Цены на жилье в США испытали серьезную рыночную коррекцию после пузыря на рынке недвижимости , который достиг пика в начале 2006 года . Затем цены на недвижимость скорректировались вниз в конце 2006 года, что привело к потере ликвидности рынка и дефолтам по субстандартным кредитам . [1]
Пузырь на рынке недвижимости — это тип экономического пузыря , который периодически возникает на местных, региональных, национальных или глобальных рынках недвижимости . Пузырь на рынке жилья характеризуется быстрым и устойчивым ростом цен на недвижимость , например, на жилье , что обычно обусловлено некоторой комбинацией излишней уверенности и эмоций, мошенничества [2] , синтетической [3] разгрузки риска с помощью ипотечных ценных бумаг , возможности переупаковки соответствующего долга [4] через спонсируемые государством предприятия , политики государственных и центральных банков [5], доступности кредитов и спекуляций. Пузыри на рынке жилья имеют тенденцию искажать оценки в сторону повышения относительно исторических, устойчивых и статистических норм, как описано экономистами Карлом Кейсом и Робертом Шиллером в их книге «Иррациональное изобилие » [6] . Еще в 2003 году Шиллер задался вопросом, существует ли «пузырь на рынке жилья» [7] , который может в ближайшем будущем исправиться.
Основываясь на исторических тенденциях в оценках стоимости жилья в США, [8] [9] многие экономисты и деловые обозреватели предсказывали коррекцию рынка, варьирующуюся от нескольких процентных пунктов до 50% и более от пиковых значений на некоторых рынках, [10] [11] [12] [13] [14] и, хотя это охлаждение не затронуло все районы Соединенных Штатов, некоторые предупреждали, что коррекция может и будет «неприятной» и «жестокой». [15] [16]
Главный экономист Марк Занди из исследовательской компании Moody's Economy.com предсказал крах двузначной девальвации в некоторых городах США к 2007–2009 гг. [17] [18] Дин Бейкер из Центра экономических и политических исследований был первым экономистом, который определил пузырь на рынке жилья в своем отчете летом 2002 г. [19] Инвестор Питер Шифф приобрел известность благодаря серии выступлений на телевидении, где он выступал против множества финансовых экспертов и утверждал, что крах должен был наступить. [20] [21]
Пузырь на рынке жилья частично субсидировался спонсируемыми государством организациями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac , а также федеральной политикой, направленной на то, чтобы сделать жилье доступным для всех. [22]
Быстро растущий рынок жилья резко остановился во многих частях Соединенных Штатов в конце лета 2005 года, а к лету 2006 года несколько рынков столкнулись с раздутыми запасами, падением цен и резким сокращением объемов продаж. В августе 2006 года журнал Barron's предупредил, что «приближается жилищный кризис», и отметил, что средняя цена новых домов упала почти на 3% с января 2006 года, что запасы новых домов достигли рекорда в апреле и оставались близкими к историческим максимумам, что запасы существующих домов были на 39% выше, чем всего год назад, и что продажи упали более чем на 10%, и предсказал, что «национальная средняя цена жилья, вероятно, упадет почти на 30% в течение следующих трех лет... простое возвращение к среднему значению». [13]
В Бостоне цены в годовом исчислении упали, [24] продажи упали, запасы увеличились, число случаев лишения права выкупа заложенного имущества возросло, [25] [26] а коррекция в Массачусетсе была названа «жесткой посадкой» в 2005 году. [27] Ранее процветавшие [28] рынки жилья в Вашингтоне, округ Колумбия , Сан-Диего, Калифорния , Финиксе, Аризоне и других городах также остановились в 2005 году. [29] [30]
Журнал Fortune в мае 2006 года назвал многие ранее сильные рынки жилья «Мертвыми зонами»; [31] другие районы были классифицированы как «Опасные зоны» и «Безопасные убежища». В августе 2005 года журнал Fortune также развеял «четыре мифа о будущем цен на жилье». [32]
Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS) показала, что летом 2006 года количество выставленного на продажу жилья в Финиксе выросло до более чем 50 000 домов, из которых почти половина была вакантной (см. график). [33] Несколько застройщиков резко пересмотрели свои прогнозы в сторону понижения летом 2006 года, например , DR Horton сократила свой годовой прогноз прибыли на треть в июле 2006 года, [34] стоимость акций застройщика элитного жилья Toll Brothers упала на 50% в период с августа 2005 года по август 2006 года, [ оригинальное исследование? ] [35] а индекс Dow Jones US Home Construction Index упал более чем на 40% по состоянию на середину августа 2006 года. [ оригинальное исследование? ] [36]
Генеральный директор компании Toll Brothers Роберт Толл объяснил: «застройщики, построившие спекулятивные дома, пытаются их переместить, предлагая большие льготы и скидки; а некоторые покупатели расторгают контракты на уже построенные дома». [37] 13 сентября 2006 года застройщик Kara Homes объявил о «двух самых прибыльных кварталах в истории нашей компании», однако менее чем через месяц, 6 октября, компания подала заявление о банкротстве. [38] Шесть месяцев спустя, 10 апреля 2007 года, Kara Homes продала незавершенные объекты, в результате чего потенциальные покупатели с предыдущего года потеряли депозиты, некоторые из которых внесли более 100 000 долларов (~ 141 598 долларов в 2023 году). [39]
Поскольку рынок жилья начал смягчаться с зимы 2005 года по лето 2006 года, [40] [41] главный экономист NAR Дэвид Лереа предсказал «мягкую посадку» рынка. [42] Однако, основываясь на беспрецедентном росте запасов и резком замедлении рынка в течение 2006 года, Лесли Эпплтон-Янг, главный экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов, заявила, что ей не нравится мягкий термин «мягкая посадка» для описания того, что на самом деле происходит на рынке недвижимости Калифорнии. [43]
Financial Times предупредила о влиянии на экономику США «жесткого края» в сценарии «мягкой посадки», заявив: «Замедление на этих раскаленных рынках неизбежно. Оно может быть мягким, но невозможно исключить обвал настроений и цен. ... Если жилищное благосостояние перестанет расти ... влияние на мировую экономику может быть действительно удручающим». [44] «Было бы трудно охарактеризовать положение застройщиков жилья как иное, чем жесткое приземление», - сказал Роберт И. Толл , генеральный директор Toll Brothers. [45]
Анджело Мозило, генеральный директор Countrywide Financial , сказал: «Я никогда не видел мягкой посадки за 53 года, поэтому нам предстоит пройти долгий путь, прежде чем ситуация выровняется. Я должен подготовить компанию к худшему, что может случиться». [46] После этих сообщений Лиреа признал, что «он ожидает, что цены на жилье снизятся на 5% по всей стране», и сказал, что в некоторых городах во Флориде и Калифорнии могут быть «жесткие посадки». [47]
Всемирный банк снизил темпы роста мировой экономики из-за замедления жилищного строительства в Соединенных Штатах, но он не верил, что жилищное недомогание США распространится и дальше на остальной мир. Председатель ФРС Бенджамин Бернанке сказал в октябре 2006 года, что в настоящее время на рынке жилья происходит «существенная коррекция» и что спад жилищного строительства является одним из «главных тормозов, которые замедляют экономику»; он предсказал, что корректирующийся рынок снизит экономический рост США примерно на один процент во второй половине 2006 года и останется тормозом для расширения в 2007 году. [48]
Согласно данным NAR, в марте 2007 года общенациональные продажи домов и цены снова резко упали: продажи упали на 13% до 482 000 с пикового значения в 554 000 в марте 2006 года, а общенациональная средняя цена упала почти на 6% до 217 000 долларов с пикового значения в 230 200 долларов в июле 2006 года. Падение продаж существующих домов было самым резким с 1989 года. [ необходима цитата ] Новый рынок жилья также пострадал. Самое большое падение средних цен на жилье в годовом исчислении с 1970 года произошло в апреле 2007 года. Средние цены на новые дома упали на 10,9 процента по данным Министерства торговли США . [49]
Другие рассуждали о негативном влиянии выхода на пенсию поколения бэби-бумеров и относительной стоимости аренды на сокращающемся рынке жилья. [50] [51] Во многих частях Соединенных Штатов было значительно дешевле арендовать ту же недвижимость, чем покупать ее; средний размер ипотечного платежа по стране составляет 1687 долларов в месяц, что почти вдвое превышает средний размер арендной платы в размере 868 долларов в месяц. [52]
В 2005 году экономист Роберт Шиллер выступил с предупреждением о пузыре на рынке недвижимости в Управлении контролера денежного обращения и Федеральной корпорации по страхованию депозитов . Его проигнорировали, и позже он назвал это проявлением группового мышления . В том же году во втором издании « Иррационального изобилия» он предупредил, что пузырь на рынке недвижимости может привести к мировой рецессии . [53] Также в 2005 году экономист Фред Харрисон прокомментировал: «Следующий переломный момент на рынке недвижимости должен наступить в конце 2007 или начале 2008 года... Единственный способ вернуть цены на приемлемый уровень — это спад или рецессия». [54] В январе 2006 года финансовый аналитик Гэри Шиллинг написал статью под названием: «Жилищный пузырь, вероятно, лопнет». [55] [56] В мае 2006 года Кристофер Фланаган из JPMorgan , директор по глобальным исследованиям структурированного финансирования , предупредил клиентов о грядущем спаде на рынке жилья. [57] В августе 2006 года экономист Нуриэль Рубини аналогичным образом предупредил, что сектор жилья находится в состоянии «свободного падения» и пустит под откос остальную экономику, вызвав рецессию в 2007 году. [58] Джозеф Стиглиц , лауреат Нобелевской премии по экономике 2001 года , также сказал, что США могут войти в рецессию, поскольку цены на жилье снизятся. [59]
Совет экономических консультантов Белого дома снизил свой прогноз экономического роста США в 2008 году с 3,1% до 2,7% и прогнозирует более высокую безработицу, отражая потрясения на рынках кредитования и жилой недвижимости. Экономические консультанты администрации Буша также пересмотрели свой прогноз по безработице и предсказали, что уровень безработицы может вырасти немного выше 5%, по сравнению с преобладающим уровнем безработицы в 4,6%. [62]
Рост стоимости жилья значительно превысил рост доходов многих из этих покупателей жилья, заставив их использовать заемные средства, превышающие их возможности. Они заняли еще больше денег, чтобы купить жилье, стоимость которого была намного выше, чем их способность выполнять свои ипотечные обязательства. Многие из этих покупателей жилья взяли ипотечные кредиты с плавающей ставкой в период низких процентных ставок, чтобы купить дом своей мечты. Первоначально они смогли выполнить свои ипотечные обязательства благодаря низким «заманчивым» ставкам, взимаемым в первые годы ипотеки.
Когда Федеральный резервный банк применил свою политику сокращения денежной массы в 2005 году, многие домовладельцы были ошеломлены, когда их ипотечные кредиты с плавающей ставкой начали переустанавливаться на гораздо более высокие ставки в середине 2007 года, а их ежемесячные платежи значительно превысили их способность выплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Некоторые домовладельцы начали не выплачивать свои ипотечные кредиты в середине 2007 года, и трещины в фундаменте жилищного строительства США стали очевидны.
В марте 2007 года отрасль субстандартного ипотечного кредитования в США рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, ставок конфискации жилья , при этом более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, сообщили о значительных убытках или выставили себя на продажу. [63] Акции крупнейшего в стране субстандартного кредитора New Century Financial упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем в конечном итоге подать заявление о банкротстве по Главе 11 2 апреля 2007 года с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов (~142 миллиона долларов в 2023 году). [64]
Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не является изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и повлияет на снижение цен на жилье. [65] Билл Гросс , «самый авторитетный финансовый гуру», саркастически и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги CDO , обеспеченных ипотекой, которые сейчас находятся на грани краха:
AAA? Вас заманили мистер Муди и мистер Пурс , макияжем, этими шестидюймовыми каблуками шлюхи и « маркой бродяги ». Многие из этих симпатичных девушек не являются первоклассными активами стоимостью 100 центов за доллар. ... И извини, Бен, но деривативы — это палка о двух концах. Да, они диверсифицируют риск и направляют его от банковской системы в конечные руки неизвестных покупателей, но они умножают кредитное плечо, как штамм Андромеды. Когда процентные ставки растут, чашка Петри превращается из безобидного эксперимента в финансовой инженерии в разрушительный вирус, потому что стоимость этого кредитного плеча в конечном итоге снижает цену активов. Кто-нибудь дома? ... AAA? [С]уть в том, что есть сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов, и находятся ли они в CDO или хедж-фондах Bear Stearns, имеет значение только в той степени, в которой они находятся. [Т]е кризис субстандартного кредитования — это не изолированное событие, и его не сдержат несколько дней заголовков в The New York Times ... Изъян заключается в домах, которые финансировались дешевыми и в некоторых случаях безвозмездными деньгами в 2004, 2005 и 2006 годах. Потому что, хотя хедж-фонды Bear теперь в основном стали историей, эти миллионы и миллионы домов — нет. Они никуда не денутся... за исключением их ипотечных кредитов. Ипотечные платежи растут, растут и растут... а также просрочки и дефолты. Недавнее исследование Bank of America оценивает, что около 500 миллиардов долларов (~708 миллиардов долларов в 2023 году) ипотечных кредитов с плавающей ставкой должны вырасти в 2007 году в среднем более чем на 200 базисных пунктов. 2008 год преподнесет еще больше сюрпризов, поскольку почти 700 миллиардов долларов ARMS подлежат обнулению, почти ¾ из которых — субстандартные ипотечные кредиты... Эта проблема, поддерживаемая и поощряемая Уолл-стрит, в конечном итоге находится в самом сердце Америки, с миллионами и миллионами переоцененных домов и обеспеченных активами залогов с другим адресом — Мэйн-стрит. [66]
Финансовые аналитики предсказывали, что крах субстандартной ипотеки приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков Уолл-стрит, торгующих ценными бумагами, обеспеченными ипотекой , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [63] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynch продал арестованные у фондов активы, а три других банка закрыли свои позиции по ним. Фонды Bear Stearns когда-то имели более 20 миллиардов долларов активов, но потеряли миллиарды долларов на ценных бумагах, обеспеченных субстандартной ипотекой. [67]
H&R Block сообщила о квартальном убытке в размере 677 миллионов долларов США по прекращенным операциям, которые включали субстандартного кредитора Option One, а также списания, резервы на возможные потери по ипотечным кредитам и более низкие цены на ипотечные кредиты на вторичном рынке ипотечных кредитов. Чистая стоимость активов паев упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов США (~1,56 миллиарда долларов США в 2023 году) по состоянию на 30 апреля 2007 года. [68] Глава консалтинговой фирмы по ипотечному кредитованию Wakefield Co. предупредил: «Это будет крах беспрецедентных масштабов. Будут потеряны миллиарды». Bear Stearns пообещал до 3,2 миллиарда долларов США (~4,53 миллиарда долларов США в 2023 году) в виде кредитов 22 июня 2007 года, чтобы спасти один из своих хедж-фондов, который рухнул из-за плохих ставок на субстандартные ипотечные кредиты. [69]
Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если бы облигации фондов Bear Stearns были выставлены на аукцион на открытом рынке, то были бы явно выявлены гораздо более слабые значения. Шифф добавил: «Это заставило бы другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих активов. Стоит ли удивляться, что Уолл-стрит выдвигает стопы, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость в конечном итоге выявит пропасть, в которую вот-вот рухнет рынок жилья». [70]
В отчете New York Times кризис хедж-фондов связывается с нестрогими стандартами кредитования : «Кризис, разразившийся на этой неделе из-за почти полного краха двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с падением рынка жилья и последствиями нестрогой практики кредитования, которая обрушила поток денег на людей со слабой или субстандартной кредитной историей, в результате чего многие из них с трудом смогли остаться в своих домах». [69]
После краха ипотечной отрасли сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета, провел слушания в марте 2007 года и попросил руководителей пяти крупнейших ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал: «Хищническая практика кредитования поставила под угрозу владение жильем миллионов людей». [71] Более того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, предлагали федеральную государственную помощь заемщикам с низким уровнем кредитования, чтобы спасти домовладельцев от потери своего жилья. Противники такого предложения утверждали, что государственная помощь заемщикам с низким уровнем кредитования не отвечает наилучшим интересам экономики США, поскольку это создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляции на рынке жилья.
Лу Раньери из Salomon Brothers , изобретатель рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в 1970-х годах, предупреждал о будущих последствиях ипотечных дефолтов: «Это передний край шторма. ... Если вы думаете, что это плохо, представьте, что будет в разгар кризиса». По его мнению, более 100 миллиардов долларов ипотечных кредитов, скорее всего, будут дефолтными, когда проблемы в отрасли субстандартного ипотечного кредитования проявятся на рынках первичной ипотеки. [72] Председатель ФРС Алан Гринспен похвалил рост отрасли субстандартного ипотечного кредитования и инструменты, используемые для оценки кредитоспособности, в своей речи в апреле 2005 года:
Инновации привели к появлению множества новых продуктов, таких как субстандартные кредиты и нишевые кредитные программы для иммигрантов. Такие разработки являются репрезентативными для рыночных реакций, которые двигали отрасль финансовых услуг на протяжении всей истории нашей страны... С этими достижениями в области технологий кредиторы воспользовались моделями кредитного скоринга и другими методами для эффективного предоставления кредита более широкому спектру потребителей. ... Там, где когда-то маргинальным заявителям просто отказывали в кредите, теперь кредиторы могут довольно эффективно оценивать риск, представляемый отдельными заявителями, и соответствующим образом оценивать этот риск. Эти улучшения привели к быстрому росту субстандартного ипотечного кредитования; действительно, сегодня субстандартные ипотечные кредиты составляют примерно 10 процентов от числа всех непогашенных ипотечных кредитов, по сравнению с 1 или 2 процентами в начале 1990-х годов. [73]
Из-за этих замечаний, а также из-за его поддержки использования ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, Гринспен подвергся критике за свою роль в возникновении пузыря на рынке жилья и последующих проблемах в ипотечной отрасли. [74] [75]
Субстандартные и альтернативные кредиты составляют около 21 процента непогашенных кредитов и 39 процентов ипотечных кредитов, выданных в 2006 году. [76]
В апреле 2007 года финансовые проблемы, похожие на проблемы с субстандартной ипотекой, начали возникать с кредитами Alt-A, выданными домовладельцам, которые считались менее рискованными. [76] American Home Mortgage заявила, что заработает меньше и выплатит меньшие дивиденды своим акционерам, поскольку ее попросили выкупить и списать стоимость кредитов Alt-A, выданных заемщикам с хорошей кредитной историей; в результате чего акции компании упали на 15,2 процента. Уровень просрочки по ипотечным кредитам Alt-A рос в 2007 году. [76]
В июне 2007 года агентство Standard & Poor's предупредило, что владельцы жилья в США с хорошей кредитной историей все чаще задерживают выплаты по ипотеке, что является признаком того, что кредиторы предлагают более рискованные кредиты за пределами рынка субстандартных кредитов ; они заявили, что рост просроченных платежей и дефолтов по ипотечным кредитам Alt-A, выданным в 2006 году, «вызывает беспокойство», а заемщикам, имеющим просрочку, «становится все труднее рефинансировать» или наверстывать свои платежи. [77] Просроченные платежи не менее чем на 90 дней и дефолты по ипотечным кредитам Alt-A 2006 года выросли до 4,21 процента, по сравнению с 1,59 процента по ипотечным кредитам 2005 года и 0,81 процента по ипотечным кредитам 2004 года, что указывает на то, что «субстандартная резня теперь распространяется на ипотечные кредиты, близкие к премиум-классу». [66]
Ставки по 30-летним ипотечным кредитам выросли более чем на полпроцента до 6,74 процента в период с мая по июнь 2007 года, [78] что повлияло на заемщиков с лучшей кредитной историей, в то время как ужесточение стандартов субстандартного кредитования ограничивает круг квалифицированных покупателей. Национальная средняя цена на жилье готовится к своему первому годовому снижению со времен Великой депрессии , а NAR сообщил, что предложение непроданных домов достигло рекордных 4,2 миллиона.
Goldman Sachs и Bear Stearns , соответственно крупнейшая в мире фирма по ценным бумагам и крупнейший андеррайтер ипотечных ценных бумаг в 2006 году, заявили в июне 2007 года, что рост конфискаций заложенного имущества сократил их доходы, а потеря миллиардов из-за плохих инвестиций на рынке субстандартного кредитования поставила под угрозу платежеспособность нескольких хедж-фондов . Марк Кизель, исполнительный вице-президент Pacific Investment Management Co., базирующейся в Калифорнии, сказал:
Это кровавая баня. ... Мы говорим о двух-трехлетнем спаде, который унесет с собой целый ряд персонажей, от создания рабочих мест до потребительского доверия. В конечном итоге он унесет фондовый рынок и корпоративную прибыль. [79]
По словам Дональда Бернетта из Brightgreen Homeloans во Флориде (одном из штатов, наиболее пострадавших от лопнувшего пузыря на рынке жилья), соответствующая потеря капитала из-за падения стоимости жилья вызвала новые проблемы. «Это удерживает даже заемщиков с хорошей кредитной историей и солидными ресурсами от рефинансирования на гораздо более выгодных условиях. Даже при более жестких ограничениях на кредитование и исчезновении программ субстандартного кредитования есть много заемщиков, которые действительно могли бы быть отнесены к категории «А», но не могут рефинансировать, поскольку у них больше нет капитала в их домах, который был в 2005 или 2006 году. Им придется ждать, пока рынок восстановится, чтобы рефинансировать на условиях, которых они заслуживают, а это могут занять годы или даже десятилетие». Предполагается, особенно в Калифорнии , что этот процесс восстановления может занять до 2014 года или позже. [79]
В отчете Мичиганского университета за 2012 год анализировались данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого в 2009 и 2011 годах было опрошено около 9000 репрезентативных домохозяйств. Данные, казалось, указывали на то, что, хотя условия все еще были сложными, в некотором смысле кризис ослабевал: за исследуемый период процент семей, просрочивших выплаты по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; домовладельцев, которые считали, что «очень вероятно или довольно вероятно», что они просрочат выплаты, сократилось с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семьи снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году этот показатель вырос до 23,4% семей». [80] [81]
Общий:
Международные пузыри на рынке недвижимости:
Такого роста цен на жилье еще не было.
Гринспен, центральный банкир США, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость. ... По традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США в настоящее время заметно переоценены.
Как только история цен развивается, и люди слышат, что их сосед заработал много денег на чем-то, этот импульс берет верх, и мы видим это на рынках товаров и жилья... Оргии, как правило, становятся самыми дикими к концу. Это как быть Золушкой на балу. Вы знаете, что в полночь все снова превратится в тыквы и мышей. Но вы оглядываетесь и говорите: «Еще один танец», и так делают все остальные. Вечеринка становится веселее — и, кроме того, на стене нет часов. И вдруг часы бьют 12, и все снова превращается в тыквы и мышей.
Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное накопление запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на Восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
Часть роста стоимости жилья с 2000 года была оправдана падением процентных ставок, но на данный момент общая рыночная стоимость жилья утратила связь с экономической реальностью. И впереди нас ждет неприятная коррекция.
Пузырь цен на жилье напоминает фондовую манию весны 1999 г., как раз перед тем, как лопнул фондовый пузырь в начале 2000 г., со всей этой шумихой, стадными инвестициями и абсолютной уверенностью в неизбежности дальнейшего роста цен. Моя кровь слегка похолодела на коктейльной вечеринке как-то вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы сказала мне, что покупает квартиру в Бостоне, чтобы жить там во время своей годичной стажировки, чтобы в следующем году перепродать ее с прибылью.
Тюльпаномания
царит.График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.:
Талли, Шон (4 мая 2006 г.). «Добро пожаловать в мертвую зону». Fortune . Добро пожаловать в мертвую зону: Большой пузырь на рынке жилья наконец-то начал сдуваться, и падение на некоторых рынках будет сильнее, чем на других.
Сообщения о падении продаж и инвесторах, застрявших с недвижимостью, которую они не могут продать, — это только начало. Владельцы недвижимости должны беспокоиться; то же самое должны делать и их кредиторы.
многие эксперты говорят, что жилищная индустрия, похоже, переходит от бума к чему-то, что начинает очень походить на спад.
Лесли Appleton-Young не находит слов. Главный экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов перестала использовать термин "мягкая посадка" для описания рынка недвижимости штата, заявив, что она больше не чувствует себя комфортно с этим мягким ярлыком. ... "Возможно, нам нужно что-то новое. Это все, что я готова сказать", - сказала Appleton-Young в четверг. ... Ассоциация риэлторов в прошлом месяце снизила свой прогноз продаж на 2006 год. Именно тогда Appleton-Young впервые сказала San Diego Union-Tribune, что она больше не чувствует себя комфортно, используя "мягкую посадку". "Мне жаль, что я когда-либо сделала этот комментарий", - сказала она в четверг. ... Для оптимистов в сфере недвижимости фраза «мягкая посадка» несла в себе успокаивающее представление о том, что рост цен за последние несколько лет будет постоянным.
Золотой век McMansions, возможно, подходит к концу. Эти огромные дома, характеризующиеся раскинувшейся планировкой на небольших участках и построенные по шаблону крупными застройщиками, во многом подпитывали жилищный бум. Но благодаря росту расходов на электроэнергию и ипотеку, сокращению семей и растущему числу бэби-бумеров пенсионного возраста, настроенных на сокращение жилплощади, появились признаки надвигающегося избытка. ... Некоторые бумеры в возрасте около 50 лет рассчитывают продать свои огромные дома, чтобы помочь профинансировать пенсию. Однако ряд факторов подавляют спрос. С ростом расходов на отопление и охлаждение домов McMansions становятся все дороже в обслуживании. ... Общий спад на рынке жилья также ограничивает продажи больших домов. ... Между тем, скачок процентных ставок сделал стоимость большого дома недоступной для большего числа людей.
С появлением экономических сигналов о том, что жилищный бум закончился, спекуляции теперь переключились на то, насколько глубоким будет спад и как долго он продлится... общепринятое мнение гласит, что если вы не планируете продавать свой дом в ближайшее время... вы сможете получить деньги позже. Или можете? Спад на рынке жилья совпадает с выходом на пенсию поколения бэби-бума, который официально начинается в 2008 году... Большинство из них являются домовладельцами, и многие из них, вероятно, захотят продать свои дома, извлекая при этом немного денег на пенсию. Теоретически это подразумевает избыток домов на продажу, что, несомненно, смягчит рост цен и может привести к их дальнейшему снижению. ... Вечеринка в доме закончилась, но мы пока не знаем, насколько сильным будет похмелье.
Это самый большой спад на рынке жилья за последние четыре или пять десятилетий: все показатели рынка жилья находятся в свободном падении, включая цены на жилье.
Инновации привели к появлению множества новых продуктов, таких как субстандартные кредиты и нишевые кредитные программы для иммигрантов. Такие разработки являются репрезентативными для рыночных реакций, которые двигали отраслью финансовых услуг на протяжении всей истории нашей страны...
Благодаря этим достижениям в области технологий кредиторы воспользовались моделями кредитного скоринга и другими методами для эффективного предоставления кредитов более широкому спектру потребителей. Широкое внедрение этих моделей снизило затраты на оценку кредитоспособности заемщиков, а на конкурентных рынках сокращение затрат, как правило, перекладывается на заемщиков. Там, где когда-то маргинальным заявителям просто отказали бы в кредите, теперь кредиторы могут довольно эффективно оценивать риск, представляемый отдельными заявителями, и соответствующим образом оценивать этот риск. Эти улучшения привели к быстрому росту субстандартного ипотечного кредитования; Действительно, сегодня субстандартные ипотечные кредиты составляют примерно 10 процентов от общего числа всех непогашенных ипотечных кредитов, тогда как в начале 1990-х годов они составляли всего 1 или 2 процента.
В начале 2004 г. он призвал домовладельцев перейти от фиксированной к плавающей ставке ипотеки, а в начале 2005 г. он восхвалял достоинства субстандартного заимствования — предоставления кредита недостойным заемщикам. Далеко не бессердечный центральный банкир, который должен "унести чашу с пуншем, когда вечеринка становится хорошей", Алан Гринспен превратился в невозмутимого сторонника излишеств все более зависимой от активов экономики США. Боюсь, история не осудит наследие Маэстро благосклонно.
Гринспен позволил технологическому пузырю разрастись, сначала предупредив об иррациональном изобилии, а затем ничего не сделав ни с помощью денежно-кредитной политики, ни, что лучше, надлежащего регулирования финансовой системы, в то же время став «лидером новой экономики». И Гринспен/Бернанке позволили пузырю на рынке жилья развиться тремя способами, становящимися все более важными: во-первых, мягкая политика федеральных фондов (но это была второстепенная роль); во-вторых, уснув за рулем (вместе со всеми банковскими регуляторами) в регулировании жилищного кредитования; в-третьих, став лидерами чудовищ, которые ходили под названием «финансовых инноваций» жилищного финансирования. В частности, Гринспен открыто поддерживал в публичных выступлениях разработку и рост рискованных опционов ARM и других экзотических ипотечных инноваций, которые привели к резкому росту токсичных отходов субстандартных и почти стандартных ипотечных кредитов.
Примечание: Источники, которые здесь пустые, можно найти здесь. Это проблема, которая пока не исправлена.