Сервитут – это непосессорное право пользования и/или проникновения на чужое недвижимое имущество без владения им . Это «наилучшим образом выражается в праве отчуждения, которым один землевладелец А может пользоваться землей другого землевладельца Б». [1] Сервитут представляет собой право собственности и вид нематериальной собственности сам по себе по общему праву в большинстве юрисдикций.
Сервитут аналогичен реальным заветам и справедливым сервитутам . [2] В Соединенных Штатах в рамках Третьего пересмотра собственности предпринимаются шаги по объединению этих понятий в качестве сервитутов. [3]
Сервитуты полезны для обеспечения доступа к двум [ необходимо дальнейшее объяснение ] или более объектам недвижимости, позволяя людям получить доступ к другим объектам недвижимости или ресурсам, например, ловить рыбу в частном пруду или иметь доступ к общественному пляжу.
Права держателя сервитута существенно различаются в зависимости от юрисдикции.
Исторически сложилось так, что суды общего права применяли только четыре типа сервитутов:
Сейчас суды признают больше разновидностей сервитутов, но эти первоначальные категории по-прежнему составляют основу закона о сервитутах.
Положительный сервитут — это право использовать другое имущество для определенной цели, тогда как отрицательный сервитут — это право препятствовать другому лицу осуществлять законную деятельность на своем собственном имуществе. Например, положительный сервитут может позволить землевладельцу А перегонять свой скот по земле Б. А имеет положительный сервитут со стороны Б. И наоборот, отрицательный сервитут может ограничить землевладельца А возводить стену из деревьев, которая блокировала бы землю. Вид на горы соседнего землевладельца Б. На А распространяется отрицательный сервитут со стороны Б.
Согласно определению Evershed MR в Re Ellenborough Park [1956], глава 131, сервитут требует наличия как минимум двух участков земли. Земля, на которую распространяется сервитут, является господствующим имением или господствующим многоквартирным домом, а земля, обремененная сервитутом, является сервитутным имением или сервитутным многоквартирным домом. Например, владелец участка А имеет сервитут на использование подъездной дороги к участку Б для доступа к дому А. Здесь участок А — это доминирующее имущество, получающее выгоду, а участок Б — это служащее имение, предоставляющее льготы или несущее бремя.
Частный сервитут принадлежит частным лицам или организациям. Публичный сервитут предоставляет обществу сервитут, например, разрешая публичный доступ к участку, принадлежащему физическому лицу.
В США сервитут - это сервитут, который приносит пользу доминирующему поместью и «действует вместе с землей» и поэтому обычно передается автоматически при передаче доминирующего поместья. Сопутствующий сервитут позволяет владельцам собственности получить доступ к земле, доступ к которой возможен только через землю соседа.
И наоборот, валовой сервитут приносит пользу физическому или юридическому лицу, а не доминирующему имуществу. Сервитут может предоставляться для личного использования (например, сервитут на использование пандуса для лодок) или коммерческого использования (например, сервитут для железнодорожной компании на проезд через территорию для строительства и обслуживания железнодорожной линии). Исторически сложилось так, что валовой сервитут не подлежал ни переуступке, ни наследованию, но коммерческие сервитуты теперь могут свободно передаваться третьей стороне. Они являются делимыми, но должны быть эксклюзивными (первоначальный владелец больше не использует их и принадлежат только держателю сервитута), и все держатели сервитута должны согласиться на разделение. В случае разделения каждый разделенный участок пользуется сервитутом.
Плавающий сервитут существует, когда нет фиксированного местоположения, маршрута, метода или ограничения полосы отвода . [4] [5] Например, полоса отвода может пересекать поле без какой-либо видимой дороги или разрешать выход через другое здание в целях пожарной безопасности . Плавающий сервитут может быть государственным или частным, сопутствующим или брутто. [6] В одном случае это определяется как «сервитут, определенный в общих чертах, без определенного местоположения или описания, называется плавающим или передвижным сервитутом». [7] Кроме того, «плавающий сервитут становится фиксированным после строительства и не может быть впоследствии изменен». [8]
В общем, пропуск — это право доступа или пересечения земли другого человека с какой-либо целью. В настоящее время в британском энергетическом законодательстве и законодательстве о недвижимости зачастую пропуск представляет собой тип сервитута, относящегося к земле или в целом , используемый коммунальными предприятиями , который позволяет линейному контролеру войти в помещение , «чтобы установить и сохранить свои кабели или трубопроводы через частные дома». землю в обмен на ежегодные выплаты помещику». Как и лицензия или прибыль-а-прендре , «[a] Wayleave обычно является временным соглашением и не передается автоматически новому владельцу или арендатору». [9] В более общем смысле, соглашение об отпуске может быть использовано для любого поставщика услуг. [10] В законодательстве о горнодобывающей промышленности пропуск представляет собой право пересечь территорию соседа, например, для того, чтобы доставить полезные ископаемые в морской порт, и может включать в себя право управлять частной железной дорогой, оплата зависит от перевозимого тоннажа. Варианты концепции включали водяные листья (право отводить воду) или воздушные листья (право подавать воздух для вентиляции). [11]
В США для таких нужд, особенно для постоянных прав, применяется валовой сервитут.
Сервитут доступа может обеспечить доступ с государственной земли, дороги или тропы или общественной полосы отвода к земельному участку. Например, если Зак и Джеймс владеют соседними земельными участками, участок Зака может иметь право сервитута пересекать участок Джеймса с государственной земли, дороги или тропы или общественной полосы отвода. В таком случае «доминирующий» участок Зака будет содержать сервитут доступа, пересекающий «служебный» участок Джеймса.
Сервитут может подразумеваться, выражаться или создаваться иным образом.
Сервитуты чаще всего создаются с помощью экспрессивных формулировок в обязательных документах. В большинстве случаев разговора с другой стороной недостаточно. Стороны обычно предоставляют сервитут другому лицу или оставляют за собой сервитут при отчуждении земли. Прямой сервитут может быть «предоставлен» или «зарезервирован» в акте или другом правовом документе. Альтернативно, он может быть создан путем ссылки на план разделения путем «посвящения» или посредством ограничительного соглашения в соглашении ассоциации владельцев. Как правило, доктрины договорного права занимают центральное место в спорах, касающихся прямых сервитутов.
Подразумеваемые сервитуты более сложны и определяются судами на основе использования имущества и намерений первоначальных сторон, которые могут быть частными или государственными/государственными организациями. Подразумеваемые сервитуты не фиксируются и не указываются явно до тех пор, пока суд не решит спор, но отражают практику и обычаи использования собственности. Чтобы определить наличие подразумеваемого сервитута, суды обычно ссылаются на намерение сторон, а также на предшествующее использование. В спорах, касающихся подразумеваемых сервитутов, обычно применяются принципы права собственности.
Государственный орган или поставщик частных услуг может приобрести подразумеваемый сервитут на частную землю в силу оказываемой им государственной услуги. Например, местные органы власти могут нести ответственность за установку и обслуживание канализационной системы в городской зоне. Просто тот факт, что он несет эту ответственность, обычно закрепленную в каком-либо законодательном или местном законодательстве, может дать органу власти право, в силу подразумеваемого сервитута, входить в частную собственность для выполнения установки и технического обслуживания. Местоположение сервитута обычно не описывается точно, но его общее положение будет определяться маршрутом обслуживания (т. е. канализационными трубами в данном примере). Линии электропередачи и водоснабжения также могут иметь связанные с ними сервитуты, но местоположение дренажных и ливневых систем обычно точно определено и записано в правоустанавливающих документах на частную землю.
Одной лишь необходимости недостаточно для создания какого-либо сервитута. Участки, не имеющие доступа к общественной дороге, могут иметь сервитут доступа к прилегающим землям, если пересечение этой земли абсолютно необходимо для достижения участка, не имеющего выхода к морю , и существовало какое-то первоначальное намерение обеспечить доступ к участку, а грант так и не был завершен или зарегистрирован. но считается, что он существует. Для установления наличия сервитута по необходимости необходимо судебное решение. Чтобы добиться этого, как правило, сторона, которая претендует на сервитут, подает иск, и судья сопоставляет относительный ущерб, причиненный введением сервитута в отношении служащего имущества, с ущербом доминирующему имуществу, если сервитут не существует и, таким образом, не имеет выхода к морю.
Поскольку этот метод создания сервитута требует наложения бремени (сервитута) на другую сторону в пользу владельца, не имеющего выхода к морю, суд учитывает первоначальные обстоятельства при взвешивании относительного распределения выгоды и бремени между обоими лотами при вынесении справедливого решения. должен ли такой сервитут быть установлен судом. Этот метод создания сервитута, являющийся активным созданием судом несуществующего в противном случае права, может быть автоматически прекращен по прекращении необходимости (например, если рядом с многоквартирным домом, не имеющим выхода к морю, строится новая дорога общего пользования или другой сервитут). приобретается без учета сравнения легкости или практичности установленного сервитута и любой действительной замены).
Существует также неписаная форма сервитута, называемая подразумеваемым сервитутом или подразумеваемым сервитутом, возникающая в результате первоначального разделения земли для непрерывного и очевидного использования прилегающего участка (например, для доступа к дороге или к источнику вода), например, право владельцев участков в микрорайоне использовать проезжую часть по утвержденному плану микрорайона без необходимости предоставления специального сервитута для каждого нового участка при его первой передаче. Сервитут по необходимости отличается от подразумеваемого сервитута тем, что сервитут по необходимости возникает только тогда, когда «строго необходимо», тогда как подразумеваемый сервитут может возникнуть, когда «разумно необходимо». Сервитут по необходимости — это более высокий стандарт, согласно которому подразумевается сервитут.
В Индии об облегчении необходимого сервитута можно требовать только в тех случаях, когда передача, завещание или раздел требуют такого требования.
Например, законы некоторых штатов США предоставляют постоянный сервитут доступа любому потомку человека, похороненного на кладбище, находящемся в частной собственности.
В некоторых штатах, например в Нью-Йорке, этот тип сервитута называется сервитутом по необходимости. [12]
Сервитут также может быть установлен в результате преждепользования. Сервитуты по предварительному использованию основаны на идее, что землевладельцы могут намереваться создать сервитут, но забыть включить его в документ .
Существует пять элементов для установления сервитута путем предварительного использования:
А владеет двумя лотами. Один участок имеет выход на общественную улицу, а второй спрятан за ней и полностью не имеет выхода к морю. Подъездная дорога А ведет от общественной улицы через первый участок на второй участок к дому А. Затем А продает первый лот, но забывает зарезервировать в документе сервитут на подъездной дороге.
Первоначально А владел обоими объектами недвижимости в общей собственности. В этот период А также пользовался подъездной дорожкой. Затем А отделил землю. Хотя А не зарезервировал сервитут, очевидно, что подъездная дорога находится на территории участка, и разумный покупатель должен знать, для чего она нужна. Наконец, подъездная дорога разумно необходима для жилого участка; вот подразумеваемый сервитут.
Сервитуты по давности , также называемые предписывающими сервитутами , представляют собой подразумеваемые сервитуты, предоставляемые после того, как доминирующее сословие использовало собственность враждебно, непрерывно и открыто в течение установленного законом количества лет. Предписывающие сервитуты отличаются от неправомерного владения тем, что не требуют исключительности.
Как только сервитуты по давности станут юридически обязательными, они будут иметь такую же юридическую силу, как письменные или подразумеваемые сервитуты. Но до того, как они станут обязательными, они не имеют юридической силы и нарушаются, если истинный владелец собственности предпринимает соответствующие действия для защиты своих прав собственности. Сервитут по давности обычно встречается в правовых системах, основанных на общем праве , хотя другие правовые системы также могут допускать сервитут по давности.
Законы и постановления различаются в зависимости от местного и национального правительства, но некоторые черты являются общими для большинства законов о рецептах:
В отличие от простого неправомерного владения за плату, предписывающие сервитуты обычно не требуют исключительности . В штатах, которые это делают, например, в Вирджинии, требование исключительности интерпретируется как означающее, что предписывающий пользователь должен использовать сервитут иным способом, чем широкая публика, т. е. использование, которое является «исключительным» для этого пользователя. [14]
Период непрерывного использования предписывающего сервитута для вступления его в обязательную силу обычно составляет от 5 до 30 лет в зависимости от местных законов (иногда на основе срока давности по нарушению владения). Как правило, если истинный владелец собственности действует надлежащим образом для защиты своих прав собственности в любое время в течение требуемого периода времени, враждебное использование прекращается, претензии в отношении неправомерных прав владения аннулируются, а период непрерывного использования обнуляется.
В некоторых юрисдикциях, если использование не является враждебным, но с фактическим или подразумеваемым согласием законного владельца собственности, предписывающий сервитут может стать обычным или подразумеваемым сервитутом, а не предписывающим сервитутом, и немедленно становится обязательным. Примером этого является продолжительное дело о праве отвода в Ирландии Лиссаделл-Хаус , рассматриваемое с 2010 года, в результате которого давние согласия, данные отдельным лицам, были расширены до публичного права отвода. [15] [16]
В других юрисдикциях такое разрешение немедленно превращает сервитут в лицензию с возможностью прекращения действия или возобновляет время для получения предписывающего сервитута.
Собственность, принадлежащая правительству или железным дорогам, в большинстве случаев, как правило, не подвержена предписывающим сервитутам, но в некоторых случаях на некоторые другие виды собственности, находящейся в государственной собственности, могут распространяться предписания. В Нью-Йорке на такую государственную собственность распространяется более длительный срок исковой давности : 20 лет вместо 10 лет для частной собственности . [ нужна цитата ]
В большинстве юрисдикций США предписывающий сервитут может быть установлен только для утвердительного , а не для отрицательного сервитута. Во всех юрисдикциях США сервитут для просмотра (который является негативным сервитутом) не может быть установлен по давности.
Давность также может быть использована для прекращения действия существующего правового сервитута. Например, если служебный владелец многоквартирного дома (имущества) воздвигнет забор, блокирующий законно оформленный сервитут на право отвода, доминирующий владелец многоквартирного дома должен будет действовать для защиты своих прав на сервитут в течение установленного законом периода, иначе сервитут может прекратить свое действие. иметь юридическую силу, хотя и останется юридически оформленным документом. Неиспользование сервитута, ведущее к потере сервитута, иногда называют «неиспользованием».
В соответствии с гражданским законодательством Квебека владельцы с анимусом (волей) быть собственниками могут приобрести право собственности (или на расчленение собственности, если анимус к этому склонен), при условии, что характер владения является мирным, продолжительным, публичным и недвусмысленным . через. (Согласно статье 2922 Гражданского кодекса Квебека или CCQ) установленный срок составляет 10 лет (2917–2920 CCQ), если иное не предусмотрено законом. (2918 устанавливает другой срок для незарегистрированной собственности. Снижен с 30 лет.)
Исключения из предписания: Владение не может устанавливать сервитут согласно 1181 CCQ, но неиспользование сервитута аннулирует его.
В штате Луизиана , смешанной правовой юрисдикции с сильными корнями гражданского права, давность может быть либо приобретательной, либо либеральной, причем оба из них предполагают создание или прекращение прав с течением времени. Приобретательная давность в Луизиане аналогична идее противоправного владения, принятой в общем праве. Как определено в Законе ГК ст. 3446, «приобретательная давность есть способ приобретения собственности или других вещных прав путем владения в течение определенного периода времени». [17] В отличие от неблагоприятной позиции общего права, приобретательная давность Луизианы не является процедурным препятствием для возврата собственности, а создает новое право собственности на собственность. Сроки приобретательной давности зависят от того, является ли имущество движимым или недвижимым, а также от того, владеет ли оно добросовестно (владелец считает, что он имеет право собственности на имущество) или недобросовестно.
Либеративное предписание аналогично сроку исковой давности в общем праве. Как определено в Законе ГК ст. 3447, «освободительное предписание — это способ запрета действий в результате бездействия в течение определенного периода времени». [18] Его может продлить сторона, получившая его защиту. Например, признание должником того, что задолженность все еще остается, возобновляет требование кредитора к должнику и начинает исчисление нового срока исковой давности. Это отличается от запрета, который представляет собой фиксированный срок существования юридического права и который не может быть продлен, как освободительная давность. [19]
Когда владелец недвижимости искажает информацию о существовании сервитута при продаже недвижимости и не включает в документ, предоставляющий покупателю, явный сервитут в отношении прилегающей собственности, принадлежащей продавцу, суд может вмешаться и установить сервитут. Сервитуты путем эстоппеля обычно учитывают любые обещания, не данные в письменной форме, любые деньги, потраченные выгодоприобретателем на основании заявлений обремененной стороны, и другие факторы. Если суд установит, что покупатель действовал разумно и добросовестно и полагался на обещания продавца, суд может установить сервитут путем возражения.
Например: Рэй продает землю Джо, обещая, что Джо сможет использовать подъездную дорожку Рэя и мост к главной дороге в любое время, но Рэй не включает сервитут в документ на землю. Джо, решив, что земля теперь стоит своих денег, строит дом и соединяет гараж с подъездной дорогой к Рэю. Если Рэй (или его преемник) позже решит перекрыть подъездную дорогу и запретить Джо (или преемнику Джо) доступ к подъездной дорожке, суд, скорее всего, найдет сервитут путем лишения права возражения.
Поскольку Джо купил землю, полагая, что будет доступ к мосту и подъездной дороге, а затем Джо заплатил за дом и подключение, можно сказать, что Джо полагался на обещание Рэя о сервитуте. Рэй существенно исказил Джо факты. Чтобы сохранить справедливость, суд, скорее всего, найдет сервитут путем лишения права возражения.
С другой стороны, если бы Рэй предложил Джо доступ к мосту и подъездной дороге после продажи Джо земли, сервитута путем лишения права возражения может не быть. В данном случае будет просто неудобно, если Рэй запретит доступ к подъездной дорожке. Джо не покупал землю и не строил дом, полагаясь на доступ к подъездной дорожке и мосту. Джо нужно будет найти отдельную теорию, чтобы оправдать сервитут.
В Соединенных Штатах сервитуты могут быть приобретены (куплены) правительством, используя свое право выдающегося владения в судебном разбирательстве. Обратите внимание, что в Соединенных Штатах, в соответствии с Пятой поправкой к Конституции США, собственность не может быть просто конфискована правительством, если только владелец собственности не получит компенсацию по справедливой рыночной стоимости того, что было изъято. Это справедливо независимо от того, приобретает ли правительство полную собственность на собственность («право собственности») или меньший имущественный интерес, например сервитут. Например, поставщикам коммунальных услуг обычно предоставляются сервитуты на уровне всей юрисдикции для доступа и обслуживания существующей инфраструктуры.
В законодательстве Англии и Уэльса после включения Европейской конвенции о правах человека в английское право любое лишение прав владельца собственности должно быть «в соответствии с законом», а также « необходимо в демократическом обществе » и «пропорциональный».
Лицензии на бесимущественное пользование имуществом аналогичны сервитутам, но более ограничены, но при определенных обстоятельствах могут быть преобразованы судами в сервитуты. Существуют некоторые общие различия:
Сервитуты, как имущественные права, принадлежащие бенефициару и обычно зафиксированные в титулах, более сильны, чем лицензии, которые являются просто личными правами по контракту. Предполагаемые лицензии, обладающие какими-либо свойствами сервитута, могут быть определены как сервитуты или связаны более высокими стандартами прекращения сервитута.
Сторона, требующая расторжения, должна продемонстрировать один или несколько из следующих факторов:
За сервитутом признаются следующие права:
Блокирование доступа к лицу, имеющему сервитут, является посягательством на сервитут и создает основание для подачи гражданского иска. Например, установка забора на давно используемой общественной дороге через частную собственность может быть нарушением права владения, и суд может распорядиться устранить это препятствие. Отключение подачи воды соседу, расположенному ниже по течению, может аналогичным образом посягать на водный сервитут соседа.
Открытое и постоянное нарушение сервитута может привести к отмене сервитута по давности (см. выше), если не будут предприняты действия по устранению ограничения в течение длительного периода.
В соответствии с системой регистрации собственности на землю Торренса сервитуты фиксируются в титулах, хранящихся в центральном земельном реестре или кадастре , и любой незарегистрированный сервитут не признается. Никакой сервитут по давности или подразумеванию не может быть заявлен, если он не был установлен до того, как земля была передана под систему Торренса, или не было исключения из неоспоримости. [23]
