Большинство местных органов власти в Соединенных Штатах взимают налог на имущество , также известный как ставка налога на землю , в качестве основного источника дохода . [1] Этот налог может быть введен на недвижимость или личное имущество . Налог почти всегда рассчитывается как справедливая рыночная стоимость имущества, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на налоговую ставку , и, как правило, является обязательством владельца имущества. Стоимость определяется местными должностными лицами и может оспариваться владельцами имущества. Для налогового органа одним из преимуществ налога на имущество по сравнению с налогом с продаж или подоходным налогом является то, что доход всегда равен налоговому сбору, в отличие от других видов налогов. Налог на имущество, как правило, обеспечивает требуемый доход для налоговых сборов муниципалитетов. Одним из недостатков для налогоплательщика является то, что налоговое обязательство является фиксированным, в то время как доход налогоплательщика — нет.
Налог администрируется на уровне местного самоуправления. Многие штаты налагают ограничения на то, как местные юрисдикции могут облагать налогом имущество. Поскольку многие объекты недвижимости облагаются налогом более чем одной местной юрисдикцией , некоторые штаты предоставляют метод, с помощью которого значения унифицируются среди таких юрисдикций.
Налог на имущество редко рассчитывается владельцем самостоятельно. Налог становится юридически обязательным обязательством, закрепленным за имуществом на определенную дату. Большинство штатов взимают налоги, напоминающие налог на имущество в штате, а некоторые штаты также облагают налогом другие типы коммерческой собственности.
Большинство юрисдикций ниже уровня штата в Соединенных Штатах взимают налог с интересов в недвижимом имуществе (земля, здания и постоянные улучшения), которые в соответствии с законодательством штата считаются имущественными интересами. [3] Правила сильно различаются в зависимости от юрисдикции. [4] Однако некоторые особенности являются почти универсальными. Некоторые юрисдикции также облагают налогом некоторые виды личного имущества предприятий, в частности инвентарь и оборудование. [5] Штаты, как правило, не взимают налог на имущество. [6]
Многие пересекающиеся юрисдикции могут иметь полномочия облагать налогом одну и ту же собственность. [7] К ним относятся округа или приходы , города и/или поселки , школьные округа , коммунальные округа и специальные налоговые органы , которые различаются в зависимости от штата. Немногие штаты взимают налог со стоимости собственности. Налог основан на справедливой рыночной стоимости рассматриваемой собственности и, как правило, применяется к собственности на определенную дату. Владелец собственности на эту дату несет ответственность за уплату налога. [8]
Сумма налога определяется ежегодно на основе рыночной стоимости каждого объекта недвижимости на определенную дату, [9] и большинство юрисдикций требуют периодического переопределения стоимости. Налог рассчитывается как определенная рыночная стоимость, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на налоговую ставку. [10] Коэффициенты оценки и налоговые ставки различаются в разных юрисдикциях и могут различаться в зависимости от типа недвижимости в пределах юрисдикции. [11] Законодательные органы большинства юрисдикций определяют свои коэффициенты оценки и налоговые ставки, хотя некоторые штаты накладывают ограничения на такие определения.
Налоговые оценщики для налоговых юрисдикций определяют стоимость имущества различными способами, но, как правило, обязаны основывать такие определения на справедливой рыночной стоимости. [12] Справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой заинтересованный и информированный продавец продал бы имущество заинтересованному и информированному покупателю, ни один из которых не был бы принужден к действию. Если имущество недавно было продано между не связанными между собой продавцами, такая продажа устанавливает справедливую рыночную стоимость. В других ( т. е . в большинстве) случаях стоимость должна быть оценена. Распространенные методы оценки включают метод сопоставимых продаж, метод амортизированной стоимости и подход с использованием доходного метода. Владельцы имущества также могут объявить стоимость, которая может быть изменена налоговым оценщиком.
После определения стоимости оценщик обычно уведомляет последнего известного владельца имущества об определении стоимости. Такие уведомления могут включать рассчитанную сумму налога. Владелец имущества может затем оспорить стоимость. [13] Стоимость имущества, как правило, подлежит рассмотрению советом по рассмотрению или аналогичным органом, перед которым владелец имущества может оспорить определения. [14]
После расчета стоимости собственникам имущества отправляются счета или уведомления об уплате налога на имущество. [15] Сроки и условия уплаты значительно различаются. Если собственник имущества не платит налог, налоговая юрисдикция имеет различные средства для его взыскания, во многих случаях включая арест и продажу имущества. Налоги на имущество представляют собой залоговое право на имущество, которому также подлежат получатели.
Почти все юрисдикции, вводящие налог на имущество, облагают налогом недвижимость . [16] Сюда входят земля, здания и все улучшения (часто называемые приспособлениями ), которые не могут быть удалены без повреждения имущества. [17] Налогооблагаемое имущество включает дома, фермы, коммерческие помещения и большую часть другой недвижимости. Многие юрисдикции также облагают налогом определенные типы другой собственности, используемой в бизнесе. Имущество, существующее и находящееся в юрисдикции на определенную дату, облагается этим налогом. Эта дата часто приходится на 1 января каждого года, но различается в зависимости от юрисдикции. Имущество, принадлежащее образовательным, благотворительным и религиозным организациям, обычно освобождается от налога. [18]
Налоговые ставки значительно различаются в зависимости от юрисдикции. [19] Они, как правило, устанавливаются руководящим органом налоговой юрисдикции. [20] Метод определения ставки значительно различается, но может быть ограничен законами конкретных штатов. Налог на имущество, вероятно, является первым или вторым по величине налоговым бременем для капиталоемкого бизнеса, поэтому на карту могут быть поставлены сотни тысяч долларов. [21] В некоторых юрисдикциях имущество облагается налогом на основе его классификации. Классификация — это группировка объектов недвижимости на основе схожего использования. Примерами классификации являются жилая, коммерческая, промышленная, пустующая и пришедшая в упадок недвижимость. Классификация недвижимости используется для налогообложения недвижимости по разным ставкам и для различных целей государственной политики. Например, в Вашингтоне (округ Колумбия) занятость недвижимости стимулируется путем налогообложения жилой недвижимости в размере 0,85 процента от оценочной стоимости, а пустующей жилой недвижимости — в размере 5 процентов от оценочной стоимости. [22]
Ставка налога — это процент от оценочной стоимости имущества, подлежащего налогообложению. В некоторых случаях это выражается как «миллаж» или доллары налога на тысячу долларов оценочной стоимости. [23]
Большинство юрисдикций взимают налог с некоторой заявленной части справедливой рыночной стоимости, называемой коэффициентом оценки. [24] Этот коэффициент может меняться в зависимости от типа или использования имущества. Коэффициент оценки может во многих юрисдикциях меняться из года в год руководящим органом налоговой юрисдикции. Изменения в налоговой ставке или коэффициенте оценки могут иметь тот же практический эффект, что и изменение чистого налога, подлежащего уплате по конкретному имуществу.
Определение стоимости имущества является критически важным аспектом налогообложения имущества, поскольку такая стоимость определяет размер налога, подлежащего уплате. Для определения стоимости могут использоваться различные методы. За исключением случая недавно проданного имущества, оценка имеет некоторые изначально субъективные аспекты. Стоимость может меняться со временем, и многие штаты требуют, чтобы налоговые юрисдикции переопределяли стоимость каждые три или четыре года. Стоимость имущества часто определяется на основе текущего использования имущества, а не потенциального использования. [25] Стоимость имущества определяется на определенную дату оценки для каждой юрисдикции, которая сильно различается.
Владельцы собственности могут подать налоговому органу декларацию о стоимости принадлежащей им собственности. Это часто называется выдачей. [26] Налоговый орган может принять эту стоимость или определить стоимость самостоятельно. Определение стоимости обычно производится налоговым оценщиком для налогового органа. Некоторые штаты требуют определения единообразной стоимости для каждого конкретного имущества.
Стоимость имущества обычно основывается на справедливой рыночной стоимости имущества на дату оценки. Справедливая рыночная стоимость определяется как цена, которую заинтересованный и информированный покупатель заплатил бы неродственному заинтересованному и информированному продавцу, когда ни одна из сторон не связана обязательствами. Продажа конкретного имущества между неродственными лицами обычно окончательно устанавливает справедливую рыночную стоимость на дату продажи. Таким образом, недавняя продажа того же имущества дает хорошее доказательство рыночной стоимости. Если недавней продажи не было, для определения рыночной стоимости необходимо использовать другие методы.
Многие юрисдикции взимают налог со стоимости, которая является лишь частью рыночной стоимости. Эта оценочная стоимость представляет собой рыночную стоимость, умноженную на коэффициент оценки. [27] Коэффициенты оценки часто устанавливаются местными налоговыми юрисдикциями. Однако некоторые штаты налагают ограничения на коэффициенты оценки, используемые налоговыми юрисдикциями в пределах штата. [27] Некоторые такие ограничения различаются в зависимости от типа или использования имущества и могут различаться в зависимости от юрисдикции в пределах штата. Некоторые штаты налагают ограничения на скорость, с которой может увеличиваться оценочная стоимость. [28]
Во многих штатах требуется, чтобы несколько юрисдикций, облагающих налогом одно и то же имущество, использовали одинаковую рыночную стоимость. [29] Как правило, такие штаты создают совет по уравниванию или аналогичный орган для определения стоимости в случаях споров между юрисдикциями. [30]
Налоговые оценщики могут использовать различные методы для определения стоимости имущества, которое не было недавно продано. [25] Определение того, какой метод использовать и как его применять, по сути, требует суждения.
Стоимость может быть определена на основе недавних продаж сопоставимой недвижимости. [31] Стоимость большинства домов обычно определяется на основе продаж сопоставимых домов в непосредственной близости. Для достижения сопоставимости могут потребоваться корректировки оценки. Среди факторов, учитываемых при определении сопоставимости недвижимости, следующие:
Если недавние сопоставимые продажи недвижимости недоступны, можно использовать подход на основе затрат. При этом подходе первоначальная или восстановительная стоимость недвижимости уменьшается на скидку на снижение стоимости (амортизацию) улучшений. [27] В некоторых юрисдикциях размер амортизации может быть ограничен законом. Если используется первоначальная стоимость, она может быть скорректирована с учетом инфляции или увеличения или уменьшения стоимости строительства улучшений. Восстановительная стоимость может быть определена на основе оценок затрат на строительство.
Альтернативная оценка может быть использована для собственности, приносящей доход, на основе экономических концепций. При использовании доходного подхода стоимость определяется на основе текущих значений ожидаемых потоков доходов от собственности. [27] Выбор подходящей ставки дисконтирования при определении текущих значений является ключевым оценочным фактором, влияющим на оценку в рамках этого подхода.
Большинство налоговых юрисдикций предусматривают, что имущество, используемое любым из нескольких способов, подлежит специальным процедурам оценки. [32] Это обычно применяется к имуществу, используемому для сельского хозяйства, лесного хозяйства или других видов использования, распространенных в юрисдикции. Некоторые юрисдикции оценивают имущество по его «наилучшему и наиболее эффективному использованию», а некоторые из них предусматривают исключения для домов или сельскохозяйственных земель. [33] Специальные вопросы оценки сильно различаются в разных юрисдикциях.
Все налоговые юрисдикции признают, что стоимость имущества может меняться с течением времени. Таким образом, стоимость должна периодически переопределяться. Многие штаты и населенные пункты требуют, чтобы стоимость имущества переопределялась каждые три или четыре года. [34] Такая переоценка может следовать принципам оценки, указанным выше, или может использовать методы массовой оценки.
В некоторых юрисдикциях установлены ограничения на то, насколько может увеличиваться стоимость имущества из года в год в целях налогообложения имущества. [35] Эти ограничения могут применяться ежегодно или кумулятивно, в зависимости от правил юрисдикции.
Процесс оценки сильно различается в зависимости от юрисдикции в отношении процедуры и сроков. Во многих штатах процесс оценки и сбора можно рассматривать как двухлетний процесс, где стоимость определяется в первый год, а налог оценивается и уплачивается во второй год. [36] Большинство юрисдикций поощряют владельцев недвижимости декларировать стоимость своей собственности в начале процесса оценки. Владельцам недвижимости во всех юрисдикциях предоставлены права обжаловать определения налоговых органов, но такие права сильно различаются.
Юрисдикции, взимающие налог на имущество, единообразно поручают какому-либо должностному лицу определять стоимость имущества, подлежащего налогообложению в юрисдикции. [37] Это должностное лицо может быть сотрудником или подрядчиком налогового правительства и, как правило, именуется налоговым оценщиком в большинстве юрисдикций. Некоторые налоговые юрисдикции могут иметь общего налогового оценщика для некоторого или всего имущества в пределах юрисдикций, особенно когда юрисдикции пересекаются.
После определения стоимости налоговые оценщики, как правило, обязаны уведомить владельца(ей) имущества о стоимости, определенной таким образом. [38] Процедуры различаются в зависимости от юрисдикции. В Луизиане формальное уведомление не требуется; вместо этого оценщик «открывает» книги, чтобы позволить владельцам имущества просмотреть оценки. [39] Техас и некоторые другие юрисдикции также требуют, чтобы уведомление включало очень конкретные пункты, и такое уведомление может охватывать несколько налоговых юрисдикций. Некоторые юрисдикции предусматривают, что уведомление делается путем публикации списка объектов недвижимости и их стоимости в местной газете. [40]
В некоторых юрисдикциях такое уведомление требуется только в том случае, если стоимость увеличивается более чем на определенный процент. В некоторых юрисдикциях уведомление о стоимости может также представлять собой налоговый счет или оценку. Как правило, уведомление владельца начинает ограниченный период, в течение которого владелец может оспорить стоимость.
Владельцы имущества почти всегда имеют право обсуждать оценки с налоговым оценщиком, и такие обсуждения могут привести к изменениям в оценке оценщика. [41] Многие юрисдикции предусматривают проверку определений стоимости. Такая проверка часто проводится советом по проверке, часто состоящим из резидентов юрисдикции, которые иным образом не связаны с правительством юрисдикции. [42] Кроме того, некоторые юрисдикции и некоторые штаты предусматривают дополнительные органы проверки. [43]
Почти все юрисдикции предусматривают механизм оспаривания определения стоимости оценщиком. Такие механизмы сильно различаются. [44]
Все юрисдикции, взимающие налог на имущество, должны разрешать владельцам имущества обращаться в суд для оспаривания оценки и налогов. [45] Процедуры такого судебного обжалования сильно различаются. Некоторые юрисдикции запрещают судебное обжалование до тех пор, пока не будут исчерпаны административные апелляции. Некоторые разрешают обязательный арбитраж. [46]
Налог взимается по налоговой ставке и коэффициенту оценки, применяемым в течение года. [47] Налоговые юрисдикции взимают налог с имущества после предварительного или окончательного определения стоимости. Налоги на имущество в Соединенных Штатах, как правило, взимаются только в том случае, если налоговая юрисдикция взимала или выставляла счет на налог. Форма взимания или выставления счета различается, но часто осуществляется путем отправки налогового счета владельцу имущества или ипотечной компании. [48]
Налоговые юрисдикции предоставляют широкий спектр методов, которые владелец недвижимости может использовать для снижения налога. Почти все юрисдикции предоставляют освобождение от уплаты налога на недвижимость, снижая налогооблагаемую стоимость и, следовательно, налог на дом отдельного лица. [49] Многие предоставляют дополнительные освобождения для ветеранов. [50] Налоговые юрисдикции могут также предлагать временное или постоянное полное или частичное освобождение от налога на недвижимость, часто в качестве стимула для конкретного бизнеса размещать свои помещения в пределах юрисдикции. [51] Некоторые юрисдикции предоставляют широкие освобождения от налога на недвижимость для предприятий, расположенных в определенных областях, таких как зоны предпринимательства . [52]
Самым большим освобождением от налога на имущество является освобождение зарегистрированных некоммерческих организаций; все 50 штатов полностью освобождают эти организации от государственных и местных налогов на имущество, а исследование 2009 года оценивает упущенные налоговые поступления в размере от17–32 млрд долларов в год. [53]
Исключения могут быть весьма существенными. Только в Нью-Йорке исследование Независимого бюджетного управления показало, что религиозные учреждения облагались бы налогом в размере 627 млн долларов в год без таких исключений; все освобожденные группы избежали уплаты в общей сложности 13 млрд долларов в 2012 финансовом году (с 1 июля 2011 года по 30 июня 2012 года). [54]
Время и способ уплаты налога на имущество сильно различаются. [55] Налог на имущество во многих юрисдикциях должен быть уплачен единовременно до 1 января. Во многих юрисдикциях предусмотрена уплата несколькими частями. [56] В некоторых юрисдикциях первый взнос рассчитывается на основе налога предыдущего года. Оплата обычно требуется наличными или чеком, доставленным или отправленным по почте в налоговую юрисдикцию.
Налоги на имущество обычно налагаются на имущество; то есть они становятся обременением на имущество, которое нынешние и будущие владельцы должны выплатить. [57] Это наложение, или залог, обычно происходит автоматически без дальнейших действий налогового органа. [57] Залог, как правило, автоматически снимается после уплаты налога.
Если налог не уплачивается в течение определенного периода времени (включая дополнительные проценты, штрафы и издержки), проводится налоговая распродажа , которая может привести либо к 1) фактической продаже имущества, либо к 2) продаже залога третьему лицу, которое (по истечении другого определенного периода времени) может предпринять действия, чтобы заявить права на имущество, или принудить к более поздней продаже для погашения залога.
Налоговый залог прикрепляется к имуществу [58] в определенную дату, как правило, в дату, когда налоговое обязательство становится подлежащим принудительному исполнению. [59] Эта дата, известная как дата присоединения , различается в зависимости от штата, а в некоторых штатах — от местной юрисдикции.
Если владелец имущества не платит налог в установленный срок, налоговый орган может начислить штрафы и проценты. [60] Сумма, сроки и процедуры сильно различаются. Как правило, штраф и проценты подлежат взысканию тем же способом, что и налог, и прикрепляются к имуществу.
Если владелец имущества не платит налог, налоговый орган может предпринять действия по принудительному исполнению своего залога. Процедуры принудительного исполнения различаются в зависимости от штата. В некоторых штатах залог может быть продан налоговым органом третьей стороне, которая затем может попытаться его взыскать. [61] В большинстве штатов налоговый орган может конфисковать имущество и выставить его на продажу, как правило, на публичных торгах. [58] В некоторых штатах права, приобретенные при такой продаже, могут быть ограничены.
Налоги на имущество обычно администрируются отдельно каждой юрисдикцией, вводящей налог на имущество, [12] хотя некоторые юрисдикции могут иметь общее администрирование налога на имущество. Часто администрирование налогов осуществляется из административных офисов налоговой юрисдикции (например, мэрии). Форма и организация сильно различаются.
Большинство налоговых юрисдикций называют должностное лицо, ответственное за определение стоимости имущества, оценку и сбор налогов на имущество, оценщиками. Оценщики могут избираться, назначаться, наниматься или заключаться по контракту в зависимости от правил в юрисдикции, которые могут различаться в пределах штата. Оценщики могут участвовать или не участвовать в сборе налогов. [62] Налоговые оценщики в некоторых штатах обязаны сдавать определенные сертификационные экзамены и/или иметь определенный минимальный уровень опыта оценки имущества. [12] Более крупные юрисдикции нанимают штатных сотрудников в офис налоговых оценщиков, в то время как небольшие юрисдикции могут нанимать только одного человека на неполный рабочий день для выполнения всей функции налогового оценщика.
Налоги на имущество, как и все налоги в Соединенных Штатах, подлежат ограничениям в соответствии с конституциями Соединенных Штатов и применимыми конституциями штатов. Конституция Соединенных Штатов содержит три соответствующих положения: ограничения на федеральное прямое налогообложение , правило равной защиты и положения о привилегиях и иммунитетах . [63] Почти все конституции штатов устанавливают правила единообразия и равенства. Большинство конституций штатов также устанавливают другие ограничения, которые сильно различаются.
Федеральному правительству, как правило, запрещено вводить прямые налоги, если только такие налоги не передаются штатам пропорционально численности населения. Таким образом, адвалорные налоги на имущество не вводятся на федеральном уровне.
Штаты должны предоставлять резидентам других штатов равную защиту как налогоплательщикам.
Конституции штатов ограничивают налоговые органы в пределах штата, включая местные органы власти. Обычно эти конституции требуют, чтобы налоги на имущество оценивались единообразно или одинаково. Хотя многие штаты допускают различные ставки налогообложения среди налоговых юрисдикций, большинство запрещают одной и той же юрисдикции применять различные ставки к разным налогоплательщикам. Эти положения, как правило, толкуются как означающие, что метод оценки и оценки должен быть последовательным от одного местного органа власти к другому. Некоторые суды штатов постановили, что это требование единообразия и равенства не препятствует предоставлению индивидуальных налоговых льгот (таких как освобождения и стимулы). Некоторые штаты разрешают оценивать различные классы имущества (в отличие от различных классов налогоплательщиков) с использованием различных коэффициентов оценки. Во многих штатах положения о единообразии и равенстве применяются только к налогам на имущество, что приводит к значительным проблемам классификации. [63] [ нужна страница ]
Многие из этих положений о единообразии появились в довоенную эпоху, возникнув на юге Соединенных Штатов. Историк Робин Эйнхорн утверждает, что эти положения были разработаны для того, чтобы гарантировать, что рабы не будут облагаться налогом по более высокой ставке, чем другие формы собственности. [64]
Налоги на имущество в Соединенных Штатах возникли во времена колониализма. [65] К 1796 году государственные и местные органы власти в четырнадцати из пятнадцати штатов облагали налогом землю, но только четыре облагали налогом инвентарь (товары в торговле). Делавэр облагал налогом не имущество, а доход от него. В некоторых штатах «вся собственность, за некоторыми исключениями, облагалась налогом; в других назывались конкретные объекты. Земля облагалась налогом в одном штате в зависимости от количества, в другом в зависимости от качества, а в третьем вообще не облагалась налогом. Ответственность за оценку и сбор налогов в некоторых случаях возлагалась на сам штат; в других — на округа или поселки». Вермонт и Северная Каролина облагали налогом землю на основе количества, в то время как Нью-Йорк и Род-Айленд облагали налогом землю на основе стоимости. Коннектикут облагал налогом землю на основе типа использования. Процедуры сильно различались. [66]
В период с 1796 года до Гражданской войны был разработан объединяющий принцип: «налогообложение всего имущества, движимого и недвижимого, видимого и невидимого, или реального и личного, как мы говорим в Америке, по единой ставке». [67] В этот период налоги на имущество стали оцениваться на основе стоимости. Это было введено в качестве требования во многих конституциях штатов.
После Гражданской войны нематериальное имущество, включая корпоративные акции, приобрело гораздо большее значение. Налоговым юрисдикциям было трудно найти и обложить налогом этот вид имущества. Эта тенденция привела к введению альтернатив налогу на имущество (таких как подоходный налог и налог с продаж ) на уровне штата. [16] Налоги на имущество оставались основным источником государственных доходов ниже уровня штата.
Тяжелые времена Великой депрессии привели к высокому уровню просрочек и сокращению доходов от налога на имущество. [68] Также в 1900-х годах многие юрисдикции начали освобождать от налогов определенную собственность. Многие юрисдикции освободили от налогов дома ветеранов войны. После Второй мировой войны некоторые штаты заменили освобождения положениями о «автоматическом выключателе», ограничивающими рост стоимости жилья.
Различные экономические факторы привели к инициативам налогоплательщиков в разных штатах по ограничению налога на имущество. Предложение Калифорнии 13 (1978) внесло поправки в Конституцию Калифорнии , ограничив совокупные налоги на имущество 1% от «полной наличной стоимости такого имущества». Оно также ограничило рост оценочной стоимости недвижимости фактором инфляции, который был ограничен 2% в год.
Существует множество политических вопросов, касающихся налога на имущество, в том числе:
Несмотря на эти проблемы, многие аспекты налога на имущество и опора местных органов власти на него как на основной источник дохода остались практически неизменными со времен колоний.
В отсутствие политики городского планирования налог на недвижимость изменяет стимулы для развития земли, что в свою очередь влияет на модели землепользования. Одна из главных проблем заключается в том, поощряет ли он разрастание городов .
Рыночная стоимость незастроенной недвижимости отражает текущее использование недвижимости, а также ее потенциал развития. По мере расширения города относительно дешевые и незастроенные земли (такие как фермы, ранчо, частные заповедные парки и т. д.) растут в цене, поскольку соседние районы застраиваются под торговые, промышленные или жилые объекты. Это повышает стоимость земли, что увеличивает налог на имущество, который должен быть уплачен за сельскохозяйственные земли, но не увеличивает размер дохода с площади земли, доступной владельцу. Это, наряду с более высокой ценой продажи, увеличивает стимул сдавать в аренду или продавать сельскохозяйственные земли застройщикам. С другой стороны, владелец недвижимости, который застраивает участок, должен впоследствии платить более высокий налог, основанный на стоимости улучшений. Это делает застройку менее привлекательной, чем она была бы в противном случае. В целом, эти эффекты приводят к более низкой плотности застройки, что, как правило, увеличивает разрастание.
Попытки уменьшить влияние налогов на недвижимость на разрастание городов включают:
Налог на имущество, как было показано, является регрессивным [2] (то есть непропорционально падает на людей с низким доходом) при определенных обстоятельствах из-за его влияния на определенные группы с низким доходом/высокими активами, такие как пенсионеры и фермеры. Поскольку эти люди имеют высокие активы, накопленные с течением времени, они имеют высокие обязательства по налогу на имущество, хотя их реализованный доход низок. Поэтому большая часть их дохода идет на уплату налога. В районах со спекулятивным ростом стоимости земли (например, Калифорния в 1970-х и 2000-х годах) может быть мало или вообще не быть связи между налогами на имущество и способностью домовладельца платить их до продажи недвижимости. [69]
Этот вопрос был распространенным аргументом, используемым сторонниками таких мер, как California Proposition 13 или Oregon Ballot Measure 5 ; некоторые экономисты даже призывали к полной отмене налогов на имущество, заменив их подоходными налогами , налогами на потребление, такими как европейский НДС , или комбинацией того и другого. Другие, однако, утверждали, что налоги на имущество в целом являются прогрессивными , поскольку люди с более высокими доходами непропорционально склонны владеть более ценной собственностью. Кроме того, хотя почти все домохозяйства имеют какой-то доход, почти треть домохозяйств не владеют недвижимостью. Более того, наиболее ценная собственность принадлежит корпорациям, а не частным лицам. Следовательно, собственность распределена более неравномерно, чем доход.
Было высказано предположение, что эти два убеждения не являются несовместимыми — налог может быть прогрессивным в целом, но регрессивным по отношению к группам меньшинств. Однако, хотя и не напрямую и, скорее всего, не индивидуально, арендаторы недвижимости также могут облагаться налогом на недвижимость. Если налог сокращает предложение жилья, то он увеличит стоимость аренды. Таким образом, расходы владельца на налогообложение перекладываются на арендатора (жильца).
По мере роста стоимости недвижимости существует вероятность того, что новые покупатели будут платить налоги по устаревшим значениям, тем самым возлагая несправедливое бремя на остальных владельцев недвижимости. Чтобы исправить этот дисбаланс, муниципалитеты периодически переоценивают недвижимость. Переоценка дает актуальную стоимость, которая будет использоваться при определении налоговой ставки, необходимой для производства требуемого налогового сбора.
Следствием этого является то, что существующие владельцы переоцениваются, как и новые владельцы, и, таким образом, должны платить налоги на имущество, стоимость которого определяется рыночными силами, такими как джентрификация в районах города с низким доходом. В попытке облегчить часто большое налоговое бремя для существующих владельцев, особенно тех, у кого фиксированный доход, таких как пожилые люди и те, кто потерял работу, сообщества ввели льготы.
В некоторых штатах законы предусматривают освобождения (обычно называемые освобождениями от уплаты налога на недвижимость ) и/или ограничения на процентное увеличение налога, которые ограничивают ежегодное увеличение налога на недвижимость, чтобы владельцы-жильцы не «облагались налогом из своих домов». Как правило, эти освобождения и потолки доступны только владельцам недвижимости, которые используют свою недвижимость в качестве основного места жительства. Освобождения от уплаты налога на недвижимость, как правило, не могут быть заявлены на инвестиционную недвижимость и вторые дома . Когда собственность, находящаяся в усадьбе, меняет владельца, налог на недвижимость часто резко возрастает, и цена продажи недвижимости может стать основой для новых освобождений и ограничений, доступных новому владельцу-жильца.
Освобождение от угодий усложняет сбор налога на имущество и иногда предоставляет людям, владеющим несколькими объектами недвижимости, легкую возможность воспользоваться налоговыми льготами, на которые они не имеют права. Поскольку не существует национальной базы данных, которая связывала бы владение домом с номерами социального страхования , арендодатели иногда получают налоговые льготы на угодья, заявляя несколько объектов недвижимости в разных штатах, и даже в своем собственном штате, как свое «основное место жительства», в то время как только один объект недвижимости является их настоящим местом жительства. [70] В 2005 году было обнаружено, что несколько сенаторов и конгрессменов США ошибочно заявляли «вторые дома» в районе Большого Вашингтона, округ Колумбия, как свои «основные места жительства», что давало им налоговые льготы на имущество, на которые они не имели права. [71]
Незаслуженные льготы по освобождению от уплаты налога на недвижимость стали настолько распространенными в штате Мэриленд, что на законодательной сессии 2007 года был принят закон, требующий подтверждения статуса основного места жительства с помощью системы сопоставления номеров социального страхования. [72] Законопроект был единогласно принят Палатой делегатов и Сенатом Мэриленда и был подписан губернатором. [73] Справедливость сбора и распределения налога на недвижимость является горячо обсуждаемой темой. Некоторые люди считают, что школьные системы были бы более единообразными, если бы налоги собирались и распределялись на уровне штата, тем самым уравнивая финансирование школьных округов. Другие не хотят, чтобы более высокий уровень правительства определял ставки и ассигнования, предпочитая оставлять решения на уровнях правительства, более близких к людям.
В Род-Айленде предпринимаются усилия по изменению практики переоценки, чтобы сохранить главное преимущество налогообложения имущества — надежность налоговых поступлений, одновременно обеспечивая то, что некоторые считают исправлением несправедливого распределения налогового бремени между существующими владельцами имущества. [74]
Верховный суд постановил [ требуется ссылка ] , что Конгресс может напрямую облагать налогом земельную собственность, если налог распределяется между штатами на основе представительства/населения. При распределенном земельном налоге каждый штат будет иметь свою собственную ставку налогообложения, достаточную для повышения своей пропорциональной доли общего дохода, финансируемого за счет земельного налога. Так, например, если в штате А проживает 5% населения, штат А будет собирать и переводить федеральному правительству такой налоговый доход, который равен 5% от запрашиваемого дохода. Такой распределенный налог на землю использовался во многих случаях вплоть до Гражданской войны.
Косвенные налоги на передачу земли разрешены без распределения: в прошлом это принимало форму требования о прикреплении налоговых марок к актам и ипотечным кредитам, но теперь это не требуется федеральным законом. Согласно Налоговому кодексу, правительство получает значительную часть дохода от подоходного налога с прироста капитала от продажи земли и налога на имущество от перехода собственности (включая землю) после смерти ее владельца.
Милтон Фридман отметил, что «[Н]алог на имущество — один из наименее плохих налогов, потому что он взимается с того, что не может быть произведено — той части, которая взимается с земли». [75] Анализ, проведенный в 2008 году Организацией экономического сотрудничества и развития, соответствовал мнению Фридмана; изучая влияние различных видов налогов на экономический рост, было обнаружено, что налоги на имущество «кажутся наиболее благоприятными для роста, за ними следуют налоги на потребление, а затем — налоги на доходы физических лиц». [76] [77]
Некоторые штаты предоставляют обзорные руководства: