с расчетами; а также площадь парковки, открытого пространства и других принадлежностей. Чтобы рассчитать разрешенное количество жилых единиц, необходимо измерить общую площадь участка в акрах и десятых долях акра, затем вычесть общую площадь общественных и частных улиц и общественных выделенных улучшений; остаток будет площадью застройки. Затем разделите чистую площадь застройки на наименьший минимальный размер участка; округлите это число до ближайшего меньшего числа, и полученное число будет максимальным количеством единиц.
При разработке кластера существуют различные отличительные особенности проектирования, в частности: учет природных особенностей / рельефа , меньший размер участка, использование тупиков и применение определенных методов управления сточными водами/ливневыми водами .
Наряду с проектированием участка, особенности проектирования управления отходами/ливневыми водами являются принципиальным аспектом развития кластера. Максимизация потока воды по суше и стратегическое использование рельефа и растений для замедления, удержания и очистки стока позволяют справиться с большей частью ливневых вод. Кроме того, существует множество вариантов решения проблемы сточных вод. Такие методы, как общественные дренажные поля , ирригационные системы и упаковочные заводы, могут значительно снизить стоимость инфраструктуры и улучшить окружающую среду. [4]