Фригольд в юрисдикциях общего права , таких как Англия и Уэльс , Австралия , [1] Канада , Ирландия и двадцать штатов США , является общепринятым режимом собственности на недвижимое имущество или землю, [a] а также все недвижимые сооружения, прикрепленные к такой земле.
Это отличается от права аренды , при котором имущество возвращается владельцу земли после истечения срока аренды или иного законного прекращения. [3] Чтобы имущество было фригольдом, оно должно обладать двумя качествами: неподвижностью (имущество должно быть землей или каким-либо процентом, выходящим из земли или присоединенным к ней) и право собственности на него должно быть вечным («неопределенной продолжительности»). Если время владения может быть установлено и определено, оно не может быть фригольдом. Это «имение в земле, удерживаемое в виде простого права , права с хвостом или пожизненно». [4]
Подмножество позиций по умолчанию — бессрочное фригольд , то есть «имущество, переданное получателю пожизненно, а затем последовательно наследникам получателя пожизненно». [4]
В Англии и Уэльсе до Закона о собственности 1925 года положением по умолчанию было безусловное право собственности, передаваемое « наследникам и правопреемникам » владельца (наследникам по наследству или покупке/дарению соответственно). Эти три слова часто включались в передачу, чтобы подчеркнуть статус «fee simple». Имущество «fee simple» . Имущество «fee tail» описывает, когда передача (по наследству или иным образом) ограничивалась прямыми потомками первого лица, которому было передано имущество (известными как « наследники тела » или «наследники крови»). Существовали также безусловное право собственности, не передаваемое по наследству, например, пожизненное имущество и копигольд , переведенные в безусловное право собственности Законом.
Все поместья могут быть предметом платежей влиятельному предыдущему владельцу – или лицу или органу по управлению земельными ресурсами для многоимущественной (коммунальной) выгоды (рента поместья). Наиболее жизнеспособной формой является форма для нейтрального или заранее согласованного источника для сбора платежей коммунальной выгоды, рента поместья . Обычно любой тип защищается регистрацией акта ренты на землю. Они могут быть аннулированы посредством компенсационной законодательной процедуры, которая устраняет обычное административное бремя для обеих сторон.
Арендная плата за недвижимость потенциально может стать объектом злоупотреблений, известных как « руновладение ».
Любые существующие арендные платежи, за исключением арендной платы за недвижимость, будут аннулированы 22 августа 2037 года. [5]
Если владелец гарантированно получит выгоду или захочет получить выгоду от коммунальной инфраструктуры, требующей обслуживания, не финансируемого за счет налогообложения, то дела Halsall v Brizell (относительно стены эстуария) и Re Ellenborough Park (относительно коммунального сада) подтверждают, что в этих обстоятельствах позитивные соглашения действуют в отношении земли с фригольдом. Это означает, что активные обязанности по уплате могут существовать — в очень близких аналогичных случаях — но в остальном они, как правило, недействительны в отношении фригольдов.
Право на фригольд (а не на аренду, если это было связано с правом аренды) можно было легко приобрести путем самовольного заселения до принятия Закона о регистрации земли 2002 года . [6] [7]
С момента его принятия такие права доминируют путем точного закрепления на границе соседних участков в спорах о взаимных границах после 12 лет без формального оспаривания. Это так, как в противном случае есть требование направить предыдущему законному владельцу письменное уведомление – которое должно быть получено или считаться полученным, например, заказным вручением, и иметь справедливую возможность возразить. Это также более легко применимо к незарегистрированной земле, которая является статусом небольшого числа участков несельскохозяйственной земли в Англии. [7] [6]
Более одного законного владельца означает, что земля считается находящейся в доверительном управлении. Эта доктрина призвана обязать стороны действовать справедливо по отношению друг к другу в глазах права справедливости . При отсутствии других положений, таких как упоминание о трастовом акте или фоновых фактах, бенефициарами будут считаться сами доверительные управляющие (те, которые указаны в зарегистрированном праве собственности). Если доверительный управляющий умирает, то его место занимают законные доверительные управляющие или те, которые назначены завещанием, заверенным завещанием. Аналогично, если компания ликвидируется, то право действовать в качестве доверительного управляющего и быть зарегистрированным в качестве законного доверительного управляющего переходит к ликвидатору.
Что касается третьих лиц, заинтересованных в кредитовании или покупке земли, то общая доктрина, помогающая им, — это доктрина добросовестного покупателя без фактического или конструктивного уведомления. Однако это зависит от всех осмотрительных инспекторов, лиц, осуществляющих передачу права собственности, и физических проверок, которые были проведены должным образом, что сформулировано в встречной доктрине caveat emptor (покупатель, будь осторожен). Бенефициар в патентном фактическом владении все еще может пользоваться правами в отношении покупателя или, что более распространено, ипотечного или другого обеспеченного кредитора в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года .
Попечители связаны условиями траста, а также строгими правилами и принципами справедливости и любым решением, официально принятым всеми взрослыми бенефициарами . [8]
Неравенства, которые разрешил Закон о доверительном управлении землей и назначении попечителей 1996 года (TLATA) [b], включали тот факт, что было трудно создать траст без того, чтобы он не попал под действие Закона о заселенных землях 1925 года . Этот более ранний Закон принес ряд проблем. В частности, считалось, что совладельцы имущества имеют выгодные интересы в деньгах, а не в земле. Проблемы возникали, когда партнеры не соглашались, когда они хотели продать имущество — обычно в случае раздельного проживания. Это приводило к ситуациям, когда супруги и дети могли оказаться выселенными из своего обычного дома несправедливо.
Одной из ключевых особенностей TLATA является установление законодательных требований, которые необходимо учитывать при распоряжении трастами и вынесении постановления о продаже семейного дома.
Собор Святого Иоанна является единственным земельным участком в Гонконге, находящимся в свободной собственности, с установленным законом требованием, что земля должна использоваться в религиозных целях Церкви Англии. [9] Все остальные земли предоставляются в аренду. [10]
