Ирландский пузырь недвижимости был спекулятивным избыточным элементом долгосрочного роста цен на недвижимость в Республике Ирландия с начала 2000-х до 2007 года, периода, известного как поздняя часть Кельтского тигра . В 2006 году цены достигли пика на вершине пузыря , с комбинацией возросшего спекулятивного строительства (финансируемого почти полностью старшим долгом) и быстро растущих цен; в 2007 году цены сначала стабилизировались, а затем начали падать до 2010 года после шокового эффекта Великой рецессии . Ко второму кварталу 2010 года цены на жилье в Ирландии упали на 35% по сравнению со вторым кварталом 2007 года, а количество одобренных жилищных кредитов сократилось на 73%. [1] [2]
Крушение пузыря на рынке недвижимости стало одним из основных факторов, способствовавших возникновению банковского кризиса в Ирландии после 2008 года .
Цены на жилье в Дублине , крупнейшем городе , на короткое время упали на 56% по сравнению с пиковым значением, а цены на квартиры упали более чем на 62%. [3] На какое-то время цены на жилье вернулись к уровню двадцатого века, а одобренные ипотечные кредиты упали до уровня 1971 года. [4] По состоянию на декабрь 2012 года более 28% ирландских ипотечных кредитов имели просроченную задолженность или были реструктурированы, а задолженность по коммерческим и сдаваемым в аренду жилым помещениям составляла 18%. [5] С начала 2013 года цены на недвижимость в стране начали восстанавливаться, при этом цены на недвижимость в Дублине выросли более чем на 20% по сравнению с низшей точкой. [6]
Крах ирландского пузыря недвижимости оказал длительное воздействие на политический, экономический, социальный и финансовый ландшафт Ирландии. Хотя ранние негативные эффекты, такие как призрачные поместья и высокая безработица, были в значительной степени устранены, остаточный крах ирландского банковского и строительного секторов способствовал общенациональному жилищному кризису, который продолжается по состоянию на 2020 год. [7] [8]
С 1991 по 2001 год реальный рост валового внутреннего продукта (ВВП) Ирландии в среднем превышал 7%, и наблюдалось значительное расширение рабочей силы. С 1990 по 2000 год валовой национальный продукт (ВНП) Ирландии на душу населения вырос на 58%, что выше среднего показателя по Европейскому союзу . [9] Темпы расширения кредитования домохозяйств с 2003 по 2007 год были одними из самых высоких в еврозоне , [10] при этом немецкие банки имели 208,3 млрд долларов США в общей сложности в Ирландии. [11] Эти факторы привели к росту цен на жилье на 17% только в период с мая 2000 года по май 2001 года. [12] В августе 2000 года в отчете Международного валютного фонда (МВФ) утверждалось, что цены на недвижимость в Ирландии почти наверняка обвалятся в среднесрочной перспективе, поскольку «ни одна индустриальная страна за последние 20 лет не испытала роста цен в масштабах Ирландии без последующего падения». [13] С 2000 года ежегодно строилось около 75 000 единиц жилья, как указано в данных Департамента охраны окружающей среды, сообщества и местного самоуправления [14], при этом было выдано достаточно разрешений на планирование, так что к 2005 году было достаточно зонированной земли для размещения 460 000 новых домов, поскольку показатели плотности застройки продолжали расти с каждым годом. [15] Цены на жилье выросли более чем вдвое в период с 2000 по 2006 год, причем налоговые льготы стали ключевым фактором этого роста цен. [16] Правительство прогрессивных демократов Фианна Файл подверглось большой критике за эту политику. [17] В 2004 году независимый Обзор строительной отрасли, подготовленный по заказу Департамента охраны окружающей среды и местного самоуправления, подсчитал, что 12% рабочей силы были заняты непосредственно в строительной отрасли. [ 18] Один автор описал « Breakfast Roll Men» — названных в честь популярного полуфабриката, который часто ели строители — как «живое сердце экономики». [19]
Процентные ставки, установленные Европейским центральным банком (ЕЦБ), руководствуются только низкими целевыми показателями инфляции в еврозоне. Некоторые [20] считали, что это было и остается слишком узкой целью, что приводит к решениям по процентным ставкам, которые неуместны, например, для государств с рекордным уровнем занятости, растущими ценами на жилье и потребительскими расходами .
Темпы кредитной экспансии для финансирования ирландского жилищного пузыря резко ускорились в годы, предшествовавшие кризису. Ослабленный и слабый ирландский регулирующий надзор за финансовым сектором сделал возможным финансирование чрезмерно растущих цен на недвижимость на ирландском рынке. Финансовый регулятор и Центральный банк были ответственны за неадекватность системы финансовой стабильности во время кризиса. Финансовые институты, оказавшиеся в центре кризиса, способствовали общему климату недоверия к прозрачности и подотчетности финансового сектора в Ирландии, а также к возможностям корпоративного надзора и принуждения. [21] [22]
Центральный банк признал в ноябре 2005 года, что существуют оценки переоценки на 20% - 60% на ирландском рынке жилой недвижимости. Irish Times опубликовала протоколы встречи с ОЭСР , которые показали, что, хотя Центральный банк согласился с тем, что ирландская недвижимость переоценена, он опасался ускорить крах, «назначив ей число». Старшие должностные лица Allied Irish Bank выразили обеспокоенность в 2006 году, что стресс-тесты Центрального банка были «недостаточно стрессовыми» - за два года до краха ирландской банковской системы. [23] CBOI постоянно игнорировал предупреждения базирующегося в Ирландии Института экономических и социальных исследований (ESRI) об опасных масштабах банковских кредитов спекулянтам недвижимостью и застройщикам. [24]
Корректирующие действия регулирующих органов были отсрочены и робки по отношению к неустойчивым ценам на недвижимость и строительному пузырю в середине 2000-х годов. После того, как пузырь лопнул, ирландские банки столкнулись с растущими потерями в масштабах, которые подвергли их краху доверия после банкротства Lehman Brothers в сентябре 2008 года; затем они столкнулись с острым давлением ликвидности, которое пришлось покрывать за счет поддержки Центрального банка, включая экстренное кредитование. Злоупотребления руководства, которые CBOI не сдерживала, были также выявлены в Anglo Irish Bank , который пришлось национализировать в январе 2009 года.
В своем годовом отчете, опубликованном всего за три месяца до того, как правительство было вынуждено безоговорочно гарантировать депозиты ирландских банков, Центральный банк заявил: «Банки имеют незначительную подверженность влиянию сектора субстандартных ипотечных кредитов и остаются относительно здоровыми по стандартным показателям капитала, прибыльности и качества активов. Это было подтверждено стресс-тестированием, которое мы провели с банками». [25] [26]
В следующем годовом отчете практически ничего не говорилось о том, как и почему ирландская банковская система оказалась на грани краха. [27] Несмотря на то, что в совете Финансового регулятора было четыре директора , Центральный банк утверждал, что у него нет полномочий вмешиваться в рынок. Тем не менее, Центральный банк имел право давать указания Финансовому регулятору, если казалось, что бизнес ведется таким образом, который противоречит общим целям политики Центрального банка. Ни одного не было выпущено. [28] [29]
В июле 2009 года высокопоставленный чиновник Центрального банка сообщил Комитету по предпринимательству Oireachtas , что акционеры (позднее исправлено/уточнено, что речь идет об институциональных инвесторах), которые потеряли свои деньги в банковском крахе, сами виноваты в своей судьбе и получили то, что им причитается за то, что они не контролировали руководителей банков. Чиновник признал, что Центральный банк не смог дать достаточного предупреждения о безрассудном кредитовании застройщиков. [30]
В отчете Комитета по государственным счетам парламента говорится, что он «осуществляет неадекватный надзор», а надлежащий анализ кредитных книг банков не проводился. [31]
Европейская комиссия в обзоре финансового кризиса в ноябре 2010 года заявила: «Некоторые национальные надзорные органы потерпели драматическую неудачу. Мы знаем, что в Ирландии почти не было надзора за крупными банками». [32] Два месяца спустя президент Европейской комиссии в гневной перепалке в Европейском парламенте с яростью, которая шокировала его аудиторию, заявил, что «проблемы Ирландии были созданы безответственным финансовым поведением некоторых ирландских учреждений и отсутствием надзора на ирландском рынке». [33]
CBOI потребовала от правительства разработать планы действий в чрезвычайных ситуациях, чтобы обеспечить вооруженную охрану крупных ирландских банков силами обороны из-за опасений общественных беспорядков в случае возникновения нехватки наличности в разгар финансового кризиса. [34]
Безрассудная практика кредитования банков обходится налогоплательщикам в 64 млрд евро или 16 000 евро на каждого мужчину, женщину и ребенка, проживающих в Республике Ирландия . [35]
С 1994 года экономика Ирландии получила значительные инвестиции от транснациональных корпораций . Ирландские стандарты образования воспринимались как высокие по сравнению с существующими в других англоязычных странах. [ требуется цитата ] Улучшения в области технического образования также сыграли ключевую роль в повышении квалификации ирландской рабочей силы. [36] Сочетание высоких стандартов образования и коэффициентов капитализации в инвестиционных проектах привело к значительному повышению производительности труда для экономики в целом. Это привело к повышению уровня заработной платы в торговом секторе экономики.
Ирландия присоединилась к первоначальному запуску евро 1 января 1999 года в соответствии с Маастрихтским договором 1992 года и передала контроль над своей денежно-кредитной политикой Европейскому центральному банку во Франкфурте, Германия, в соответствии с Амстердамским договором 1998 года . Евро способствовало темпам инвестиций после 1998 года в странах, которые ранее имели слабую валюту [37] посредством интеграции финансовых рынков; [38] однако, нет никаких доказательств того, что введение евро повысило эффективность распределения капитала. [39] Введение единой валюты, при котором процентные ставки Европейского центрального банка были ниже, чем национальные процентные ставки, если бы Ирландия не присоединилась к евро, означало, что те, кто покупал недвижимость, были поощрены занимать большие суммы денег. Поскольку цены продолжали расти, финансовые учреждения предлагали 100%-ные кредиты, даже больше (для финансирования, например, покупки мебели и ландшафтного дизайна). Газеты публиковали рекламу недвижимости, призывающую людей подняться на « лестницу недвижимости », поскольку недвижимость рассматривалась как гарантированная ставка. Со временем масштабы ипотечного долга по жилью достигли пропорции, которая сильно обеспокоила ирландское правительство из-за его влияния на экономику Республики. Растущая стоимость недвижимости и необходимость занимать деньги для приобретения недвижимости в Ирландии привели к существенному увеличению общего уровня задолженности частного сектора. Это стало вызывать все большую обеспокоенность у Ирландского центрального банка, который выпустил много предупреждений в попытке повлиять на поведение потребителей , [40] но который явно не использовал какие-либо микроэкономические инструменты, такие как пруденциальные ограничения на кредитование или требования по депозитам. Инфляция в Ирландии была выше, чем в других местах еврозоны. [41]
Побочным эффектом высоких оценок городского жилья стал дрейф в сельские глубинки для проживания в более дешевом жилье. Это произошло в значительных масштабах в районе Большого Дублина в графствах Уиклоу , Килдэр , Мит , Лаут и Карлоу . Это привело к инфраструктурному давлению на сельские деревни и провинциальные города, поскольку темпы жилищного строительства превысили темпы как развития инфраструктуры, так и предоставления услуг для растущего населения.
На протяжении всего пузыря газеты и СМИ играли важную роль в раскрутке недвижимости. Ни одна национальная газета не обходилась без глянцевого приложения о недвижимости, а газеты выходного дня часто были заполнены рекламой недвижимости, обзорами новых разработок, историями успешных покупок, переделками и целой гаммой колумнистов, рассказывающих о своем опыте в сфере недвижимости. Программы телевидения и радио были заполнены еще большим количеством порно о недвижимости — программы о поиске и переделке домов регулярно транслировались на каждом канале. Даже в июле 2007 года ирландский независимый журналист/комик Брендан О'Коннор призывал людей покупать недвижимость, несмотря на то, что пузырь явно лопался. [42] В апреле 2011 года журналист Винсент Браун признал, что ирландские СМИ сыграли важную роль в раздувании ирландского пузыря недвижимости. [43]
В конце концов, спрос на жилую недвижимость упал в начале 2007 года, что привело к снижению цен на 0,6% в марте 2007 года и на 0,8% в апреле 2007 года. Это привело к ожиданию падения цен на жилье на квартальной основе впервые с 1994 года. Дома в пригородном поясе Большого Дублина упали раньше из-за сочетания возросшего предложения в городской зоне Дублина , растущих процентных ставок и сохраняющегося дефицита инфраструктуры в сельских общинах. Цены в крупных городских районах были статичными, хотя спрос заметно упал. Однако значительная часть этих новых построек пустует. Экономические комментаторы называют цифру приблизительно в 230 000 пустующих объектов недвижимости. Из них до 115 000 или около того могут быть домами для отдыха. [51] Данные по завершенным проектам существуют, поскольку Совет по электроснабжению предоставляет информацию о количестве объектов недвижимости, недавно подключенных к электросети, а также данные, предоставленные местными властями, Департаментом охраны окружающей среды и Центральным статистическим управлением . Газетные статьи предоставили отдельные свидетельства снижения оценок в отношении ориентировочных цен и согласованных цен на ирландскую жилую недвижимость с октября 2006 года. Снижение цен на недвижимость отслеживалось индексом цен на жилье ESRI, [52] который сообщил о том, что цены начали падать во втором квартале 2007 года. Согласно статистике Live Register за май 2007 года, занятость в строительстве снизилась. [53]
Также сообщалось о случаях мошенничества с ипотекой, когда заемщики переоценивали свои доходы, чтобы иметь возможность занимать больше. Было беспокойство, что эти люди «могут попасть в серьезные долги, если бы в Ирландии случился кризис недвижимости, подобный тому, что был в Великобритании в конце 1980-х годов». [54] Этот опыт привел к «последствиям ипотечного кредитования жилья с низким рейтингом» в Соединенных Штатах. В декабре 2006 года ирландская государственная вещательная организация RTÉ транслировала расследование в документальном фильме в прайм-тайм, в котором были обнаружены доказательства того, что финансовые данные потенциальных клиентов продавались ипотечными брокерами аукционистам. Такая информация позволила бы аукционистам максимизировать цену, полученную от потенциальных покупателей. Этот вопрос и дальнейшие обвинения в этой области в настоящее время расследуются Управлением по защите данных.
Летом 2007 года Институт экономических и социальных исследований выпустил свой ежеквартальный экономический комментарий, в котором предсказал, что государственные финансы Ирландии в 2007 году окажутся в дефиците, а цены на жилье упадут на 3%. [55] В исследовательской работе профессора UCD Моргана Келли , опубликованной ESRI вместе с ежеквартальным экономическим комментарием, предполагалось, что «те же люди, которые говорили нам, что у нас будет мягкая посадка, говорят, что мы выползем... мы достигли дна. Это не так. Мы очень далеки от дна рынка недвижимости». До 60 процентов реальной стоимости домов может быть уничтожено в течение следующих восьми лет до 2015 года, если рынок жилья Республики будет следовать той же модели, что и в других странах. [56] [57]
Эти сообщения были встречены враждебно политическим истеблишментом; 4 июля 2007 года премьер-министр Берти Ахерн заявил на конференции в Донеголе , что он не понимает, почему люди, сидящие в стороне, «жалующиеся и жалующиеся» на экономику, не совершают самоубийств. [58] [59] Многие банковские экономисты, комментаторы СМИ, агенты по недвижимости, застройщики и руководители предприятий официально заявили о своей убежденности в том, что ирландский рынок недвижимости здоров, [60] и что любое снижение цен на жилье было лишь показательным и представляло собой лишь мягкую посадку .
К концу 2011 года цены на жилье в Дублине упали на 51% по сравнению с пиковыми значениями, а цены на квартиры упали более чем на 60%. [61] Цены на жилую недвижимость упали в общенациональном масштабе еще на 13,6% с начала 2012 года по июль 2012 года. [62]
Как и предсказывалось в более ранних отчетах, датированных 2006 и 2007 годами, крах цен на недвижимость поразил Ирландию в первой половине 2009 года. Он совпал с рецессией 2009 года, поскольку обе начали развиваться в конце 2008 года после глобального экономического спада и ужесточения кредитного контроля. К июню 2009 года сообщалось, что около 40% роста цен, произошедшего в годы пузыря на рынке недвижимости («Кельтский тигр, часть 2») 2001–2007 годов, были потеряны. По состоянию на 2012 год цены на жилье были ниже цен 2001 года, и более чем весь прирост за годы Кельтского тигра был стерт. [63]
Было несколько групп и организаций, которые были обвинены и которые также обвинили других в причинении крушения. Некоторые из наиболее известных из них:
В целом предполагалось, что на страну повлияла комбинация как внешних, так и внутренних факторов. Дальнейшие разоблачения коррупции в банковском секторе, в частности в Anglo Irish Bank, продолжают влиять на авторитет присутствия Ирландии в международном финансовом и деловом сообществе.
Во время пузыря на рынке недвижимости непропорционально большое количество людей было занято в строительной отрасли. Поскольку она сократилась, а другие производственные мощности были перемещены за границу, безработица к маю 2009 года составляла 11,4% [73] и достигла 14,3% к сентябрю 2011 года [74]. Институт экономических и социальных исследований подсчитал, что в конечном итоге она достигнет около 17%. [75]
{{cite news}}: Проверить |url=значение ( помощь )