stringtranslate.com

Исторические районы в Соединенных Штатах

Исторический район Старый город в Филадельфии

Исторические районы в Соединенных Штатах определяются как исторические районы, признающие группу зданий, археологических ресурсов или других объектов как исторически или архитектурно значимые. Здания, сооружения, объекты и места в пределах исторического района обычно делятся на две категории: вносящие вклад и не вносящие вклад. Районы сильно различаются по размеру и составу: исторический район может включать целый квартал с сотнями зданий или меньшую территорию с одним или несколькими ресурсами.

Исторические районы могут быть созданы федеральными, государственными или местными органами власти . На федеральном уровне они определяются Службой национальных парков и заносятся в Национальный реестр исторических мест ; это в значительной степени почетное обозначение, которое не ограничивает то, что владельцы собственности могут делать с собственностью. Исторические районы на уровне штата обычно не включают ограничений, хотя это зависит от штата. Исторические районы, созданные местными муниципалитетами, однако, почти всегда защищают историческую собственность, регулируя изменения, снос или новое строительство в пределах района.

Много критики [1] [2] [3] [4] [5] возникло в отношении исторических районов и влияния законов о защитном зонировании и статусе исторического назначения на предложение жилья. [1] Когда район города определяется как часть «исторического района», новое жилищное строительство искусственно ограничивается [2] , а предложение нового жилья постоянно ограничивается [1] в районе, обозначенном как «исторический». Критики исторических районов утверждают, что, хотя эти районы могут предлагать эстетические или визуально приятные преимущества, они увеличивают неравенство, ограничивая доступ к новому и доступному жилью для арендаторов низшего и среднего класса и потенциальных владельцев жилья. [6] Защитники жилья утверждают, что процесс исторического назначения во многих местах был захвачен домовладельцами NIMBY , чтобы заблокировать жилье. [7]

История

В Чарльстоне (Южная Каролина) находится первый исторический район в Соединенных Штатах, защищенный местным законодательством [8]

Первый исторический район США был создан в Чарльстоне, Южная Каролина , в 1931 году, опередив обозначение федеральным правительством США более чем на три десятилетия. [9] Городское правительство Чарльстона определило «Старый и исторический район» местным постановлением и создало совет по архитектурному надзору для надзора за ним. [9] Новый Орлеан последовал его примеру в 1937 году, создав Комиссию Вье Карре и уполномочив ее действовать для поддержания исторического облика Французского квартала города . [9] Другие населенные пункты подхватили эту концепцию, а город Филадельфия принял свой указ о сохранении исторического наследия в 1955 году. [10]

Регулирующие полномочия местных комиссий и исторических районов последовательно поддерживались как законное использование полномочий государственной полиции, в частности, в деле Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорк (1978). Дело Верховного суда подтвердило защиту исторических ресурсов как «полностью допустимую государственную цель». [11] В 1966 году федеральное правительство создало Национальный реестр исторических мест, вскоре после того, как в докладе Конференции мэров США было заявлено, что американцы страдают от «отсутствия корней». [12] К 1980-м годам насчитывалось тысячи федерально обозначенных исторических районов. Некоторые штаты, такие как Аризона, провели референдумы, защищающие права собственности, которые помешали частной собственности быть обозначенной как историческая без согласия владельца собственности или компенсации за историческое наложение.

Типы недвижимости

Студия Fleur-de-lys является объектом, входящим в состав исторического района Колледж-Хилл в Провиденсе.

Исторические районы, как правило, представляют собой два типа объектов недвижимости: вносящие вклад и не вносящие вклад. [13] В широком смысле, вносящий вклад объект недвижимости — это любой объект недвижимости, сооружение или объект, который дополняет историческую целостность или архитектурные качества, которые делают исторический район, внесенный в местный или федеральный список, значимым. [14] Различные субъекты, как правило, правительственные, как на уровне штата, так и на национальном уровне в Соединенных Штатах, имеют разные определения вносящего вклад объекта недвижимости, но все они сохраняют одни и те же основные характеристики. [14] [15] В целом, вносящие вклад объекты недвижимости являются неотъемлемой частью исторического контекста и характера исторического района. [16]

В дополнение к двум типам классификации в пределах исторических районов, объекты, перечисленные в Национальном реестре исторических мест, классифицируются по пяти широким категориям. Это: здание, сооружение, участок, район и объект; каждый из них имеет конкретное определение по отношению к Национальному реестру. Все, кроме одноименной категории района, также применяются к историческим районам, перечисленным в Национальном реестре. [17]

Федеральный уровень

Внесение в Национальный реестр исторических мест является правительственным признанием исторического района. Однако Реестр — это «почетный статус с некоторыми федеральными финансовыми стимулами». [18] Национальный реестр исторических мест определяет исторический район в соответствии с федеральным законом США , последний раз пересмотренным в 2004 году. [17] Согласно определению Реестра, исторический район — это:

географически определяемая область, городская или сельская, обладающая значительной концентрацией, связью или непрерывностью участков, зданий, сооружений или объектов, объединенных прошлыми событиями или эстетически планом или физическим развитием. Район может также включать отдельные элементы, разделенные географически, но связанные ассоциацией или историей. [17]

В 2021 году предложение о создании исторического района в центре Эль-Пасо было отклонено после того, как большинство владельцев недвижимости выступили против этого обозначения. [19]

Районы, созданные в соответствии с федеральными нормами США, обычно начинают процесс обозначения с подачи заявки в Национальный реестр исторических мест. Национальный реестр является официальным признанием правительством США культурных ресурсов , достойных сохранения. [20] Хотя обозначение через Национальный реестр действительно предоставляет району или объекту некоторую защиту, это происходит только в тех случаях, когда угрожающие действия связаны с федеральным правительством . Если федеральное правительство не участвует, то внесение в Национальный реестр не предоставляет участку , объекту или району никакой защиты. [21] Например, если компания A хочет снести гипотетический дом Смита, а компания A находится по контракту с правительством штата Иллинойс, то федеральное обозначение не будет обеспечивать никакой защиты. Однако если бы компания A находилась по федеральному контракту, дом Смита был бы защищен. Федеральное обозначение — это не более чем признание правительством того, что ресурс достоин сохранения. [21]

В целом критерии для принятия в Национальный реестр применяются последовательно, но существуют соображения относительно исключений из критериев, и исторические районы влияют на некоторые из этих исключений. Обычно Национальный реестр не перечисляет религиозные сооружения, перемещенные сооружения, реконструированные сооружения или объекты, которые достигли значимости за последние 50 лет. Однако, если объект недвижимости попадает в одну из этих категорий и является « неотъемлемой частью районов, которые соответствуют критериям», то будет сделано исключение, разрешающее его включение в список. [17] Списки исторических районов, как и все номинации Национального реестра, могут быть отклонены на основании неодобрения владельца. В случае исторических районов большинство владельцев должны возразить против аннулирования номинации в Национальный реестр исторических мест. Если такое возражение имело место, то номинация станет определением только права на включение в Национальный реестр. [17] Это положение является спорным из-за презумпции, что владельцы, которые не подают официального возражения, поддерживают обозначение, возлагая бремя на оппонентов. [22]

На государственном уровне

Большинство правительств штатов США имеют листинг, аналогичный Национальному реестру исторических мест. Листинги штата могут иметь схожие преимущества с федеральным обозначением, например, предоставление квалификаций и налоговых льгот. Кроме того, собственность может быть защищена в соответствии с определенными законами штата. [21] Законы могут быть похожими или отличными от федеральных правил, которые регулируют Национальный реестр. Внесение исторического района в «Государственный реестр исторических мест», как правило, Управлением по сохранению исторического наследия штата , может быть «почетным статусом», во многом похожим на Национальный реестр. Например, в Неваде внесение в Государственный реестр не накладывает никаких ограничений на владельцев собственности. [23] Напротив, закон штата в Теннесси требует, чтобы владельцы собственности в исторических районах следовали строгому набору правил Министерства внутренних дел США при изменении своей собственности. [24] Хотя, согласно Национальному закону о сохранении исторического наследия 1966 года, все штаты должны иметь Управление по сохранению исторического наследия штата, не все штаты должны иметь обозначение «исторический район штата». Например, по состоянию на 2004 год в штате Северная Каролина такого обозначения не было. [25]

Местный уровень

«Дакота» относится к историческому району Центрального парка «Уэст» (федеральный район), а также к историческому району Верхний Вест-Сайд/Центральный парк «Уэст» (местный район).

Местные исторические районы обычно пользуются наивысшим уровнем правовой защиты от любых угроз, которые могут поставить под угрозу их историческую целостность, поскольку многие решения по землепользованию принимаются на местном уровне. [21] В Соединенных Штатах существует более 2300 местных исторических районов. [26] Местные исторические районы могут управляться на уровне округа или муниципалитета ; оба субъекта участвуют в принятии решений по землепользованию. [27] Конкретный правовой механизм, с помощью которого исторические районы принимаются и регулируются, варьируется от одного штата к другому. В некоторых районах они являются компонентом зонирования (где их иногда называют «наложенными районами». В других местах они создаются в рамках отдельного процесса, не связанного с зонированием.

Местные исторические районы определяются путем обследования исторических ресурсов и установления соответствующих границ, которые соответствуют всем аспектам надлежащей правовой процедуры . В зависимости от местных постановлений или государственного закона может потребоваться разрешение владельцев собственности; однако все владельцы должны быть уведомлены и иметь возможность высказывать свое мнение. Большинство местных исторических районов ограничены руководящими принципами проектирования, которые контролируют изменения объектов недвижимости, включенных в район. Многие местные комиссии принимают специальные руководящие принципы для каждого района « tout ensemble », хотя некоторые более мелкие комиссии полагаются на стандарты министра внутренних дел. Для большинства незначительных изменений домовладельцы могут проконсультироваться с местным персоналом по сохранению в муниципальном офисе и получить руководство и разрешение. Однако значительные изменения требуют, чтобы домовладельцы подали заявление на получение Сертификата соответствия (COA), и историческая комиссия или архитектурный совет по рассмотрению могут принять решение об изменениях. [28] Процесс COA осуществляется со всеми аспектами надлежащей правовой процедуры, с официальным уведомлением, слушаниями и справедливым и обоснованным принятием решений.

По данным Национальной парковой службы, исторические районы являются одной из старейших форм защиты исторических объектов. Город Чарльстон, Южная Каролина, считается родоначальником современного движения исторических районов. [29] В 1931 году Чарльстон принял указ , который определил «Старый и исторический район», управляемый Советом по архитектурному надзору. [29] Ранний указ Чарльстона отражал сильную защиту, которой местные исторические районы часто пользуются в соответствии с местным законодательством. В нем утверждалось, что никакие изменения не могут быть внесены в какие-либо архитектурные особенности, которые общественность могла видеть с улицы. [29] Местные исторические районы, такие как Новый Орлеан и Саванна, Джорджия , также старше Регистра на десять лет или более. [30]

Местные исторические районы, скорее всего, вызовут сопротивление из-за ограничений, которые они, как правило, накладывают на владельцев недвижимости. [31] [32] [33] Местные законы могут заставить жителей «соблюдать постановления (местного исторического района)». [34] Например, домовладельцы могут быть лишены возможности обновлять плохо изолированные окна, если только они не потратят десятки тысяч долларов на идентичные стили. [35] [36]

Критика исторических районов в Чикаго [37] и других местах в Соединенных Штатах в первую очередь основана на аргументах о том, что такие законы, создающие такие районы, ограничивают предложение доступного жилья, и, таким образом, результатом таких районов является усиление кастовых структур и классовых различий по регионам и сегментам городских территорий. [38] [39] [40] Несколько исторических районов были предложены не с целью истинного сохранения, а для предотвращения развития. [41]

Проблема местных исторических районов и влияние на стоимость недвижимости волнует многих домовладельцев. Эффекты были тщательно изучены с использованием нескольких методологий, включая анализ «до и после» и оценку сопоставимых районов со статусом местного обозначения и без него. Независимые исследователи провели фактический анализ в нескольких штатах, включая Нью-Джерси, Техас, Индиану, Джорджию, Колорадо, Мэриленд, Северную и Южную Каролину, Кентукки, Вирджинию и другие. Как заявил экономист Донован Рипкема, «результаты этих исследований удивительно последовательны: стоимость недвижимости в местных исторических районах растет значительно быстрее, чем рынок в целом, в подавляющем большинстве случаев и растет по ставкам, эквивалентным рынку, в худшем случае. Проще говоря, исторические районы повышают стоимость недвижимости». [42] В исследовании 2011 года «Местные исторические районы и стоимость недвижимости в Коннектикуте » было обнаружено, что «стоимость недвижимости в каждом местном историческом районе в среднем увеличивалась от 4% до более 19% в год». [43] Аналогичным образом, в Нью-Йорке в период с 1980 по 2000 год стоимость недвижимости в историческом районе на основе цены за квадратный фут выросла значительно больше, чем стоимость недвижимости, не имеющей специального назначения. [44]

Значение

Дом Дэвида Дэвиса III и IV
Дом Дэвида Дэвиса III и IV в Блумингтоне, штат Иллинойс , является примером недвижимости в местном историческом районе, которая также включена в федеральный Национальный реестр исторических мест . [45] [46]

Первоначальная концепция американского исторического района представляла собой защитную зону, окружающую более важные, отдельные исторические места. По мере развития области сохранения исторических объектов , участники пришли к пониманию того, что структуры, действующие как «буферные зоны», являются ключевыми элементами исторической целостности более крупных достопримечательностей . Сторонники сохранения исторических объектов считали, что районы должны быть более всеобъемлющими, смешивающими сеть структур, улиц, открытого пространства и ландшафта, чтобы определить характер исторического района. [47]

Еще в 1981 году Национальный фонд сохранения исторического наследия определил 882 американских города и поселка, в которых существовала некая форма « зонирования исторических районов » — местные законы, специально предназначенные для защиты исторических районов. До 1966 года сохранение исторического наследия в Соединенных Штатах находилось в зачаточном состоянии. В том году Конференция мэров США составила влиятельный отчет, в котором, в частности, делался вывод о том, что американцы страдают от чувства «отсутствия корней». [12] Они рекомендовали сохранение исторического наследия, чтобы помочь американцам обрести чувство ориентации. Создание Национального реестра исторических мест в 1966 году, сразу после отчета, помогло привить мэрам это чувство ориентации. [12] Мэры также рекомендовали, чтобы любая программа сохранения исторического наследия была сосредоточена не только на отдельных объектах, но и на «районах и районах, которые имеют особое значение для сообщества». Местные, государственные и федеральные исторические районы теперь насчитывают тысячи списков исторической собственности на всех уровнях власти. [12]

Смотрите также

На Викискладе есть медиафайлы по теме Исторические районы в Соединенных Штатах .

Ссылки

  1. ^ abc Millsap, Adam. «Городам следует дважды подумать о расширении исторических районов». Forbes . Получено 16 февраля 2022 г.
  2. ^ ab Washington, Emily (23 декабря 2015 г.). «Сохранение исторического наследия и его стоимость». www.city-journal.org . City-Journal . Получено 16 февраля 2022 г. .
  3. ^ Андерсен, Майкл (23 декабря 2015 г.). «ФАЛЬШИВЫЕ «ИСТОРИЧЕСКИЕ» РАЙОНЫ: НОВОЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ?». www.sightline.org . Sightline . Получено 16 февраля 2022 г. .
  4. ^ Фрейштат, Сара. «Связаны ли знаковые районы с доступным жильем и сегрегацией? Иск в Чикаго устанавливает эту связь, но защитник исторического наследия ее оспаривает». www.msn.com . MSN . Получено 16 февраля 2022 г. .
  5. ^ Левин, Джереми (15 сентября 2024 г.). «Как калифорнийские NIMBY используют сохранение исторических памятников в качестве оружия, чтобы остановить строительство новых домов». San Francisco Chronicle .
  6. ^ Грабарь, Генри (12 апреля 2021 г.). ««Хороший дизайн» создает плохие города, но это не обязательно». slate.com . SLATE . Получено 16 февраля 2022 г. .
  7. ^ «Почему домовладельцы в исторических районах Лос-Анджелеса говорят, что их следует освободить от ускоренной программы доступного жилья». LAist . 3 мая 2024 г.
  8. ^ "Старый и исторический район Чарльстона" . Получено 16 декабря 2020 г.
  9. ^ abc "История местных исторических районов" (PDF) . Создание местных исторических районов . Историческая комиссия Массачусетса. Архивировано (PDF) из оригинала 16 октября 2012 г. . Получено 24 сентября 2013 г. .
  10. ^ «Филадельфийская историческая комиссия» http://www.phila.gov/historical/designation.html Архивировано 05.10.2006 на Wayback Machine
  11. ^ 438 США 104, 129 (1978)
  12. ^ abcd Datel, Robin Elisabeth. "Сохранение и чувство ориентации для американских городов", Geographical Review , Vol. 75, No. 2. (Apr. 1985), pp. 125-141. Получено 4 апреля 2007.
  13. ↑ Вопросы и ответы по историческим районам Национального реестра. Архивировано 22 марта 2010 г. в Wayback Machine , Департамент архивов и истории Южной Каролины. Получено 19 февраля 2007 г.
  14. ^ ab Historic and Scenic Preservation Local Option Возмещение налога на имущество Архивировано 30 сентября 2007 г. в Wayback Machine , Maine Historic Preservation Commission. Получено 19 февраля 2007 г.
  15. ↑ Постановление № 2001-02. Архивировано 10 февраля 2007 г. в Wayback Machine , ( PDF ), Постановление Дэнвилла, Калифорния, Калифорнийское управление по сохранению исторического наследия. Получено 19 февраля 2007 г.
  16. ^ Справочник по сохранению исторического наследия Айовы-Сити. Архивировано 18 июля 2011 г. на Wayback Machine , ( PDF ), Отдел городского планирования Айовы-Сити . Получено 26 марта 2007 г.
  17. ^ abcde Заголовок 36: Раздел 60.3 Архивировано 10 февраля 2007 г. в Wayback Machine , Парки, леса и общественная собственность, Глава первая, Часть 60. Национальный реестр исторических мест. Получено 19 февраля 2007 г.
  18. ^ Преимущества локального листинга. Архивировано 19 января 2013 г. на Wayback Machine , Работа над прошлым в местных исторических районах, Служба национальных парков. Получено 20 февраля 2007 г.
  19. ^ МакКим, Дилан (6 июня 2021 г.). «Исторический район в центре Эль-Пасо, включая Дурангито, отклонен парковой службой». KVIA . Получено 3 января 2022 г.
  20. ^ «О реестре, архивировано 08.04.2007 в Wayback Machine », Национальный реестр исторических мест, Служба национальных парков . Получено 4 апреля 2007 г.
  21. ^ abcd "Toolbox: Q. Мне интересно узнать больше о создании исторического района — и как можно быстрее. Можете ли вы предоставить мне информацию о том, как это сделать?". National Park Service . Архивировано из оригинала 29 января 2013 г. . Получено 19 февраля 2007 г. .
  22. ^ Грувер, Хайди (17 октября 2022 г.). «Уоллингфорд стремится к историческому статусу; некоторые опасаются, что это препятствие к плотности». The Seattle Times . Получено 18 октября 2022 г.
  23. ^ Уэйли, Шон. «Штат добавляет Голдфилд в реестр исторических мест. Архивировано 30 сентября 2007 г. в Wayback Machine », Las Vegas Review-Journal , 24 декабря 2005 г. Получено 4 апреля 2007 г.
  24. ^ Крейлинг, Кристин. «Что-то старое, что-то новое», Planning ; август/сентябрь 2006 г., том 72, выпуск 8, стр. 34–39, 6 стр. Получено 4 апреля 2007 г.
  25. ↑ Николсон, Скотт. «Комиссары обращаются к продажам алкоголя в Валле-Крусис. Архивировано 1 сентября 2007 г. в Wayback Machine », The Mountain Times , 5 августа 2004 г. Получено 4 апреля 2007 г.
  26. ^ Bringing Preservation Home Архивировано 15 апреля 2012 г. в Wayback Machine , Working on the Past in Local Historic Districts, National Park Service. Получено 19 февраля 2007 г.
  27. ^ «Местные законы как стражи кварталов. Архивировано 03.12.2009 в Wayback Machine », Working on the Past in Local Historic Districts (Section B), National Park Service. Получено 5 октября 2009 г.
  28. ^ Миллер, Джулия. «Обеспечение экономической помощи в регулировании исторических объектов». Preservation Law Reporter 15 PLR 1135, № 1996
  29. ^ Ранние модели abc Архивировано 2007-02-05 в Wayback Machine , Работа над прошлым в местных исторических районах, Служба национальных парков. Получено 20 февраля 2007 г.
  30. ↑ Браун, Кей. «Старая Саванна», Chicago Defender , 17 ноября 1973 г., стр. 22, стб. 3. Получено 4 апреля 2007 г.
  31. ↑ Ху, Винни. «Совет готов вмешаться в вопрос статуса Анклава как исторической достопримечательности», New York Times ; 25 марта 2006 г., том 155, выпуск 53529, стр. B1-B5, 2 стр., 1 страница. Получено 4 апреля 2007 г.
  32. ↑ Вандам, Джефф. «Кирпичные дома, извилистые тропы и неожиданный острый локоть», New York Times ; 31 декабря 2006 г., том 156, выпуск 53810, раздел 14, стр. 5-5, 1/3 стр. Получено 4 апреля 2007 г.
  33. ^ "План расширения исторического района Рочестера выходит за рамки. Архивировано 4 марта 2016 г. в Wayback Machine ", ( редакционная статья ), Foster's Daily Democrat , 3 апреля 2007 г. Получено 4 апреля 2007 г.
  34. ^ Хойер, Тед. «Живая история: как домовладельцы в новом местном историческом районе договариваются о своих юридических обязательствах», Yale Law Journal ; январь 2007 г., том 116, выпуск 4, стр. 768–822, 55 стр. Получено 4 апреля 2007 г.
  35. ↑ Эчеверрия, Даниэль (14 июля 2024 г.). «Они хотели заменить окна в своем доме. «Нелепые» правила Сан-Франциско едва не превратились в кошмар с разрешением на строительство за 40 тысяч долларов». San Francisco Chronicle .
  36. ^ Профт, Кевин (24 августа 2016 г.). «Энергоэффективные окна противоречат правилам исторического района». EcoRI .
  37. ^ Фрейштат, Сара. «Связаны ли знаковые районы с доступным жильем и сегрегацией? Иск в Чикаго устанавливает эту связь, но защитник исторического наследия ее оспаривает». www.msn.com . MSN . Получено 16 февраля 2022 г. .
  38. ^ Андерсен, Майкл (23 декабря 2015 г.). «ФАЛЬШИВЫЕ «ИСТОРИЧЕСКИЕ» РАЙОНЫ: НОВОЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ?». www.sightline.org . Sightline . Получено 16 февраля 2022 г. .
  39. ↑ Вашингтон, Эмили (23 декабря 2015 г.). «Сохранение исторического наследия и его стоимость». www.city-journal.org . City-Journal . Получено 16 февраля 2022 г. .
  40. ^ Миллсэп, Адам. «Городам следует дважды подумать о расширении исторических районов». Forbes . Получено 16 февраля 2022 г.
  41. ^ Сементелли, Ник. «Кандидаты на получение статуса исторического района Чеви-Чейз признают, в чем его суть». ggwash.org . Получено 10 апреля 2024 г.
  42. ^ Донован Д. Рипкема, «(Экономическая) ценность листинга в Национальном реестре», CRM, 2002, том 25. № 1.
  43. ^ «Местные исторические районы защищают ценности недвижимости». Connecticut Trust for Historic Preservation . 2011. Архивировано из оригинала 23 июля 2013 года.
  44. ^ Glaeser, Edward (весна 2010). "Preservation Follies". City Journal . Архивировано из оригинала 30 ноября 2012 года.
  45. ^ «Исторический район Дэвис-Джефферсон, архив 2007-09-27 в Wayback Machine », Комиссия по сохранению исторического наследия Блумингтона, город Блумингтон . Получено 4 апреля 2007 г.
  46. ^ "Национальная информационная система регистра". Национальный регистр исторических мест . Служба национальных парков . 9 июля 2010 г.
  47. ↑ Биголин, Стив. Исторический район Сикомор: Введение. Архивировано 31 мая 2009 г. в Wayback Machine , Daily Chronicle, 14 августа 2006 г. Получено 20 февраля 2007 г.