В имущественном праве совместное владение имуществом или совместная аренда — это любой из различных способов, при которых имущество принадлежит более чем одному человеку одновременно. Если более чем одно лицо владеет одним и тем же имуществом, их обычно называют совладельцами. Юридическая терминология для совладельцев недвижимости — либо совладельцы, либо совместные арендаторы, причем последняя фраза означает право на выживание. Большинство юрисдикций общего права признают аренду в общей и совместной аренде.
Многие юрисдикции также признают аренду по полной программе, которая фактически является совместной арендой между супругами. Многие юрисдикции называют совместную аренду совместной арендой с правом на наследство, но это одно и то же, поскольку каждая совместная аренда включает право на наследство. Напротив, аренда в общей собственности не включает право на наследство.
Тип совместной собственности не влияет на право совладельцев продавать свою долю в имуществе другим лицам в течение жизни, но влияет на их право завещать имущество после смерти своим наследникам в случае совместных арендаторов. Однако любой совместный арендатор может изменить это, разорвав совместную аренду. Это происходит всякий раз, когда совместный арендатор передает свою долю в имуществе.
Законы могут различаться в зависимости от места, и следующее общее обсуждение не будет в полной мере применимо ко всем юрисдикциям.
Согласно общему праву, совладельцы по умолчанию имеют ряд прав:
Совладельцы, как правило, не обязаны вносить вклад в какие-либо расходы на улучшение имущества. Если один совладелец добавляет функцию, которая увеличивает стоимость имущества, этот совладелец не имеет права требовать, чтобы другие разделили расходы на добавление этой функции, даже если другие совладельцы получают большую прибыль от имущества из-за этого. Однако при разделе совладелец имеет право на возмещение стоимости, добавленной его или ее улучшениями имущества, если «улучшения» привели к увеличению стоимости имущества. И наоборот, если «улучшения» совладельца уменьшают стоимость имущества, совладелец несет ответственность за это уменьшение. В австралийском деле [ 1] Высокий суд заявил, что расходы на ремонт одним совладельцем должны быть учтены при разделе или окончательном распределении (т. е. продаже) имущества.
Каждый совладелец может самостоятельно обременить свою долю в собственности, взяв ипотеку с использованием дробного финансирования на эту долю (хотя это может фактически преобразовать совместную аренду в общую аренду, как описано ниже); другие совладельцы не обязаны помогать выплачивать ипотеку, которая распространяется только на долю другого владельца в собственности, а залогодержатель может обратить взыскание только на долю этого залогодателя. Банковские кредиты, обеспеченные ипотекой на отдельные доли в совместной собственности, являются одним из наиболее быстрорастущих направлений в отрасли ипотечного кредитования.
Tenancy in common (TIC) — это форма совместного владения, в которой каждый владелец, именуемый арендатором в общем владении, рассматривается законом как владелец отдельных и различных долей одной и той же собственности. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, но их интересы могут различаться по размеру. [2]
Владельцы TIC владеют долями в неделимой собственности, а не отдельными единицами или квартирами, и их акты показывают только их проценты собственности. Право конкретного владельца TIC на использование конкретного жилья вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого «Соглашением об общей аренде»), а не из акта, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа. [3] Эта форма собственности наиболее распространена, когда совладельцы не состоят в браке или внесли разные суммы в покупку собственности. Активы совместного коммерческого партнерства могут удерживаться в качестве общей аренды. [2]
Общие арендаторы не имеют права наследования, что означает, что если один из общих арендаторов умирает, то его право собственности на имущество станет частью его или ее имущества и перейдет по наследству к наследникам или наследникам этого владельца либо по завещанию , либо по закону о наследовании . [2] Кроме того, поскольку каждый общий арендатор имеет право собственности на имущество, они могут, при отсутствии каких-либо ограничений, согласованных между всеми общими арендаторами, продать или иным образом распорядиться правом собственности на имущество (например, заложить его) в течение своей жизни, как и любым другим правом собственности. [2]
Если какая-либо сторона общей аренды желает прекратить (обычно это называется «уничтожить») совместный интерес, она или он может получить раздел имущества . Это раздел земли на отдельные участки, если такой раздел юридически разрешен в соответствии с зонированием и другими местными ограничениями землепользования. Если такой раздел не разрешен, единственной альтернативой является принудительная продажа имущества с последующим разделом выручки.
Если стороны не могут договориться о разделе, любая из них или все они могут обратиться в суд с просьбой определить, как следует разделить землю — физический раздел между совладельцами (раздел в натуре), оставляя каждому право собственности на часть имущества, представляющую их долю. Суды также могут распорядиться о разделе путем продажи, при котором имущество продается, а вырученные средства распределяются между владельцами. Если местное законодательство не допускает физического раздела, суд должен распорядиться о разделе путем продажи.
Каждый совладелец имеет право на раздел по праву, что означает, что суд распорядится о разделе по просьбе любого из совладельцев. Единственным исключением из этого общего правила является случай, когда совладельцы согласились, прямо или косвенно, отказаться от права на раздел. От права можно отказаться либо навсегда, либо на определенный период времени, либо при определенных условиях. Однако суд, скорее всего, не будет применять этот отказ, поскольку он является ограничением отчуждаемости имущества. [4]
Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования (JTWROS) — это тип совместного имущества, в котором совладельцы имеют право наследования , что означает, что в случае смерти одного владельца его интерес к имуществу перейдет к оставшемуся в живых владельцу или владельцам в силу закона , избегая завещания . Интерес умершего владельца к имуществу просто испаряется и не может быть унаследован его или ее наследниками. При этом типе собственности последний живущий владелец владеет всем имуществом, и после его или ее смерти имущество станет частью его или ее имущества . В отличие от общей аренды, где совладельцы могут иметь неравные интересы в имуществе, совместные совладельцы имеют равную долю в имуществе. [5]
Требования кредиторов к имуществу умершего владельца могут при определенных обстоятельствах быть удовлетворены частью собственности, ранее принадлежавшей умершему, но теперь принадлежащей пережившему или пережившим. Другими словами, обязательства умершего иногда могут оставаться привязанными к имуществу.
Эта форма собственности распространена между супругами, родителем и ребенком, а также в любой другой ситуации, когда стороны хотят, чтобы право собственности немедленно и автоматически перешло к оставшемуся в живых. Для банковских и брокерских счетов, открытых таким образом, аббревиатура JTWROS обычно добавляется к названию счета как доказательство намерения владельцев.
Для создания совместной аренды необходимо использовать четкий язык, указывающий на намерение, например , «AB и CD как совместным арендаторам с правом наследования, а не как общим арендаторам». Такая длинная форма формулировки может быть особенно уместна в тех юрисдикциях, где фраза «совместная аренда» используется как синоним общей аренды. Более короткие формы, такие как «AB и CD как совместные арендаторы» или «AB и CD совместно», могут использоваться в большинстве юрисдикций. Слова с этой целью могут использоваться сторонами в акте передачи права собственности или другом документе о передаче права собственности, или наследодателем в завещании , или в трастовом акте inter vivos .
Если завещатель оставляет имущество в завещании нескольким бенефициарам «совместно» и один или несколько из этих названных бенефициаров умирают до вступления завещания в силу, то оставшиеся в живых названные бенефициары унаследуют все имущество на условиях совместной аренды. Но если эти названные бенефициары завещали имущество на условиях общей аренды, но умерли до вступления завещания в силу, то наследники этих бенефициаров, в свою очередь, унаследуют свою долю немедленно (названный бенефициар умер).
Для создания совместной аренды совладельцы должны разделить « четыре единства »:
Если какой-либо из этих элементов отсутствует, совместная аренда недействительна и будет рассматриваться как общая аренда в равных долях.
Если какой-либо совладелец каким-либо образом распоряжается имуществом, несовместимым с совместной арендой, то такой совладелец будет считаться прекратившим (иногда называемым «разрывом») совместную аренду. Остальные совладельцы сохраняют совместную собственность на оставшийся интерес. Сделка может представлять собой передачу или продажу доли совладельца в имуществе. Положение в отношении ипотеки более сомнительно (см. ниже). Например, если один из трех совладельцев передает свою долю в имуществе третьему лицу, третье лицо владеет 1/3 доли на основе аренды на общих основаниях, в то время как два других первоначальных совладельца продолжают владеть оставшимися 2/3 на основе совместной аренды. Этот результат возникает из-за того, что «единство времени» нарушается: то есть потому, что при передаче время возникновения нового интереса отличается от первоначального. Если желательно сохранить совместную аренду, то трем первоначальным совладельцам необходимо будет передать в одном документе совместную долю двум оставшимся совладельцам и новому совладельцу.
Совместный совладелец может разорвать совместную аренду и сохранить интерес к имуществу. Большинство юрисдикций разрешают совместному владельцу разорвать совместную аренду путем составления соответствующего документа. Но в юрисдикциях, которые сохраняют требования общего права, требуется обмен с подставным лицом . Для этого требуется, чтобы другое лицо «купило» имущество у совместного совладельца за некоторое номинальное вознаграждение, за которым немедленно следует обратная продажа совладельцу по той же цене. В любом случае совместная аренда вернется к аренде совместно в отношении интереса этого владельца в имуществе.
Значительная проблема может возникнуть с простым методом исполнения документа. В подходе с подставным лицом есть свидетели передачи. С документом свидетелей может не быть. При любом методе, как только происходит разрыв, это работает в обе стороны. Поскольку свидетелей может не быть, сторона с документом может воспользоваться этим фактом и спрятать документ, когда другая сторона умрет.
Если один из совладельцев берет ипотеку на совместное имущество, в некоторых юрисдикциях это может прекратить совместную аренду. Юрисдикции, которые используют теорию титула в этой ситуации, рассматривают ипотеку как фактическую передачу титула до тех пор, пока ипотека не будет погашена, если не навсегда. В таких юрисдикциях получение ипотеки одним владельцем прекращает совместную аренду в отношении этого совладельца.
В юрисдикциях, где используется теория залога , ипотека просто накладывает залог на имущество, оставляя совместную аренду нетронутой. Поскольку залога недостаточно для прекращения совместной аренды, если должник умирает до того, как кредитор подает иск, у кредитора не остается никаких претензий на имущество, поскольку интерес должника в имуществе испаряется и автоматически переходит к другим выжившим совладельцам. Sana all.
Совладелец совместной аренды с правами на свидетельство о наследовании может разорвать совместную аренду, подав ходатайство о разделе. Ходатайство о разделе является законным правом, поэтому обычно нет способа остановить такое действие. Когда суд удовлетворяет иск о разделе для совместных арендаторов с правами на свидетельство о наследовании, имущество либо физически разбивается на части, и каждому владельцу дается часть равной стоимости, ИЛИ имущество продается, и выручка распределяется поровну между совладельцами независимо от вклада в покупную цену. Никакие кредиты не будут выдаваться ни одному арендатору, который мог внести больший вклад в покупную цену.
Некоторые штаты разрешают совладельцам выкупить доли других совладельцев, чтобы избежать публичной продажи имущества. Некоторые штаты также разрешают нескольким совладельцам объединять свои доли, чтобы заявить о праве собственности на контрольный пакет, чтобы избежать публичной продажи имущества и чтобы имущество было присуждено основным владельцам. Если имущество продается публично, обычным методом является публичный аукцион.
В процессе раздела кредиты могут быть предоставлены соарендаторам, которые оплатили расходы на имущество сверх своей доли, такие как коммунальные услуги и обслуживание имущества. Кредит может быть предоставлен за улучшения, произведенные в имуществе, если улучшения увеличили стоимость имущества. Кредит не будет предоставлен за превышение вклада в покупную цену, поскольку совместная аренда с правами наследования наследства принимается в равных долях в соответствии с законом.
Аренда всей собственности (иногда называемая арендой всей собственности) — это тип совместного владения имуществом, ранее доступный только супружеским парам, где право собственности на имущество рассматривается так, как если бы пара была одним юридическим лицом . [7] Он основан на старом английском общем праве , согласно которому супружеская пара является одним юридическим лицом с целью владения имуществом. [8] [9] (В штате Гавайи возможность владения арендой всей собственности также доступна гражданским партнерам в зарегистрированных «взаимных бенефициарных отношениях»; закон о гражданском союзе штата Вермонт дает сторонам гражданского союза право на аренду всей собственности.) [10]
Как и совместная аренда с правом наследования, аренда всей собственности также включает в себя право наследования, поэтому в случае смерти одного из супругов считается, что все права на имущество «созревают» у пережившего супруга, и единоличный контроль над имуществом созревает или переходит в обычном смысле к пережившему супругу без прохождения процедуры завещания .
В некоторых юрисдикциях для создания договора аренды на всю собственность стороны должны указать в акте, что имущество передается паре «как арендаторам на всю собственность», в то время как в других передача супружеской паре считается созданием договора аренды на всю собственность, если в акте не указано иное. [11] ( см. также Sociedad de gananciales.) [12] Кроме того, помимо разделения четырех единств, необходимых для создания совместной аренды с правом наследования — времени, титула, интереса и владения — должно также быть пятое единство брака. [13] Однако, в отличие от JTWROS, ни одна из сторон договора аренды на всю собственность не имеет одностороннего права расторгнуть договор аренды. Расторжение договора аренды или любые действия с любой частью имущества требуют согласия обоих супругов. [14]
Развод сторон в браке , которые владеют имуществом в аренде полностью, автоматически нарушает единство брака, оставляя аренду по умолчанию. [15] В случае смерти или развода у оставшегося супруга есть право на наследство. [15] В кооперативах штата Нью-Йорк , где владение по аренде полностью является опцией для супружеских пар с 1995 года, при разводе пары либо: a) если один из супругов требует, чтобы его акции в кооперативе были отражены как не на его имя, а исключительно на имя другого супруга, это автоматически и немедленно вступает в силу по закону и должно быть отражено таким образом регистратором и агентом по передаче корпорации; или b) если ни один из супругов не делает такого запроса, то развод автоматически преобразует этот тип собственности в акциях кооператива в совместную аренду. [16] [17]
Некоторые юрисдикции США больше не признают аренду на всю сумму. [18] [19] Там, где это признается, преимущества могут включать возможность защитить имущество от кредиторов только одного супруга, а также возможность частично защитить имущество, когда только один супруг подает ходатайство о банкротстве . [19] Если супруг, не являющийся должником, в аренде на всю сумму переживает супруга-должника, залоговое удержание никогда не может быть применено к этому имуществу. С другой стороны, если супруг-должник переживает супруга-недолжника, залоговое удержание может быть применено ко всему имуществу, а не только к первоначальной половине интереса супруга-должника.
Во многих штатах аренда имущества признается законной формой собственности на банковские счета и финансовые активы.
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)