Лишение права выкупа заложенного имущества — это юридический процесс, в ходе которого кредитор пытается взыскать остаток по кредиту с заемщика, который прекратил выплаты кредитору, путем принудительной продажи актива, использованного в качестве обеспечения по кредиту. [1] [2]
Формально ипотечный кредитор (залогодержатель) или другой залогодержатель добивается прекращения справедливого права выкупа ипотечного заемщика (залогодателя) либо по решению суда, либо в силу закона (после соблюдения определенной установленной законом процедуры). [3]
Обычно кредитор получает залоговое право от заемщика, который закладывает или ипотеку актив, например дом, для обеспечения кредита. Если заемщик не выполняет своих обязательств , и кредитор пытается вернуть имущество, суды справедливости могут предоставить заемщику справедливое право выкупа, если заемщик погасит долг. Хотя это справедливое право существует, оно является облаком на праве собственности , и кредитор не может быть уверен, что он сможет вернуть имущество. [4] Таким образом, посредством процесса обращения взыскания кредитор стремится немедленно прекратить (то есть буквально лишить любого будущего использования) справедливое право выкупа и получить как законное, так и справедливое право собственности на имущество в порядке простого обращения взыскания . [5] Другие держатели залога также могут лишить владельца права выкупа за другие долги, такие как просроченные налоги, неоплаченные счета подрядчиков или просроченные взносы или оценки ассоциации домовладельцев .
Процесс обращения взыскания, применяемый к жилищным ипотечным кредитам, заключается в том, что банк или другой обеспеченный кредитор продает или изымает часть недвижимости после того, как владелец не выполнил соглашение между кредитором и заемщиком, называемое « ипотекой » или « доверенностью ». Обычно нарушение ипотеки представляет собой невыполнение платежа по долговому обязательству , обеспеченному залогом на имущество. Когда процесс завершен, кредитор может продать имущество и оставить вырученные средства для погашения ипотеки и любых судебных издержек, и обычно говорят, что «кредитор обратил в суд свою ипотеку или залог ». Если долговое обязательство было выдано с оговоркой о регрессе и если продажа не приносит достаточно средств для погашения существующего остатка основного долга и сборов, то залогодержатель может подать иск о судебном решении о дефиците . Во многих штатах США пункты, включенные в расчет суммы судебного решения о дефиците, включают основной долг по кредиту, накопленные проценты и гонорары адвокатов за вычетом суммы, предложенной кредитором при продаже с правом выкупа. [6]
Держатель ипотеки обычно может инициировать принудительное взыскание в момент, указанный в ипотечных документах, как правило, через некоторый период времени после наступления условия дефолта. В Соединенных Штатах, Канаде и многих других странах существует несколько типов принудительного взыскания. Например, в США широко используются два из них — а именно, путем судебной продажи и путем продажи по доверенности , но в нескольких других штатах США возможны и другие способы.
Лишение права выкупа путем судебной продажи, обычно называемое судебным лишением права выкупа , подразумевает продажу заложенного имущества под надзором суда. Вырученные средства сначала идут на погашение ипотеки, затем другим держателям залога и, наконец, залогодателю/заемщику, если остались какие-либо средства. Судебное лишение права выкупа доступно в каждом штате США и требуется во многих (Флорида требует судебного лишения права выкупа). Кредитор инициирует судебное лишение права выкупа, подавая иск против заемщика. Как и в случае со всеми другими юридическими действиями, все стороны должны быть уведомлены о лишении права выкупа, но требования к уведомлению значительно различаются от штата к штату в США. Судебное решение объявляется после обмена заявлениями на (обычно коротком) слушании в суде штата или местном суде в США. В некоторых довольно редких случаях лишение права выкупа подается в федеральные суды США.
Судебный пристав контролирует продажу и оформляет юридические документы и акт, если таковые имеются. Это может быть сделано судьей высшего суда или рефери, специально назначенным судом судебной тайны.
Изъятие имущества путем продажи, также называемое несудебным изъятием имущества , и разрешено многими штатами, если в ипотеку включен пункт о праве продажи или если вместо фактической ипотеки использовался трастовый договор с таким пунктом. В некоторых штатах США, таких как Калифорния и Техас , почти все так называемые ипотечные договоры на самом деле являются трастовыми договорами. Этот процесс включает продажу имущества держателем ипотеки без судебного надзора (как подробно описано ниже). Этот процесс, как правило, намного быстрее и дешевле, чем изъятие имущества путем продажи в судебном порядке. Как и в случае продажи в судебном порядке, держатель ипотеки и другие держатели залога являются соответственно первыми и вторыми претендентами на выручку от продажи.
Другие типы принудительного взыскания считаются незначительными из-за их ограниченной доступности. При строгом принудительном взыскании , которое доступно в нескольких штатах, включая Коннектикут, Нью-Гемпшир и Вермонт, если ипотечный кредитор выигрывает судебное дело, суд приказывает просрочившему ипотечному кредитору выплатить ипотеку в течение определенного периода времени. Если ипотекарь не делает этого, держатель ипотеки получает право собственности на имущество без обязательства его продать. Этот тип принудительного взыскания, как правило, доступен только тогда, когда стоимость имущества меньше долга (« под водой »). Исторически строгое принудительное взыскание было первоначальным методом принудительного взыскания.
Ускорение — это пункт, который обычно содержится в разделах 16, 17 или 18 типичной ипотеки в США. Не все ускорения одинаковы для каждой ипотеки, так как это зависит от условий между кредитором и обязанным(и) ипотекодержателем(ями). Когда срок ипотеки нарушен, вступает в силу пункт об ускорении . Он может объявить всю подлежащую уплате задолженность кредитору, если заемщик(и) должны передать право собственности в будущем покупателю. Пункт в ипотеке также предписывает, что уведомление об ускорении должно быть вручено обязанному(ым) ипотекодержателю(ям), подписавшему(им) вексель. Каждая ипотека дает должнику(ам) срок для погашения своего кредита. Наиболее распространенные сроки, выделяемые должнику(ам), обычно составляют 30 дней, но для коммерческой недвижимости это может быть 10 дней. Уведомление об ускорении называется «письмом о требовании и/или нарушении». В письме заемщику(ам) сообщается, что у них есть 10 или 30 дней с даты письма, чтобы восстановить свой кредит. Письма о требовании/нарушении отправляются заказной и обычной почтой по всем известным адресам заемщика(ов). Также при ускорении ипотеки кредитор должен предоставить смету погашения, которая оценивается в 30 дней с даты письма. Это письмо называется письмом FDCPA (Законы о добросовестной практике взыскания долгов) и/или первоначальным письмом о сообщении. После того, как заемщик(и) получит два письма, в которых будет указан период времени для восстановления или погашения своего кредита, кредитор должен дождаться истечения этого срока, чтобы предпринять дальнейшие действия. По истечении 10 или 30 дней это означает, что ускорение истекло, и кредитор может приступить к принудительному взысканию имущества.
Кредитор также включит в эту сумму любые неуплаченные налоги на имущество и просроченные платежи, поэтому, если у заемщика нет значительного капитала, он будет должен больше первоначальной суммы ипотеки.
Кредиторы также могут ускорить выдачу кредита, если в нем есть пункт о передаче, обязывающий залогодателя уведомлять кредитора о любой передаче, будь то опцион на аренду, договор аренды на 3 года или более, земельные контракты, договор купли-продажи, передача права собственности или права собственности на имущество.
Подавляющее большинство (но не все) ипотечных кредитов сегодня имеют пункты об ускорении. У держателя ипотеки без этого пункта есть только два варианта: либо ждать, пока все платежи не будут выплачены, либо убедить суд обязать продать часть имущества в счет погашения просроченных платежей. В качестве альтернативы суд может постановить, что имущество продано в соответствии с ипотекой, а выручка от продажи пойдет на погашение платежей, причитающихся держателю ипотеки.
Процесс обращения взыскания может быть быстрым или длительным и варьируется от штата к штату. Другие варианты, такие как рефинансирование , короткая продажа, альтернативное финансирование, временные договоренности с кредитором или даже банкротство , могут предоставить домовладельцам способы избежать обращения взыскания. Веб-сайты, которые могут связывать отдельных заемщиков и домовладельцев с кредиторами, все чаще предлагаются в качестве механизмов, позволяющих обойти традиционных кредиторов, выполняя при этом платежные обязательства перед поставщиками ипотечных кредитов. Хотя между штатами есть небольшие различия, процесс обращения взыскания обычно следует временной шкале, начинающейся с первоначальных пропущенных платежей, переходя к запланированной продаже и, наконец, к периоду выкупа (если таковой имеется). [7]
В Соединенных Штатах существует два типа принудительного выкупа в большинстве штатов, описанных общим правом . Используя « акт вместо принудительного выкупа » или « строгое принудительное выкупа », держатель векселя заявляет право собственности и владение имуществом обратно в полное погашение долга, обычно по контракту.
В процессе, просто известном как обращение взыскания (или, возможно, обозначенном как «судебное обращение взыскания»), кредитор должен подать в суд на неплательщика-заемщика в суде штата. После вынесения окончательного решения (обычно решения в порядке упрощенного судопроизводства ) в пользу кредитора имущество подлежит аукциону шерифом округа или другим должностным лицом суда. Многие штаты требуют такого рода разбирательства в некоторых или всех случаях обращения взыскания, чтобы защитить любой капитал, который должник может иметь в имуществе, в случае, если стоимость обращаемого на него долга существенно меньше рыночной стоимости недвижимости; это также препятствует стратегическому обращению взыскания кредитором, который хочет получить недвижимость. В этом обращении взыскания шериф затем выдает победителю торгов акт на аукционе. Банки и другие институциональные кредиторы могут делать ставки на сумму причитающегося долга при продаже, но есть ряд других факторов, которые могут повлиять на ставку, и если другие покупатели не выходят вперед, кредитор получает взамен право собственности на недвижимость.
Исторически подавляющее большинство судебных взысканий не встречало сопротивления, поскольку у большинства заемщиков, не выполняющих обязательства, не было денег, чтобы нанять адвоката. Поэтому индустрия финансовых услуг США с середины XIX века лоббировала более быстрые процедуры взыскания, которые не засоряли бы государственные суды неоспариваемыми делами и снизили бы стоимость кредита (поскольку он всегда должен иметь встроенную стоимость взыскания залога). [ необходима цитата ] Кредиторы также утверждали, что изъятие взысканий из судов на самом деле более гуманно и менее травматично для заемщиков, не выполняющих обязательства, поскольку позволяет избежать последствий in terrorem , связанных с судебным преследованием. [ необходима цитата ]
В ответ на это незначительное большинство штатов США приняли внесудебные процедуры обращения взыскания, в которых ипотечный держатель (или, чаще, адвокат обслуживающего ипотечного держателя, назначенный агент или доверительный управляющий) направляет должнику уведомление о неисполнении обязательств (NOD) и намерение ипотечного держателя продать недвижимость в форме, предписанной законом штата ; NOD в некоторых штатах также должен быть зарегистрирован в отношении имущества. Этот тип обращения взыскания обычно называется «законодательным» или «внесудебным» обращением взыскания, в отличие от «судебного», поскольку ипотечному держателю не нужно подавать фактический иск для инициирования обращения взыскания. Несколько штатов налагают дополнительные процессуальные требования, такие как наличие документов, заверенных печатью судебного клерка; Колорадо требует использования окружного «государственного доверительного управляющего», государственного должностного лица, а не частного доверительного управляющего, специализирующегося на проведении обращений взыскания. Однако в большинстве штатов единственным должностным лицом, участвующим во внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, является окружной регистратор, который просто регистрирует все предварительные уведомления о продаже и акт доверительного управляющего о продаже .
При таком типе принудительного выкупа, если должник не может устранить дефолт или использовать другие законные средства (например, подать заявление о банкротстве , чтобы временно приостановить принудительное выкуп) для прекращения продажи, залогодержатель или его представитель проводят публичные торги способом, аналогичным аукциону шерифа. Примечательно, что сам кредитор может сделать ставку на имущество на аукционе и является единственным участником торгов, который может сделать «кредитную ставку» (ставку, основанную на самой непогашенной задолженности), в то время как все остальные участники торгов должны иметь возможность немедленно (или в течение очень короткого периода времени) предоставить аукционисту наличные или эквивалент наличных денег, например кассовый чек .
Предложивший самую высокую цену на аукционе становится владельцем недвижимости, свободной и не обремененной интересами бывшего владельца, но, возможно, обремененной залогами, превосходящими изъятую ипотеку (например, старшая ипотека, неуплаченные налоги на имущество, залоговые права на вырубку/снос). Дальнейшие юридические действия, такие как выселение , могут быть необходимы для получения права собственности на помещение, если бывший жилец не освободит его добровольно.
В некоторых штатах США, особенно там, где доступна только судебная конфискация, конституционный вопрос надлежащей правовой процедуры повлиял на способность некоторых кредиторов конфисковать. В Огайо федеральный окружной суд США по Северному округу Огайо отклонил многочисленные иски кредиторов о конфискации из-за неспособности предполагаемого кредитора доказать, что он является реальной заинтересованной стороной. [8] То же самое произошло в деле окружного суда Колорадо в июне 2008 года. [9] [10]
Напротив, в шести федеральных судебных округах и большинстве штатов, где несудебное взыскание недействительно (например, Калифорния), надлежащая правовая процедура уже была в судебном порядке определена как необоснованная защита. [11] Весь смысл несудебного взыскания недействительной задолженности заключается в том, что в нем не участвует государственный субъект (т. е. суд). [12] Конституционное право на надлежащую правовую процедуру защищает людей только от нарушений их гражданских прав государственными субъектами, а не частными лицами. (Участие клерка округа или регистратора в регистрации необходимых документов было признано недостаточным для применения надлежащей правовой процедуры, поскольку по закону они обязаны регистрировать все представленные документы, которые соответствуют минимальным требованиям к форматированию, и лишены права по своему усмотрению решать, следует ли проводить конкретное взыскание недействительной задолженности.)
Еще одним обоснованием является то, что в соответствии с принципом свободы договора , если должники желают воспользоваться дополнительной защитой формальностей судебного взыскания, то на них лежит бремя поиска кредитора, готового предоставить кредит, обеспеченный традиционной обычной ипотекой вместо трастового акта с правом продажи. Суды также отвергли как несерьезный аргумент о том, что простой законодательный акт, разрешающий или регулирующий процесс внесудебного взыскания, тем самым превращает сам процесс в государственное действие. [12]
В свою очередь, поскольку при несудебном обращении взыскания на заложенное имущество не существует права на надлежащую правовую процедуру, было постановлено, что не имеет значения, был ли заемщик фактически уведомлен (т.е. субъективно осведомлен) о обращении взыскания на заложенное имущество, если доверительный управляющий по обращению взыскания выполнил задачи, предписанные законом, в попытке направить уведомление. [13]
«Строгое взыскание», доступное в некоторых штатах, является справедливым правом покупателя продажи взыскания. Покупатель должен обратиться в суд с ходатайством о вынесении постановления, которое отменяет права любого младшего держателя залога на старший долг. Если младший держатель залога не возражает в течение установленного судом срока, его залог отменяется, а право собственности покупателя очищается. Этот эффект такой же, как и строгое взыскание, которое имело место в английском общем праве справедливости в ответ на развитие справедливости погашения .
В большинстве юрисдикций кредитор, осуществляющий изъятие заложенного имущества, обычно получает право собственности на недвижимость и уведомляет всех других лиц, которые могут иметь залоговые права на недвижимость, будь то по решению суда , по контракту или по закону или другому закону, чтобы они могли явиться и заявить о своих интересах в судебном разбирательстве по изъятию заложенного имущества. Это достигается путем подачи lis pendens как части судебного разбирательства и его регистрации с целью предоставления публичного уведомления о состоянии рассмотрения дела об изъятии заложенного имущества. Во всех юрисдикциях США кредитор, который проводит продажу заложенного заложенного имущества, имеющего федеральный налоговый залог, должен уведомить Службу внутренних доходов за 25 дней о продаже . Непредоставление уведомления приводит к тому, что залоговое право остается прикрепленным к недвижимости после продажи. Поэтому кредитору крайне важно провести поиск местных федеральных налоговых залоговых прав, чтобы, если стороны изъятия заложенного имущества имеют федеральный налоговый залог, поданное против них, было направлено надлежащее уведомление в IRS. Подробное объяснение процесса федерального налогового залога от IRS можно найти здесь. [14] [15]
Поскольку право выкупа является справедливым правом, обращение взыскания на имущество является действием по справедливости. Чтобы сохранить право выкупа, должник может обратиться в суд с ходатайством о судебном запрете. Если изъятие имущества неизбежно, должник должен ходатайствовать о временном запретительном судебном приказе. Однако должнику, возможно, придется внести залог в размере суммы долга. Это защищает кредитора, если попытка остановить обращение взыскания на имущество является просто попыткой избежать долга.
Должник также может оспорить действительность долга в иске к банку с требованием остановить обращение взыскания и возместить ущерб. В процессе обращения взыскания кредитор также несет бремя доказывания того, что он имеет право на обращение взыскания.
Несколько штатов США, включая Калифорнию [16] , Джорджию [17] и Техас [18], вводят прецедентное условие «тендера» для заемщиков, пытающихся оспорить неправомерное обращение взыскания на заложенное имущество, которое основано на принципе справедливости , что «тот, кто ищет справедливости, должен сначала сделать это», а также на правиле общего права, согласно которому сторона, требующая расторжения договора, должна сначала вернуть все выгоды, полученные по договору.
Другими словами, чтобы оспорить предположительно неправомерное взыскание, заемщик должен предоставить законное платежное средство на весь оставшийся остаток долга до продажи взыскания. В Калифорнии действует одна из самых строгих форм этого правила, в которой средства должны быть получены кредитором до продажи. Одна попытка торгов была признана несостоятельной, когда чек пришел через FedEx в понедельник, через три дня после того, как продажа взыскания уже произошла в пятницу. [19]
По крайней мере в одном учебнике подвергся нападкам парадокс, присущий правилу тендера, а именно, если бы у заемщика действительно было достаточно денег, чтобы быстро выплатить весь остаток, он бы уже выплатил его, и кредитор не пытался бы изначально лишить его права выкупа заложенного имущества [20] — но это по-прежнему является законом в вышеупомянутых штатах.
Иногда заемщики собирали достаточно денег в последнюю минуту (обычно через отчаянные распродажи других необремененных активов), чтобы предложить хорошую цену и тем самым сохранить свои права оспорить процесс изъятия. Суды не сочувствовали попыткам таких заемщиков взыскать убытки от распродажи с кредиторов, изъятия имущества. [21]
Одно примечательное судебное дело, ставящее под сомнение законность практики принудительного взыскания, иногда приводится в качестве доказательства различных претензий относительно кредитования. В деле First National Bank of Montgomery против Jerome Daly , Jerome Daly утверждал, что банк не предложил законную форму встречного удовлетворения , поскольку деньги, предоставленные ему взаймы, были созданы при подписании кредитного договора. Миф гласит, что Daly выиграл, не должен был возвращать кредит, и банк не мог вернуть его имущество. Фактически, «решение» (широко известное как «Решение Credit River») было признано судами недействительным. [22]
В недавнем деле в Нью-Йорке суд отклонил попытку кредитора обратить взыскание на имущество по решению суда в порядке упрощенного судопроизводства, поскольку кредитор не представил надлежащие аффидевиты и документы в поддержку своего действия по обращению взыскания, а также представленные документы и аффидевиты не были подготовлены в обычном порядке. [23] Многие адвокаты заемщиков представляют кредитору доказательства соблюдения требования о 90-дневном предварительном уведомлении о обращении взыскания, чтобы отсрочить и продлить процедуру обращения взыскания, предоставляя заемщику дополнительные 3 месяца для исправления своей истории и погашения долга. [24] [25]
Когда субъект (в США, как правило, шериф округа или назначенное им лицо) выставляет на аукцион изъятое имущество, держатель векселя может установить начальную цену в качестве оставшегося остатка по ипотечному кредиту. Однако существует ряд вопросов, которые влияют на то, как рассматривается ценообразование на недвижимость, включая постановления о банкротстве. На слабом рынке изъятая сторона может установить начальную цену на более низком уровне, если она считает, что недвижимость, обеспечивающая кредит, стоит меньше оставшегося основного долга по кредиту. Время от уведомления о изъятии до фактической продажи имущества зависит от многих факторов, таких как метод изъятия (судебный или несудебный).
Когда остаток ипотечного баланса превышает фактическую стоимость дома, сторона, обращающая взыскание, вряд ли привлечет аукционные ставки по этому ценовому уровню. Дом, который прошел аукцион по обращению взыскания и не привлек приемлемых ставок, может остаться собственностью владельца ипотеки. Такой инвентарь называется REO (недвижимость в собственности). В таких ситуациях владелец/обслуживающий агент пытается продать его через стандартные каналы недвижимости.
Залогодатель может быть обязан платить за частное ипотечное страхование (PMI) до тех пор, пока основная сумма его или ее основной ипотеки превышает 80% от стоимости его или ее имущества. В большинстве ситуаций страховые требования гарантируют, что кредитор получит обратно некоторую заранее определенную долю стоимости кредита, либо из выручки от аукциона по взысканию задолженности, либо из PMI, либо из их комбинации.
Тем не менее, на неликвидном рынке недвижимости или если цены на недвижимость падают, имущество, подлежащее взысканию, может быть продано по цене ниже оставшегося остатка по основному ипотечному кредиту, и может не быть страховки для покрытия убытков. В этом случае суд, контролирующий процесс взыскания, может вынести решение о дефиците против залогодателя. Решение о дефиците может быть использовано для наложения залога на другое имущество заемщика, которое обязывает залогодателя выплатить разницу. Это дает кредитору законное право взыскать остаток долга из других активов залогодателя (если таковые имеются).
Из этого правила есть исключения. Если ипотека является долгом без права регресса (что часто бывает с ипотекой на жилые дома, занимаемые собственниками в США), кредитор не может преследовать активы заемщика, чтобы возместить свои убытки. Возможность кредитора добиваться судебного решения о дефиците может быть ограничена законами штата. В Калифорнии и некоторых других штатах США первоначальные ипотечные кредиты (те, которые были взяты во время покупки) обычно являются кредитами без права регресса; однако рефинансированные кредиты и кредитные линии под залог жилья таковыми не являются.
Если кредитор решает не добиваться судебного решения о дефиците — или не может, поскольку ипотека не подлежит регрессу — и принимает убытки, заемщику, возможно, придется заплатить подоходный налог с невыплаченной суммы, если ее можно считать «прощенным долгом». Однако недавние изменения в налоговом законодательстве могут изменить способ представления этих сумм. [ необходима цитата ]
Любые залоговые права, возникающие в результате других кредитов на имущество, на которое обращено взыскание ( вторые ипотечные кредиты , HELOC ), «аннулируются» обращением взыскания. [ необходима ссылка ]
Вслед за пузырем на рынке жилья в США и последующим кризисом субстандартного ипотечного кредитования возрос интерес к пересмотру или изменению условий ипотечных кредитов, а не к изъятию закладной, и некоторые комментаторы предположили, что кризис усугубился «нежеланием кредиторов пересматривать условия ипотечных кредитов». [26] Несколько политик, включая спонсируемую Казначейством США инициативу Hope Now и план 2009 года «Сделать дом доступным», предложили стимулы для пересмотра условий ипотечных кредитов. Пересмотр может включать снижение основного долга или временное снижение процентной ставки. Исследование, проведенное экономистами Федеральной резервной системы в 2009 году, показало, что даже при использовании широкого определения пересмотра условий, только 3% «серьезно просрочивших заемщиков» получили изменение. Ведущая теория приписывает отсутствие пересмотра условий секьюритизации и большому количеству заемщиков, имеющих залоговое право на ипотеку. Эта теория имеет некоторую поддержку, но анализ данных показал, что ставки реструктуризации были схожи среди несекьюритизированных и секьюритизированных ипотечных кредитов. Авторы анализа утверждают, что банки обычно не реструктуризируют, потому что они ожидают заработать больше денег с конфискацией имущества, поскольку реструктуризация налагает риски «самоизлечения» и «повторного дефолта». [26] Поддерживаемые правительством программы, такие как Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), могут предоставить домовладельцам возможность рефинансировать свои ипотечные кредиты, если они не могут получить традиционное рефинансирование из-за снижения стоимости своего жилья. [27]
Однако многие кредиторы, по-видимому, использовали процесс двойного отслеживания, когда кредитор одновременно говорил с заемщиком о «модификации кредита», но также продвигался вперед с продажей имущества заемщика по ипотеке. Заемщики жаловались, что были введены в заблуждение этими практиками и часто были «удивлены», что их дом был продан на аукционе по ипотеке, поскольку они считали, что они находятся в «процессе модификации кредита». Калифорния приняла законодательство, чтобы устранить этот тип «двойного отслеживания» — Билль о правах домовладельцев — AB 278, SB 900, который вступил в силу 1 января 2013 года. [28]
В исследовательской работе 2011 года, подготовленной Советом Федеральной резервной системы , «Опыт домохозяйств США после лишения права выкупа», использовались кредитные отчеты более 37 миллионов человек в период с 1999 по 2010 год для измерения поведения после лишения права выкупа, особенно в отношении будущих заимствований и потребления жилья. Исследование показало, что: 1) В среднем 23% людей, столкнувшихся с лишением права выкупа, переехали в течение года с момента начала процесса лишения права выкупа. В то же время в контрольной группе (не столкнувшейся с лишением права выкупа) уровень миграции составил всего 12%; 2) Только 30% заемщиков после лишения права выкупа переехали в районы со средним доходом как минимум на 25% ниже, чем в их предыдущем районе; 3) Большинство мигрантов после лишения права выкупа не оказываются в существенно менее желательных районах или в более переполненных условиях проживания; 4) Не было существенной разницы в размере домохозяйства между группами после лишения права выкупа и контрольной группой. Однако только 17% лиц, переживших конфискацию, имели то же количество и состав членов домохозяйства после конфискации, что и до нее. Для сравнения, контрольная группа сохранила тех же товарищей по домохозяйству в 46% случаев; и 5) Только около 20% лиц, переживших конфискацию, решили жить в домохозяйствах, где один человек поддерживал ипотеку. В целом авторы приходят к выводу, что «трудно сказать, является ли этот небольшой эффект следствием того, что шок, который приводит к конфискации, не является долгосрочным, или потому, что кредитные ограничения, налагаемые конфискацией на кредитный отчет, невелики, или потому, что жилищные услуги более неэластичны, чем другие формы потребления». [29]
Недавние исследования жилищного рынка показывают, что домохозяйства меньшинств непропорционально часто сталкиваются с конфискацией имущества. Другие чрезмерно представленные группы включают афроамериканцев, домохозяйства арендаторов, домохозяйства с детьми и домовладельцев иностранного происхождения. Например, статистика показывает, что афроамериканские покупатели в 3,3 раза чаще, чем белые покупатели, оказываются в ситуации конфискации имущества, в то время как латиноамериканские и азиатские покупатели в 2,5 и 1,6 раза чаще соответственно. В качестве другого статистического примера, более 60 процентов конфискаций имущества, произошедших в Нью-Йорке в 2007 году, касались арендной недвижимости. Двадцать процентов конфискаций имущества по всей стране были связаны с арендной недвижимостью. Одна из причин этого заключается в том, что большинство этих людей брали кредиты с рискованными субстандартными кредитами. В этой области наблюдается существенный недостаток исследований, что создает проблемы по трем причинам. Во-первых, невозможность описать, кто сталкивается с конфискацией имущества, затрудняет разработку политик и программ, которые могут предотвратить/уменьшить эту тенденцию в будущем. Во-вторых, исследователи не могут сказать, в какой степени недавние изъятия заложенного имущества свели на нет достижения в сфере домовладения , достигнутые некоторыми группами, исторически лишенными равного доступа. В-третьих, исследования слишком сосредоточены на эффектах на уровне сообщества, хотя именно отдельные домохозяйства страдают сильнее всего. [30] Многие люди называют свои собственные заболевания или заболевания членов своей семьи основной причиной изъятия заложенного имущества. У многих нет медицинской страховки , и они не в состоянии адекватно обеспечить свои медицинские потребности. Это снова указывает на тот факт, что изъятия заложенного имущества затрагивают и без того уязвимые слои населения. [31] Кредитные рейтинги сильно страдают после изъятия заложенного имущества. Среднее количество баллов, уменьшенных при 30-дневной просрочке платежа по ипотеке, составляет 40–110 баллов, при 90-дневной просрочке — 70–135 баллов, а при окончательном изъятии заложенного имущества, короткой продаже или передаче заложенного имущества в собственность — 85–160 баллов. [32]
В 2009 году Конгресс США попытался спасти экономику, выделив финансовой отрасли 700 миллиардов долларов; однако, все больше людей сходились во мнении, что углубляющийся крах рынка жилья был в основе острого экономического спада в стране. Потратив миллиарды долларов на спасение финансовых учреждений, чтобы увидеть, как экономика еще глубже погружается в кризис, как либеральные, так и консервативные экономисты и законодатели настаивали на перенаправлении законопроекта об экономическом стимулировании на то, что они считали основной проблемой: рынок жилья. Но за консенсусом по поводу помощи рынку жилья были огромные разногласия по поводу того, кто должен получить выгоду в рамках конкурирующих планов. Демократы хотели направить деньги непосредственно на людей, находящихся в наибольшем бедственном положении; а республиканцы хотели направить деньги почти на всех покупателей жилья, исходя из теории, что прилив в конечном итоге поднимет все лодки. [33]
В 2010 году количество домов, получивших уведомление о дефолте в период с июля по сентябрь, увеличилось на 14%. В том году один из каждых 45 домов получил заявление о конфискации имущества, и проблема стала более распространенной с ростом уровня безработицы по всей стране. Банки стали чрезвычайно агрессивными и нетерпеливыми по отношению к тем, кто просрочил выплаты по ипотеке, и все больше семей вступают в процесс конфискации имущества раньше, чем когда-либо. В 2011 году банки были на пути к изъятию более 800 000 домов. [34] В 2010 году самые высокие показатели заявлений о конфискации имущества были в Лас-Вегасе, Невада ; Форт-Майерсе, Флорида ; Модесто, Калифорния ; Скоттсдейле, Аризона ; Майами, Флорида ; и Онтарио, Калифорния . Географическое разнообразие этих городов компенсируется тем фактом, что все они являются относительно крупными мегаполисами. В крупных городах, таких как Хьюстон, штат Техас, в 2010 году наблюдался рост на 26%, в Сиэтле, штат Вашингтон, — на 23%, а в Атланте, штат Джорджия , — на 21% . В этих городах был самый низкий уровень безработицы. На противоположном конце спектра городами с самым низким уровнем конфискации имущества были Рим, штат Нью-Йорк; Саут-Берлингтон, штат Вермонт; Чарльстон, штат Западная Вирджиния; Брайан, штат Техас; и Таскалуса, штат Алабама. [35] Неудивительно, что в этих районах были одни из самых высоких общенациональных уровней безработицы , что еще больше подтверждает эту корреляцию. Цитата генерального директора RealtyTrac Джеймса Саккачио суммирует последние тенденции:
«В 2010 году поток конфискаций немного отступил на наиболее пострадавших рынках жилья страны. Тем не менее, уровень конфискаций оставался в пять-десять раз выше исторических норм на большинстве этих сильно пострадавших рынков, где сохраняются глубокие разломы риска, и которые потенциально могут спровоцировать новые волны конфискаций в 2011 году и далее».
[30]
Согласно отчету RealtyTrac о данных о конфискации имущества за январь 2014 года, 1 из 1058 домов в США получил заявление о конфискации имущества. Эта цифра попадает в более высокий спектр частоты конфискации имущества. По состоянию на август 2014 года уровень конфискации имущества составил 33,7%, что на 1,7% больше, чем в прошлом году. Рост активности конфискации имущества был наиболее значительным в Нью-Йорке и Нью-Джерси, двух самых густонаселенных районах в США. За ними следует Флорида. [36]
Влияние конфискации имущества выходит за рамки только домовладельцев, но также распространяется на города и кварталы в целом. Города с высоким уровнем конфискации имущества часто сталкиваются с большим количеством преступлений и краж, когда заброшенные дома взламываются, мусор вывозится на газоны и увеличивается проституция. [37] Конфискации имущества также влияют на продажи соседнего жилья на двух уровнях — пространстве и времени. В любой заданный промежуток времени конфискации имущества оказывают большее негативное влияние, когда они находятся ближе к собственности, которую пытаются продать. Традиционно предполагается, что рост конфискаций имущества приведет к снижению продажной стоимости соседних объектов недвижимости, что, в свою очередь, приведет к расширению жилищного кризиса. [38] Еще одно существенное влияние повышенных показателей конфискации имущества — это школьная мобильность детей . В целом, исследования показывают, что смена школы наносит вред детям, хотя это в значительной степени зависит от качества исходной и конечной школ. Исследование, проведенное в Нью-Йорке, показало, что учащиеся, которые сменили школу, чаще всего поступали в школу с более низкими в среднем результатами тестов и общей успеваемостью. Влияние этих перемещений на успеваемость отдельных студентов требует дальнейшего исследования. [39] Лишения права выкупа также оказывают эмоциональное и физическое воздействие на людей. В одном конкретном исследовании 250 участников, которые пережили лишение права выкупа, 36,7% соответствовали критериям скрининга на тяжелую депрессию . [31]
В Новой Зеландии конфискация запрещена законом уже более века. Вместо этого залогодержатель реализует обеспечение через продажу, а осуществление права продажи также регулируется законом.
В обеих этих странах законодательная реформа изменила способ ведения сделок с недвижимостью. То, что называется «ипотекой», представляет собой законный интерес, который зарегистрирован в отношении титула собственности по принципу «fee simple». Поскольку в обеих странах используется система регистрации земельных участков Torrens , регистрация в качестве собственника или залогодержателя создает неотчуждаемый интерес (если только получение регистрации не было мошенничеством с передачей земли). Поэтому залогодержатель никогда не удерживает «fee simple», и существует установленный законом процесс инициирования и проведения продажи залогодержателя в случае невыполнения обязательств залогодателем. В Новой Зеландии, как, скажем, в Англии, база данных титулов на землю теперь является электронной, поэтому нет бумажных «документов о праве собственности».
В Ирландии принудительное взыскание было отменено Законом о реформе земельного законодательства и передачи права собственности 2009 года [40], но Глава 4 Части 9 Закона о Национальном агентстве по управлению активами 2009 года предусматривает приказы о передаче права собственности, которые эквивалентны принудительному взысканию, но могут использоваться только NAMA. [41]
Обращение взыскания на заложенное имущество в Китайской Народной Республике осуществляется в форме принудительного взыскания задолженности в рамках строгого судебного процесса обращения взыскания на заложенное имущество, что допускается только в соответствии с законодательством о гарантиях и законодательством о праве собственности.
Китай внес поправки в Конституцию Китайской Народной Республики (принятую 12 апреля 1988 года), чтобы разрешить передачу прав на землю из «предоставленных прав на землю» в «выделенные права на землю», тем самым проложив путь для частной собственности на землю, разрешив аренду, лизинг и ипотеку земли. Положения 1990 года о предоставлении прав землепользования более подробно рассматривали этот вопрос, за ними последовали Закон о городской недвижимости (принятый 5 июля 1994 года), [42] «Закон о безопасности Китайской Народной Республики» (принятый 30 июня 1995 года), а затем «Меры по городской ипотеке» (выпущенные 9 мая 1997 года) [43], что привело к приватизации земли и практике ипотечного кредитования.
Китайское законодательство и ипотечная практика прогрессировали с гарантиями, чтобы предотвратить взыскание, насколько это возможно. Они включают обязательное вторичное обеспечение, расторжение (китайское договорное право) и ведение счетов в банке-кредиторе для покрытия любых неисполнений без предварительного уведомления заемщика. [44] Ипотечный кредитор может подать иск по векселю без взыскания, получить общее судебное решение и взыскать это судебное решение с другого имущества залогодателя без взыскания. Когда все другие пути не увенчались успехом, кредитор может ходатайствовать о судебном решении о взыскании . Согласно «Гражданскому процессуальному закону», взыскание должно быть завершено в течение шести месяцев, но это зависит от нескольких факторов, включая то, подаст ли залогодатель в суд заявление об исполнении судебного решения. [45] Ипотечные кредиты официально взыскиваются на аукционе лицензированным специалистом по аукционам. [46]
На Филиппинах существует два способа обращения взыскания . Ипотечный кредитор может обратить взыскание либо в судебном, либо во внесудебном порядке, как это регулируется Правилом 68 Пересмотренных правил гражданского судопроизводства 1997 года и Законом № 3135 соответственно. Судебное обращение взыскания осуществляется путем подачи жалобы в региональный суд первой инстанции по месту нахождения имущества. [47] Судья выносит решение, предписывающее ипотечному заемщику выплатить долг в течение 90–120 дней. Если долг не выплачивается в течение указанного периода, продажа с обращением взыскания удовлетворяет решение. [47] При внесудебном обращении взыскания ипотечному заемщику не нужно инициировать иск в суде, а можно просто подать заявление в секретариат суда, чтобы обеспечить присутствие шерифа, который проводит публичные торги. [48] Это делается в соответствии с правом продажи. Обратите внимание, что эти два способа применяются конкретно к ипотечным кредитам на недвижимость. Конфискация ипотеки движимого имущества (ипотека движимого имущества) регулируется Разделом 14 Закона № 1506, который дает ипотечному кредитору право продать движимое имущество на публичных торгах. Также было установлено, что в отношении ипотеки движимого имущества закон не запрещает, чтобы конфискационная продажа была осуществлена в частном порядке, если это согласовано сторонами. [49]
В отличие от Соединенных Штатов, где конфискация означает конец очереди, слушание дела о конфискации в Испании — это только начало проблем домовладельца. Им придется работать в банке много лет и они не смогут владеть ничем — даже автомобилем. Испанские держатели ипотеки несут ответственность за полную сумму кредита банку в дополнение к штрафным процентам и судебным издержкам. Во многом это можно объяснить тем, что в Испании самый высокий уровень безработицы в «еврозоне». В отличие от США, банкротство не является адекватным решением, поскольку ипотечный долг специально исключен. В отличие от других европейских стран, вы не можете обратиться в суд за каким-либо списанием долга. В испанском парламенте было много споров по поводу этой политики, но правительство убеждено, что сохранение этой политики не позволит испанским банкам когда-либо испытать нечто подобное хаосу в США. [50] Имея на своих балансах конфискованную недвижимость стоимостью около 100 миллиардов евро, банки в Испании стремятся избавиться от конфискованной недвижимости. [51]
Для развивающейся страны, в Южной Африке наблюдается высокий уровень лишения права выкупа заложенной недвижимости [ требуется ссылка ] из-за приватизации предоставления жилья. [ нейтральность оспаривается ] Одним из самых ярых противников лишения права выкупа является кампания против выселения в Западной Капской провинции , которая считает лишение права выкупа заложенной недвижимости неконституционным и особенно обременительным для уязвимых бедных слоев населения. [52] [53] [ неправомерный вес? – обсудить ]
В Швейцарии обращение взыскания на заложенное имущество является формой принудительного взыскания задолженности в соответствии со швейцарским законодательством о несостоятельности .
В Соединенном Королевстве реальные случаи лишения права выкупа заложенного имущества встречаются довольно редко, более распространенным явлением является изъятие заложенного имущества (или, как вариант, его изъятие ).
В случае владения ипотекой или изъятия, если дом продается или выставляется на аукцион по цене, превышающей остаток кредита, эти средства возвращаются потребителю. Владение ипотекой подразумевает судебное разбирательство, в ходе которого залогодержатель или другой залогодержатель , обычно кредитор, получает постановление суда о владении имуществом до осуществления справедливого права выкупа залогодателя . Выселение осуществляется судебными приставами. После того, как кредитор получил владение, он может продать дом, чтобы возместить любую потерянную задолженность. Если выручка от владения ипотекой недостаточна для покрытия кредита, то должник остается ответственным за остаток, хотя в большинстве случаев это станет необеспеченным долгом, и ипотечная компания будет рассматриваться на справедливой основе с другими необеспеченными кредиторами должника (особенно, если должник одновременно или впоследствии становится банкротом или заключает добровольное соглашение с кредиторами).
Напротив, в случае принудительного взыскания ипотечная компания сохраняет все права на выручку от продажи или аукциона, но должник не несет ответственности за какую-либо недостачу. Суды почти никогда не разрешают это, особенно если, вероятно, будет реализован большой излишек; кроме того, когда существенный излишек вряд ли будет реализован, то ипотечные кредиторы не склонны добиваться принудительного взыскания в первую очередь, поскольку это средство правовой защиты не оставляет им возможности взыскать недостачу. Вместо этого суды обычно выдают приказ о владении и приказ о продаже, что оба смягчают некоторые суровости принудительного взыскания, разрешая продажу, в то же время позволяя кредиторам дополнительно взыскать любой остаток, причитающийся после продажи.
В Великобритании действуют некоторые протоколы предварительных действий. Ипотечные компании обязаны работать с домовладельцами, чтобы прийти к решению, и можно отложить судебное разбирательство (в конечном итоге, позволяя многим избежать потери своего дома) в ситуациях, когда заемщик зарегистрировался в индивидуальных программах или если доход заемщика собирается значительно улучшиться с новой работой или другими мерами, которые позволят ему погасить задолженность. Точной аналогии американской короткой продаже нет, хотя в Великобритании есть процесс, известный как добровольная ассистируемая продажа. Добровольная ассистируемая продажа действительно имеет некоторое негативное влияние на кредит для потребителя, но неблагоприятный эффект менее выражен, чем тот, который можно было бы понести, если бы дело дошло до суда.
Заемщики могут потерять свою недвижимость по умолчанию по договору аренды. Это может произойти, если есть невыплаченная арендная плата за землю или невыплаченная арендная плата за совместное владение недвижимостью. В этом случае недвижимость (или, скорее, аренда) будет подлежать конфискации. Обычно кредитор по этим объектам недвижимости выплачивает арендную плату за землю и добавляет ее к ипотечному долгу, чтобы избежать потери своих прав на недвижимость.
В Альберте , Канада , есть три шага к лишению права выкупа. Во-первых, владелец просрочил ипотечные платежи, но все еще сохраняет полный контроль над имуществом. Затем владелец все еще имеет право собственности, но утратил контроль над имуществом в пользу суда Квинс-Бенч в Альберте. Наконец, законное право собственности было передано судами банкам.
Весь процесс конфискации в Альберте может занять год или больше. Первоначальные владельцы пытаются продать по более высокой стоимости, чтобы решить свои финансовые проблемы. Суды благоволят владельцам, а не банкам, и поэтому редко продают по более низкой стоимости. У банков есть деньги, и поэтому они никогда не продают по более низкой стоимости.
Залоговые права также продаются как есть без права регресса для покупателей, если что-то пойдет не так. Это делает залоговые права, как правило, завышенными и рискованными.
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)
Медиа, связанные с Foreclosure на Wikimedia Commons