Atlanta Housing Authority ( AHA ) — это агентство, которое предоставляет доступное жилье семьям с низким доходом в Атланте. Сегодня AHA — крупнейшее агентство по жилищному обеспечению в Джорджии и одно из крупнейших в Соединенных Штатах, обслуживающее около 50 000 человек. [2]
AHA была основана в 1938 году, заменив Администрацию общественных работ (PWA). Благодаря лоббированию Чарльза Палмера , застройщика из Атланты, в 1936 году в Атланте был реализован первый в стране проект государственного жилья Techwood Homes . Ранние проекты государственного жилья, такие как Techwood и его родственный проект University Homes, были построены для семей рабочего класса на месте бывших трущоб. Чарльз Палмер стал первым председателем AHA, и при нем и его преемниках агентство продолжало расчищать трущобы и строить комплексы государственного жилья. Первая фаза строительства длилась с 1938 по 1941 год и финансировалась за счет средств Закона Вагнера-Стиголла . Вторая фаза длилась с 1951 по 1956 год с использованием грантов, финансируемых Законом о жилье 1949 года . Заключительный этап проходил с 1962 по 1973 год, и только несколько небольших проектов были завершены после этой даты. В 70-е и 80-е годы AHA подвергалась все большей критике, например, от The Great Speckled Bird , за управление своими комплексами, поскольку насилие и физическое ухудшение начали расти. Когда Атланта выиграла заявку на проведение Олимпийских игр 1996 года, городские лидеры беспокоились, что комплексы государственного жилья станут международным позором. Под руководством председателя Рене Гловер AHA выиграла федеральное финансирование HOPE VI для сноса многих комплексов государственного жилья, включая Techwood. После Олимпиады кампания по сносу государственного жилья Атланты продолжилась, и к 2011 году все объекты в традиционном стиле были снесены или проданы частным лицам. В настоящее время AHA предоставляет шесть основных жилищных услуг, наиболее заметными из которых являются жилищные ваучеры и комплексы для лиц со смешанным доходом. [2]
Движение за строительство государственного жилья в Атланте началось в начале 1930-х годов. Чарльз Палмер , консервативный застройщик, был обеспокоен угрозой стоимости недвижимости, которую представляли трущобы, расположенные так близко к центру города. [3] Аналогичные опасения высказывались среди афроамериканской элиты, которой не нравилась физическая близость Университета Атланты к трущобам, известным как Бивер-Слайд . [4] Палмер предпринял несколько туров по европейским странам, чтобы изучить их программы государственного жилья, и активно лоббировал Вашингтон, чтобы начать строительство государственного жилья в Соединенных Штатах. [5] Несмотря на его оппозицию избранию Франклина Делано Рузвельта, [3] только с созданием Управления общественных работ (PWA) в 1933 году Палмер смог получить одобрение на проект государственного жилья, который должен был быть построен в Techwood Flats. [6]
Techwood Flats был смешанным по расовому признаку сообществом, расположенным между Georgia Tech и центром Атланты, со зданиями, в которых часто не было водопровода или электричества. [4] Чарльз Палмер утверждал, что он выбрал Techwood Flats специально потому, что он находился по пути из северо-западной Атланты в центр города. [5] В то время расчистка трущоб рассматривалась как обязательно связанная с государственным жильем, несмотря на то, что государственное жилье не предназначалось для проживания бедных. Скорее, государственное жилье должно было стать временной помощью семьям среднего или рабочего класса, пострадавшим от депрессии. Таким образом, когда проект государственного жилья Techwood Homes был завершен в 1936 году, немногие жители бывших трущоб смогли вернуться. [4] Кроме того, старое сообщество было расово смешанным, тогда как новый проект государственного жилья был полностью белым. Это создало прецедент использования государственного жилья в Атланте для формирования расового и экономического состава сообществ в районах, представляющих интерес для элиты.
Techwood Homes был не только первым проектом государственного жилья в Атланте, но и первым постоянным проектом государственного жилья в Соединенных Штатах. [6] Он получил признание по всей стране, и в 1935 году Рузвельт выступил с речью, посвященной проекту. [7] После Techwood Homes вторым проектом жилья в Атланте стал University Homes, предназначенный для афроамериканцев и построенный на снесенном Beaver Slide. Даже больше, чем в Techwood, жители этого проекта представляли собой резкое увеличение доходов для района. В то время как предыдущее сообщество состояло в основном из неквалифицированных рабочих, University Homes был домом для черного среднего класса или даже для высшего среднего класса. [4] Хотя Джон Хоуп (президент Университета Атланты) и другие черные элиты рекламировали его как победу черного сообщества, он был символом желания тех же самых элит отделиться от черных бедняков. Он также представлял собой часть серьезного разрыва между целями черных элит и среднего класса и интересами черных бедняков. [4]
До 1937 года все государственное жилье в Соединенных Штатах находилось под контролем жилищного отдела PWA. С принятием закона Вагнера-Стиголла оно было передано недавно созданному жилищному управлению Соединенных Штатов (USHA) при Министерстве внутренних дел . В то же время большая часть управления была децентрализована в пользу местных жилищных органов. В 1938 году Совет старейшин Атланты создал Жилищное управление Атланты. Оно должно было контролироваться советом из пяти членов-комиссаров, назначаемых мэром, но в остальном быть политически независимым от города. Совет старейшин предоставил AHA право принудительного отчуждения собственности и освобождение от налогов, а позже делегировал ему задачу по надзору за городским обновлением. [8] Чарльз Палмер был избран первым председателем Совета комиссаров в 1938 году и прослужил на этой должности до 1940 года. [3]
На протяжении всего раннего периода существования AHA государственное жилье было тесно связано с очисткой трущоб. Это особенно подчеркивал министр внутренних дел США Гарольд Икес , который считал очистку трущоб положительным благом сама по себе, независимо от того, были ли единицы заменены государственным жильем. [4] Тем не менее, в то время считалось само собой разумеющимся, что необходимо строить новое жилье. Кроме того, государственное жилье в этот период рассматривалось как инструмент для формирования рабочего класса в образцовых граждан. В Атланте, как и в других местах, арендаторы тщательно выбирались, чтобы соответствовать ценностям среднего класса (например, никаких незамужних матерей). [9] [10] Это создавало сообщества, которые были в значительной степени однородными, в основном состоящими из молодых супружеских пар с детьми. [11] Только в послевоенную эпоху государственное жилье начало обслуживать семьи низшего класса, и только постепенно оно стало ассоциироваться с беднейшими из бедных.
После своего создания в 1938 году AHA немедленно начала ходатайствовать перед Вашингтоном о выделении средств на строительство нового жилья. В течение трех лет, предшествовавших войне, было завершено шесть новых проектов по строительству жилья. Для белых были Capitol Homes и Clark Howell Homes. Для афроамериканцев AHA построила Herndon Homes, John Hope Homes, John Egan Homes и Harris Homes. [3] Это составило 4000 единиц жилья, вмещающих 20 000 человек. [12] На тот момент общие инвестиции составили 21 миллион долларов. Городской историк Франклин Гарретт с юмором заметил: «К 1940 году федеральные фонды построили в Атланте значительно больше жилья, чем федеральный представитель Уильям Т. Шерман разрушил здесь в 1864 году», имея в виду генерала Союза , который приказал сжечь Атланту . [13] С началом войны Атланта (в отличие от других городов) приостановила строительство нового государственного жилья. Следующий комплекс был возведен только в 1951 году. [3]
Расчистка трущоб и строительство государственного жилья продолжались до 1956 года. К концу того года было расчищено 516,8 акров трущоб и построено в общей сложности 12 проектов по жилью. [13] За исключением Harris Homes , который был завершен в 1956 году, государственное жилье Атланты было домом для более чем 27 000 человек (он был построен для 25 000). AHA объявила, что Harris Homes станет ее «последним проектом с низкой арендной платой», поскольку она перенаправила свои усилия на городскую реконструкцию, которая должна была заменить государственное жилье. [13] Этот сдвиг представлял собой отделение расчистки трущоб (или городского обновления) от государственного жилья. Больше не считалось необходимостью заменять расчищенные кварталы новыми единицами. С 1956 по 1966 год строительство шоссе и другие проекты по городскому обновлению привели к перемещению почти 67 000 человек, в основном чернокожих. [14] Только 11% перемещенных лиц будут переселены в государственное жилье. [15]
Заключительная фаза жилищного строительства началась в 1962 году с одобрения финансирования строительства Bowen Homes . Это было завершено в 1964 году, и за ним последовали такие проекты, как Antoine Graves , Bankhead Courts и East Lake Meadows, среди прочих. В целом, эти проекты были крупнее и более низкого качества, чем те, что были построены до 1956 года. [16] [17] Проекты были одними из последних общественных объектов, которые были десегрегированы; это произошло только в 1968 году. Белые уже покидали проекты и город, но интеграция побудила практически всех оставшихся белых покинуть проекты. [15] Другие проекты продолжали строиться до 1970-х годов, а также несколько высотных домов для пожилых людей, но после 1973 года строительство в основном прекратилось.
К 1973 году политический консенсус, поддерживавший государственное жилье в Атланте, рухнул. Критика слева, например, из подпольной газеты The Great Speckled Bird , сосредоточилась на некачественном строительстве недавних проектов и отсутствии финансирования на базовое обслуживание. [3] «Умеренная» коалиция бизнесменов и богатой элиты, которая доминировала в политике Атланты, поняла, что они могут продолжать расчистку трущоб и городское обновление без необходимости строить адекватное заменяющее жилье. И когда Мейнард Джексон , первый чернокожий мэр Атланты, был избран коалицией между чернокожими и прогрессивными белыми, он отправился на экскурсию по государственному жилью в городе, которая сосредоточилась на их ухудшающихся условиях. [18] С ростом уровня преступности по всему городу и несколькими громкими криминальными историями , связанными с проектами, общественность Атланты начала рассматривать государственное жилье как новую версию трущоб. В частности, Ист-Лейк-Медоуз стал известен как «Маленький Вьетнам» из-за большого количества смертей от стрельбы. [16]
В 1990 году Атланта была выбрана местом проведения летних Олимпийских игр 1996 года. Это заставило многих городских лидеров обеспокоиться состоянием государственного жилья в городе, в то время как HUD назвало AHA одним из худших жилищных органов в стране. [15] На национальном уровне обеспокоенность состоянием государственного жилья привела к тому, что Конгресс выделил средства на HOPE VI , программу, призванную оживить государственное жилье. [19] В 1993 году Атланта выиграла первый грант HOPE VI на реконструкцию и модернизацию Techwood и Clark Howell Homes. Сначала идея замены государственного жилья на жилье для лиц со смешанным доходом не рассматривалась, и весь проект должен был остаться государственным жильем. Integral Group и McCormack Baron Salazar вместе выиграли контракт в 1994 году на снос Techwood и строительство его замены, Centennial Place . К открытию Олимпиады 1996 года Techwood был снесен, хотя посетители могли осмотреть виртуальную выставку проекта. [20] Когда открылся Centennial Place, концепция изменилась на сообщество со смешанным доходом, и только 300 из прежних 1100 единиц жилья остались для жителей с низким доходом. [20]
Centennial Place получил положительное признание HUD и Urban Land Institute . По состоянию на 2007 год в Centennial Place была начальная школа с углубленным изучением математики, естественных наук и технологий, YMCA, филиал банка, детский сад и розничные магазины. Планировалось включить в него единицы домовладения. [21]
В 1994 году Рене Гловер стала председателем AHA и стала главным сторонником проекта Centennial Place. После его завершения она начала работать над сносом остальной части государственного жилья Атланты с целью замены их «сообществами со смешанным доходом» или MIC. Эта концепция была формализована в 1996 году и была принята программой HOPE VI на национальном уровне. С 1996 по 2011 год Атланта продолжала процесс сноса комплексов, пользуясь смягченными федеральными правилами, действовавшими до 2010 года. Агентство предлагало жителям, которые соответствовали требованиям, различные варианты переселения и долгосрочную помощь, которая включала федеральные ваучеры на помощь в аренде, действительные в любой точке страны. [22] Однако не все жители имели право на ваучеры. Когда в 2011 году был снесен Bowen Homes , Атланта стала первым американским городом, снесшим все свое семейное государственное жилье . Однако лишь небольшая часть снесенных единиц была фактически заменена единицами в сообществах со смешанным доходом. Это произошло отчасти потому, что эти единицы никогда не планировалось строить, отчасти потому, что крах 2008 года заставил AHA отменить планы по восстановлению. И поскольку арендодатели Атланты не обязаны принимать жилищные ваучеры, многие, по-видимому, покинули город или стали бездомными. [23]
В 2011 году AHA также снесла высотные дома для пожилых людей Roosevelt House и Palmer House и переселила жителей в другие здания. [24] Однако высотные дома для пожилых людей John O. Chiles и Cosby Spear остались открытыми. [21]
Поскольку AHA начала систематически закрывать и сносить проекты, возник ряд проблем.
В 2004 году AHA потребовала, чтобы все взрослые без диагностированной инвалидности в возрасте от 18 до 61 года были трудоустроены или успешно участвовали в профессиональной подготовке или какой-либо другой образовательной помощи. К 2007 году почти все трудоспособные взрослые, проживающие в оставшихся жилых комплексах, соответствовали требованиям. [25]
В 2008 году жители Bowen Homes и другие выразили обеспокоенность тем, что AHA не нашла дома для переселения до сноса 3000 семей, проживающих в комплексе. Согласно проведенному исследованию, переход на ваучеры концентрировал перемещенных жителей по расе и доходу, что является нарушением Закона о справедливом жилье , что побудило подать жалобу о справедливом жилье в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD). [26] HUD было поручено одобрить заявки на снос.
AHA продолжает предоставлять жилье или жилищную помощь малообеспеченным семьям, хотя и в меньших масштабах. 12 сообществ принадлежат AHA и контролируются частными фирмами по управлению недвижимостью, включая 10 многоэтажных домов для пожилых людей и 2 малоэтажных комплекса для семей. В них проживает 1793 домохозяйства. [2] С 1995 года AHA помогла профинансировать создание 16 сообществ со смешанным доходом, принадлежащих частным застройщикам. Они обслуживают 3996 домохозяйств. [2] AHA предоставляет жилищные ваучеры 8391 домохозяйству. Через программу под названием Homeflex AHA помогает частным застройщикам предоставлять жилье 3364 домохозяйствам, соответствующим требованиям. Наконец, программа HAVEN предоставляет 1941 домохозяйству, находящемуся под угрозой бездомности, жилье и интенсивное консультирование, распределенное по всем их программам.
В конце 2017 года AHA обслуживала 23 180 домохозяйств. [2] Они были разделены на пять групп:
В 2016 году было обнаружено, что государственные служащие Управления жилищного строительства Атланты обходили федеральные правила, устанавливающие предельную заработную плату в размере 158 700 долларов США, дополняя свою зарплату деньгами из некоммерческой организации National Housing Compliance, которая получает деньги по контракту с Министерством жилищного строительства и городского развития США на управление жильем для малоимущих. [27]