Инвестирование в недвижимость подразумевает покупку, управление и продажу или аренду недвижимости с целью получения прибыли. Тот, кто активно или пассивно инвестирует в недвижимость, называется предпринимателем в сфере недвижимости или инвестором в недвижимость . Напротив, развитие недвижимости — это строительство, улучшение или реновация недвижимости.
В 1980-х годах фонды инвестиций в недвижимость стали все больше вовлекаться в международное развитие недвижимости. Этот сдвиг привел к тому, что недвижимость стала глобальным классом активов . Инвестирование в недвижимость в зарубежных странах часто требует специальных знаний рынка недвижимости в этой стране. Поскольку международные инвестиции в недвижимость стали все более распространенными в начале 21-го века, доступность и качество информации о международных рынках недвижимости возросли. [1] Недвижимость является одной из основных областей инвестиций в Китае, где, по оценкам, 70% благосостояния домохозяйств инвестируется в недвижимость. [2]
Инвестиции в недвижимость можно разделить по уровню финансового риска на основные, с добавленной стоимостью и конъюнктурные . [3] Недвижимость делится на несколько широких категорий, включая жилую недвижимость, коммерческую недвижимость и промышленную недвижимость. [4]
Рынки недвижимости в большинстве стран не так организованы или эффективны , как рынки других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты недвижимости уникальны сами по себе и не являются напрямую взаимозаменяемыми, что делает оценку инвестиций менее определенной. В отличие от других инвестиций, недвижимость закреплена в определенном месте и получает большую часть своей стоимости от этого места. В случае жилой недвижимости воспринимаемая безопасность района и количество услуг или удобств поблизости могут увеличить стоимость недвижимости. По этой причине экономическая и социальная ситуация в районе часто является основным фактором, определяющим стоимость его недвижимости. [5]
Оценка имущества часто является предварительным шагом, предпринимаемым во время инвестиций в недвижимость. Асимметрия информации является обычным явлением на рынках недвижимости, где одна сторона может иметь более точную информацию относительно фактической стоимости имущества. Инвесторы в недвижимость обычно используют различные методы оценки недвижимости для определения стоимости недвижимости перед покупкой. Обычно это включает сбор документов и информации о недвижимости, осмотр физической недвижимости и сравнение ее с рыночной стоимостью аналогичной недвижимости. [6] Распространенный метод оценки недвижимости заключается в делении ее чистого операционного дохода на ставку капитализации , или ставку CAP. [7]
Существует множество национальных и международных ассоциаций по оценке недвижимости, которые стандартизируют оценку имущества. Некоторые из самых крупных из них включают Институт оценки , Королевский институт дипломированных оценщиков и Международный совет по стандартам оценки . [6]
Инвестиционную недвижимость часто приобретают из различных источников, включая листинги на рынке, агентов или брокеров по недвижимости, банки, государственные организации, такие как Fannie Mae , публичные аукционы, продажи собственниками и инвестиционные фонды недвижимости .
Активы недвижимости обычно дороги, и инвесторы, как правило, не платят всю сумму покупной цены недвижимости наличными. Обычно большая часть покупной цены будет финансироваться с использованием какого-либо финансового инструмента или долга , например, ипотечного кредита, обеспеченного самой недвижимостью. Сумма покупной цены, финансируемая за счет долга, называется кредитным плечом . Сумма, финансируемая собственным капиталом инвестора посредством денежных средств или других переводов активов, называется капиталом . Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто называемое «LTV» или кредит к стоимости для обычной ипотеки) является одной из математических мер риска, который инвестор берет на себя, используя кредитное плечо для финансирования покупки недвижимости. Инвесторы обычно стремятся уменьшить свои требования к капиталу и увеличить его, чтобы максимизировать доходность инвестиций . Кредиторы и другие финансовые учреждения обычно предъявляют минимальные требования к капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят профинансировать, как правило, порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, стремящиеся к низким требованиям к собственному капиталу, могут рассмотреть альтернативные схемы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавца , субординация продавца, источники частного капитала и т. д.)
Если недвижимость требует существенного ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не выдают кредиты под залог недвижимости, и инвестору может потребоваться занять у частного кредитора, используя краткосрочный мостовой кредит, такой как кредит под залог недвижимости . Кредиты под залог недвижимости обычно являются краткосрочными кредитами, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более высокого риска кредита. Кредиты под залог недвижимости обычно имеют гораздо более низкое соотношение кредита к стоимости, чем обычные ипотечные кредиты.
Некоторые организации, занимающиеся инвестициями в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), а также некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды , имеют достаточно большие резервы капитала и инвестиционные стратегии, позволяющие им иметь 100% акций в приобретаемой ими недвижимости. Это минимизирует риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную окупаемость инвестиций .
Используя покупку инвестиционной недвижимости, требуемые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начинающийся с момента покупки. Иногда это называют стоимостью переноса или «переносом» инвестиций. Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками, чтобы создавать достаточный положительный доход от недвижимости, чтобы по крайней мере компенсировать стоимость переноса. [ необходима цитата ]
В Соединенных Штатах с подписанием президентом Обамой Закона о занятости в апреле 2012 года произошло смягчение инвестиционных запросов. Более новый метод привлечения капитала в меньших суммах — это краудфандинг недвижимости , который может объединить аккредитованных и неаккредитованных инвесторов в специальный целевой инструмент для всего или части акционерного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, которая краудфандировала инвестиции в недвижимость в Соединенных Штатах. [8] [9]
Недвижимость может приносить доход несколькими способами, включая чистый операционный доход , налоговые льготы, наращивание капитала и прирост капитала . Чистый операционный доход — это сумма всех прибылей от арендной платы и других источников обычного дохода, получаемого от собственности, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие расходы. Аренда — один из основных источников дохода в инвестициях в коммерческую недвижимость. Арендаторы платят арендодателям согласованную сумму в обмен на использование недвижимости, а также могут оплачивать часть расходов на содержание или эксплуатацию собственности. [10]
Налоговые льготы возмещаются одним из трех способов: амортизация (иногда может быть ускорена), налоговые льготы и переносимые убытки, которые уменьшают налоговые обязательства, взимаемые с доходов из других источников в течение 27,5 лет. Некоторые налоговые льготы могут быть передаваемыми в зависимости от законов, регулирующих налоговые обязательства в юрисдикции, где находится имущество. Их можно продать другим лицам за наличные или другие выгоды.
Наращивание капитала — это увеличение коэффициента собственного капитала инвестора по мере того, как часть платежей по обслуживанию долга, направленная на выплату основного долга, накапливается с течением времени. Наращивание капитала считается положительным денежным потоком от актива, где платеж по обслуживанию долга производится из дохода от собственности, а не из независимых источников дохода.
Прирост капитала — это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, реализуемое как денежный поток при продаже недвижимости. Прирост капитала может быть очень непредсказуемым, если он не является частью стратегии развития и улучшения. Покупка недвижимости, для которой большая часть прогнозируемых денежных потоков ожидается от прироста капитала (роста цен), а не от других источников, считается спекуляцией, а не инвестицией. Результаты исследований, которые показали, что компании по недвижимости с большей вероятностью будут брать меньшую долю в более крупных активах при инвестировании за рубежом (Mauck & Price, 2017).
Некоторые лица и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на покупке недвижимости, которая находится на определенной стадии обращения взыскания . Недвижимость считается находящейся на стадии предварительного обращения взыскания, когда домовладелец не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту. Формальные процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или несудебными, что влияет на продолжительность нахождения недвижимости на стадии предварительного обращения взыскания. После начала формальных процессов обращения взыскания эта недвижимость может быть куплена на публичных торгах, обычно называемых аукционом обращения взыскания или продажей шерифа. Если недвижимость не продается на публичных торгах, то право собственности на нее возвращается кредитору. [11] Недвижимость на этой стадии называется Real Estate Owned (REO).
После продажи имущества на аукционе по обращению взыскания или в качестве залога кредитор может оставить вырученные средства для погашения ипотеки и любых понесенных им судебных издержек за вычетом расходов на продажу и любых непогашенных налоговых обязательств.
Банк или кредитное учреждение, осуществляющее изъятие заложенного имущества, имеет право продолжать выплачивать арендаторам арендные платежи (если в объекте есть арендаторы) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы объект недвижимости был пустым, чтобы его было легче продать. [12]
Купить, отремонтировать, арендовать, рефинансировать (BRRR) [13] — это стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость, имеющими опыт в ремонте или реконструкции объектов недвижимости, чтобы « перевернуть » дома. [14] BRRR отличается от «переворота» домов. Переворот домов подразумевает покупку недвижимости и ее быструю продажу с прибылью, с ремонтом или без него. BRRR — это долгосрочная инвестиционная стратегия, которая включает в себя сдачу недвижимости в аренду и предоставление ей возможности вырасти в цене перед продажей. Сдача в аренду недвижимости BRRR обеспечивает стабильный источник пассивного дохода , который используется для покрытия ипотечных платежей, в то время как рост цен на жилье увеличивает будущий прирост капитала . [15]
Фраза была слегка обновлена в статье Bloomberg News за 2022 год , в которой отмечалось, что BiggerPockets добавил в конец слово «Repeat», превратив его в «BRRRR», чтобы описать стратегию инвестирования в недвижимость: покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование, повтор. [16]
По данным Лимы и др. (2022), в Ирландии финансиализация арендного жилья , включающая выход институциональных инвесторов на городские рынки арендного жилья, способствовала возникновению структурных факторов, которые создают бездомность , напрямую, за счет ухудшения доступности и безопасности на частном рынке аренды, и косвенно, за счет влияния на государственную политику. [17] [18] Было обнаружено, что история, политика и география REIT являются причиной краха рынка Ирландии (Уолдрон, 2018).
