Соглашение , в его самом общем смысле и историческом смысле , является торжественным обещанием совершить или воздержаться от определенного действия. Согласно историческому английскому общему праву , соглашение отличалось от обычного договора наличием печати . [ 1] Поскольку наличие печати указывало на необычную торжественность обещаний, данных в соглашении, общее право обеспечивало бы соблюдение соглашения даже при отсутствии встречного удовлетворения . [2] В договорном праве Соединенных Штатов подразумевается подразумеваемое соглашение о добросовестности .
Соглашение — это соглашение, подобное контракту . Сторона соглашения дает обещание стороне соглашения выполнить действие (утвердительное соглашение в Соединенных Штатах или положительное соглашение в Англии и Уэльсе ) или воздержаться от действия (отрицательное соглашение). В законодательстве о недвижимости термин реальные соглашения означает, что условия привязаны к владению или использованию земли. «Соглашение, идущее с землей», отвечающее требованиям формулировки и обстоятельствам, изложенным в прецеденте , налагает обязанности или ограничения на использование этой земли независимо от владельца.
Соглашение о праве собственности, которое прилагается к акту или праву собственности на имущество, гарантирует покупателю, что у лица, предоставляющего право, есть права собственности, которые акт должен передать. [3] Положения о неконкуренции в отношении договорного права также называются ограничительными соглашениями.
Арендодатели могут добиваться, а суды могут предоставлять конфискацию аренды, например, в арендованных имениях, за нарушение соглашения, которое в большинстве юрисдикций должно быть относительно серьезным нарушением; однако соглашение об уплате арендной платы является одним из наиболее фундаментальных соглашений. Конфискация частного дома влечет за собой вмешательство в социальные и экономические права человека . В случае аренды, замененной на большую сумму, подлежащую уплате в начале ( премия ), это побудило лоббировать и государственные меры по реформе аренды, особенно в законе об арендной плате и плате за обслуживание .
Ограничительные соглашения в некоторой степени похожи на сервитуты и справедливые сервитуты . [4] В США Закон о реструктуризации (третий) собственности предпринимает шаги по объединению этих концепций в сервитуты. [5] Реальное право соглашений в США было названо одним судом «невыразимой трясиной». [6]
В имущественном праве земельные соглашения называются «реальными соглашениями», «соглашениями, условиями и ограничениями» (CCR) или «ограничениями по актам» и являются основной формой соглашения, обычно налагающей ограничения на то, как земля может использоваться (отрицательные соглашения) или требующей определенного продолжающегося действия (утвердительное соглашение). Они также могут «идти вместе с землей» (называемое сопутствующим соглашением ) , что означает, что любые будущие владельцы земли должны соблюдать условия, или могут применяться к конкретному лицу (называемое соглашением в целом или чисто личного характера ). [7] Согласно английскому праву, утвердительные соглашения обычно не распространяются на землю; в Соединенных Штатах такие соглашения изучаются более внимательно, но за исключением утверждений, утвердительным соглашениям разрешено действовать вместе с землей. [8]
Соглашение может быть указано в акте и должно быть раскрыто потенциальным покупателям; оно также может быть записано или, в случае стран Содружества, указано в титуле Торренса . Реальные соглашения и сервитуты или справедливые сервитуты схожи [9] , и в 1986 году на симпозиуме обсуждался вопрос о том, следует ли объединять закон о сервитутах, справедливых сервитутах и реальных соглашениях. [4] По прошествии времени, когда первоначальный получатель обещания соглашения больше не участвует в земле, исполнение может стать слабым. [10]
Соглашения могут быть наложены через ассоциации домовладельцев , и возникли разногласия по поводу избирательного исполнения. [11] Исторически, особенно в Соединенных Штатах, исключающие соглашения использовались для исключения расовых меньшинств. Некоторые соглашения существуют в целях безопасности, например, соглашение, запрещающее строительство высоких зданий в непосредственной близости от аэропорта, или соглашение, ограничивающее высоту заборов/кустарников на углах улиц (чтобы не мешать линиям обзора водителей). Соглашения могут ограничивать все, от высоты и размера зданий до материалов, используемых в строительстве, и поверхностных вопросов, таких как цвет краски и праздничные украшения. В жилых районах соглашения могут запрещать «грязный» бизнес (например, откормочные площадки или химические производственные предприятия) или коммерческое использование полностью, или модификации, такие как антенна любительской радиосвязи . Ограничения любительской радиосвязи были особенно спорными; в 1985 году Федеральная комиссия по связи США выпустила PRB-1, упреждающий государственные и местные ограничения, но не частные ограничения; В 2012 году после того, как Конгресс принял закон, требующий изучения этого вопроса (по настоянию группы радиолюбителей ARRL [12] ), Федеральная комиссия по связи отказалась продлить это преимущественное право. [13] Некоторые штаты США приняли законодательство, требующее от ассоциаций домовладельцев предоставлять разумные условия для антенн любительских радиостанций, обосновывая это тем, что любительское радио обеспечивает общественную связь в случае чрезвычайной ситуации, крупной катастрофы или особого события.
В Канаде государственные органы могут использовать ограничительные соглашения, а также зонирование. Например, требование города Калгари о том, чтобы здания в районе международного аэропорта Калгари были ниже определенной высоты, зарегистрировано практически против каждого титула в северо-восточном квадранте города как ограничительное соглашение, а не как закон о зонировании.
В общем праве выгода от ограничительного соглашения распространяется на землю, если соблюдены три условия: [14]
В общем праве бремя ограничительного соглашения не распространяется [15] за исключением случаев, когда существует строгая имущественная общность (отношения арендодателя и арендатора).
Бремя может быть принудительно взыскано по закону в ограниченных обстоятельствах в соответствии с тестом выгода/бремя — то есть, тот, кто получает выгоду, должен также взять на себя бремя. В деле Halsall v Brizell [1957] Ch 169 было установлено, что соглашение, требующее содержания дорог, связывает правопреемника по титулу с первоначальным участником соглашения, поскольку он решил принять выгоду. Правило в деле Halsall v Brizell ограничено случаями, когда выгода может быть связана с определенным бременем и когда правопреемники участника соглашения могут физически выбрать получение выгоды. Например, ограничительное соглашение о внесении вклада в расходы по содержанию общей территории не будет обязательным, если правопреемники участника соглашения не имеют законного права пользоваться ими. [16] Правила для установления того, была ли выгода соглашения передана другому лицу, которое желает обеспечить исполнение соглашения, были обобщены в деле Small (Hugh) v Oliver & Saunders (Developments) Ltd. в 2006 году, а именно путем прямой уступки права собственности, посредством соглашения о строительной схеме, обычно для новой застройки нескольких объектов недвижимости, или путем применения раздела 78 Закона о праве собственности 1925 года , [17] который применяется только к соглашениям, заключенным с 1 января 1926 года. [18]
Положительное бремя может существовать в праве, но не в праве справедливости, поскольку оно считается аналогом договора, к которому принципы справедливости не применяются ( Rhone v Stephens (1994)).
Бремя ограничительного соглашения будет нести право справедливости, если соблюдены следующие предпосылки: [19]
Ведущим делом об ограничительных соглашениях по праву справедливости обычно считается дело Тулка против Моксхая , в котором было установлено, что бремя может быть возложено на право справедливости при условии соблюдения перечисленных выше оговорок.
Риск нераскрытого ограничительного соглашения, которое станет известно покупателю или застройщику после того, как они приобрели участок, рассматривается как особенно высокий в отношении застройки жилой застройки . Страхование возмещения ущерба по ограничительному соглашению часто доступно для смягчения этого риска. [17]
Соглашение обычно будет записано в акте и должно быть в письменной форме из-за закона о мошенничестве . Хотя ученые утверждают, что некоторые из следующих положений должны быть значительно смягчены, для того, чтобы бремя шло вместе с землей, должно применяться следующее: [20]
Суды США толкуют соглашения относительно строго и придают словам соглашения их обычное значение. Обычно, если есть какие-либо неясные или двусмысленные формулировки относительно существования соглашения, суды будут поддерживать свободное отчуждение собственности. Суды не будут толковать какие-либо ограничения на землю как подразумеваемые (как это делается, например, с сервитутами). Соглашение может быть расторгнуто, если первоначальная цель соглашения утрачена. В некоторых случаях владельцы недвижимости могут подать в суд ходатайство об отмене или изменении соглашений, а ассоциации домовладельцев могут включать процедуры для отмены соглашений.
Соглашение может быть отрицательным или утвердительным. Отрицательное соглашение — это соглашение, в котором владельцы недвижимости не могут выполнять определенную деятельность, например, загораживать живописный вид. Утвердительное соглашение — это соглашение, в котором владельцы недвижимости должны активно выполнять определенную деятельность, например, содержать газон в порядке или платить взносы в ассоциацию домовладельцев за содержание прилегающей территории.
Соглашение не открывать конкурирующий бизнес на смежной территории, как правило, подлежит исполнению как соглашение, идущее вместе с землей. Однако, согласно решению федерального Верховного суда в деле Шелли против Кремера , 334 US 1 (1948), соглашение, ограничивающее продажу лицам из числа меньшинств (обычно использовавшееся в эпоху Джима Кроу ) , не подлежит исполнению , поскольку для его исполнения суду придется действовать расово-дискриминационным образом, что противоречит пункту о равной защите Четырнадцатой поправки .
В современной практике в Соединенных Штатах соглашение обычно относится к ограничениям, установленным в контрактах, таких как акты купли-продажи. «Соглашения, условия и ограничения», обычно сокращенно «CC&R» или «CCR», представляют собой сложную систему соглашений , известную в общем смысле как «ограничения по соглашению», встроенную в акты всех участков [21] в общей застройке, особенно в десятках миллионов американских домов, управляемых ассоциацией домовладельцев (HOA) или ассоциацией кондоминиумов . Существуют также некоторые офисные или промышленные парки, подпадающие под действие CCR.
Эти CCR могут, например, диктовать типы конструкций, которые могут быть построены (например, CCR может запрещать любые типы модульных, сборных или мобильных домов или может требовать, чтобы конструкция была минимального размера), внешний вид (например, никаких старых автомобилей) или другие виды использования (например, никакой работы домашнего бизнеса, никаких домашних животных, кроме традиционных домашних животных). Цель этого — сохранить характер района или предотвратить ненадлежащее использование земли. Многие соглашения такого рода были введены в Соединенных Штатах в 1920-х — 1940-х годах, до того, как зонирование стало широко распространенным. Однако многие современные застройки также ограничены соглашениями о правах собственности; это часто оправдывается как средство сохранения ценности домов в этом районе. Ограничения соглашения могут быть сняты через суд, хотя этот процесс длительный и часто очень дорогой. В некоторых случаях он даже включает плебисцит владельцев близлежащей собственности. Хотя контроль за такими вопросами планирования часто регулируется местными схемами планирования или другими нормативными актами, а не посредством использования соглашений, все еще существует множество налагаемых соглашений, особенно в штатах, которые ограничивают уровень контроля над использованием недвижимости, который может осуществляться местными органами власти.
Соглашения использовались для исключения определенных классов по признаку расы, религии или этнической принадлежности. Эти группы, как правило, являются маргинализированными группами.
В Соединенных Штатах в начале 20 века законы о зонировании использовались для предотвращения объединения районов, но были отменены в деле Бьюкенен против Уорли . Таким образом, ограничения по актам и ограничительные соглашения стали важным инструментом для обеспечения расовой сегрегации в большинстве городов, получив широкое распространение в 1920-х годах и разрастаясь до тех пор, пока они не были объявлены неисполнимыми в 1948 году [22] в деле Верховного суда Шелли против Кремера . Они запрещали покупателю недвижимости разрешать использование или проживание представителям определенной расы, этнической группы или религии, как указано в акте о праве собственности . Такие соглашения использовались многими застройщиками недвижимости для «защиты» целых подразделений с основным намерением сохранить « белые » районы «белыми». Девяносто процентов проектов жилья, построенных в годы после Второй мировой войны, были расово ограничены такими соглашениями. [23] Города, известные своим широким использованием расовых соглашений, включают Чикаго , Балтимор , Детройт , Милуоки , [24] Лос-Анджелес , Сиэтл и Сент-Луис . [25]
Указанные помещения не могут быть сданы в аренду, переданы внаем или заняты каким-либо лицом, кроме белой или кавказской расы.
— Расовый договор о доме в Беверли-Хиллз, Калифорния . [22]
Часто ограничения применялись только к афроамериканцам, желающим купить недвижимость или арендовать дом или квартиру, но другие группы населения также могли быть запрещены, например, азиаты , евреи , индийцы и некоторые латиноамериканцы . Например, ограничительный договор, охватывающий большой район в Сиэтле, гласил, что «никакая часть указанной собственности, настоящим переданной, не будет когда-либо использоваться или заниматься каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы», таким образом запрещая евреев и любого человека африканского, филиппинского или азиатского происхождения. Исключительная формулировка широко варьировалась. Некоторые районы были зарезервированы для «белой или кавказской расы». Другие перечисляли запрещенные группы населения. В одном из районов около Сиэтла указывалось, что «Эта собственность не должна перепродаваться, сдаваться в аренду, сдаваться в аренду или заниматься, кроме как лицам арийской расы или лицами арийской расы». [26] Окружной клуб Лейк-Шор в Пенсильвании стремился исключить различные меньшинства, включая « негров », « монголов », венгров , мексиканцев , греков и различные другие европейские этнические группы. [27]
Некоторые соглашения, например, те, которые были связаны с недвижимостью в Форест-Хиллз-Гарденс , штат Нью-Йорк , также стремились исключить людей из рабочего класса ; однако этот тип социальной сегрегации чаще достигался за счет использования высоких цен на недвижимость, минимальных требований к стоимости и проверки рекомендаций по заявкам. [27] : 131–137
Расовые соглашения появились в середине 19 века и начали приобретать известность с 1890-х годов. Только в 1920-х годах они приобрели широкое национальное значение и продолжали распространяться в течение 1940-х годов. Расовые соглашения были альтернативой расово-ограничительным постановлениям о зонировании ( жилищная сегрегация по признаку расы), которые постановление Верховного суда США 1917 года по делу Бьюкенен против Уорли признало недействительными по конституционным основаниям. [28] [29] : 26
В 1920-х годах Национальная ассоциация содействия прогрессу цветного населения (NAACP) спонсировала несколько безуспешных судебных исков против расовых соглашений. В качестве удара по борцам против расовой сегрегации законность расово-ограничительных соглашений была подтверждена знаменательным решением суда по делу Корриган против Бакли 271 U.S. 323 (1926), постановившим, что такие положения представляют собой «частный иск», не подпадающий под действие пункта о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки . [29] : 31 [30] Это расчистило путь для расово-ограничительных соглашений, которые распространились по всей территории США в 1920-х и 1930-х годах.
Даже признание недействительным такого соглашения Верховным судом США в деле 1940 года Hansberry против Lee мало что сделало для изменения тенденции, поскольку решение было основано на формальности и не создало правового прецедента . [29] : 57 Только в 1948 году решение по делу Shelley против Kraemer отменило решение по делу Corrigan против Buckley , заявив, что исключающие соглашения являются неконституционными в соответствии с Четырнадцатой поправкой и, следовательно, юридически недействительными. [29] : 94 [31] [32] 2 декабря 1949 года генеральный солиситор США Филип Перлман объявил, что «FHA больше не может страховать ипотечные кредиты с ограничительными соглашениями». [33]
Некоторые комментаторы объясняют популярность исключительных соглашений в то время как ответ на урбанизацию чернокожих американцев после Первой мировой войны и страх «черного вторжения» в белые кварталы, которое, по мнению жителей, приведет к снижению цен на недвижимость, росту неудобств (преступности) и социальной нестабильности. [27] : 97–98 Многие афроамериканцы открыто игнорировали эти соглашения и пытались «основать» ограниченные зоны. [34] Но даже несмотря на это соглашения играли роль «джентльменских соглашений», только в 1962 году президент Джон Ф. Кеннеди подписал указ о равных возможностях в жилищном строительстве , запрещающий использование федеральных средств для поддержки расовой дискриминации в жилищном секторе. Это заставило FHA «прекратить финансирование застройки участков, застройщики которых открыто отказывались продавать жилье чернокожим покупателям». [35]
В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года ), который запретил дискриминацию в жилищном обеспечении по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. В 1988 году он был расширен, чтобы запретить дискриминацию по признаку семейного положения (например, наличие детей) или инвалидности. [36] Только в 1972 году решение по делу Mayers v Ridley [37] постановило, что сами соглашения нарушают Закон о справедливом жилищном обеспечении и что клеркам округа следует запретить принимать акты с такими положениями. [38]
Хотя исключительные соглашения сегодня не подлежат исполнению, они все еще существуют во многих первоначальных актах о праве собственности как «основные документы», а полисы страхования титула часто содержат исключения, препятствующие покрытию таких ограничений. Не всегда легко удалить их из цепочки титулов. [39] С 2010 года проект Seattle Civil Rights & Labor History Project обнаружил более 500 ограничительных соглашений и соглашений, охватывающих более 20 000 объектов недвижимости в Сиэтле и его пригородах. В ответ на это законодательный орган штата Вашингтон принял закон, который с 1 января 2019 года позволяет владельцам недвижимости «изменять» записи о собственности, отменяя оскорбительное ограничение. [40] Mapping Inequality, совместная работа трех команд из четырех университетов, выявила ограничительные соглашения в различных частях Соединенных Штатов. [41] Проект Mapping Prejudice в Университете Миннесоты собрал ограничительные соглашения в районе Миннеаполиса. [42]
Хотя расовые или этнические ограничительные соглашения чаще всего ассоциируются с Соединенными Штатами, они использовались и в других странах:
Договоры о праве собственности служат гарантией для получателя имущества, гарантируя, что получатель получит то, на что он или она рассчитывал.
С 1989 года основными условиями, подразумеваемыми в Англии и Уэльсе в отношении «ограниченной» или «полной гарантии права собственности» (если иное прямо не отменено), являются: [51]
Другие требования, касающиеся сборов, обременений и прав третьих лиц, различаются в зависимости от того, согласована ли полная или ограниченная гарантия права собственности. [ необходимо дополнительное пояснение ] [57]
За пределами Англии и Уэльса английские соглашения о праве собственности , иногда включаемые в акты на недвижимость, заключаются в следующем: (1) правообладатель законно захватил (in fee simple) имущество, (2) правообладатель имеет право передать имущество правообладателю, (3) имущество передается без обременений (это соглашение часто модифицируется, чтобы разрешить определенные обременения), (4) правообладатель не совершил никаких действий по обременению имущества, (5) правообладатель будет иметь спокойное владение имуществом и (6) правообладатель предоставит такие дополнительные гарантии в отношении земли, которые могут потребоваться (пункты 3 и 4, которые в значительной степени пересекаются, иногда рассматриваются как один пункт). [58] Английские соглашения могут быть описаны по отдельности или могут быть включены путем ссылки, как в акте о предоставлении имущества «с общей гарантией и английскими соглашениями о праве собственности...».
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)