Зонирование — это закон, который делит землю юрисдикции на районы или зоны и ограничивает возможности использования земли в каждом районе. [1] [2] В Соединенных Штатах зонирование включает в себя различные законы о землепользовании , соблюдение которых осуществляется через права полиции штатов и местных органов власти осуществлять власть над частной недвижимостью . [3]
Законы о зонировании в крупных городах возникли на основе Постановлений о зонировании Лос-Анджелеса 1904 года [4] [5] и Резолюции о зонировании Нью-Йорка 1916 года . [6] Ранние правила зонирования в некоторых случаях были мотивированы расизмом и классизмом, особенно в отношении тех, которые предусматривали обязательное жилье на одну семью. [7] Постановления о зонировании не позволяли афроамериканцам переезжать или использовать жилые дома, которые были заняты большинством белых, поскольку их присутствие снижало бы ценность дома. [8] Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом Соединенных Штатов в деле Виллидж Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. в 1926 году.
По данным New York Times , « зонирование на одну семью практически является евангелием в Америке», поскольку огромное количество городов широко зонирует землю под отдельные дома на одну семью. [9] Жилые зоны с низкой плотностью застройки гораздо более преобладают в городах США, чем в других странах. [7] Нехватка жилья во многих мегаполисах в сочетании с расовой сегрегацией по месту жительства привела к повышенному вниманию общественности и политическим дебатам о законах о зонировании. [10] [11] Исследования показывают, что строгие правила зонирования ограничивают предложение жилья и повышают цены на жилье, [12] [13] [14] [15] и увеличивают бездомность [16] , а также способствуют неравенству [17] и более слабая экономика. [12] [18]
Было обнаружено, что строгие законы о зонировании способствуют расовой сегрегации жилья в Соединенных Штатах , [12] [19] [20] [21] и законы о зонировании, которые отдают приоритет жилью на одну семью, вызывают обеспокоенность по поводу наличия жилья, доступности жилья и вреда для окружающей среды. . [9] [22] [23] Нет существенных различий между либеральными и консервативными домовладельцами в их несогласии со строительством плотной застройки в их районах. [24]
Многие утверждают, что немецкий градостроитель Рейнхард Баумистер был первым, кто разработал систему разделения землепользования, которую можно назвать «зонированием». [2] Планы зонирования Франкфурта девятнадцатого века использовались в качестве вдохновения в Америке и других странах Западной Европы.
Предполагаемая необходимость формального зонирования в Америке возникла на рубеже двадцатого века, когда такие города, как Нью-Йорк, переживающие быструю урбанизацию и рост промышленности, ощущали растущую потребность в уменьшении заторов , стабилизации стоимости недвижимости , борьбе с плохим городским дизайном [26] . ] и защищать жителей от таких проблем, как перенаселенность, вспышки заболеваний и промышленное загрязнение , [3] законными средствами. Эдвард М. Бассетт , автор первого постановления о всеобъемлющем зонировании в Соединенных Штатах, писал в 1922 году:
Небоскребы будут построены на ненужной высоте, их карнизы будут выступать на улицу и закрывать свет и воздух. Нижние этажи нуждались в искусственном освещении в дневное время. Бизнес-центры вместо того, чтобы рационально рассредоточиться, были интенсивно перегружены. Транзитные и уличные объекты были перегружены... [26]
Кроме того, на многие из самых ранних законов о зонировании в Соединенных Штатах повлияло требование классовой, [2] этнической и расовой сегрегации. [27] [28] Ранние постановления о зонировании в Соединенных Штатах были более узкими по объему, а позже стали более всеобъемлющими. [2] Постановление 1885 года в Модесто, штат Калифорния, запрещающее размещение прачечных в определенных районах города, считается первым настоящим постановлением о зонировании в Америке. [29] Постановление о зонировании Ричмонда 1908 года, регулирующее высоту и расположение зданий, было поддержано Верховным апелляционным судом Вирджинии в 1910 году, и это решение использовалось в качестве прецедента при реализации Постановления о зонировании города Нью-Йорка 1916 года . [30]
Принято считать, что зонирование в Лос-Анджелесе было впервые принято в 1908 году, хотя городской совет Лос-Анджелеса принял первое постановление о муниципальном зонировании в Соединенных Штатах, Постановление 9774, 25 июля 1904 года . не включив все части города в карту зонирования, как это было в более поздних американских постановлениях, он все же установил три жилых района, в которых были запрещены прачечные и прачечные. Запрет на прачечные имел расовый компонент, поскольку многие из них принадлежали жителям и гражданам Китая. [31] Это постановление позже было заменено в 1908 году другими постановлениями, которые расширили сферу действия жилых районов и значительно расширили сферу запрещенных отраслей. [32] Существующие законы о вреде уже запретили использование некоторых промышленных земель в Лос-Анджелесе . До 1908 года опасные предприятия (например, складирование взрывчатых веществ) были незаконными, как и использование пахучих земель, таких как скотобойни и кожевенные заводы . Верховный суд Калифорнии уже поддержал такие правила в деле Ик Во (1886 г.). Многие более поздние судебные дела Калифорнии поддержали постановления 1908 года, даже в одном случае переноса ex post facto существующего кирпичного завода. [33]
Постановлением № 16170, принятым 16 сентября 1908 г., было создано шесть промышленных округов. [32] Они были нарисованы в основном в районах, где уже произошло значительное промышленное развитие, таких как коридоры вдоль грузовых железных дорог и реки Лос-Анджелес . Новое постановление, принятое 3 августа 1909 года, установило, что вся земля в Лос-Анджелесе, не входящая в состав промышленного района, станет жилым районом. [32] Однако между 1909 и 1915 годами городской совет Лос-Анджелеса ответил на некоторые запросы деловых кругов о создании исключений из промышленных запретов в трех жилых районах. Они сделали это посредством юридического устройства округов внутри округов. Хотя некоторые из них могли быть безвредными, например районы киносъемок, другие загрязняли окружающую среду, например районы бойни птицы. Несмотря на расширяющийся список исключений, новые постановления в других городах (например, постановление Окленда 1914 года) следовали модели Лос-Анджелеса 1908 года примерно до 1917 года. [33 ] К 1913 году существовало 22 города с постановлениями о зонировании. [34]
В период с 1910 по 1917 год многие американские города приняли законы о жилищной сегрегации по признаку расы. Городской совет Балтимора принял такой закон в декабре 1910 года . Балтиморская схема была реализована поблочно. Друид-Хилл уже существовал как де-факто район, где проживали исключительно черные, но некоторые белые в близлежащих кварталах протестовали против формальной сегрегации. Всего несколько месяцев спустя Ричмонд, штат Вирджиния, принял закон о зонировании по признаку расы, который был поддержан Верховным судом Вирджинии в деле 1915 года Хопкинс против города Ричмонд . [31] В течение следующих нескольких лет несколько южных городов приняли постановления о зонировании жилых помещений на основе расовой принадлежности, в том числе четыре других города в Вирджинии , один в Северной Каролине и еще один в Южной Каролине . Атланта приняла закон, аналогичный постановлению Балтимора 1910 года. До 1918 года постановления о зонировании по признаку расы были приняты в Новом Орлеане , Луисвилле , Сент-Луисе и Оклахома-Сити . [36]
В конце концов Верховный суд Соединенных Штатов отменил постановление Луисвилля, постановив в деле Бьюкенен против Уорли, что зонирование по признаку расы является нарушением Четырнадцатой поправки; [35] [36] В частности, Суд постановил, что закон нарушил «право на заключение договора» и право на отчуждение имущества. [37] Несмотря на решение Бьюкенена , город Атланта разработал новое постановление о зонировании по признаку расы, утверждая, что Верховный суд просто применил конкретные недостатки постановления Луисвилля. Даже после того, как Верховный суд Джорджии отменил постановление Атланты, город продолжал использовать свои карты жилого зонирования на расовой основе. Другие муниципалитеты проверили пределы Бьюкенена ; Флорида , Апопка и Уэст-Палм-Бич разработали постановления о зонировании жилых домов на основе расовой принадлежности. Бирмингем , Индианаполис и Новый Орлеан приняли законы о зонировании на основе расы, в то время как Атланта, Остин , Канзас-Сити, Миссури и Норфолк учитывали расовую принадлежность в своих решениях о «точечном зонировании». В некоторых случаях эта практика продолжалась в течение десятилетий после Бьюкенена . [37]
Хотя это и не связано явно с расовой принадлежностью, считается, что Беркли, Калифорния, является местом, где впервые возникло зонирование на одну семью как попытка не допустить меньшинства в белые кварталы. [38] [39]
В 1916 году Нью-Йорк принял первые правила зонирования , которые распространялись на весь город, как реакция на строительство здания Equitable Building (которое до сих пор стоит на Бродвее, 120). Здание возвышалось над соседними жилыми домами, полностью закрывая всю доступную земельную площадь в пределах границы собственности, закрывая окна соседних зданий и ограничивая доступность солнечного света для людей в пострадавшем районе. [40]
Карта зонирования Бассетта установила ограничения по высоте для всего города, выраженные как соотношение между максимальной высотой здания и шириной прилегающих улиц. Жилые зоны были самыми строгими: высота зданий не превышала ширины прилегающих улиц. Закон также регулировал землепользование, предотвращая вторжение фабрик и складов в торговые районы. [41]
Эти законы , написанные комиссией, возглавляемой Эдвардом Бассеттом , и подписанные мэром Джоном Пурроем Митчелом , стали планом зонирования в остальной части страны, отчасти потому, что Бассетт возглавил группу юристов по планированию, которые написали Стандартный закон штата о разрешении зонирования , который был выпущен Министерством торговли США в 1924 году и принят почти без изменений большинством штатов. Влияние этих правил зонирования на форму небоскребов было хорошо проиллюстрировано архитектором и иллюстратором Хью Феррисом . [42]
Стандартный закон штата о разрешении зонирования (SZEA) — это документ федерального планирования, впервые разработанный и опубликованный Министерством торговли США в 1922 году [43] , который дал штатам модель, в соответствии с которой они могли принимать свои собственные законы, разрешающие зонирование. Истоком этого акта стала инициатива Герберта Гувера, когда он был министром торговли. Следуя общей политике по увеличению домовладения в Соединенных Штатах, министр Гувер учредил Консультативный комитет по зонированию, которому была поручена задача разработки типовых законов о зонировании. Этот комитет позже был известен как Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию. Среди членов этого комитета были Эдвард Бассетт, Альфред Беттман , Моррис Ноулз, Нельсон Льюис, Фредерик Лоу Олмстед-младший и Лоуренс Вейллер . [44]
Консультативный комитет по зонированию назначил подкомитет под названием «Законы и постановления». Этот комитет, в который входили Бассетт, Ноулз, Льюис и Вейллер, составил серию проектов SZEA, один из которых датирован еще 15 декабря 1921 года. Второй проект вышел из подкомитета в январе 1922 года. Кульминацией нескольких проектов стал первый опубликованный документ был в 1924 году, который был переработан и переиздан в 1926 году. [44]
Во время своего существования законы о зонировании подвергались резкой критике как злоупотребление властью правительства. [2] Некоторые считали, что это несправедливое ограничение частной деятельности, в то время как другие полагали, что власть зонирования будет коррумпирована в руках бюрократов. Генерал П. Линкольн Митчелл даже назвал законы о зонировании «развитой формой коммунизма». [2] Другие поддерживали законы о зонировании за их единообразное и последовательное применение и считали, что они станут силой социального равенства. Конституционность законов о зонировании активно обсуждалась до вынесения решения по делу « Деревня Евклид против Эмблер Риэлти» . [45]
Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в деле Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. в 1926 году. Постановление о зонировании Евклида, штат Огайо, было оспорено в суде местным землевладельцем на том основании, что ограничивалось использование постановлений о зонировании. собственность нарушила Четырнадцатую поправку к Конституции США . 13 ноября 1922 года компания Ambler Realty подала иск против деревни Евклид, штат Огайо, утверждая, что местные постановления о зонировании фактически снизили стоимость ее собственности. Деревня выделила участок земли, принадлежащий Ambler Realty, под жилой район. Эмблер утверждал, что он потеряет деньги, потому что, если бы землю можно было сдать в аренду промышленным пользователям, она принесла бы гораздо больше денег, чем от жилого района. Компания Ambler Realty заявила, что эти нарушения подразумевают неконституционный захват собственности, и отказала в равной защите по закону. [46]
Первоначально суд первой инстанции вынес решение в пользу Эмблера, признав зонирование неконституционным. Помимо прочего, суд первой инстанции установил, что зонирование является незаконным средством содействия социальной и экономической сегрегации. Тем не менее, Верховный суд США отменил это решение, постановив, что зонирование является средством предотвращения неудобств и, как таковое, надлежащим осуществлением регулирующих полицейских полномочий штата.
Хьюстон остается исключением в Соединенных Штатах, поскольку он никогда не принимал постановления о зонировании. [47] Однако в 1920-е годы существовала сильная поддержка зонирования в Хьюстоне среди представителей муниципального правительства и среди городской элиты. В 1924 году мэр Оскар Холкомб назначил первую финансируемую комиссию по городскому планированию. Городской совет проголосовал за наем С. Герберта Хэра из Hare and Hare в качестве консультанта по планированию. После принятия в 1927 году закона о зонировании штата Холкомб назначил Уилла Хогга председателем новой Комиссии по городскому планированию. [34] Уилл Хогг был соучредителем компании River Oaks Development, сыном бывшего губернатора Техаса и наследником семейного нефтяного богатства. [48] К 1929 году и Хэйр, и Хогг отказались от попыток вынести постановление о зонировании на референдум. По их оценке, это не получило достаточной поддержки. В том же году Хогг ушел с поста председателя Комиссии по городскому планированию. [34]
Хьюстон является крупнейшим городом в стране, в котором нет постановлений о зонировании . Избиратели Хьюстона отвергли попытки ввести зонирование в 1948, 1962 и 1993 годах. [49] Хьюстон, однако, похож на другие крупные города Солнечного пояса , основной прирост населения которых произошел в эпоху автомобилей . Крупнейшие из этих городов, такие как Лос-Анджелес , Атланта , Майами , Тампа , Даллас , Финикс и Канзас-Сити , расширили свою территорию наряду с Хьюстоном, при этом осуществив зонирование землепользования. [50] [51] [52]
Хотя в Хьюстоне нет официальных постановлений о зонировании, многие частные объекты недвижимости имеют юридические соглашения или «ограничения на акты», которые ограничивают будущее использование земли, последствия которых аналогичны эффектам систем зонирования. [51] [53]
Кроме того, город принял правила застройки, которые определяют, как подразделяются участки, стандартные отступы и требования к парковке. [54] Эти правила способствовали разрастанию города , зависящему от автомобилей , поскольку они требовали наличия больших минимальных размеров жилых участков и больших коммерческих парковок. [55]
В середине двадцатого века зонирование на основе использования стало более плоским, а иерархические положения, разрешающие использование жилых помещений в промышленных зонах, стали менее распространенными. [2] Районы зонирования также стали больше, что привело к увеличению расстояния между объектами недвижимости, зонированными для различного использования. [2]
В начале 21 века правительства нескольких местных органов власти и правительств штатов в Соединенных Штатах ослабили или отменили определенные классы зонирования (например, зонирование на одну семью ) для решения различных проблем, возникших в результате зонирования, таких как кризисы доступности жилья и расовые проблемы. и социально-экономическая сегрегация. [56] [57] Кроме того, федеральное законодательство о реформировании исключительных зон было предложено национальными политиками как от Республиканской, так и от Демократической партий, по крайней мере, с 2010-х годов. [56]
В сентябре 2021 года штат Калифорния принял сенатский законопроект 9, разрешающий строительство до четырех жилых единиц на односемейных участках, после растущего давления со стороны местных органов власти, таких как Беркли (к декабрю 2022 года планируется поэтапно отказаться от зонирования на одну семью). , Сан-Хосе и других городах штата. [57]
В 2000 году республиканский губернатор Массачусетса Пол Селлуччи принял Закон о сохранении сообществ в целях обеспечения доступности жилья. [58] В 2004 году губернатор-республиканец Митт Ромни принял закон 40R, который предоставил финансовые стимулы городам, пригородам и поселкам принять законодательство о зонировании для новых арендуемых квартир и квартир вокруг железнодорожных станций. [58] В 2012 году губернатор-демократ Деваль Патрик расширил 40R за счет «Компактных кварталов», стимулируя зонирование для более плотного многоквартирного жилья вблизи железнодорожных и транзитных узлов по всему Содружеству. [58] В ноябре 2017 года губернатор-республиканец Чарли Бейкер представил реформу выбора жилья (принятую в январе 2021 года), в том числе ослабил требование большинства в две трети до простого большинства на местном уровне для принятия поправок о зонировании нового жилья, требование к 175 городам и поселкам в районе Большого Бостона перезонировать земли для более плотного многоквартирного жилья возле станций MBTA , а также финансовые средства для соблюдения новых правил зонирования в дополнение к существующим стимулам. [58] В отличие от Калифорнии, где законодательный орган штата взял на себя более ведущую роль в реформе местного зонирования, в Массачусетсе основное внимание уделяется контролю местных органов власти за изменениями в политике зонирования; оба подхода имеют свои преимущества и недостатки. [58]
7 декабря 2018 года Миннеаполис в Миннесоте стал первым городом США, который решил полностью отказаться от политики исключительного зонирования для одной семьи (тогда охватывающей 70% жилых земель) в три этапа. [56] Также планировалось разрешить строительство новых трех-шестиэтажных зданий рядом с остановками транспорта, отменить минимальные требования к парковке вне улиц (четвертый город США, сделавший это), потребовать от новых многоквартирных домов выделить 10% квартир. для домохозяйств со средним доходом, а также увеличить финансирование доступного жилья для борьбы с бездомностью и поддержки арендаторов с низкими доходами. [56] Помимо повышения доступности жилья и снижения расовой и экономической сегрегации, дополнительной заявленной целью было сокращение поездок на работу и повышение экологичности жилья. [56]
Законопроект Палаты представителей 2001 года, принятый Сенатом штата Орегон 30 июня 2019 года 17 голосами против 9, фактически отменил зонирование на одну семью в крупных городах штата Орегон. [59] Города с населением не менее 10 000 жителей должны были разрешить строительство дуплексов в односемейных зонах, в то время как города с населением более 25 000 жителей и несколько небольших населенных пунктов в столичном районе Портленда также должны были разрешить строительство триплексов, четырехквартирных домов и «коттеджей». кластеры» (несколько небольших домов вокруг общего двора) в дополнение к дуплексам на земле, которая до сих пор была зарезервирована для домов на одну семью. [59]
Теоретически основная цель зонирования состоит в том, чтобы разделить виды использования, которые считаются несовместимыми, и обеспечить стабильность стоимости собственности. [60] На практике зонирование также используется в качестве системы разрешений, позволяющей предотвратить причинение вреда новым застройкам существующим жителям или предприятиям . Зонирование обычно осуществляется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты , хотя штат определяет характер схемы зонирования с помощью закона, разрешающего зонирование. Федеральные земли не подлежат государственному плановому контролю. [61]
Зонирование может включать регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (например, открытые пространства, жилые, сельскохозяйственные , коммерческие или промышленные), плотности, при которой эта деятельность может осуществляться (от застройки с низкой плотностью застройки , например, одиночных домов). семейные дома с высокой плотностью населения, такие как многоквартирные многоэтажные дома ), высота зданий, количество площадей, которые могут занимать конструкции, расположение здания на участке ( отступы ), пропорции типов площадей на участке (например, сколько озелененных территорий и сколько мощеных площадей) и сколько парковочных мест необходимо предусмотреть ). [62] В некоторых коммерческих зонах указывается, какие виды продукции могут продаваться в конкретных магазинах. [63]
В большинстве систем зонирования предусмотрена процедура предоставления отклонений [64] (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей, связанных с особым характером рассматриваемого объекта недвижимости . Если отклонение не обосновано, это может привести к обвинению в зонировании пятна . Законы большинства штатов, разрешающие зонирование, запрещают местным властям по зонированию заниматься каким-либо точечным зонированием, поскольку это подрывает цель схемы зонирования. [65]
Законы о зонировании в разных юрисдикциях могут определять свои правила, используя свои собственные системы. Хотя существуют некоторые общие закономерности, такие как сокращения, начинающиеся с R для жилых помещений, C для коммерческих и I для промышленных, законы о зонировании не следуют какой-либо единой последовательной системе. [66] Например, жилые зоны в одном городе могут иметь код R1 для домов на одну семью и R5 для домов на несколько семей . [67] В других местах код R5 может относиться к 5 жилым единицам жилья на акр или к домам на участках площадью не менее 5000 квадратных футов. [68]
Существует несколько ограничений способности местных органов власти использовать полномочия полиции по контролю за землепользованием. Во-первых, конституционные ограничения включают свободу слова (Первая поправка), несправедливое изъятие собственности посредством зонирования, которое лишает землевладельцев возможности использовать свою землю в разумных, приносящих доход целях (Пятая поправка) и равную защиту (Четырнадцатая поправка). . Существуют также федеральные законы, которые иногда ограничивают местное зонирование. К ним относятся Закон о внесении поправок в Федеральное жилищное строительство 1988 года, Закон об американцах-инвалидах 1990 года и Закон о религиозном землепользовании и лицах, помещенных в специальные учреждения 2000 года. [69]
Местные органы власти регулируют вывески на частной собственности посредством постановлений о зонировании. Иногда суды признают недействительными законы, которые регулируют содержание речи, а не манеру и манеру речи. Один суд признал недействительным местное постановление, запрещающее вывески «продается» и «продается» на частной собственности. Другой суд отменил закон, запрещавший вывески кабаре для взрослых. [69]
Начиная с 1987 года, несколько дел Верховного суда США вынесли постановления против правил землепользования, поскольку они требуют справедливой компенсации в соответствии с Пятой поправкой к Конституции . Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес постановила, что даже временные меры регулирования могут потребовать компенсации. Ноллан против Прибрежной комиссии Калифорнии постановил, что условия разрешения на строительство , которые не способствуют существенному достижению утвержденных целей агентства, требуют компенсации. Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины постановил, что многочисленных экологических проблем недостаточно, чтобы отрицать любое развитие без компенсации. Долан против города Тигард постановил, что условия разрешения должны быть примерно пропорциональны неблагоприятным последствиям предлагаемой новой застройки. Дело Палаццоло против Род-Айленда постановило, что права собственности не ограничиваются неконституционными законами, которые существуют беспрепятственно на момент приобретения права собственности подавшим жалобу владельцем собственности. [ нужна цитата ]
Конкретные законы о зонировании были отменены в некоторых других случаях в США, где законы не применялись равномерно (нарушая равную защиту ) или считались нарушающими свободу слова . В пригороде Атланты Розуэлле , штат Джорджия , постановление о запрете рекламных щитов было отменено в суде на том основании, что оно неконституционно нарушает право на свободу слова. [70] [71] Городам теперь рекомендуется не регулировать знаки на основе их содержания. [72] Розуэлл внес поправки в свое постановление о знаках, чтобы регулировать знаки, основываясь исключительно на размерных и эстетических характеристиках, а не на содержании знака. [72]
В других случаях религиозные учреждения пытались обойти законы о зонировании, ссылаясь на Закон о восстановлении свободы вероисповедания 1993 года (RFRA). Верховный суд в конечном итоге отменил решение RFRA именно по такому делу, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Однако в 2000 году Конгресс принял Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах (RLUIPA) в попытке исправить конституционно нежелательные проблемы RFRA. [73] RLUIPA был признан конституционным применительно к лицам, помещенным в специальные учреждения, в трех делах Верховного суда США ( Каттер против Уилкинсона , Соссамон против Техаса и Холт против Хоббса ), но по состоянию на 2020 год ни в одном деле не была определена конституционность RLUIPA. что касается использования земли в религиозных целях. [74]
В начале 2022 года город Вудсайд, штат Калифорния, вызвал всеобщую насмешку за то, что объявил себя « средой обитания горных львов », чтобы избежать государственных требований к доступному жилью. [75] Он отказался от этой попытки после того, как генеральный прокурор Калифорнии Роб Бонта опроверг это утверждение. [76] Бонта писал: «Нет веских оснований утверждать, что весь город Вудсайд является средой обитания пум. Земля, которая уже застроена — например, дом на одну семью — не является по определению средой обитания (...) Наше послание местным органам власти простое: действуйте добросовестно, соблюдайте закон и вносите свой вклад в увеличение предложения жилья». [77] По словам защитника жилищного права Сони Траусс, это был лишь один из примерно 40 случаев, когда калифорнийские города пытались ограничить, заблокировать или препятствовать жилищному строительству для сохранения исключительных односемейных зон в нарушение законопроекта Сената № 9 (SB9), принятого в сентябре. 2021. [77]
Кодексы зонирования развивались с годами по мере того, как менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты. [78] Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре категории: евклидово (на основе использования), на основе производительности, на основе стимулов и на основе формы. [79]
Названные в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо , евклидовы (также известные как исключительные) кодексы зонирования на сегодняшний день являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах, [2] широко используются как в маленьких, так и в крупных городах. Евклидово зонирование характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и стандартами размеров, устанавливающими ограничения на масштабы деятельности по застройке, которая разрешена на участках в пределах каждого типа района. Типичными типами районов землепользования в евклидовом зонировании являются: жилые, коммерческие и промышленные. [2] Использование в каждом районе обычно строго регламентировано, чтобы исключить другие виды использования (жилые районы обычно запрещают коммерческое или промышленное использование). Некоторые «дополнительные» или «условные» виды использования могут быть разрешены для удовлетворения потребностей основного использования. Стандарты размеров применяются к любым конструкциям, построенным на участках в пределах каждого района зонирования, и обычно принимают форму отступов, ограничений по высоте, минимальных размеров участка, ограничений покрытия участка и других ограничений на ограждающую конструкцию здания. [ нужна цитата ]
Евклидово зонирование принимает две формы: плоскую и иерархическую. [2] При плоском евклидовом зонировании каждый район строго предназначен для одного использования. Иерархическое зонирование использует традиционные евклидовы классификации зонирования (промышленные, коммерческие, многоквартирные, жилые и т. д.), но размещает их в иерархическом порядке, «вкладывая» один класс зонирования в другой. Например, многоквартирные дома разрешены не только в районах многоквартирного зонирования «более высокого порядка», но также разрешены в районах коммерческого и промышленного зонирования высокого порядка. Защита стоимости земли обеспечивается за счет разделения районов зонирования на уровни в соответствии с их расположением в городском обществе (район, община, муниципалитет и регион). Иерархическое евклидово зонирование в целом вышло из моды в середине двадцатого века, когда плоское зонирование стало более популярным, хотя многие муниципалитеты все еще включают некоторую степень иерархии в свои постановления о зонировании. [2]
Евклидово зонирование используется многими муниципалитетами из-за простоты его реализации (один набор четких, предписывающих правил), давно сложившегося правового прецедента и знакомства с проектировщиками и профессионалами в области дизайна. Однако евклидово зонирование подвергалось критике за отсутствие гибкости. Разделение использования может способствовать разрастанию городов , потере открытого пространства, высоким затратам на инфраструктуру и автомобильной зависимости . [2]
Зонирование эффективности, также известное как «планирование, основанное на эффектах», впервые предложенное Лейном Кендигом в 1982 году, использует критерии, основанные на результатах или целенаправленности, для установления параметров рассмотрения предлагаемых проектов развития в любой части муниципалитета. [2] В зонировании эффективности часто используется «балльная» система, при которой застройщик может применять кредиты для достижения установленных целей зонирования путем выбора из «меню» вариантов соответствия (некоторые примеры включают: смягчение воздействия на окружающую среду, обеспечение общественных удобств, строительство доступного жилья и т.д.). Дополнительные дискреционные критерии также могут быть установлены в рамках процесса рассмотрения. [ нужна цитата ]
Привлекательность зонирования производительности заключается в его высоком уровне гибкости, рациональности, прозрачности и подотчетности. [80] Зонирование по производительности позволяет избежать произвольного характера евклидова подхода и лучше сочетает рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. Однако зонирование эффективности может быть чрезвычайно сложно реализовать из-за сложности подготовки исследования воздействия для каждого проекта [2] и может потребовать высокого уровня дискреционной активности со стороны надзорного органа. По этой причине зонирование производительности не получило широкого распространения в США и обычно ограничивается конкретными категориями в рамках более широкого предписывающего кодекса, если таковой имеется. [ нужна цитата ]
Стимулирующее зонирование, впервые реализованное в Чикаго и Нью-Йорке, призвано обеспечить основанную на вознаграждении систему поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. [81] Как правило, устанавливается базовый уровень предписывающих ограничений на разработку и устанавливается обширный список критериев стимулирования, которые разработчики могут принимать или не принимать по своему усмотрению. Шкала вознаграждений, связанная с критериями стимулирования, побуждает разработчиков включать желаемые критерии развития в свои проекты. Типичные примеры включают в себя бонусы ( коэффициент площади ) за доступное жилье , предоставляемое на месте (известное как инклюзивное зонирование [82] ), и бонусы за ограничение высоты за включение общественных удобств на территории. За последние 20 лет стимулирующее зонирование стало более распространенным на всей территории Соединенных Штатов. [ нужна цитата ]
Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в управлении. Чем больше предлагаемая застройка использует преимущества критериев стимулирования, тем более тщательно она должна рассматриваться на дискреционной основе. Первоначальное создание структуры стимулов для наилучшего удовлетворения приоритетов планирования также может быть сложной задачей и часто требует постоянного тщательного пересмотра для поддержания баланса между величиной стимулов и ценностью, предоставляемой разработчикам. Стимулирующее зонирование также подвергалось критике за увеличение трафика, уменьшение естественного освещения и предложение застройщикам более крупных вознаграждений, чем те, которые получает общественность. [83]
Зонирование на основе форм основано на правилах, применяемых к объектам застройки в соответствии как с предписывающими, так и с потенциально дискреционными критериями. [2] Как правило, эти критерии зависят от размера партии, местоположения, близости и других различных характеристик, специфичных для участка и использования. Например, в пригородном жилом районе для одной семьи могут быть разрешены такие виды использования, как офисы, розничная торговля или даже легкая промышленность, при условии, что они соответствуют (отступ, размер здания, площадь участка, высота и другие факторы) другим существующим застройкам. в области. [ нужна цитата ]
Коды, основанные на формах, предлагают значительно большую гибкость в использовании при построении, чем евклидовы коды, но, поскольку они сравнительно новы, их создание может быть более сложным. Коды на основе форм еще не получили широкого распространения в Соединенных Штатах. Когда коды на основе форм не содержат соответствующих иллюстраций и диаграмм, их критикуют как трудные для интерпретации. [ нужна цитата ]
Одним из примеров недавно принятого кодекса с конструктивными особенностями, основанными на формах, является Кодекс землеустройства [84] , принятый Луисвиллем , штат Кентукки , в 2003 году. Этот кодекс зонирования создает «районы формы» для метро Луисвилля. Каждый округ намерен признать, что некоторые районы города являются более пригородными по своему характеру, а другие - более городскими. Отступы, высота и конструктивные особенности зданий различаются в зависимости от формы района. Например, в «традиционном районе» максимальное отступление может составлять 15 футов (4,6 м) от линии участка, тогда как в пригородном «районе» максимальное отступление может отсутствовать. [ нужна цитата ]
Даллас, штат Техас, в настоящее время разрабатывает факультативное постановление о зонировании на основе формы. [85] Поскольку концепция кодов на основе форм относительно нова, этот тип зонирования может оказаться более сложным в реализации. [ нужна цитата ]
Существуют дополнительные положения о зонировании, которые не являются отдельными типами зонирования, а направлены на улучшение существующих разновидностей за счет включения гибких практик и других элементов, таких как информационные и коммуникационные технологии (ИКТ). [86]
Умное зонирование — это широкий термин, который включает в себя несколько альтернатив евклидову зонированию, включающих информационные и коммуникационные технологии. [87] Существует ряд различных методов умного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и плановая разработка единиц (PUD) возможны даже при наличии традиционного евклидова кода [2] или же традиционный код может быть полностью заменен кодом на основе интеллектуальных характеристик или форм, как это произошло в городе Майами. сделанный. [88] Включение ИКТ для измерения таких показателей, как проходимость , а также гибкость и адаптируемость, которые может обеспечить интеллектуальное зонирование, было названо преимуществом интеллектуального зонирования по сравнению с «неумными» характеристиками или кодами на основе форм. [87]
Плавающие зоны включают в себя постановление, описывающее характеристики зоны и требования для ее создания, но ее местоположение остается без обозначения до тех пор, пока совет не обнаружит, что существует ситуация, позволяющая создать зону этого типа в конкретной области. [89] Когда критерии плавучей зоны соблюдаются, плавучая зона перестает «плавать» и принимается поправкой о зонировании. Некоторые штаты разрешают этот тип зонирования, например Нью-Йорк и Мэриленд, тогда как такие штаты, как Пенсильвания , не допускают этого типа, что является примером точечного зонирования . [65] [90] Чтобы сохранить плавающую зону, генеральный план должен разрешать плавающие зоны или, по крайней мере, они не должны противоречить генеральному плану. Кроме того, предусмотренные для них критерии и стандарты должны быть адекватными, а принимаемые меры не должны быть произвольными или необоснованными. Как правило, плавающую зону легче принять и она защищена от юридических проблем, если она существенно не отличается от зонированной территории, в которой она реализована. [ нужна цитата ]
Кластерное зонирование позволяет сгруппировать жилые помещения более близко друг к другу, чем это обычно допускается, тем самым оставляя значительную площадь земли, которую можно отвести под открытое пространство. Кластерное зонирование получило предпочтение из-за сохранения открытого пространства и снижения затрат на строительство и коммунальные услуги за счет консолидации, [91] хотя существующие жильцы часто могут не одобрять это из-за уменьшения размеров участков. [92]
Запланированное развитие объекта представляет собой кластерное зонирование, но допускает смешанное использование . Они включают в себя некоторые коммерческие и легкие промышленные объекты, чтобы объединить традиционную среду центра города, но в пригородном масштабе. Некоторые, однако, утверждают, что такая запланированная застройка объекта может быть обманом с целью введения коммерческих и промышленных объектов, запрещенных законом штата о зонировании; [93] некоторые суды сочли такое «притворство» «произвольным и капризным злоупотреблением» властью полиции. [94]
«Композитное» зонирование — это тип зонирования, который состоит из компонента использования, компонента сайта и архитектурного компонента. [95] Компонент использования аналогичен по своей природе районам использования Евклидова зонирования. Однако, если сделать акцент на стандартах формы, компоненты использования обычно становятся более инклюзивными и более широкими по своему охвату. Компоненты объекта определяют различные условия на объекте от низкой до высокой интенсивности, такие как размер и масштаб зданий и парковок, вспомогательные конструкции, коммерческие полосы для проезда, ландшафтный дизайн, хранение и экспозиция на открытом воздухе, заправка и мойка транспортных средств, подъемные коммерческие служебные двери. и т. д. Архитектурные компоненты касаются архитектурных элементов и материалов, а также общего уровня архитектурного проектирования. [ нужна цитата ]
Этот метод зонирования более гибок и контекстуально адаптируем, чем стандартное евклидово зонирование, и при этом его легче интерпретировать, чем другие коды, основанные на формах. Он был реализован в Леандере, штат Техас , [95] и его популярность растет. [ нужна цитата ]
Поправки к правилам зонирования могут подлежать судебному пересмотру, если такие поправки будут оспорены как ultra vires или неконституционные. [ нужна цитата ]
Стандарт, применяемый к поправке для определения того, может ли она выдержать судебную проверку, такой же, как и при проверке постановления о зонировании: является ли ограничение произвольным или имеет ли оно разумную связь с осуществлением полицейской власти государства. [ нужна цитата ]
Если жители целевого района жалуются на поправку, их аргументы в суде не дают им никаких законных прав на сохранение зонированного района в прежнем виде. [96] Однако им не нужно доказывать тот сложный стандарт, согласно которому поправка представляет собой изъятие. [96] Если польза для общества от изменения зонирования невелика по сравнению с трудностями, которые повлияют на жителей, то поправка может быть принята, если она обеспечивает облегчение для жителей. [96]
Если местный орган по зонированию примет поправку о зонировании, то могут возникнуть обвинения в точечном зонировании , если изменение зонирования будет носить преференциальный характер и не будет разумно оправданным. [ нужна цитата ]
Зонирование также стало основным движущим фактором быстро растущей нехватки доступного жилья в городских районах. [97] Одним из механизмов для этого является зонирование многими пригородными и пригородными сообществами для очень больших минимальных размеров жилых участков и зданий, чтобы сохранить ценность домов за счет ограничения общего предложения жилья, что тем самым исключает более бедных людей. Это сдвигает рынок в сторону более дорогих домов, чем обычно можно построить. По данным Манхэттенского института, до половины стоимости жилья в некоторых юрисдикциях напрямую связано со скрытыми издержками ограничительного регулирования зонирования. [ нужна цитата ]
Например, весь город Лос-Альтос-Хиллз , Калифорния (за исключением местного колледжа и религиозного монастыря), зонирован для жилого использования с минимальным размером участка в один акр (4000 м 2 ) и ограничением только одно основное жилье на лот. Все эти ограничения были признаны конституционными федеральными судами и судами штатов в начале 1970-х годов. [98] [99] Город традиционно пытался соблюдать государственные требования к доступному жилью, считая вторичное жилье (то есть квартиры над гаражами и гостевые дома) доступным жильем, а с 1989 года также разрешил жителям строить так называемые «бабушкины дома». единицы измерения". [100]
В 1969 году Массачусетс принял Закон о комплексных разрешениях штата Массачусетс: глава 40B , первоначально известный как закон о антиснобском зонировании. В соответствии с этим законом, в муниципалитетах с менее чем 10% доступного жилья застройщик доступного жилья может добиваться отказа от местного зонирования и других требований в местной апелляционной комиссии по зонированию с возможностью рассмотрения в Жилищном апелляционном комитете штата [101] , если в отказе отказано. Подобные законы действуют и в других частях Соединенных Штатов (например, в Род-Айленде, Коннектикуте и Иллинойсе), хотя их эффективность оспаривается. [ нужна цитата ]
Критики зонирования отмечают, что законы о зонировании препятствуют предоставлению жилья, что приводит к увеличению стоимости жилья и снижению производительного экономического производства. [102] Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты дерегулировали свои законы о зонировании хотя бы на полпути к уровню Техаса, штата, известного низкими правилами зонирования, их ВВП увеличился бы на 12 процентов за счет более производительных работников и возможностей. [103] Кроме того, критики отмечают, что это препятствует возможности тех, кто желает предоставить благотворительное жилье, сделать это. Например, в 2022 году Свободная методистская церковь Гловерсвилля в Нью-Йорке хотела предоставить 40 коек для бездомных при температуре -4 градуса, но ей запретили это сделать. [104]
Зонирование землепользования является инструментом лечения определенных социальных проблем и частью более широкой концепции социальной инженерии . [105] Существует критика зонирования, особенно среди сторонников ограниченного правительства или политических перспектив невмешательства . Опасность, присущая зонированию как силе принуждения против владельцев собственности, подробно описана в книге Ричарда Ротштейна «Цвет закона» (2017). Государственное зонирование в значительной степени использовалось как инструмент продвижения расизма посредством принудительной сегрегации на Севере и Юге с начала 20-го века до последних десятилетий. [106] [ нужна страница ]
Как правило, новые законы о зонировании не затрагивают существующую застройку в сообществе, поскольку она является « унаследованной » или юридически несоответствующей как несоответствующее использование , то есть предыдущая застройка освобождается от соблюдения требований. [107] Следовательно, зонирование может повлиять только на новое развитие в растущем сообществе. Кроме того, если незастроенная земля зонируется для обеспечения застройки, эта земля становится относительно дорогой, что заставляет застройщиков искать землю, которая не зонирована для застройки, с намерением добиться изменения зонирования этой земли. Сообщества обычно реагируют тем, что не зонируют незастроенные земли, чтобы разрешить застройку, пока застройщик не потребует изменения зонирования и не представит подходящий план. Развитие в рамках этой практики представляется фрагментарным и нескоординированным. Сообщества пытаются повлиять на сроки застройки за счет государственных расходов на новые улицы, канализацию и коммунальные услуги, которые обычно необходимы для современной застройки. Вопреки федеральным рекомендациям, которые препятствуют этому, развитие межштатных автострад в целях, не связанных с запланированным ростом населения, порождает неумолимое стремление освоить относительно дешевую землю возле развязок. Меры по подавлению налога на недвижимость , такие как Предложение 13 Калифорнии, привели к тому, что многие сообщества отчаянно пытались получить доходы от налога с продаж , игнорируя свои комплексные планы и перезонируя незастроенные земли под предприятия розничной торговли. [108]
В Колорадо местные органы власти имеют право не обеспечивать соблюдение собственных законов о зонировании и других законов о земельном регулировании. Это называется выборочным применением. Стимбот-Спрингс, штат Колорадо, является примером места с незаконными постройками и слабым соблюдением законов. [109] [110]
В последнее время зонирование подвергается критике со стороны градостроителей и ученых (особенно Джейн Джейкобс ) как источник новых социальных бед, включая разрастание городов , отделение домов от рабочих мест и рост « автомобильной культуры ». [2] Некоторые сообщества начали поощрять развитие более плотных, однородных, многофункциональных кварталов, которые способствуют пешеходному и велосипедному переходу к работе и магазинам. Тем не менее, дом на одну семью и автомобиль являются основной частью « американской мечты » для нуклеарных семей , и законы о зонировании часто отражают это: в некоторых городах дома, не имеющие пристроенного гаража , считаются « испорченными » и подлежат на перепланировку . [111] Движения, которые не одобряют евклидово зонирование, такие как «Новый урбанизм» и «Умный рост» , обычно пытаются примирить эти конкурирующие требования. Новые урбанисты, в частности, отдают предпочтение творческим решениям городского дизайна, которые восходят к практикам иерархического зонирования 1920-х и 1930-х годов [112] или коду, основанному на формах. [113]
Зонирование уже давно подвергается критике как инструмент расовой и социально-экономической изоляции и сегрегации, в первую очередь за счет требований к минимальному размеру участка и сегрегации землепользования. [114] Ранние кодексы зонирования часто были явно расистскими, [115] или предназначены для разделения социальных классов. [2]
Практика исключения по-прежнему распространена среди пригородов, желающих не допустить тех, кого считают социально-экономическими или этнически нежелательными: например, представители города Баррингтон-Хиллз , штат Иллинойс , однажды рассказали редакторам раздела недвижимости газеты Chicago Tribune , что городская территория площадью 5 акров (20 000 м2) 2 ) минимальный размер лота помогал «не допустить толпу». [ нужна цитата ]
Ограничения на проживание, например, ограничения количества неродственных жильцов, которые могут занимать односемейное жилище, подвергались критике за их жесткость по отношению к традиционным представлениям о нуклеарной семье . Судья Верховного суда Уильям О. Дуглас в деле « Деревня Бель-Терре против Борааса» утверждал, что целью государства является сохранение традиционных семейных ценностей, [116] что критики использовали в качестве уничижительного слова в отношении зонирования на одну семью. [ нужна цитата ]
С 1910 года в Балтиморе [117] многие штаты США приняли законы о расовом зонировании; однако такие законы были исключены в 1917 году, когда Верховный суд США постановил, что такие законы нарушают права собственности владельцев ( Бьюкенен против Уорли ). [118] С тех пор различные штаты, муниципалитеты и частные лица предпринимали неоднократные попытки создать законы о зонировании и жилищном строительстве на основе расы, однако такие законы в конечном итоге были отменены судами. Законность любой дискриминации в сфере жилья со стороны государственных или частных организаций была прекращена Законом о справедливом жилищном обеспечении (раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года). [119] Несмотря на такие постановления, существует широко распространенное свидетельство того, что законы о зонировании все еще используются в целях расовой сегрегации. [120] После принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении местные жители все чаще использовали якобы нерасовые законы о зонировании, чтобы не допускать небелых жителей к белым кварталам. [121] На местах были запрещены дуплексы, небольшие дома и многоквартирные дома, которые с большей вероятностью были заселены расовыми меньшинствами, недавними иммигрантами и бедными семьями. [121] Результат разделения различных частей городов и регионов по использованию или характеристикам использования привел к усилению расовой и экономической сегрегации. [122]
Исследование выбросов парниковых газов показало, что строгие законы о зонировании «по-видимому, подталкивают новое развитие к местам с более высокими выбросами». [123] Государственные чиновники утверждают, что, хотя законы о зонировании исторически оказывали негативное воздействие на окружающую среду, способствуя разрастанию территорий с низкой плотностью населения и развитию, ориентированному на автомобили, зонирование может использоваться для сохранения открытого пространства и в качестве инструмента содействия развитию использование возобновляемой энергии . [124] Эти формы развития, способствуя зависимости от автомобилей , могут также способствовать росту малоподвижного образа жизни и ожирению . [125]
Согласно исследованию 2021 года, в Сан-Франциско «налог на зонирование», который относится к искусственно завышенным ценам на землю, вызванным жесткими правилами жилого зонирования, по прогнозам, составит более 400 000 долларов на дом. Исследование показало, что налог на зонирование в Сиэтле, Нью-Йорке и Лос-Анджелесе может достигать 200 000 долларов. В Чикаго, Филадельфии, Портленде и Вашингтоне сумма достигла 80 000 долларов. [126]
{{cite book}}: CS1 maint: отсутствует местоположение издателя ( ссылка ) CS1 maint: другие ( ссылка )Зонирование на одну семью, форма запретительного зонирования, берет свое начало в США в Беркли в 1916 году, когда городские власти стремились изолировать белых домовладельцев от жилых комплексов, арендованных жителями из числа меньшинств. Это стало политикой по умолчанию в городах и пригородах по всей стране.
Беркли считается родиной зонирования жилых домов на одну семью; оно началось в районе Элмвуд в 1916 году, где было запрещено строительство чего-либо, кроме одного дома на участке. По словам городских властей, это исторически затрудняло цветным людям или людям с более низкими доходами покупку или аренду недвижимости в популярных районах. ... Даже после того, как расовая дискриминация, такая как «красная черта» — отказ в выдаче жилья жителям районов с низкими доходами — была объявлена вне закона, она продолжалась в форме зонирования на одну семью, сказал он.
{{cite book}}: |website=игнорируется ( помощь ){{cite book}}: CS1 maint: дата и год ( ссылка ){{cite journal}}: Требуется цитировать журнал |journal=( помощь ){{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link) CS1 maint: others (link)Мы обнаружили, что районы с самым низким уровнем выбросов обычно находятся в Калифорнии, а районы с самым высоким уровнем выбросов — в Техасе и Оклахоме. Существует сильная отрицательная связь между выбросами и регулированием землепользования. Ограничивая новое строительство, самые чистые районы страны, похоже, подталкивают новое развитие к местам с более высокими выбросами.