Подразделения — это земля, которая разделена на части, которые легче продать или иным образом застроить , обычно через plat . Бывший единый кусок в целом тогда называется подразделением. Подразделения могут быть простыми, включающими только одного продавца и покупателя, или сложными, включающими большие участки земли, разделенные на множество более мелких участков. [1] Если он используется для жилья, то его обычно называют подразделением жилья или жилищной застройкой, хотя некоторые застройщики склонны называть эти территории сообществами .
Разделение может также осуществляться в целях коммерческого или промышленного развития, и результаты могут варьироваться от розничных торговых центров с независимыми участками до промышленных парков .
В Соединенных Штатах создание подразделения часто было первым шагом к созданию нового объединенного поселка или города . Современные представления о подразделениях опираются на систему обследования участков и блоков , которая стала широко использоваться в 19 веке как средство решения проблемы расширения городов в окружающие сельскохозяйственные угодья. Хотя этот метод идентификации собственности был полезен для целей передачи права собственности , он не решал общие последствия расширения и необходимость комплексного подхода к планированию сообществ.
В 1920-х годах администрация Кулиджа сформировала Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию, который в качестве своей первой задачи поставил перед собой публикацию в 1926 году Стандартного закона о государственном зонировании , модельного законодательства для использования законодательными органами штатов . [2] За этим последовала публикация Стандартного закона о городском планировании (SCPEA) в 1928 году. [3] SCPEA охватывал шесть тем: (1) организация и полномочия комиссий по планированию, которым было поручено подготовить и принять генеральный план; (2) содержание генерального плана; (3) положения о генеральном плане улиц; (4) положения об утверждении всех общественных улучшений комиссией по планированию; (5) контроль за частным разделом земли; и (6) положения о создании региональных комиссий по планированию.
В Закон о защите прав потребителей и благополучия человека включено следующее определение:
«Разделение» означает разделение участка, тракта или участка земли на два или более участков, площадок, участков или других участков земли с целью, будь то немедленной или будущей, продажи или застройки. Оно включает повторное разделение и, когда это уместно в контексте, относится к процессу разделения или к разделенной земле или территории. [3] : 6
К этому определению была приложена следующая сноска:
с целью продажи или застройки : любое разделение участка земли на два или более участков, посылок или частей, конечно, является подразделением. Намерение состоит в том, чтобы охватить все разделы земли, где непосредственной или конечной целью является продажа участков или строительство на них. Целью включения определения в текст акта является избежание включения в контроль плановой комиссии таких случаев, как раздел наследодателем своего имущества между своими детьми, разделение партнерами имущества фирмы между собой при роспуске или случаев такого рода.
Разделение не обязательно должно быть продано, полностью или частично, чтобы полученные в результате части считались отдельными участками земли. План раздела , одобренный местной планировочной комиссией, как только он зарегистрирован в реестре актов, как правило, считается создавшим участки земли, указанные в самом плане.
Проблема завещательного раздела имущества была обозначена SCPEA в сноске к определению подразделения, но не полностью прояснена им. В некоторых юрисдикциях завещательное разделение имущества не является юридическим подразделением для целей раздельной передачи «подразделенных» участков. [4]
Кроме того, определение SCPEA оставляет неясным понятие «строительство» и то, является ли идентификация нескольких строительных площадок на одном участке земли подразделением, подлежащим рассмотрению и утверждению комиссией по планированию. Интерпретации этого различаются в разных американских юрисдикциях. Застройщики подразделений могут воспользоваться услугами архитектора только один раз, а все остальные дома на участке будут использовать тот же главный шаблон: все получившиеся дома выглядят одинаково, как на фотографии Маркхэма, Онтарио выше.
Общей целью подразделения является создание среды, благоприятствующей общему развитию и устойчивому росту, при этом развитие определяется как: [5]
… проектные работы по планировке земельного участка, строительство дренажных сооружений, строительство зданий или зон общественного пользования, планирование и строительство общественных улиц и дорог общего пользования, а также размещение общественных коммуникаций.
В Соединенном Королевстве и Ирландии подразбиения обычно представляют собой участки земли, которые были зонированы для определенного типа жилой застройки, часто называемой жилым комплексом . Они могут значительно различаться по характеру, плотности и социально-экономической ценности. Они существуют уже более века, но стали распространенными после Второй мировой войны , поскольку более обеспеченное население требовало более крупных и широко расположенных домов в сочетании с ростом использования автомобилей, для которого террасные улицы были неподходящими.
Подразделения часто производились либо местными властями (в последнее время жилищными ассоциациями ), либо частными застройщиками. Первые, как правило, были средством производства государственного жилья, что приводило к монотенурным поместьям, заполненным муниципальными домами, часто известными как «муниципальные поместья». Последнее может относиться к более высокому уровню жилья для среднего класса и даже высшего среднего класса .
На Филиппинах подразделениями являются участки земли, которые были разделены на отдельные жилые участки. В то время как некоторые подразделения включают в себя эксклюзивные закрытые сообщества , другие являются просто разграничениями, обозначающими определенный район . Некоторые подразделения могут осуществлять автономную безопасность или предоставлять основные услуги, такие как водоснабжение и утилизация отходов . Большинство подразделений управляются ассоциациями, состоящими из членов, которые являются резидентами подразделения.
На Филиппинах подразделения также известны как деревни или барангаи .
В Альберте подразделение — это разделение одного участка земли на два или более участков, каждому из которых присваивается отдельный титул. Подразделение также используется для корректировки существующих границ участка. Несмотря на несколько исключительных обстоятельств, одобрение и поддержка подразделения местным муниципалитетом всегда должны быть получены до того, как подразделение может быть зарегистрировано в Управлении по земельным титулам и выданы титулы (включая кондоминиумы с голой землей). Исключения могут быть связаны с участками земли, которые содержат более одной четверти, речным участком, озерным участком или некоторыми поселенческими участками, созданными до 1 июля 1950 года.