Фонды жилищного финансирования являются установленными источниками финансирования строительства доступного жилья и других связанных с этим целей, созданными правительствами в Соединенных Штатах (США). Фонды жилищного финансирования (HTF) появились как способ финансирования доступного жилья в конце 1970-х годов. С тех пор выборные государственные должностные лица на всех уровнях власти ( национальном , государственном , окружном и местном ) в США создали фонды жилищного финансирования для поддержки строительства, приобретения и сохранения доступного жилья и связанных с этим услуг для удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств с низким доходом. В идеале HTF финансируются за счет целевых доходов, таких как налоги на передачу недвижимости или сборы за регистрацию документов, чтобы обеспечить постоянный поток финансирования, а не зависеть от регулярных бюджетных процессов. По состоянию на 2016 год в США существовало 400 государственных, местных и окружных трастовых фондов [2]
Трастовые фонды обычно финансируются за счет выделенного источника дохода, хотя они могут финансироваться за счет общих бюджетных ассигнований. Они также могут финансироваться за счет капитальных долларов, обеспеченных государственными облигациями . Размер доходов также варьируется от фонда к фонду. Опрос 145 трастовых фондов показал, что 1/5 часть получала более 10 миллионов долларов в год, но подавляющее большинство (82%) получало менее 5 миллионов долларов или вообще не получало финансирования. [3] Ниже приведен неполный список источников финансирования для различных типов жилищных трастовых фондов в Соединенных Штатах. [4]
Источниками финансирования государственных жилищных трастовых фондов являются:
Источники финансирования окружных жилищных трастовых фондов включают в себя:
Источники финансирования местных жилищных трастовых фондов включают в себя:
Каждый трастовый фонд имеет различные цели и задачи, основанные на потребностях местного населения и политических предпочтениях, и каждая юрисдикция несет ответственность за определение того, как могут использоваться доллары трастового фонда жилья и кто имеет право на финансирование. Финансируемая деятельность может включать новое строительство, приобретение или реабилитационные мероприятия. Фонды также могут поддерживать переходное жилье , помощь покупателям жилья с низким и средним доходом , такую как помощь в первоначальном взносе , образование или консультирование, экстренный ремонт, кредиты на проектные расходы застройщиков жилья или субсидии на аренду . Трастовые фонды обычно нацелены на домохозяйства, зарабатывающие 80% или менее от среднего дохода по району (AMI), хотя некоторые могут финансировать только проекты для бездомных лиц или семей или цели с более низким доходом. И, как правило, финансируемые проекты должны оставаться доступными в течение определенного периода лет. [5] Эти требования и предпочтения могут быть установлены уполномочивающим законодательством или административным органом. Это может определить, какие проекты с большей вероятностью будут финансироваться и кто получит наибольшую выгоду от трастового фонда. Со временем потребности населения в жилье могут измениться, и правила фонда могут измениться для учета новых целей и задач. [6]
Правила администрирования или управления устанавливаются законодательством, разрешающим трастовый фонд. Как правило, они администрируются государственными учреждениями, часто под надзором Совета директоров, состоящего из членов любого из следующих лиц: кредиторы , члены сообщества, застройщики жилья , защитники жилья с низким доходом , профсоюзы или жители доступного жилья . Совет по надзору может иметь настоящие руководящие обязанности или действовать исключительно как консультанты. Стратегия управления в первую очередь важна для определения того, какие проекты получают финансирование из трастового фонда, особенно в высококонкурентной юрисдикции . [7] Административные учреждения различаются для каждой юрисдикции . [8]
Административные агентства включают в себя:
В 2008 году Конгресс санкционировал Национальный жилищный трастовый фонд в рамках Закона о жилищном строительстве и экономическом восстановлении (HERA), подписанного президентом Джорджем Бушем-младшим. Трастовый фонд призван дополнить существующие федеральные источники финансирования доступного жилья. По закону 90% фонда направляются на поддержку мероприятий по строительству, сохранению, ремонту и эксплуатации арендного жилья для домохозяйств с низким и очень низким доходом. До 10% средств могут быть направлены на поддержку услуг по владению жильем для впервые приобретающих жилье, таких как первоначальный взнос и помощь в покрытии расходов на закрытие сделки, а также на финансирование снижения процентных ставок. Ожидалось, что средства из избыточных доходов, полученных Fannie Mae и Freddie Mac, пойдут на финансирование программы. Однако эти выплаты были приостановлены, поскольку федеральное правительство поместило их под опеку. 4 апреля 2016 года Хулиан Кастро , секретарь Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), объявил, что почти 174 миллиона долларов будут предоставлены в рамках первого в истории ассигнования Национального жилищного трастового фонда. [9] В бюджете президента Обамы на 2011 финансовый год предусматривалось выделение 1 миллиарда долларов на капитализацию национального жилищного трастового фонда, но эта просьба не была одобрена. [10] Сторонники надеются создать специальный источник дохода, чтобы ассигнования не зависели от ежегодного бюджетного процесса. [11]
27 марта 2014 года представитель США Максин Уотерс из 43-го избирательного округа Калифорнии представила проект Закона о жилищных возможностях, способствующих развитию экономики 2014 года, известного как Закон о жилищном строительстве 2014 года. [12] Ключевое положение законопроекта включает в себя сбор 10 базисных пунктов за «каждый доллар непогашенных ипотечных кредитов, обеспечивающих покрытие ценных бумаг», что оценивается примерно в 5 миллиардов долларов в год. Эти средства будут направлены в три фонда, которые поддерживают инициативы по доступному жилью, причем 75% пойдут в Национальный жилищный трастовый фонд. Предлагается, чтобы Национальный жилищный трастовый фонд затем предоставил штатам блочные гранты, которые будут использоваться в первую очередь для строительства, сохранения, восстановления и эксплуатации арендного жилья, доступного по цене для домохозяйств с самым низким доходом и групп, включая пожилых людей, инвалидов и работников с низким доходом. Предложение представителя Уотерс может стать источником финансирования Национального жилищного траста. [13]
Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) отвечает за управление Национальным трастовым фондом жилья. При финансировании штаты или их уполномоченные органы (например, Комиссии по финансированию жилья) имеют право на получение финансирования через гранты по формуле, основанные на численности населения и потребностях. Затем штаты распределят финансирование среди заявителей проектов через гранты и/или кредиты. Все финансируемые единицы должны сохранять доступность в течение 30 лет. [14]
Мероприятия, имеющие право на финансирование, включают:
Фонды доверительного управления жильем штата являются важным источником финансирования доступного жилья по всей стране, при этом 20% получают более 25 миллионов долларов в год в виде финансирования, а некоторые достигают более 100 миллионов долларов. В настоящее время в 47 из 50 штатов США есть по крайней мере один фонд доверительного управления жильем. Наиболее распространенным источником дохода является налог на передачу недвижимости , хотя существует множество других вариантов в зависимости от законов штата и политических ограничений. [15] Тем не менее, пять штатов в настоящее время не получают финансирования, несмотря на то, что фонды доверительного управления существуют в соответствии с законом: Алабама , Арканзас , Калифорния , Айдахо и Род-Айленд . В среднем фонды доверительного управления жильем штата привлекают 7,00 долларов внешнего государственного и частного финансирования на каждый доллар финансирования. [16] Ниже приведены примеры фондов доверительного управления жильем штата:
В 1985 году Калифорния создала один из первых государственных трастовых фондов жилья в стране. Трастовый фонд должен был извлекать доход от бурения нефтяных скважин на шельфе . Но хотя сторонники думали, что он будет приносить 20 миллионов долларов в год, он принес лишь одну десятую этой суммы. Поэтому в 2002 году избиратели приняли Предложение 46 , Закон о трастовом фонде жилья и чрезвычайных убежищ, который уполномочил штат продать облигации общего обязательства на сумму 2,1 миллиарда долларов в пользу доступного жилья . Эти облигации принесли около 400 миллионов долларов дохода в год в период с 2002 по 2005 год. Однако эти доходы были полностью израсходованы к 2007 году. [17]
В ответ на это избиратели Калифорнии приняли Предложение 1C в 2006 году, Закон о фонде экстренного убежища 2006 года. Эта инициатива уполномочила штат продать дополнительные 2,85 млрд долларов в виде облигаций для финансирования нескольких типов программ, связанных с жильем, включая: местную инфраструктуру, такую как канализация, парки и транспорт, помощь в приобретении жилья для поддержки первоначального взноса и кредиты или гранты с низкими процентами, кредиты с низкими процентами на строительство или реконструкцию многоквартирных домов, а также кредиты и гранты для приютов для бездомных и жилья для сельскохозяйственных рабочих. [18]
Созданный в 1986 году, целевой фонд Делавэра находится в ведении Государственного жилищного управления. Каждый доллар, потраченный целевым фондом, генерирует 7 долларов в общей экономической деятельности. Обычно фонд получает отчисления из сборов за регистрацию документов и государственных общих фондов. Однако в 2011 году Делавэр выделил 10 миллионов долларов из государственного бюджета капитала специально в Фонд сохранения жилья в рамках Фонда развития. Штат отдал приоритет сохранению доступного жилья с тех пор, как потерял 9460 единиц доступного арендного жилья в период с 2000 по 2008 год. [19]
Созданный в 1987 году, Фонд жилищного строительства и охраны природы Вермонта выделил 247 миллионов долларов в виде займов и грантов на строительство доступного жилья , сохранение сельскохозяйственных угодий и развитие других общественных проектов. Это финансирование было увеличено почти в четыре раза за счет внешнего частного и государственного финансирования в размере 950 миллионов долларов. Фонд жилищного строительства и охраны природы Вермонта администрируется Советом по жилищному строительству и охране природы Вермонта (VHCB). По закону Фонд жилищного строительства должен получать половину поступлений от налогов на передачу недвижимости . Бюджет 2000 финансового года был последним, который достиг своего установленного законом требования по финансированию. С тех пор более 35 миллионов долларов налогов на передачу собственности были направлены на другие программы, которые должны были финансировать Фонд жилищного строительства. По оценкам Вермонта, этого могло бы хватить на строительство 1050 единиц доступного жилья . В 2011 году при активной поддержке губернатора Питера Шамлина штат Вермонт выделил более 12 миллионов долларов в свой Фонд жилищного строительства и охраны окружающей среды — 8 миллионов долларов из налогов на передачу недвижимости (95% от установленного законом требования) и 4 миллиона долларов из бюджета капиталовложений . [20]
Фонд жилищного фонда Вашингтона был создан в 1987 году RCW 43.185.030. [21] RCW 43.185.050 уполномочивает Фонд финансировать предложения по новому строительству, приобретению и восстановлению, а также субсидии на аренду или ипотеку, первоначальный взнос или помощь в закрытии сделки для впервые покупающих жилье или фонды ипотечного страхования, социальные услуги для жильцов с особыми потребностями, техническую помощь, приюты для бездомных и проекты, делающие жилье более доступным для семей с ограниченными возможностями. [22] Более подробные приоритеты финансирования разрабатываются Министерством торговли при содействии Консультативного совета по доступному жилью, состоящего из 22 членов, в первую очередь назначаемых губернатором. [23] Финансирование ориентировано на семьи, зарабатывающие менее 80% от среднего дохода округа, и семьи с особыми потребностями, такими как физические недостатки или нарушения развития, а также семьи, обслуживаемые Департаментами здравоохранения и социальных и медицинских услуг. [24]
По закону Фонд может получать доход от общих доходов, выделенных Законодательным собранием, частных взносов, погашения кредитов или других источников, которые Законодательное собрание может установить законом. В настоящее время Трастовый фонд получает доход, полученный от процентов по задаткам в сделках с недвижимостью, как установлено RCW 18.85.285. [25] Однако Трастовый фонд в значительной степени зависит от дохода от облигаций капитала. Эти средства могут быть потрачены только на новое строительство, приобретение и реконструкцию или первоначальный взнос и помощь в закрытии расходов для впервые покупающих жилье; средства облигаций капитала не могут быть использованы для административных расходов. [26] За последние несколько лет финансирование значительно варьировалось от максимума в 90–100 миллионов долларов в год в 2008 и 2009 годах до всего лишь 50 миллионов долларов, ожидаемых в 2011 году. [27]
По состоянию на 2009 год в США существовало 131 окружной жилищный трастовый фонд. В тринадцати штатах существовал 41 окружной трастовый фонд. Кроме того, 51 окружной трастовый фонд существует в Пенсильвании, и 39 окружных трастовых фондов существуют в штате Вашингтон. Эти 90 фондов были созданы в соответствии с законодательством штата. В 2007 году эти окружные трастовые фонды в общей сложности получили около 138 миллионов долларов в год доходов. В том году эти фонды привлекли 10,46 долларов внешних государственных и частных взносов на каждый доллар финансирования. [28] Чаще всего доход этих фондов поступает от сборов за регистрацию документов. [29]
Округ Напа создал свой Целевой фонд в 1992 году для строительства и восстановления доступного жилья . [30] Он в основном финансируется за счет сборов, выплачиваемых застройщиками (коммерческими или жилыми) вместо строительства доступного жилья , которое в противном случае требовалось бы законом округа о всеобъемлющем зонировании . [31] С момента основания Фонд выделил более 12 миллионов долларов в виде займов для поддержки развития 28 проектов, создав в общей сложности более 725 единиц доступного жилья по всему округу. Помимо финансирования строительства доступного жилья , фонд предоставляет займы на первоначальный взнос в размере до 10% от стоимости дома покупателям жилья, которые работают в округе Напа и зарабатывают менее 120% от среднего дохода в этом районе . Новый дом заявителя должен находиться в пределах 15 миль от их рабочего места, а заявители, для которых переезд сократит длину их поездок на работу , более конкурентоспособны для получения помощи на основе сэкономленных миль. Фонд управляется Отделом жилищного строительства и межправительственных отношений Исполнительного управления округа Напа . [32] Однако в 2002 году округ создал Консультативный совет по доступному жилью для населения округа Напа, чтобы координировать усилия Трастового фонда округа и фондов городов по всему округу. [33]
Округ Дейд создал свой Фонд жилищного фонда в 1984 году для финансирования строительства и восстановления доступного жилья для домохозяйств с низким доходом (определяется законом округа как доход ниже 80% от среднего ) и домохозяйств со средним доходом (80-140% от среднего ). Фонд финансируется за счет налога на документы по ставке 0,45 долл. США за каждые 100 долл. США, связанные с документом. [34] Разделы 201.02 и 201.031 закона Флориды разрешают округам взимать дополнительный налог с документов, которые передают проценты по недвижимому имуществу, с исключением для односемейных домов. С момента создания программы Фонд помог более чем 7000 впервые приобретающим жилье с помощью вторых ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой, помог построить 15 000 единиц доступного арендного жилья . [35] Фонд финансирует программы для первых или вторых ипотечных кредитов, приобретения недвижимости для кооперативов доступного жилья или нового строительства. Однако новое строительство не может составлять более 50% от ежегодного финансирования. По крайней мере 50% финансирования должно быть направлено на семьи с низким доходом, а не на семьи со средним доходом. [36] С момента создания программы Фонд оказал помощь более чем 7000 впервые приобретающим жилье владельцам жилья с помощью ипотечных кредитов с низкими процентными ставками, помог построить 15000 единиц доступного арендного жилья . [37]
Фонд помощи бездомным округа Дейд был создан в 1993 году специально для предоставления жилья и услуг бездомным. Он совместно финансируется за счет 1% ресторанного налога на продукты питания и напитки, отчислений Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) и других государственных и частных взносов. [38] Только ресторанный налог приносит 12–14 миллионов долларов в год из 40 миллионов долларов бюджета Фонда. Каждый доллар Фонда привлекает 5 долларов внешнего государственного и частного финансирования, и это финансирование выделяется на приюты, временное жилье и постоянное жилье с вспомогательными услугами. Фонд управляется Фондом помощи бездомным округа Дейд, ответственным за распределение средств и реализацию Плана по оказанию помощи бездомным округа Майами-Дейд. Фонд утверждает, что создал 5000 мест в аварийном, временном и постоянном жилье и сократил количество бездомных с 8000 до 800 под его надзором. [39]
Наиболее распространенным источником финансирования местных жилищных трастовых фондов являются сборы, взимаемые за частное строительство. Это включает местные сборы за воздействие или «вместные сборы» (или сборы, уплачиваемые в рамках инклюзивного зонирования вместо строительства доступного жилья). Несколько крупнейших городов США, включая Нью-Йорк , Чикаго , Лос-Анджелес , Филадельфию , Сан-Франциско и Сиэтл , имеют городские трастовые фонды. Эти фонды получают более 10 миллионов долларов в год на город. [40] В девяти штатах ( Аризона , Калифорния , Айова , Индиана , Массачусетс , Миссури , Нью-Джерси , Пенсильвания , Южная Каролина , Вашингтон и Висконсин ) принятое законодательство поощряет или позволяет местным юрисдикциям выделять государственные средства на доступное жилье. В настоящее время только в Массачусетсе существует 141 местный жилищный трастовый фонд , а в 282 юрисдикциях Нью-Джерси есть жилищный трастовый фонд. Всего в 494 городах США есть жилищные трастовые фонды. По состоянию на 2007 год эти юрисдикции ежегодно выделяли $270 млн в свои жилищные трастовые фонды. Эти фонды привлекают в среднем $6,50 внешних государственных и частных средств на каждый $1. [41] Ниже приведены примеры местных жилищных трастовых фондов:
В 1983 году Бостон запустил свою первую программу связей , чтобы помочь сбалансировать коммерческое строительство со строительством доступного жилого комплекса. Все коммерческие строительные проекты площадью более 100 000 футов, требующие освобождения от зонирования, обязаны платить сборы за связь или строить доступное жилье и/или финансировать программы профессиональной подготовки. По состоянию на апрель 2006 года городской сбор за связь для доступного жилья составлял 7,87 долл. США за квадратный фут и 1,57 долл. США за квадратный фут для трудоустройства. С 1986 года Neighborhood Housing Trust управляет расходами сборов за связь для доступного жилья. Более 81 млн. долл. США сборов за связь было направлено на финансирование нового строительства или сохранение более 6000 единиц домовладения, арендного или кооперативного жилья для домохозяйств, зарабатывающих менее 80% от среднего дохода . Среди других допустимых вариантов использования средства могут быть использованы на развитие заброшенной собственности или преобразование нежилой собственности в жилую. Все объекты должны оставаться доступными в течение 50 лет для собственного жилья и бессрочно для арендного жилья. [42]
Жилищный фонд Сиэтла начал свою работу в 1981 году с доходов от облигаций, одобренных избирателями. С тех пор избиратели Сиэтла одобряли и возобновляли налог на недвижимость каждые семь лет, всего четыре раза. Последнее возобновление было одобрено избирателями Сиэтла в 2009 году и санкционировало целевой сбор в размере 145 миллионов долларов в течение 7 лет, или более 20 миллионов долларов в год. Он санкционировал пять программ: капитальные гранты на новое строительство и сохранение арендного жилья, финансирование эксплуатации и обслуживания существующего жилья, субсидии на аренду, помощь покупателям жилья и кредитный фонд для приобретений и других связанных возможностей. [43] Более половины финансирования нового строительства и сохранения выделяется на обслуживание домохозяйств, которые зарабатывают менее 30% от среднего дохода в регионе (18 000 долларов в год на человека в 2010 году). Программа для покупателей жилья предоставляет кредиты с низкими процентами на первоначальный взнос для покупателей жилья в первый раз, зарабатывающих менее 80% от среднего дохода в регионе (45 100 долларов в год для человека в 2010 году). На каждый доллар, инвестированный Seattle Levy, примерно 4 доллара привлекаются из внешнего государственного и частного финансирования. [44]
Многоюрисдикционные или региональные целевые фонды помогают городам работать вместе, чтобы удовлетворить жилищные потребности всего региона. Это может создать давление со стороны юрисдикций, чтобы они внесли свою «справедливую долю». [45] Один региональный трастовый фонд, Региональная коалиция по жилищному строительству (ARCH) в восточном округе Кинг, штат Вашингтон , привлекает $9 внешнего государственного и частного финансирования на каждый потраченный доллар. Финансирование для ARCH выделяется отдельными юрисдикциями-членами. Ресурсы могут поступать из долларов гранта на развитие сообщества (CDBG), сборов застройщиков или базовых общих фондов. [46] Региональный жилищный трастовый фонд также существует для округов Колумбус и Франклин в Огайо и для округа и города Сакраменто в Калифорнии. Региональный траст Огайо также получает финансирование из общих фондов, а также из налогов на гостиницы/мотели. Фонд Сакраменто поддерживается сборами за воздействие, оцениваемыми региональным органом по реконструкции, который управляет фондом. [47]