stringtranslate.com

Регулирование арендной платы

Регулирование арендной платы — это система законов , администрируемая судом или государственным органом, целью которой является обеспечение доступности жилья и условий аренды на рынке аренды жилья. В целом система регулирования арендной платы включает в себя:

Расплывчатый термин «контроль арендной платы» охватывает спектр регулирования, который может варьироваться от установления абсолютной суммы арендной платы, которая может взиматься без разрешенного повышения, до установления различных ограничений на сумму, которую арендная плата может увеличить; эти ограничения могут сохраняться между арендами или могут применяться только в течение срока аренды. [3] По состоянию на 2016 год по крайней мере в 14 из 36 стран ОЭСР действовала та или иная форма контроля за арендной платой, [4] включая четыре штата США. [5] [6]

Регулирование арендной платы осуществляется во многих разнообразных формах. Это один из нескольких классов политики, направленной на повышение доступности жилья . Его эффективность и побочные эффекты были предметом разногласий и споров. [7] Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество единиц жилья. [7] :  1  [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]

Формы регулирования арендной платы

Распространенный термин «контроль арендной платы» может применяться к нескольким типам контроля цен :

Экономика

Теория

Регулирование цен на аренду остается наиболее противоречивым элементом системы регулирования арендной платы. Современный контроль арендной платы (иногда называемый выравниванием арендной платы или стабилизацией арендной платы) призван защитить арендаторов частной жилой недвижимости от чрезмерного повышения арендной платы. Обычно это делается путем постепенного повышения или замораживания арендной платы, одновременно гарантируя, что арендодатели получат доход от своих инвестиций, который контролирующий орган считает справедливым. [ нужна цитата ]

Ряд экономистов -неоклассиков и кейнсианцев говорят, что некоторые формы регулирования контроля за арендной платой создают дефицит и усугубляют дефицит на рынке жилья, препятствуя частным инвестициям на рынке аренды. Кроме того, произойдет безвозвратная потеря веса и неэффективность, поскольку часть потерь из-за ценовых потолков никогда больше не будет получена. [16] [17] Этот анализ был нацелен на замораживание номинальной арендной платы, а проведенные исследования были в основном сосредоточены на ценах на аренду на Манхэттене или в других местах Соединенных Штатов. [ нужна цитата ]

Калифорнийские исследования

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли избирательную инициативу , которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в них небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города на тот момент). [18] :  7  [19] :  1  [20] :  1  Исследование, проведенное в 2019 году, показало, что законы Сан-Франциско о контроле за арендной платой сократили вытеснение арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой в краткосрочной перспективе, но привели к тому, что арендодатели сняли 30% квартир с контролируемой арендной платой. с рынка аренды (путем преобразования в квартиры или TIC ), что привело к снижению общего количества арендуемых квартир в городе на 15% и увеличению арендной платы в масштабе города на 7%. [21] [19] [20] [22] [23] :  1  [24] :  1  [25]

Взгляды экономистов

Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество сдаваемого в аренду жилья. [7] :  1  [8] [9] [10] [11] [13] [14] [26] [27] Однако некоторые экономисты оспаривают этот консенсус и утверждают, что контроль не оказывает статистически значимого влияния на количество и качество жилых помещений. [28] [29] [30] [31]

В ходе стратифицированного случайного опроса 464 американских экономистов, аспирантов -экономистов и членов Американской экономической ассоциации, проведенного в 1992 году , 93% «в целом согласились» или «согласились с оговорками», что «потолок арендной платы снижает количество и качество доступного жилья». ." [32] :  204  [33] :  1 

Обзор экономической литературы 2009 года [17] :  106  , проведенный Блэром Дженкинсом через EconLit , охватывающий теоретические и эмпирические исследования по множеству аспектов проблемы, включая наличие жилья, содержание и качество жилья, арендные ставки, политические и административные издержки и перераспределение. Системы контроля арендной платы как первого, так и второго поколения обнаружили, что «экономисты достигли редкого консенсуса: контроль арендной платы создает гораздо больше проблем, чем решает». [17] :  105  [34] :  1  [35] :  1  [36] :  1  .

В опросе 41 экономиста, проведенном Группой экономических экспертов Инициативы по глобальным рынкам (IGM) в 2012 году, в ходе которого было задано мнение по поводу заявления: «Местные постановления, ограничивающие повышение арендной платы для некоторых единиц арендуемого жилья, например, в Нью-Йорке и Сан-Франциско, имели положительное влияние за последние три десятилетия на количество и качество широко доступного арендуемого жилья в городах, которые его использовали», 13 членов заявили, что они категорически не согласны, 20 не согласны, 1 согласился, а 7 либо не ответили, либо не определились, либо не имел своего мнения. [37] [2] :  1  [38] :  1  .

Исследование Колумбийской школы бизнеса 2021 года показало, что регулирование арендной платы имеет свои преимущества, [39] утверждая, что «стабильность жилья, которую оно обеспечивает, непропорционально выгодна домохозяйствам с низкими доходами. Эти страховые льготы компенсируют совокупные и пространственные искажения на рынках жилья и труда, которые сопровождать такую ​​политику».

В исследовании Дэвида Симса о дерегуляции рынка жилья в Кембридже, штат Массачусетс, проведенном в 2007 году, он обнаружил, что «контроль за арендной платой мало повлиял на строительство нового жилья, но все же побудил владельцев перевести квартиры из статуса сдачи в аренду и существенно снизить арендную плату». [40]

В анализе 2013 года совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенном Питером Татианом из Института городского развития , он заявил, что «вывод, по-видимому, состоит в том, что стабилизация арендной платы не обеспечивает хорошей защиты предполагаемых бенефициаров — бедных или уязвимых арендаторов». - потому что адресность пособий очень бессистемна», и пришел к выводу, что: «Учитывая текущие исследования, похоже, мало что можно сказать в пользу контроля над арендной платой». [34] :  1  [2] :  1  [41] :  1 

Многие экономисты предлагают жилищные субсидии как способ сделать жилье более доступным для арендаторов, не искажая при этом рынок жилья так сильно, как контроль за арендной платой, но расширение существующих программ субсидий потребует резкого увеличения государственных расходов . [7]

Пол Кругман пишет, что контроль арендной платы препятствует строительству нового жилья, создает ожесточенные отношения между арендаторами и арендодателями, а на рынках, где не все квартиры находятся под контролем арендной платы, вызывает рост арендной платы за неконтролируемые квартиры. [33]

Томас Соуэлл пишет, что контроль за арендной платой сокращает предложение жилья [42] :  4  , и утверждает, что контроль за арендной платой увеличивает упадок городов . [42] : 5  [43] :  1 

Шведский экономист Ассар Линдбек , эксперт по жилью, заявил, что «контроль за арендной платой, по-видимому, является наиболее эффективным из известных в настоящее время методов разрушения города, за исключением бомбардировок». [44] [45]

Исследование Центра Фурмана при Нью-Йоркском университете дает более позитивный взгляд на регулирование арендной платы, особенно как инструмент замедления джентрификации: «Хотя регулирование арендной платы является нецеленаправленным, если рассматривать его как чисто перераспределительную программу», пишут три автора исследования, «поскольку программа по продвижению долгосрочной аренды с более низкой арендной платой для арендаторов, которые получают от нее выгоду, даже на горячих рынках аренды, похоже, имеет успех». [46]

История

Комикс 1945 года, объясняющий контроль за арендной платой в рамках Управления по регулированию цен США.

Ранняя современная Европа

Контроль за арендной платой использовался в Риме еще в 1470 году для защиты еврейских жителей от взвинчивания цен . Поскольку евреям в Папской области было запрещено владеть собственностью, они зависели от домовладельцев -христиан , которые взимали с них высокую арендную плату. В 1562 году папа Пий IV предоставил евреям право владеть собственностью стоимостью до 1500 римских скуди и ввел стабилизацию арендной платы. В 1586 году папа Сикст V издал буллу, предписывающую домовладельцам сдавать дома еврейским арендаторам по разумным ценам. [47]

Политика

Регулирование арендной платы по странам

Австралия

Правила аренды регулируются правительствами штатов и территорий. Контроль и замораживание арендной платы были характерными чертами Первой и Второй мировых войн, Великой депрессии и ранних стадий пандемии COVID-19 . [48]

ДЕЙСТВОВАТЬ

Австралийская столичная территория в настоящее время является единственной юрисдикцией, в которой регулируется максимальное повышение арендной платы. Арендная плата может повышаться для постоянных арендаторов только один раз в год максимум на 110% от индекса потребительских цен стоимости аренды в ACT. [49] [50] [51] Арендная плата между арендами не регулируется, и ей разрешено повышаться до рыночной ставки при появлении вакансий (отмена контроля над вакансиями). [50] [52] Увеличение арендной платы сверх суммы, предусмотренной постановлением, может быть оспорено путем подачи заявления в Гражданский и административный трибунал ACT (ACAT). [53] [54] В других австралийских юрисдикциях допускается повышение арендной платы каждые шесть-двенадцать месяцев с разными периодами уведомления. [55]

Новый Южный Уэльс

В Новом Южном Уэльсе есть небольшое количество арендаторов, на которых не распространяется действие Закона об аренде жилых помещений 2010 года (НЮУ) , [56] а действуют положения отмененного Закона о арендодателях и арендаторах (поправка) 1948 года (НЮУ) . [57] [58] [59] [60] Такие «защищенные арендаторы» платят регулируемую «справедливую арендную плату», установленную либо посредством соглашения по разделу 17A, зарегистрированного в Fair Trading Нового Южного Уэльса, либо через магистрата, действующего в качестве Совета по справедливой арендной плате (NSW). [58] [61]

Канада

В Канаде законы о регулировании арендной платы действуют в каждой провинции. Например, в Онтарио Закон об аренде жилья 2006 года требует, чтобы цены на арендуемую недвижимость не росли более чем на 2,5 процента каждый год или на более низкую цифру, установленную министром правительства.

Китай

В августе 2021 года Китай объявил о новых общенациональных правилах арендной платы, которые ограничивают максимальное годовое повышение арендной платы до 5% во всех городских районах, которые составляют более 2/3 населения и включают большинство из примерно 250 миллионов арендаторов в стране. [62]

Франция

Правила арендной платы определяются во Франции на основе базового индекса арендной платы, который служит основой для того, на что арендодатели могут повышать годовую арендную плату. [63] В июле 2022 года Франция ввела новый предел годового повышения арендной платы, составляющий максимум 3,5% в течение одного года. [64]

Германия

Регулирование арендной платы в Германии содержится в «Гражданском кодексе» ( Bürgerliches Gesetzbuch ) в § 535–580a. [65] Как это принято в немецком праве, правила структурированы в абстрактную, более общую часть, которая применяется ко всем контрактам определенного типа, за которой следует более конкретный раздел, посвященный отдельным областям применения этого типа контракта. Конкретные правила договоров аренды квартир варьируются в пределах §§ 549–577a BGB.

Немецкое законодательство проводит различие между ценой аренды в начальной точке договора и увеличением арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Как правило, цена аренды на начальном этапе договора определяется договорным соглашением между сторонами. Только в определенных регионах с напряженным рынком жилья стоимость аренды в начале договора аренды ограничена законом. Увеличение цен на аренду на протяжении всего срока действия договора аренды должно соответствовать «уровню арендной платы» ( Mietspiegel ), который представляет собой базу данных местных справочных цен на аренду. При этом собираются все цены на аренду по новым договорам аренды за последние четыре года, и арендодатели могут повышать цены на свою недвижимость только в соответствии с арендной платой в том же месте. Ростовщическая арендная плата полностью запрещена, поэтому любое повышение цен более чем на 20 процентов в течение трех лет является незаконным. [66]

Арендаторы могут быть выселены против их воли в судебном порядке по уважительной причине, и в обычном случае только с уведомлением минимум за три месяца. [67] Арендаторы получают неограниченный срок действия договора аренды, если его срок не будет явно остановлен. На практике у арендодателей мало стимулов менять арендаторов, поскольку рост цен на аренду сверх инфляции ограничен. В период аренды аренда может быть прекращена только по очень веским причинам. Система прав на арендуемую недвижимость, которую должен содержать арендодатель, призвана обеспечить качество жилья. Многие штаты, такие как Берлин , имеют конституционное право на достаточное жилье и требуют, чтобы в зданиях были жилые помещения определенного размера и высоты потолка. [ нужна цитата ]

В 2020 году Берлин ввел беспрецедентное на рынке жилья Германии замораживание арендной платы. Это принесло пользу постоянным арендаторам, но существенно сократило предложение нового жилья, нанося ущерб тем, кто ищет жилье. Замораживание арендной платы было отменено в 2021 году. [68]

Нидерланды

Ежегодное повышение арендной платы в Нидерландах ограничено максимальным уровнем инфляции + 1%, рассчитанным как 3,3% в 2022 году. [69]

Испания

В сентябре 2020 года испанский регион Каталония принял закон о регулировании арендной платы. [ 70]

Великобритания

Цены на жилье в Великобритании в 1975–2006 гг.

Регулирование арендной платы охватывало весь рынок аренды частного сектора Великобритании с 1915 по 1980 год. Однако после Закона о жилье 1980 года политика Консервативной партии стала направлена ​​на дерегулирование и отмену регулирования арендной платы. Регулирование всех новых видов аренды было отменено Законом о жилье 1988 года , в результате чего основной нормативной базой стала « свобода договора » арендодателя по установлению любой цены. Регулирование арендной платы сохраняется среди небольшого числа муниципальных домов , и часто ставки, устанавливаемые местными властями, отражают рост цен на нерегулируемом частном рынке.

Соединенные Штаты

Регулирование арендной платы в Соединенных Штатах является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США по делу Блок против Хирша [71] большинством голосов постановил, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры является конституционным, но вскоре после этого, в 1924 году, в деле Chastleton Corp против Синклера [72 ] тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После «Нового курса» 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социальное и экономическое законодательство, и ряд штатов принял правила. [ нужна цитата ] В деле Фишер против города Беркли в 1986 году [73] Верховный суд США постановил, что не существует несовместимости между контролем за арендной платой и Законом Шермана .

Контроль за арендной платой существовал в нескольких общинах Массачусетса с 1970 по 1994 год. За это время по крайней мере 20 процентов всех квартир с контролируемой арендной платой в Кембридже проживали богатые. [74] В подавляющем большинстве проживают люди со средним и высоким доходом. [74] Среди них был Фредерик, наследный принц Дании . [74]

По состоянию на 2018 год в четырех штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси и Мэриленд ) и округе Колумбия есть населенные пункты, в которых действует та или иная форма контроля за арендной платой (для обычных построек, за исключением передвижных домов ). [5] [6] Тридцать семь штатов либо запрещают, либо упреждают контроль над арендной платой, в то время как девять штатов разрешают своим городам вводить контроль над арендной платой, но ни один город не внедрил его. [5] [6] В населенных пунктах, где существует контроль арендной платы, он часто охватывает большой процент сдаваемого в аренду жилья в городе: Например, на некоторых крупнейших рынках: в Нью-Йорке в 2011 году 45% арендуемого жилья было сдано в аренду. либо «стабилизированная арендная плата», либо «арендная плата с контролем» (это разные юридические классификации в Нью-Йорке) [75] :  1  в округе Колумбия, в 2014 году чуть более 50% арендуемых квартир контролировались арендной платой, [76] :  1  в В Сан-Франциско по состоянию на 2014 год арендная плата контролировалась около 75% всех сдаваемых в аренду квартир, [77] :  1  , а в Лос-Анджелесе в 2014 году арендная плата контролировалась у 80% многоквартирных домов. [78] :  1 

В 2019 году Калифорния ввела ограничение арендной платы по всему штату на следующие 10 лет, которое ограничивает ежегодное повышение арендной платы до 5% плюс региональная инфляция. [79]

В 2019 году законодательный орган штата Орегон принял закон, который сделал штат первым в стране, принявшим общегосударственную политику контроля арендной платы. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы уровнем инфляции плюс 7 процентов, включает в себя отмену контроля над вакансиями (рыночная ставка между арендами), освобождает от налога новое строительство на 15 лет и сохраняет в силе действующий запрет штата на местную политику контроля арендной платы (преимущественное право на уровне штата). [80] :  1  [81] :  1 

В ноябре 2021 года избиратели в Сент-Поле, штат Миннесота, одобрили инициативу по контролю арендной платы , которая ограничивала годовое повышение арендной платы 3 процентами, включала контроль за вакансиями, не исключала новое строительство и не позволяла добавлять инфляцию к допустимому повышению ставок. [82] [83] За этим последовало сокращение на 80% количества запросов на получение новых разрешений на многоквартирное жилье, в то время как в соседнем Миннеаполисе избиратели уполномочили городской совет разработать постановление о контроле за арендной платой, которое еще не вступило в силу, что может освободить от нового строительства из-за ограничения арендной платы — разрешения выросли на 68%. [82] [84]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ↑ Бранко, Марк (20 февраля 2011 г.). «Законы о контроле за арендой и выселением». marcbrancolaw.com. Архивировано из оригинала 31 марта 2012 года . Проверено 19 августа 2018 г.
  2. ^ abc Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «К ужасу экономистов, контроль за арендной платой распространяется на пригороды района залива». Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 8 октября 2016 года . Проверено 18 августа 2018 г.
  3. ^ Более подробную информацию см. в разделе «Регулирование арендной платы» # «Формы регулирования арендной платы».
  4. ^ «ПРАВИЛА АРЕНДЫ PH6.1» (PDF) . OECD.org – Организация экономического сотрудничества и развития. 21 декабря 2016 г. Архивировано (PDF) из оригинала 16 февраля 2017 г. . Проверено 26 ноября 2018 г.
  5. ^ abc «КОНТРОЛЬ АРЕНДЫ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ» (PDF) . Национальный совет по многоквартирному жилью. 3 сентября 2020 г. Архивировано (PDF) из оригинала 4 сентября 2020 г. . Проверено 4 сентября 2020 г.
  6. ^ abc «Руководство штата по законодательству о контроле за арендной платой» . LandLord.com. Архивировано из оригинала 13 июня 2018 года . Проверено 3 августа 2018 г.
  7. ^ abcd Догерти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы - это громоотвод». Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 марта 2019 г.
  8. ^ аб Баумол, Уильям Дж; Блиндер, Алан С. (1994). Принципы и политика экономики (6-е изд.). Драйден Пресс. стр. 92–93, 379. ISBN. 0-03-098927-2.
  9. ^ Аб Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Аддисон-Уэсли. стр. 32–33.
  10. ^ аб Дэвид А. Безанко; Рональд Р. Бротигам (2008). «10,5». Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. стр. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2.
  11. ^ аб Б. Дуглас Бернхейм; Майкл Д. Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). МакГроу-Хилл Ирвин. п. 565. ИСБН 978-0-07-290027-9.
  12. ^ Дополнительные ссылки, подтверждающие это утверждение, см. Также в разделе «Мнения экономистов».
  13. ^ Аб Мэнкью, Н. Грегори (2015). Принципы экономики . Бостон, Массачусетс: Cengage Learning. п. 31. ISBN 978-1-305-58512-6.
  14. ^ аб Брандтс, Джорди; Бусом, Изабель; Лопес-Майан, Кристина; Панадес, Джудит (2022). «Изображения стоят многих слов: эффективность визуальной коммуникации в развенчании заблуждения о контроле за арендной платой». Электронный журнал ССРН . дои : 10.2139/ssrn.4037381. hdl : 2445/183641 . ISSN  1556-5068.
  15. ↑ Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы». Глобальный справочник по недвижимости. Архивировано из оригинала 27 февраля 2010 года . Проверено 5 августа 2018 г.
  16. ^ К. Рэпкин, Рынок частного арендного жилья в Нью-Йорке (1966) и Дж. Стернлиб, Дилемма городского жилья (1972)
  17. ^ abc Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль за арендной платой: согласны ли экономисты?» (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29 сентября 2017 года . Проверено 14 августа 2018 г.
  18. ^ Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
  19. ^ аб Мерфи, Кэти (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско», говорится в исследовании. Пока в Калифорнии обсуждают ограничения на арендную плату, экономисты делают предостережение». Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 4 января 2018 года . Проверено 7 августа 2018 г.
  20. ^ Аб Труонг, Кевин (9 ноября 2017 г.). «Контроль за арендную плату связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда». Американские городские деловые журналы . Архивировано из оригинала 2 декабря 2018 года . Проверено 1 декабря 2018 г.
  21. ^ Цянь, Франклин; Маккуэйд, Тим; Даймонд, Ребекка (2019). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско». Американский экономический обзор . 109 (9): 3365–3394. дои : 10.1257/aer.20181289 . ISSN  0002-8282.
  22. ↑ Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, «стимулировала» джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты из Стэнфорда». Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 3 декабря 2017 года . Проверено 7 августа 2018 г.
  23. ↑ Дельгадильо, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль за арендной платой больше вреда, чем пользы? Новое исследование показывает, что политика, направленная на снижение арендной платы, на самом деле в целом повышает ее, сокращает арендный фонд и способствует джентрификации». Управление . Архивировано из оригинала 22 февраля 2018 года . Проверено 7 августа 2018 г.
  24. ↑ Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Арендный контроль: расплата». СитиЛаб . Архивировано из оригинала 1 февраля 2018 года . Проверено 30 ноября 2018 г.
  25. ↑ Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие в области контроля за арендной платой: арендная плата в жарких городах зашкаливает, и ведется поиск лучшего способа защитить арендаторов от вытеснения их домов». Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано из оригинала 9 марта 2018 года . Проверено 11 декабря 2018 г.
  26. ^ https://housingevidence.ac.uk/wp-content/uploads/2022/11/CPG-rent-control-final-011122.pdf
  27. ^ Марш, Алекс; Гибб, Кеннет; Соаита, Адриана Михаэла (1 августа 2022 г.). «Регулирование арендной платы: разбираем дебаты». Международный журнал жилищной политики : 1–24. дои : 10.1080/19491247.2022.2089079 . hdl : 1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111 . ISSN  1949-1247.
  28. ^ Марш, Алекс; Гибб, Кеннет; Соаита, Адриана Михаэла (1 августа 2022 г.). «Регулирование арендной платы: разбираем дебаты». Международный журнал жилищной политики : 1–24. дои : 10.1080/19491247.2022.2089079 . hdl : 1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111 . ISSN  1949-1247.
  29. ^ https://doi.org/10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x
  30. ^ https://doi.org/10.1016/j.cities.2015.08.001
  31. ^ https://jacobin.com/2019/11/rent-control-housing-crisis-affordability-supply
  32. ^ Олстон, Ричард М.; Керл, младший; Воан, Майкл Б. (1 мая 1992 г.). «Существовал ли консенсус среди экономистов в 1990-е годы?» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2): 203–209. JSTOR  2117401. Архивировано (PDF) из оригинала 1 сентября 2006 г.
  33. ↑ Аб Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Расплаты. Арендное дело». Нью-Йорк Таймс . Архивировано из оригинала 6 апреля 2009 года . Проверено 10 августа 2018 г.
  34. ^ аб Татиан, Питер (2 января 2013 г.). «Является ли контроль арендной платы хорошей политикой?». Городской институт . Архивировано из оригинала 3 июля 2015 года . Проверено 19 августа 2018 г.
  35. ↑ Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Как иронично: города Америки с контролируемой арендной платой наименее доступны по цене». Форбс . Архивировано из оригинала 19 июля 2015 года . Проверено 11 сентября 2018 г.
  36. ↑ Вальдес, Роджер (18 декабря 2017 г.). «Контроль за арендной платой не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят попробовать». Форбс . Архивировано из оригинала 23 декабря 2017 года . Проверено 13 сентября 2018 г.
  37. ^ «Арендный контроль». Инициатива на глобальных рынках . 7 февраля 2012 года. Архивировано из оригинала 11 декабря 2016 года . Проверено 14 августа 2018 г.
  38. ↑ Мэтьюз, Дилан (20 августа 2013 г.). «С каким экономистом вы согласны больше всего? Пройдите этот тест, чтобы узнать!». Вашингтон Пост . Архивировано из оригинала 16 августа 2018 года . Проверено 15 августа 2018 г.
  39. ^ Фавилукис, Джек Ю.; Мабиль, Пьер; Ван Ньювербург, Стейн (11 июня 2021 г.). «Доступное жилье и благосостояние города». Серия исследовательских статей Колумбийской школы бизнеса . Рочестер, Нью-Йорк. ССНН  3265918.
  40. ↑ Симс, Дэвид П. (1 января 2007 г.). «Вышло из-под контроля: чему мы можем научиться после прекращения контроля над арендной платой в Массачусетсе?». Журнал городской экономики . 61 (1): 129–151. дои : 10.1016/j.jue.2006.06.004. ISSN  0094-1190.
  41. ↑ Яффе, Эрик (9 апреля 2013 г.). «Некоторые люди будут делать сумасшедшие вещи ради квартиры с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке». СитиЛаб — Атлантика . Архивировано из оригинала 12 сентября 2018 года . Проверено 11 сентября 2018 г.
  42. ^ аб Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Основные книги, ISBN 0-465-00349-4 . 
  43. ↑ Сохилл, Рэй (10 ноября 1999 г.). «Черные и правые - Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве чернокожих консерваторов». Салон . Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 года . Проверено 22 сентября 2018 г.
  44. ^ Фрейзер Нельсон (2 мая 2014 г.). «Низкая лейбористская партия позиционирует себя как левая партия». «Дейли телеграф» . Проверено 29 октября 2016 г.
  45. ↑ Розальски, Грег (5 марта 2019 г.). «Возвращение арендного контроля». ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР .
  46. ^ Херрин, Люк; Ягер, Джессика; Миан, Надя (26 октября 2016 г.). «Реакция джентрификации: обзор стратегий по поддержанию экономического разнообразия района» (PDF) . Центр Фурмана . Проверено 2 января 2022 г.
  47. ^ Уиллис, Джон В. (1950). «Краткая история законов о контроле за арендной платой». Обзор законодательства Корнелла . 36 (1): 54–94 . Получено 7 марта 2019 г. - из юридической библиотеки Корнелльского университета.
  48. ^ z5076905 (29 августа 2022 г.). «Пришло ли время поговорить о контроле за арендной платой в Австралии?». Отдел новостей UNSW . Проверено 4 ноября 2022 г.{{cite web}}: CS1 maint: numeric names: authors list (link)
  49. ^ Правительство ACT (1 апреля 2023 г.). «Часть 5 Закона об аренде жилых помещений 1997 года (ACT)». Реестр законодательства ACT . Проверено 25 июня 2023 г.
  50. ^ ab Правительство ACT (1 апреля 2023 г.). «Часть 2 Положения об аренде жилых помещений 1998 г. (ACT)». Реестр законодательства ACT . Проверено 25 июня 2023 г.
  51. ^ Государственное управление юстиции и общественной безопасности ACT (март 2021 г.). «Книга аренды» (PDF) . Книга аренды . стр. 28–31. Архивировано (PDF) оригинала 25 октября 2022 года . Проверено 4 ноября 2022 г.
  52. ↑ Клан, Рэйчел (25 июня 2023 г.). «Единственное место в Австралии с контролем арендной платы». Сидней Морнинг Геральд . Проверено 25 июня 2023 г.
  53. ^ Закон о юридической помощи (25 июня 2023 г.). «Аренда: повышение арендной платы» (PDF) . Закон о юридической помощи . Проверено 25 июня 2023 г.
  54. ^ Гражданский и административный трибунал ACT (ACAT) (25 июня 2023 г.). «О АСАТ». ACT Гражданский и административный трибунал . Проверено 25 июня 2023 г.
  55. ^ «Насколько разрешено повышение арендной платы (и как часто)?» Обновление недвижимости . 24 октября 2022 г. Проверено 4 ноября 2022 г.
  56. ^ Законодательство Нового Южного Уэльса (13 января 2023 г.). «Закон об аренде жилых помещений 2010 г. (Новый Южный Уэльс)». Законодательство Нового Южного Уэльса . Проверено 25 июня 2023 г.
  57. ^ Законодательство Нового Южного Уэльса. «Закон о арендодателе и арендаторе (поправка) 1948 года (Новый Южный Уэльс)». Законодательство Нового Южного Уэльса . Проверено 25 июня 2023 г.
  58. ^ ab Союз арендаторов Нового Южного Уэльса (25 июня 2023 г.). «Информационный бюллетень для защищенных арендаторов». Союз арендаторов Нового Южного Уэльса . Проверено 25 июня 2023 г.
  59. ↑ Маккенни, Лиша (22 ноября 2012 г.). «Защищенным арендаторам грозит неопределенное будущее». Сидней Морнинг Геральд . Проверено 25 июня 2023 г.
  60. ^ Шнеллер, Эдвина (март 2013 г.). «Защищенная аренда: история и предложения по реформе» (PDF) . Служба парламентских исследований Нового Южного Уэльса . Проверено 25 июня 2023 г.
  61. ^ Служба арендаторов для пожилых людей (июнь 2014 г.). «Руководство CPSA по защищенной аренде в Новом Южном Уэльсе, 2014 г.» (PDF) . Союз арендаторов Нового Южного Уэльса . Проверено 25 июня 2023 г.
  62. ^ «Китай введет ограничение на городскую арендную плату, чтобы улучшить доступность жилья» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 31 августа 2021 г. Проверено 26 июля 2022 г.
  63. ^ "Indice de Référence des Loyers (IRL)" . www.service-public.fr (на французском языке) . Проверено 27 июля 2022 г.
  64. ^ «Франция ограничит повышение арендной платы, чтобы помочь домохозяйствам снизить стоимость жизни» . Местная Франция . 8 июля 2022 г. Проверено 27 июля 2022 г.
  65. ^ Доступен английский перевод: §§ 535 и далее. БГБ
  66. ^ М. Хаффнер, М. Элсинга и Дж. Хукстра (2008). «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах». Международный журнал жилищной политики . 8 (2): 217–233. дои : 10.1080/14616710802037466. S2CID  154288124.
  67. ^ BGB §573c
  68. ^ Сагнер, Пекка; Фойгтлендер, Майкл (2022). «Побочные эффекты замораживания арендной платы в Берлине» . Международный журнал жилищной политики : 1–20. дои : 10.1080/19491247.2022.2059844. ISSN  1949-1247. S2CID  248615020.
  69. ↑ Koninkrijksrelaties, Ministryie van Binnenlandse Zaken en (14 мая 2013 г.). «Арендуемое жилье — Жилье — Government.nl». www.government.nl . Проверено 27 июля 2022 г.
  70. ↑ Марк Гонсалес (10 сентября 2020 г.). «В Каталонии теперь действует закон о контроле над арендной платой, принятый голосами JxCat, ERC, CUP и Comuns». ElNacional.cat . Проверено 27 октября 2020 г.
  71. ^ 256 США 135 (1921)
  72. ^ 264 США 543 (1924)
  73. ^ 475 США 260 (1986)
  74. ^ abc «Арендаторы, которым нужно было переехать, не смогли претендовать на это». Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
  75. ↑ Перейра, Иван (11 января 2015 г.). «Битва нависла над законом о стабилизации арендной платы в Нью-Йорке». Новостной день . Архивировано из оригинала 21 февраля 2015 года . Проверено 4 декабря 2018 г.
  76. ↑ Вайнер, Аарон (12 декабря 2014 г.). «Потеря контроля. Законы округа Колумбия о контроле за арендной платой должны обеспечивать доступность жилья. Так как же арендодателям удается их обходить?». Вашингтонская городская газета . Архивировано из оригинала 26 мая 2016 года . Проверено 4 декабря 2018 г.
  77. ↑ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)». ТехКранч . Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 г.
  78. ↑ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). «Аренда в Лос-Анджелесе: был ли успешным контроль арендной платы в Лос-Анджелесе?». Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано из оригинала 13 сентября 2014 года . Проверено 4 декабря 2018 г.
  79. ↑ Диллон, Лиам (8 октября 2019 г.). «Калифорния ограничит повышение арендной платы в соответствии с законопроектом, подписанным губернатором Гэвином Ньюсомом». Лос-Анджелес Таймс .
  80. ↑ Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон собирается принять первый законопроект о контроле за арендной платой в масштабе штата». NPR.org . Архивировано из оригинала 6 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 г.
  81. ^ Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор Орегона Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой» . Орегон Live. Архивировано из оригинала 5 марта 2019 года . Проверено 6 марта 2019 г.
  82. ↑ Аб Бричги, Кристиан (22 марта 2022 г.). «Самый спорный в Америке закон о контроле за арендной платой подвергается поспешным изменениям. Коллапс в новой строительной деятельности последовал за одобрением избирателями Сент-Пола строгого, расплывчато написанного постановления о контроле за арендной платой. Чиновники города и штата ломают голову над тем, как лучше всего исправить новый закон. ". Причина . Завтра городской совет Сент-Пола обсудит детали реализации Вопроса 1, краткого, принятого избирателями постановления, которое ограничивает годовое повышение арендной платы на уровне 3 процентов и не включает ни одного из типичных исключений или пособий для нового строительства, пустующих квартир или инфляции. . ... Политика Калифорнии и Орегона также включает ряд других исключений из законов о контроле за арендной платой на уровне штата. Они позволяют владельцам недвижимости в определенной степени добавлять инфляцию к допустимому повышению арендной платы. Они оба позволяют арендодателям повышать арендную плату между арендаторами настолько высоко, насколько они хотят, и имеют более высокие пределы повышения арендной платы: 5 процентов в Калифорнии и 7 процентов в Орегоне.
  83. ↑ Галиото, Кэти (20 ноября 2021 г.). «Опасаясь резкого скачка, защитники арендаторов внимательно следят за арендной платой в Сент-Поле». Звездная Трибьюн . Более 30 000 жителей Сент-Пола — около 53% избирателей — одобрили на референдуме в начале этого месяца постановление, которое ограничит годовое повышение арендной платы 3%. Городу еще предстоит разработать более тонкие моменты своей новой политики, которая считается одной из самых строгих мер контроля арендной платы в стране, поскольку она не позволяет арендодателям повышать арендную плату после выезда арендатора, не освобождает от налога новых строительства и не привязан к инфляции.
  84. ↑ Каллаган, Питер (16 марта 2022 г.). «Комитет Сената Миннесоты вносит законопроект об отмене задним числом мер по контролю за арендной платой, принятых избирателями в Миннеаполисе, Сент-Пол». МиннПост . Драхейм также привел статистические данные Бюро переписи населения, которые показывают, что количество запросов на получение разрешений на жилье в Сент-Поле упало на 80 процентов после проведения референдума. В Миннеаполисе, где еще не разработано постановление и где новые здания могут быть освобождены от ограничений, количество разрешений выросло на 68 процентов.

дальнейшее чтение

Внешние ссылки