Общественный земельный траст ( CLT ) — это некоммерческая корпорация, которая владеет землей от имени местного сообщества, одновременно выполняя функции долгосрочного управляющего доступным жильем, общественными садами, гражданскими зданиями, коммерческими помещениями и другими общественными активами от имени сообщества.
CLT уравновешивают потребности людей, желающих получить безопасность владения при занятии и использовании земли и жилья, с потребностями окружающего сообщества, стремясь обеспечить различные социальные цели, такие как поддержание доступности местного жилья, предотвращение перемещения уязвимых жителей и содействие экономической и расовой интеграции. Во всем мире существует огромное разнообразие среди CLT в способах владения, использования и эксплуатации недвижимости, а также в способах, которыми CLT направляется и управляется людьми, живущими на земле CLT и вокруг нее.
Community land trust (CLT) — это модель доступного жилья и развития сообщества, которая медленно распространялась по Соединенным Штатам, Канаде, Европе и Соединенному Королевству в течение последних 50 лет. Совсем недавно CLT начали появляться и на Глобальном Юге. [ необходима цитата ] [1]
Трасты общинных земель ведут свою концептуальную историю от садовых городов в Англии, движения Грамдан в Индии и кооперативных сельскохозяйственных поселений Израиля, мошавов . Как отметили Роберт Суонн и его соавторы в работе «Траст общинных земель: новая модель землевладения в Америке» (1972): «Идеи, лежащие в основе траста общинных земель... имеют исторические корни» в коренных Америках, в доколониальной Африке и в древних китайских экономических системах. Таким образом, «цель состоит в том, чтобы «восстановить» концепцию траста земель, а не инициировать ее». [2]
Модель была формализована в Соединенных Штатах Ральфом Борсоди в 1930-х годах и позднее усовершенствована Робертом Суонном , Саймоном Готтшалком, Эриком С. Ханшем и Эдвардом Вебстером в основополагающей книге, опубликованной в 1972 году под названием « Общинный земельный траст: руководство по новой модели землевладения в Америке». Борсоди, Суонн и их коллеги опирались на более ранние примеры запланированных сообществ на арендованных землях, включая движение «город-сад» в Соединенном Королевстве, сообщества с единым налогом, вдохновленные Генри Джорджем в США, деревни Грамдан в Индии и сообщества мошавов на землях, принадлежащих Еврейскому национальному фонду в Израиле. New Communities , Inc., прототип современного общинного земельного траста, была основана в 1969 году недалеко от Олбани, штат Джорджия , местными лидерами Движения за гражданские права , которые искали новый способ добиться безопасного доступа к земле для афроамериканских семей.
Согласно веб-сайту Центра новой экономики имени Шумахера , «Суонн был вдохновлен Ральфом Борсоди и работой Борсоди с Дж. П. Нараяном и Винобой Бхаве , учениками Ганди ». [ Эта цитата нуждается в цитате ] Виноба ходил из деревни в деревню в сельской Индии в 1950-х и 1960-х годах, собирая людей и прося тех, у кого было больше земли, чем им требовалось, отдать часть ее своим более бедным сестрам и братьям. Инициатива была известна как Бхудан или движение дарения земли, и многие лидеры Индии принимали участие в этих прогулках.
Однако некоторые из новых землевладельцев отчаялись. Без инструментов для обработки земли и семян для ее посадки, без доступной кредитной системы, доступной для покупки этих необходимых вещей, земля была для них бесполезна. Вскоре они продали свои права собственности обратно крупным землевладельцам и уехали в города. Видя это, Виноба изменил систему Будан на систему дарения Грамдан или Деревни. Вся пожертвованная земля впоследствии принадлежала самой деревне. Затем деревня сдавала землю в аренду тем, кто мог ее обрабатывать. Аренда истекала, если земля не использовалась. Движение Грамдан вдохновило ряд региональных деревенских земельных трастов, которые предвосхитили Общественные земельные трастов в Соединенных Штатах.
Первая организация, получившая название «общественный земельный траст» в США, называлась New Communities , Inc. и была основана с целью помочь афроамериканским фермерам в сельских районах Юга получить доступ к сельскохозяйственным угодьям, совместно обрабатывать их и обеспечить безопасность в односемейных и многосемейных домах, которые они планировали построить.
Предшественниками этого прототипа современного CLT были Школа жизни, основанная Ральфом Борсоди в 1936 году, и Сообщество Celo в Северной Каролине, которое было основано в 1938 году Артуром Эрнестом Морганом . [3]
Роберт Суонн работал со Слейтером Кингом , президентом Движения Олбани и двоюродным братом Мартина Лютера Кинга-младшего , Чарльзом Шерродом , организатором Студенческого координационного комитета ненасильственных действий , его женой Ширли Шеррод и отдельными лицами из Федерации южных кооперативов и других организаций по защите гражданских прав на Юге, чтобы создать New Communities , Inc., «некоммерческую организацию, которая будет владеть землей в бессрочном доверительном управлении для постоянного использования сельскими общинами».
Их видение New Communities Inc. во многом опиралось на пример и опыт Еврейского национального фонда (JNF) по предоставлению земли в аренду на 99 лет для развития запланированных общин и сельскохозяйственных кооперативов. JNF был основан в 1901 году для покупки и освоения земель в Османской Палестине (позже Израиль) для еврейских поселений. К 2007 году JNF владел 13% всех земель в Израиле. Он имеет долгую и устоявшуюся юридическую историю сдачи земли в аренду частным лицам, кооперативам и намеренным общинам, таким как кибуцы и мошавы . Суонн, Слейтер Кинг, Чарльз Шеррод, Фэй Беннетт, директор Национального фонда издольщиков, и четыре других южанина отправились в Израиль в 1968 году, чтобы узнать больше об аренде земли. Они остановились на модели, которая включала индивидуальную аренду для домовладений и кооперативную аренду для сельскохозяйственных угодий. В 1970 году компания New Communities Inc. приобрела ферму площадью 5000 акров (20 км2 ) недалеко от Олбани, штат Джорджия , разработала план использования земли и возделывала ее в течение 20 лет.
Земля в конечном итоге была утрачена в результате расовой дискриминации Министерства сельского хозяйства США , но пример New Communities вдохновил на создание дюжины других трастов сельских общинных земель в 1970-х годах. Он также вдохновил и послужил основой для первой книги о трастах общинных земель, выпущенной Международным институтом независимости в 1972 году. История New Communities Inc. была рассказана в документальном фильме, выпущенном в 2016 году, Arc of Justice: The Rise, Fall, and Rebirth of a Beloved Community . [4]
Ральф Борсоди, Роберт Суонн и Эрик Ханш основали Международный институт независимости в 1967 году для предоставления обучения и технической помощи для развития сельских районов в Соединенных Штатах и других странах, опираясь на модель деревень Грамдан, которые развивались в Индии. В 1972 году Суонн, Ханш, Шимон Готтшалк и Тед Вебстер предложили «новую модель землевладения в Америке» в The Community Land Trust , первой книге, в которой был назван и описан этот новый подход к владению землей, жильем и другими зданиями. Год спустя они изменили название Международного института независимости на Институт экономики сообществ (ICE).
В 1980-х годах ICE начала популяризировать новое понятие CLT, впервые применив эту модель к проблемам доступного жилья, джентрификации, перемещения и возрождения кварталов в городских районах. С 1980 по 1990 год Чак Маттей, активист с корнями в движении католических рабочих и движении за мир , занимал должность исполнительного директора ICE, тогда базировавшегося в Гринфилде , штат Массачусетс. ICE стала пионером современных моделей общественного земельного траста и общественного кредитного фонда.
Под руководством Маттея количество общинных земельных трастов увеличилось с дюжины до более чем 100 групп в 23 штатах, что позволило создать сотни постоянно доступных единиц жилья, а также коммерческих и общественных объектов. Вместе с коллегами Маттеем руководил разработкой 25 региональных кредитных фондов и организовал Национальную ассоциацию кредитных фондов развития сообществ, позже известную как Национальная ассоциация капитала сообществ. С 1985 по 1990 год Маттеем был председателем-основателем Ассоциации, а с 1983 по 1988 год он был членом-основателем Форума социальных инвестиций, национальной профессиональной ассоциации в области социально ответственных инвестиций. Маттеем и его коллеги из Института экономики сообществ также предприняли усилия в начале и середине 1980-х годов по решению многих юридических и операционных вопросов о CLT, которые возникали в связи с тем, что банки, государственные служащие и экуменическая ассоциация церквей и министерств были созданы для предотвращения перемещения малообеспеченных афроамериканских жителей из их районов.
В 1980-х годах количество городских CLT резко возросло. Первый городской CLT, Community Land Cooperative of Cincinnati, был основан в 1981 году. [5] Иногда CLT формировались, как в Цинциннати, в противовес планам и политике муниципального правительства. В других городах, таких как Берлингтон, штат Вермонт, и Сиракузы, штат Нью-Йорк, общественные земельные трасты формировались в партнерстве с местным правительством. Одно из самых значительных партнерств города и CLT было сформировано в 1989 году, когда дочерняя компания CLT Dudley Street Neighborhood Initiative получила право принудительного отчуждения от города Бостон.
Одним из первых и наиболее влиятельных CLT в Соединенных Штатах является Burlington Community Land Trust (BCLT) в Вермонте, который был основан в 1984 году по инициативе муниципальной администрации во главе с мэром Берни Сандерсом . BCLT был ответом на быстро растущие цены на жилье, которые грозили вытеснить многих постоянных жителей города. BCLT теперь известен как Champlain Housing Trust (CHT). CHT владеет землей, но жители CHT владеют домом или квартирой, в которой они живут. Жители CHT платят не более 30% своего дохода в виде арендной платы или ипотечных платежей, а цены перепродажи квартир не могут увеличиться больше, чем на ранее указанный процент, чтобы будущие поколения людей с низким и средним доходом также могли позволить себе жить в этом комплексе. [6] [7] Половина квартир CHT находится в Берлингтоне, а половина — за его пределами. CHT обеспечила существенное увеличение доступного жилого фонда в районе Берлингтон, при этом квартиры CHT составляют 7,6% от общего числа жилья в Берлингтоне. [8]
В Соединенных Штатах трасты общинных земель также могут называться:
В Шотландии движение за общинные земли хорошо устоялось и поддерживается правительством. Члены движения Community Land Scotland владеют или управляют более чем 500 000 акрами земли, на которых проживает более 25 000 человек.
В настоящее время в Англии и Уэльсе насчитывается 255 CLT, насчитывающих более 17 000 членов и 935 домов. [11] Движение быстро росло с 2010 года, когда пионеры CLT и сторонники создали Национальную сеть CLT для Англии и Уэльса. CLT были определены в английском праве в разделе 79 Закона о жилищном строительстве и реконструкции 2008 года .
CLT в Великобритании разделяют большинство определяющих черт с CLT в Соединенных Штатах. Но они, как правило, больше фокусируются на участии местных членов и демократии на уровне общины и с большей вероятностью возникают как низовые гражданские инициативы. [12] В Шотландии они также связаны с общинами, возвращающими земли от отсутствующих аристократических землевладельцев. [ необходима цитата ]
Исследования или создание новых движений CLT проводились в других странах, в том числе в Европе (Франция и Бельгия), [13] на африканском континенте (Кения) [14] и в Океании (Австралия, [15] Новая Зеландия [16] ) и Нидерландах. [17]