Финансирование PACE ( финансирование чистой энергии с оценкой имущества ) — это средство, используемое в Соединенных Штатах Америки для финансирования модернизации энергоэффективности , повышения устойчивости к стихийным бедствиям, мер по экономии воды или установок возобновляемой энергии в существующих или новых постройках владельцев жилой, коммерческой и промышленной недвижимости. В зависимости от законодательства штата финансирование PACE может использоваться для финансирования водосберегающих продуктов, сейсмических модернизаций, устойчивости и других мер с социальными выгодами.
Бизнес-модель программы PACE для жилых домов («R-PACE») подверглась критике. Частные компании получают залоговое право на жилой дом и приоритетную окупаемость. Кроме того, частные подрядчики предлагают домовладельцам подписывать контракты PACE. Коммерческая программа PACE («C-PACE») широко принята и доступна в большинстве штатов, в то время как R-PACE остается спорной и недоступной в большинстве штатов.
Примеры модернизации энергоэффективности и возобновляемых источников энергии варьируются от добавления дополнительной изоляции чердака до установки солнечных панелей на крыше для жилых проектов и охладителей, бойлеров, светодиодного освещения и кровли для коммерческих проектов. В районах, где действует законодательство PACE, правительства предлагают инвесторам специальные облигации или , в случае модели открытого рынка, частные поставщики капитала покупают налоговый залог у налогового органа и предоставляют финансирование владельцам зданий для использования в модернизации энергоснабжения . Финансирование погашается в течение выбранного срока (в течение где-то от 5 до 35 лет) посредством ежегодной оценки их счета налога на имущество . Облигации PACE могут выпускаться муниципальными финансовыми округами, государственными агентствами или финансовыми компаниями, а вырученные средства могут быть использованы для модернизации как коммерческой, так и жилой недвижимости. Одной из наиболее примечательных характеристик программ PACE является то, что это не кредит, а скорее специальная оценка налога на имущество, и финансирование привязано к имуществу, а не к отдельному лицу. [1] [2] [3] [4] Финансирование PACE осуществляется вместе с землей, поэтому считается нерегрессным по отношению к владельцу имущества. [5]
PACE также может использоваться для финансирования систем, принадлежащих третьим лицам, финансируемых через лизинг и соглашения о покупке электроэнергии (PPA). В этой структуре оценка налога на имущество PACE используется для сбора арендной платы за услуги. Основное преимущество этого подхода заключается в том, что финансирование не зависит от кредита владельца недвижимости, а затраты на проект могут быть ниже, поскольку поставщик сохраняет налоговые льготы и передает выгоду владельцу недвижимости в виде более низкой арендной платы или платы за услуги.
Программы PACE помогают городам достигать климатических целей, а владельцы недвижимости оплачивают первоначальные затраты на зеленые инициативы, такие как солнечные панели , которые владелец недвижимости затем возмещает, увеличивая налоги на недвижимость по установленной ставке на согласованный срок от 5 до 35 лет. Это позволяет владельцам недвижимости начать экономить на расходах на электроэнергию , пока они платят за свои солнечные панели . Обычно это означает, что владельцы недвижимости получают чистую прибыль даже при увеличении налога на недвижимость.
Добровольные отчисления на погашение муниципальных облигаций были добавлены к налогам на имущество с начала 1800-х годов для финансирования проектов на общественное благо, таких как тротуары, пожарные станции и уличное освещение. PACE использует ту же концепцию, но для проектов, которые приносят пользу частному сектору или отдельным владельцам зданий. PACE изначально был известен как «Специальный округ финансирования энергии» или «финансирование солнечной и энергоэффективной энергии с учетом налоговых счетов». [ требуется цитата ] Концепция была впервые задумана и предложена [ требуется цитата ] в Региональном энергетическом плане залива Монтерей в 2005 году [6], но последовала за одобрением избирателями аналогичной программы солнечных облигаций , одобренной избирателями Сан-Франциско в 2001 году. [7] Концепция была разработана для преодоления одного из самых существенных барьеров для солнечной и дорогостоящей модернизации энергоэффективности: первоначальных затрат. Домовладелец может потратить десятки тысяч долларов на солнечную фотоэлектрическую систему, модернизировать окна, чтобы они стали более энергоэффективными, или добавить изоляцию во всем доме, однако все эти инвестиции вряд ли окупятся при продаже дома. PACE позволяет домовладельцу «заложить» эти улучшения и платить только за те выгоды, которые он получает, пока владеет домом.
Первое финансирование PACE было реализовано Беркли, Калифорния, под руководством Сиско ДеВриса, руководителя аппарата мэра Беркли и тогдашнего генерального директора RenewableFunding, и Мэтью Брауна под руководством доктора Каммена . Калифорнийский университет в Беркли руководил разработкой программы с помощью «Руководства по энергоэффективности и финансированию возобновляемых источников энергии для местных органов власти», предоставленного Сиско ДеВрисом, Энн Ливингстон и Мэтью Брауном из Lestis Private Capital Group. Руководство финансировалось за счет грантов, предоставленных городу Беркли Агентством по охране окружающей среды США. [8] Программа PACE Беркли была рекомендована в качестве альтернативы органу по выпуску солнечных облигаций, одобренному избирателями соседнего Сан-Франциско в 2001 году совместно с городской программой Community Choice Aggregation , которая реализуется в округах Сан-Франциско и Сонома. [9] ДеВрис рассматривал PACE как способ предоставить жизнеспособные средства для содействия достижению климатических целей Bay Area . Калифорния приняла первое законодательство для финансирования PACE и запустила климатическую программу BerkeleyFIRST в 2008 году. [3] [10] Connecticut Green Bank создал первую общегосударственную программу для коммерческой недвижимости, а Counterpointe создал первую общегосударственную программу для всех объектов недвижимости во Флориде. С тех пор законодательство, поддерживающее PACE, было принято во всех штатах, кроме 11, что позволило местным органам власти создавать программы финансирования PACE. [11]
В то время как коммерческая PACE превратилась в многомиллиардную индустрию, финансирование PACE для жилой недвижимости получило серьезный удар в США в 2010 году, когда Fannie Mae и Freddie Mac отказались поддерживать ипотечные кредиты с залогами PACE по ним. [12] [13] В августе 2015 года Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) объявил, что он намерен потребовать, чтобы залоговые права, созданные программами модернизации энергосистем, оставались подчиненными кредитам, гарантированным Федеральным жилищным управлением (FHA), и что он выпустит руководство о том, как обращаться с передачей и продажей домов с оценкой PACE. [14] HUD разъяснило свою политику в 2017 году, заявив, что объекты недвижимости с обязательствами PACE не имеют права на финансирование FHA. [15]
Для города PACE может играть важную роль в сокращении местных выбросов парниковых газов [16] , содействии повышению энергоэффективности в его зданиях, делая переход на возобновляемые источники энергии более доступным и снижая расходы на энергию для жителей и предприятий. Поскольку PACE финансируется за счет уступки налогового залога частному капиталу или муниципальным облигациям , это не создает ответственности для фондов города. Кроме того, большинство программ PACE, ставших возможными благодаря государственно-частному партнерству, полагаются на частный капитал для получения финансирования. PACE также позволяет штатам и местным органам власти разрабатывать и реализовывать такие программы в своих сообществах. [17] Программы PACE также помогают создавать рабочие места и, таким образом, стимулировать местное экономическое развитие , когда местные установщики солнечных батарей и компании, работающие на возобновляемых источниках энергии, сотрудничают с программой. Это также программа с добровольным участием, поэтому только те владельцы недвижимости, которые решили участвовать, несут ответственность за расходы на финансирование PACE. [1] [10] [18]
PACE позволяет физическим лицам и предприятиям отсрочить первоначальные расходы, которые являются наиболее распространенным барьером для энергоэффективности или установок возобновляемых источников энергии. Финансирование PACE выплачивается за счет дополнительных оценок налога на имущество владельца недвижимости в течение согласованного срока, в то время как расходы на энергию одновременно ниже, что обеспечивает потребителю PACE чистую прибыль. Кроме того, поскольку солнечные панели и оценка PACE привязаны к имуществу , потребитель может продать имущество, оставив долг, который будет выплачен за счет налога на имущество, начисленного последующим владельцам. [1] [2] [10] [18]
Для потребителей программы типа PACE имеют несколько проблем, если программы не разработаны и не администрируются должным образом. Поскольку финансирование предназначено для сохранения собственности, право на участие в нем основано в первую очередь на информации об имуществе, а не на доходах и оценках FICO. Платежеспособность домовладельца в настоящее время основана в первую очередь на истории выплат по ипотеке и налогу на имущество, а также на требовании отсутствия недавних банкротств. Самое главное, что домовладельцы финансируются на улучшение дома без какой-либо оценки того, доступно ли финансирование для домовладельца, хотя законопроект Сената 242, который в настоящее время рассматривается в Калифорнии, потребует от поставщиков PACE проводить проверку доходов. [19] [20] [21] Поскольку финансирование PACE структурировано как налоговая оценка, а не кредит, программы PACE исторически не должны были предоставлять домовладельцам те же раскрытия информации о расходах на финансирование, которые должны предоставлять традиционные кредиторы. [20] В сентябре 2016 года губернатор Калифорнии Джерри Браун подписал закон AB2693, который потребовал от программ PACE предоставлять раскрытие информации на уровне ипотеки, а некоторые поставщики — проводить живые записанные звонки с домовладельцем для подтверждения условий финансирования и обязательств. [22] В некоторых случаях, без оценки доступности или этих раскрытий о стоимости финансирования, домовладельцы зависят от того, что им говорят поставщики программы PACE, пытаясь выяснить, является ли финансирование доступным. Домовладельцы жаловались, что подрядчики PACE лгут о стоимости финансирования в рамках продажи программы. [23] Эти проблемы создают ситуацию, в которой домовладельцы могут внезапно оказаться должны гораздо больше по налогам на имущество, чем они могут позволить себе выплатить; это особенно актуально для пенсионеров и нетрудоспособных домовладельцев с фиксированным доходом. Архитекторы PACE Сиско ДеВрис и Мэтью Браун отрицают эти претензии как «отдельные инциденты».
Процентные ставки по программам PACE обычно сопоставимы с долговым финансированием, с дополнительными административными сборами в размере 2–5% [19] [20], которые часто могут превышать 4000 долларов США [24] , но вполне сопоставимы со многими вариантами кредитования, такими как кредитные карты и HELOC , без привязки к кредитным линиям.
Многие покупатели и продавцы испытывали трудности с продажей домов с налоговой оценкой PACE. Хотя оценка PACE обычно указывается в отчете о праве собственности, некоторые покупатели узнают об оценках после продажи, что может заставить их неожиданно заплатить деньги из своего кармана. [25] В некоторых случаях продавцы соглашались погасить оценку PACE или снизить цену продажи, чтобы компенсировать налоговую оценку PACE. [26] [27] [28] Когда новый покупатель не может взять на себя оставшиеся платежи, это делает финансирование PACE более похожим на положение традиционного кредитного продукта.
Некоторые домовладельцы сообщили, что при первой оценке единовременная сумма платежа существенно различалась, а ежемесячные расходы на увеличение депозита были далеки от заявленных. [29]
Проблема с PACE для обоих потребителей-резидентов заключается в том, что просроченные платежи по налогу на имущество с оценкой PACE имеют приоритет над другими держателями залога, и эти держатели залога могут не быть уведомлены или не иметь возможности возразить. [30] [31] Коммерческий PACE менее проблематичен, поскольку приоритетные держатели залога на эти объекты недвижимости уведомляются заранее. Fannie Mae и Freddie Mac отказались приобретать или гарантировать кредиты на объекты недвижимости с существующими налоговыми оценками на основе PACE, [32] [33] но в середине 2016 года Управление по пособиям ветеранов (VA) объявило руководство о том, как управлять финансированием объектов недвижимости с обязательствами PACE. [34] Объекты недвижимости, обремененные обязательствами PACE, не имеют права на застрахованное финансирование Федерального управления жилищного строительства (FHA). [15]
Облигации, связанные с оценками PACE, могут быть упакованы и секьюритизированы. Секьюритизация работает путем объединения ряда активов и продажи облигаций, обеспеченных этими активами, инвесторам. Поскольку эти облигации предназначены для улучшения имущества, которые оказывают положительное воздействие на окружающую среду, а PACE является зеленой облигацией. Облигации PACE уникальны на рынке зеленых облигаций, поскольку продукты, оцененные как эффективные, сокращают выбросы углерода сразу после установки. [35] [36] [37]
Система PACE действует в 37 штатах и округе Колумбия, охватывая более 80% населения США.
{{citation}}: CS1 maint: числовые имена: список авторов ( ссылка )