Залоговое право механика — это обеспечительный интерес в праве собственности на имущество в пользу тех, кто предоставил рабочую силу или материалы, которые улучшили имущество. Залоговое право существует как для недвижимого, так и для движимого имущества . В сфере недвижимого имущества оно называется по-разному, включая, в общем, строительное залоговое право . Термин «залог» происходит от французского корня со значением, похожим на link, которое само по себе в конечном итоге произошло от латинского ligamen , что означает «связь» и ligare , что означает «связывать». Залоговые права механика на имущество в Соединенных Штатах датируются 18 веком.
Залоговые права механика в их современной форме были впервые задуманы Томасом Джефферсоном , чтобы поощрять строительство в новой столице Вашингтоне . Они были установлены Генеральной Ассамблеей Мэриленда , частью которой тогда был город Вашингтон. [1] Однако маловероятно, что Джефферсон единолично придумал эту идею .
В то время, когда Джефферсон продвигал этот закон, привилегия, подобная залогу, уже существовала в странах гражданского права, таких как Франция, Голландская Республика и Испания, а некоторые законы даже уходили корнями в Римскую империю. И поскольку контроль над Луизианой перешел между французами и испанцами, и в значительной степени был принят французский Наполеоновский кодекс , на этой территории существовала похожая концепция привилегии. [2]
Кажется весьма вероятным, что законодатели, работавшие над первыми законами США о залоге механического имущества, знали об этих концепциях гражданского права и ссылались на них. Тем не менее, версия США была оригинальной, поскольку давала строителям более прочное право на саму землю (по сравнению только со стоимостью улучшения). [3]
Что касается недвижимости, залоговые права механиков являются чисто законодательными механизмами, которые существуют в каждом штате (хотя в Калифорнии , как отмечено ниже, они имеют конституционную основу). Причина, по которой они существуют, заключается в законодательной государственной политике по защите подрядчиков . Более конкретно, законодательные органы штата определили, что из-за экономики строительного бизнеса подрядчикам и субподрядчикам необходимо больше средств правовой защиты за неуплату за свою работу, чем просто право подать в суд по своим контрактам. В частности, без залогового права механиков субподрядчики, предоставляющие либо рабочую силу, либо материалы, могут не иметь эффективного средства правовой защиты, если их генеральный подрядчик не является достаточно финансово ответственным, поскольку их единственное договорное право связано с этим генеральным подрядчиком.
Без залога механика у подрядчика было бы ограниченное количество вариантов принудительного взыскания причитающихся сумм. Кроме того, обычно существует длинный список истцов по любому проваленному проекту. Чтобы избежать призрака различных торговцев, материаловедов и поставщиков, пытающихся удалить сделанные ими улучшения, и сохранить степень равенства между различными залогодержателями по проекту, была создана схема статутного залога. Без нее Торговец А может попытаться «соревноваться» с Поставщиком Б в суде, на строительной площадке или к строительному кредитору, чтобы получить оплату. Большинство законов о залоге вместо этого предписывают строгое соблюдение формализованного процесса, который они создают в обмен на своевременное разрешение и уравновешивание претензий между всеми вовлеченными сторонами — как владельцами, так и заявителями залога.
В штате Калифорния залоговое право механиков является конституционным правом, гарантированным подрядчикам Конституцией Калифорнии . [4] Это право было подробно реализовано в законах, принятых Законодательным собранием штата Калифорния . [5] В Техасе Конституция Техаса предоставляет строителям право залогового права, а субподрядчикам предоставляется право в соответствии с главой 53 Кодекса штата Техас о собственности . [6]
Залоговое право на транспортное средство, заявленное автомехаником, технически является «залоговым правом ремесленника», а не «залоговым правом механика», но действует аналогично залоговому праву механика. Залоговое право механика может возникнуть только в отношении недвижимого имущества, т. е. земли или зданий. Если лицо (лицензированное ремонтное предприятие) отремонтировало, предоставило расходные материалы или принадлежности, отбуксировало или поставило на хранение транспортное средство и не получило оплату за оказанные услуги, у этого лица возникает залоговое право на транспортное средство. Залоговое право возникает в момент, когда зарегистрированному владельцу предоставляется письменное заявление о расходах на выполненные работы или услуги. Хотя, если были оказаны услуги, которые не были согласованы, и не была заранее составлена письменная и подписанная смета, механик не имеет права удерживать владельца титула от истребования транспортного средства. [ необходимая цитата ] Если механик требует плату, которая не имеет разумного отношения к выполненной работе, и отказывается вернуть автомобиль до тех пор, пока эта цена не будет выплачена, владелец автомобиля сможет взыскать с механика плату за хранение, поскольку механик неправ, отказываясь вернуть автомобиль. Поступая так, механик совершит преступление конверсии или хищения .
С другой стороны, механик может оценить определенные расходы владельца, которые связаны с выполненной работой. Эти расходы обычно включают буксировку, плату за хранение и стоимость подачи залога.
Если транспортное средство буксируется государственным агентством или частной буксировочной компанией, залоговое право возникает в момент буксировки или транспортировки транспортного средства. Залоговое право может быть удовлетворено путем продажи транспортного средства через процесс продажи залогового права.
Для проведения продажи залога лицо/держатель залога должно владеть транспортным средством и может потребовать разрешение на продажу залога от Департамента транспортных средств штата , в зависимости от штата и/или стоимости транспортного средства. Заинтересованные стороны, включая зарегистрированных и законных владельцев записи, будут уведомлены заказным письмом до того, как произойдет продажа.
Залоговые права механика существуют для обеспечения оплаты услуг, труда и материалов как на личном, так и на недвижимом имуществе. Однако механизмы создания и принудительного исполнения различаются в зависимости от того, вовлечено ли недвижимое или личное имущество. Закон о залоговых правах механика на недвижимое имущество регулирует создание и принудительное исполнение этих залоговых прав на предметы личного имущества, которые были присоединены к недвижимому имуществу таким образом, чтобы быть его неотъемлемой частью .
Английское общее право признавало залоговые права механиков, касающиеся только личного имущества. Залоговое право создавалось в силу закона фактом работы ремесленника над предметом личного имущества или прикрепления к нему дополнительных материалов. Однако для сохранения залогового права ремесленник должен был сохранять владение предметом до тех пор, пока ему или ей не заплатят. Если имущество возвращалось владельцу до этого времени, залоговое право терялось. Залоговое право осуществлялось путем « самопомощи » продажи имущества и использования выручки от продажи для уплаты суммы, причитающейся за работу. Продажи были внесудебными, т. е. они проводились таким же образом, как и продажа имущества, заложенного в счет долга.
В Америке в 34 штатах сейчас действуют законы, предусматривающие залоговое право механика на личное имущество. [7] Эти законы, как правило, изменяют правила общего права. Например, в Вирджинии залоговое право механика может быть реализовано только в размере до 625 долларов, а если стоимость имущества превышает 5000 долларов, оно должно быть продано на аукционе шерифа, назначенном судом соответствующей юрисдикции.
Залоговые права механика на право собственности на недвижимость являются исключительно результатом законодательства . В каждом штате действуют собственные законы, касающиеся создания и обеспечения соблюдения этих залоговых прав, но в целом среди них есть некоторые схожие элементы. [8] Многие штаты различают типы недвижимости, на которые может быть подан залог механика.
Согласно принципу суверенного иммунитета , недвижимость правительства (общественная собственность) обычно не является предметом претензий частных лиц. Поэтому, если государство специально не предусматривает иное, залоговые права механиков не применяются к титулу, принадлежащему государству или его административным подразделениям, таким как города. Аналогичным образом залоговые права механиков в соответствии с законодательством штата недействительны в федеральных строительных проектах. Для защиты субподрядчиков и поставщиков, работающих над федеральными проектами, где цена контракта превышает 100 000 долларов США, Закон Миллера требует, чтобы генеральные подрядчики предоставляли платежную гарантию , которая гарантирует оплату за работу, выполненную в соответствии с условиями контракта. [9] [10] Многие государственные и муниципальные органы власти также требуют, чтобы подрядчики на проектах общественных работ были обеспечены залогом в соответствии с так называемыми « законами Малого Миллера ». Теоретически платежная гарантия в соответствии с Законом Миллера или Законом Малого Миллера заменяет собственность правительства, и квалифицированные истцы предъявляют иски против этой гарантии аналогично тому, как они подали бы обычное залоговое право механика. [11]
Во многих штатах законодательный орган создал дополнительные процедуры для того, чтобы залог механиков был наложен на жилую недвижимость. В Нью-Джерси, где были приняты самые строгие из этих правил, залог механиков может быть наложен на жилую недвижимость только после того, как Уведомление о невыплаченном балансе и Право на подачу залога было подано в течение 60 дней с последней даты работы залогодателя и арбитражное решение было вынесено арбитром Американской арбитражной ассоциации, разрешающее подачу залога механиков. [12]
Сам акт подачи залога механика может быть сложным. Большинство штатов просто требуют подачи залога механика клерку округа или суда в течение определенного периода времени с момента возникновения события. Однако в Мэриленде требуется подать заявление в суд, чтобы подать залог механика. В Мэриленде корпорации должны нанять адвоката для подачи заявления в суд. [13]
Согласно уставам, залог обычно создается за счет выполнения работы или поставки материалов, которые улучшают собственность. Какой именно тип вклада считается допустимым основанием для залога механика, зависит от конкретного закона штата, который применяется. Вот некоторые распространенные примеры:
Часто не существует простой разделительной линии, которая была бы полезна в каждом штате или даже в каждом случае для определения этого права. Решение о том, имеет ли сторона законное право удержания, может зависеть от изучения судебных дел, которые либо поддержали, либо отклонили иски о удержании в том же штате.
В отличие от других обеспечительных интересов, в большинстве штатов залоговые права механиков предоставляются подрядчикам и поставщикам материалов, которые могут иметь или не иметь прямого договорного соглашения с владельцем земли. Фактически, это часто является нормой, поскольку в большинстве случаев владелец земли заключает договор только с генеральным подрядчиком (часто называемым «главным подрядчиком»). Генеральный подрядчик, в свою очередь, нанимает субподрядчиков («субподрядчиков») и поставщиков материалов («поставщиков») для выполнения работы. Эти субподрядчики и поставщики имеют право на залоговые права на имущество владельца для обеспечения своей оплаты от генерального подрядчика.
Однако, чтобы иметь принудительное залоговое удержание, оно обычно должно быть « совершенным ». Это означает, что держатель залога должен соблюдать установленные законом требования по поддержанию и принудительному исполнению залога. Эти требования, которые содержат временные ограничения, как правило, следующие:
Из-за трудностей, часто связанных с подачей залоговых удержаний на механиков и соблюдением законов о залоге на механиков, многие залогодатели обращаются к юристам или службам по подаче залоговых удержаний на механиков, чтобы гарантировать, что их залоговое удержание на механиков подано правильно. [14]
Статуты, создающие залоговые права механиков, обычно дают им более высокий приоритет по отношению к другим интересам в праве собственности, чем закон дает большинству залоговых прав на недвижимость. Среди прочего, приоритет является атрибутом, который определяет, какое из нескольких конкурирующих залоговых требований будет иметь первое требование к средствам продажи с конфискацией имущества . В этом контексте приоритет залогового права механика определяется либо временем, когда залоговое право прикрепляется к праву собственности на имущество, либо моментом времени, к которому оно «относится назад». За некоторыми исключениями, залоговое право прикрепляется или относится ко времени, предшествующему времени, когда любое уведомление о нем появляется в публичных записях. Во многих штатах это указывается как время, когда на строительной площадке начинается первое видимое строительство. В других — это время, когда заключается контракт на выполнение работы. В третьих — залоговое право каждого подрядчика или поставщика прикрепляется в момент, когда он начинает свою собственную работу. Поэтому лица, имеющие дело с владельцем права собственности на имущество, рискуют, что их интересы неожиданно окажутся под залоговыми правами механика, о которых они не знали.
В некоторых штатах предусмотрены специальные положения для определения приоритета между залогом механика и залогом ипотеки, которая финансирует строительство на земле. Например, в штате Нью-Йорк появление в ипотеке указанного языка о том, что это строительный кредит, сохраняет его приоритет над залогами механика, вытекающими из строительства, до тех пор, пока впоследствии поданные иски о залоге, которые являются законными, не игнорируются. В других штатах, таких как Флорида , это предложение «все или ничего». [15] Там регистрация строительной ипотеки до подачи установленного законом уведомления о начале строительства предоставляет ипотеке абсолютный приоритет над залогами механика, вытекающими из строительства. Другие штаты, такие как Калифорния , предоставляют приоритет для строительной ипотеки, зарегистрированной до видимого начала строительства, когда кредитор обязан выплатить средства. В штате Иллинойс существует установленная законом схема выплаты средств, которая, если ей следовать, обеспечивает приоритет строительной ипотеки. В других штатах действуют иные правила, а некоторые штаты, такие как Колорадо , вообще не предусматривают практически никаких практических возможностей для получения приоритета по ипотечному кредиту на строительство.
Залоговые права механика реализуются исключительно посредством судебных продаж по взысканию, т. е. посредством судебных разбирательств, аналогичных взысканию по ипотеке. Суд должен определить, были ли соблюдены требования закона, и если да, то приоритет залогового права механика, подлежащего взысканию, по отношению к другим залоговым правам или обременениям на титул. После того, как это будет определено, суд постановит продать имущество и применить выручку от продажи к залоговым правам в порядке их приоритета.
В штатах могут быть различные ограничения на залоговые права механиков. В законодательстве Калифорнии подрядчик должен ждать, чтобы воспользоваться правом залога, пока не возникнет одно из следующих условий; в противном случае залог будет считаться преждевременным:
Каждое из этих обязательных событий происходит в конце жизненного цикла проекта (или в конце объема работ для субподрядчика, проект может быть далек от завершения). Окончание проекта может быть даже отдаленно не близко к фактическому времени выполнения работы (и времени, когда рабочая сила и материалы были оплачены из кармана подрядчика за работу).
Кроме того, работа должна быть направлена непосредственно на улучшение собственности. Это может показаться очевидным, но существует множество строительных расходов, которые не подлежат залогу механика. Часть строительных расходов может не соответствовать залогу механика, поскольку работа не улучшила собственность. Хорошим примером являются предметы, которые не предназначены для постоянного использования, но, тем не менее, необходимы в ходе строительства. Временное строительное ограждение может потребоваться, может выполнять ценную функцию в плане безопасности, но никогда не должно стать частью недвижимости, поэтому, следовательно, это не расходы, которые разрешены залогом механика.
Привлекательность залога механика заключается в том, что залог обеспечен недвижимостью, и имущество может быть продано для оплаты залога. Это мощный инструмент, но не всегда эффективный. [16] В действительности это затянутый процесс, который не очень эффективен. Однако, учитывая экономические условия и то, что кредиторы обычно имеют приоритет, продажа имущества может оказаться недостаточной для оплаты стоимости залога.
Часто упускается из виду, что подрядчик теперь финансирует проект, когда выполняет работу и не получает за нее быструю оплату. Подрядчик теперь связывает ценный капитал, который можно было бы использовать в другом месте, ожидая окончания проекта. Кроме того, подрядчик должен нести расходы на судебные разбирательства, чтобы обеспечить соблюдение прав залога своего механика. Для споров незначительной стоимости залог механика не будет экономически эффективным методом получения оплаты за услуги.
Освобождение от залога , также известное как освобождение от залога или отмена залога , — это документ, который может быть добровольно предоставлен заявителем залога, например субподрядчиком, в обмен на оплату или обещание оплаты от генерального подрядчика или владельца недвижимости. Переговоры могут быть сложными, поскольку заявители на залог обычно хотят получить оплату до того, как они откажутся от залога, в то время как владелец имущества, на которое наложено залог, обычно хочет, чтобы залог был отменён до того, как он произведёт оплату. В отличие от отказа от залога, который отменяет право подать залог в будущем, освобождение от залога отменяет залог, который уже вступил в силу.
Перед осуществлением любого платежа владелец недвижимости должен запросить освобождение от залога у каждого поставщика, подрядчика и субподрядчика, которое распространяется на использованные материалы и выполненную работу по проекту. Освобождение от залога представляет собой письменное заявление, которое освобождает имущество от угрозы залога. Если контракт требует внесения частичных платежей до полного завершения работы, то владелец недвижимости может запросить частичное освобождение от залога, охватывающее все трудозатраты и материалы, использованные до момента оплаты.
Перед окончательной оплатой владелец недвижимости должен получить от подрядчика аффидевит, в котором перечислены все неоплаченные стороны, которые выполнили работу или услуги или предоставили материалы для недвижимости. Владелец недвижимости должен убедиться, что подрядчик получил освобождения от всех этих сторон, прежде чем производить окончательную оплату.
Часто залоговое право механика обнаруживается спустя долгое время после того, как оно было зарегистрировано в государственных реестрах, но, приняв несколько упреждающих мер, владельцы недвижимости могут обеспечить защиту своей собственности от бремени, налагаемого такими залоговыми правами механика. [17]
Подайте уведомление о начале работ перед началом любого проекта по строительству или реконструкции дома. Зарегистрируйте форму у секретаря окружного суда в округе, где находится улучшаемая недвижимость. Оставьте заверенную копию на месте проведения работ. В уведомлении указывается намерение владельца недвижимости начать улучшения, местоположение недвижимости, описание работ и размер залога (если таковой имеется). В нем также указывается владелец недвижимости, подрядчик, поручитель, кредитор и другая соответствующая информация.
Владелец собственности, который не зарегистрировал Уведомление о начале или указал неверную информацию в Уведомлении, может быть вынужден платить дважды за одну и ту же работу или материалы. Запросите список всех субподрядчиков и поставщиков, которые имеют контракт с подрядчиком на предоставление услуг или материалов для собственности. [18]
По окончании проекта и после того, как подрядчик получит полную оплату и все необходимые освобождения от залога и заявления под присягой, как описано выше, подайте уведомление о прекращении уведомления о начале работ клерку окружного суда в округе, где находится улучшаемая недвижимость.
В штатах обычно существует процесс, посредством которого владелец земли может оспорить prima facie право истца на залоговые права по таким основаниям, как надлежащая идентификация имущества, соблюдение требований уведомления и сроки. Если иск о залоге выдерживает эти испытания, владелец может «закрепить» залог, подав поручительскую закладную в суд, в котором был инициирован иск о залоге. Это, по сути, освобождает имущество от залога и позволяет продать его. Возможность закрепить залог особенно важна, когда застройщики хотят продолжить продажу недавно построенных домов, которые в противном случае остались бы непроданными и незанятыми во время судебного разбирательства по залогу. [19]
Страны, признающие залоговое право механиков, часто предусматривают совершенно иные права и процедуры, чем в Соединенных Штатах. [20]
Некоторые провинции Канады (включая Квебек ) и Новая Зеландия признают процесс, несколько аналогичный залогу механика. Канадская провинция Ньюфаундленд и Лабрадор допускает залоговые права, аналогичные тем, что существуют в Соединенных Штатах.
За исключением Мексики, залоговое право механика, как правило, не признается во всей Латинской Америке.
В некоторых странах, например в Объединенных Арабских Эмиратах , залоговое удержание прямо запрещено, за исключением случаев, когда оно осуществляется добровольно.