В английском общем праве , real property , real estate , immovable property или, исключительно в США и Канаде, realty , относится к участкам земли и любым связанным с ними сооружениям, которые являются собственностью человека. Для того, чтобы сооружение (также называемое улучшением или приспособлением ) считалось частью недвижимого имущества, оно должно быть интегрировано с землей или прикреплено к ней. Это включает в себя урожай, здания, машины, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги. Термин является историческим, возникшим из ныне прекращенной формы иска , которая различала споры о недвижимости и споры о личной собственности . Личное имущество, или personalty, было и продолжает оставаться всем имуществом, которое не является недвижимым имуществом.
В странах с личной собственностью на недвижимость гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где на рынке купли-продажи недвижимости работают агенты по недвижимости . Шотландское гражданское право называет недвижимость наследуемой собственностью , а во французском праве она называется immobilier («недвижимое имущество»).
Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»). Согласно европейскому гражданскому праву, иск, требующий официального признания права собственности, известен как actio in rem (иск в отношении вещи). Это контрастирует с actio in personam , в котором истец ищет возмещения за действия конкретного лица. Различие может быть тонким; средневековый иск о новом disseisin , хотя и был направлен на возвращение земли, не был actio in rem , поскольку он был подан против предполагаемого лишившего его владельца. [1]
«Трактат о законах и обычаях Англии» Генри де Брактона считается автором, который придал «недвижимому имуществу» его особое значение в английском праве. После обсуждения различий в гражданском праве Брактон предположил, что иски в отношении движимого имущества по своей сути являются исками о возмещении ущерба, и что, следовательно, actio in rem может быть предъявлен только к недвижимому имуществу. [2] [3] Эта точка зрения не принята в континентальном гражданском праве, но может быть понята в контексте правовых изменений во время жизни Брактона. В Англии тринадцатого века суды канонического права претендовали на широкие полномочия по толкованию завещаний , но наследование земли оставалось делом королевских судов. Законы, регулирующие передачу земли и движимого личного имущества, затем развивались по разным путям. [4]
В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация имущества как недвижимого или личного может несколько различаться в зависимости от юрисдикции или даже внутри юрисдикций в зависимости от цели, как при определении того, может ли имущество облагаться налогом и каким образом. Плавучие дома , например, занимают серую зону между личной и недвижимой собственностью и могут рассматриваться как таковые в зависимости от юрисдикции или обстоятельств. В работе Бетелла (1998) содержится много информации об исторической эволюции недвижимого имущества и прав собственности.
Недвижимость недвижима. Владельцы не могут переместить свою землю в лучшее место, например, в другой город, для продажи. Таким образом, фиксированное местоположение участка земли напрямую влияет на его стоимость и является ее основным фактором, определяющим ее. [5]
Однако продукты земли, такие как полезные ископаемые и урожай, можно перевозить.
Изменения, происходящие поблизости, напрямую повлияют на стоимость недвижимости. Недвижимость уязвима к внешним факторам из-за своей неподвижной природы. Внешние факторы за пределами недвижимости повлияют на стоимость недвижимости, например, шум, который производят соседи и строительные площадки.
Расположение желаемых ресурсов привлечет внимание к местоположению. Природные локационные достопримечательности включают водоснабжение, климат, плодородие почвы, водные ресурсы и месторождения полезных ископаемых. Поскольку территория развивается вокруг таких природных ресурсов, эти разработки становятся компонентами, на которые следует обращать внимание при определении землепользования и стоимости недвижимости. Окружающая застройка и близость, например, рынки и транспортные пути, также будут определять стоимость недвижимости.
Хотя общее количество земли (с точки зрения ее площади) фиксировано, предложение конкретно городской земли может меняться. Иногда городская земля создается из ранее сельскохозяйственных земель. Обычно городская земля более ценна, чем сельскохозяйственная земля; это создает стимул для преобразования негородской земли в городскую. Ценность земли напрямую связана с ее использованием. Правила зонирования, касающиеся многоэтажной застройки, изменяются для интенсификации использования городов, а не для занятия большего физического пространства.
Чтобы иметь какую-либо ценность, требование на любую собственность должно сопровождаться проверяемым и законным описанием собственности . Такое описание обычно использует естественные или искусственные границы, такие как морские побережья, реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер, шоссе , дороги и железнодорожные пути или специально построенные маркеры, такие как пирамиды из камней , геодезические столбы, железные штыри или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные государственные геодезические знаки (например, те, которые установлены Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким участкам на plat , карте границ собственности, хранящейся в государственных записях.
Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами – metes и bounds , и lot и block . Третий способ – это Public Land Survey System , [6] как это используется в Соединенных Штатах.
Закон признает различные виды интересов, называемых поместьями , в недвижимом имуществе. Тип поместья обычно определяется языком акта , аренды , купчей , завещания , земельного гранта и т. д., посредством которых было приобретено поместье. Поместья различаются различными правами собственности , которые принадлежат каждому из них и определяют продолжительность и передаваемость различных поместий. Сторона, пользующаяся поместьем, называется «арендатором».
Некоторые важные типы поместий на земле включают в себя:
Арендатор, пользующийся неделимым имуществом в какой-либо собственности после прекращения действия какого-либо имущества с ограниченным сроком, считается имеющим "будущий интерес". Два важных типа будущих интересов:
Имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правами наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя типами совместного владения имуществом на земле заключается в основном в наследуемости имущества и долях интереса, которыми владеет каждый арендатор.
В совместной аренде с правами наследования или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся в живых арендаторы становятся единственными владельцами имущества. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях необходимо использовать специальные слова «с правом наследования», или аренда будет считаться совместной арендацией без прав наследования. Совладельцы всегда получают акт JTWROS в равных долях, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей имущества независимо от любого вклада в покупную цену. Если имущество когда-нибудь будет продано или разделено, выручка должна быть распределена поровну без предоставления кредитов на любой излишек, который любой из совладельцев мог внести для покупки имущества.
В случае смерти совладельца договора аренды совместного имущества (TIC) будет получена наследуемая часть имущества пропорционально его доле собственности, которая, как предполагается, является равной для всех арендаторов, если иное не указано в договоре передачи . Однако, если имущество TIC продается или делится, в некоторых штатах, провинциях и т. д. может быть автоматически сделан кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела договора JTWROS).
Недвижимость может находиться в совместной собственности нескольких арендаторов через такие структуры, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .
Имущество состоит из того, что называют «связкой прав» или «связкой палок». Наиболее важными «палками» в связке являются: право передачи, право исключения, право использования и право уничтожения.
Также называемое отчуждаемостью , право на передачу означает, что владелец может свободно передавать или отчуждать свою собственность кому угодно. Объем этого права может быть ограничен по соображениям государственной политики; кто может передавать, что может быть передано и как собственность может быть передана, может регулироваться. Например, сумасшедший человек не может ни передавать, ни получать недвижимость; некоторые виды собственности вообще не могут быть переданы, в то время как некоторые могут быть отданы, но не проданы; то, как собственность передается, может регулироваться, чтобы избежать мошенничества, неопределенности или других правовых проблем. [7]
Владелец имеет право не допускать на свою собственность любого другого человека. Верховный суд США описал это как «один из самых важных рычагов» в связке. [8] В общем, владелец участка земли может не допустить на него никого другого. Это право обеспечивается деликтом о нарушении права владения . Существуют некоторые исключения: например, владелец фермы в Нью-Джерси нанял нескольких рабочих-мигрантов, которые жили на территории во время сезона сбора урожая. Верховный суд Нью-Джерси постановил, что владелец не имел права не допускать на территорию социальные службы и юридических консультантов для оказания услуг рабочим-мигрантам, проживающим на территории. [9]
Исторически землевладелец имел абсолютное право использовать свою собственность любым способом, каким он пожелает, при условии, что он не наносит вреда правам других лиц. Эта концепция воплощена в латинской максиме sic utere tuo ut alienum non laedas , что в широком смысле переводится как: используй свою собственность таким образом, чтобы не наносить вреда собственности другого лица. Как правило, землевладелец имеет право использовать свою землю так, как он считает нужным. Объем этого права ограничен в некоторых аспектах. Например, владелец не может построить «забор для защиты», который существенно влияет на использование земли соседа (например, владелец отеля построил стену длиной 85 футов (26 метров) и высотой 18 футов (5,5 метров), которая заблокировала окна владельца соседнего отеля). [10]
Неизбежно, что большая часть имущества в конечном итоге будет уничтожена. Зараженный термитами дом, который отслужил свой срок, может быть снесен, чтобы построить новый. Однако объем этого права может быть ограничен. Например, большинство юрисдикций не разрешают владельцу уничтожать что-либо, имеющее существенную ценность, например, новый особняк. В одном случае домовладелец приказал исполнителю своего имущества уничтожить ее исторический дом после ее смерти. Суд Миссури постановил, что разрешение на уничтожение дома нарушит публичный порядок. [11]
В законодательстве почти каждой страны государство является конечным владельцем всех земель, находящихся под его юрисдикцией, поскольку оно является сувереном или верховной законодательной властью. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а только пользуются поместьями на ней.
Во многих странах система титулов Торренса на право собственности на недвижимость управляется и гарантируется правительством и заменяет обременительное отслеживание права собственности. [ необходима цитата ] Система титулов Торренса работает по принципу «титула по регистрации» (т. е. неотчуждаемости зарегистрированного интереса), а не «регистрации титула». Система устраняет необходимость в цепочке титулов (т. е. отслеживании титула по ряду документов) и устраняет расходы на передачу права собственности при таких поисках. Государство гарантирует титул и обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто теряет свой титул из-за действий государства. Она практиковалась во всех австралийских штатах и Новой Зеландии с 1858 по 1875 год, недавно была распространена на титул страт и была принята многими штатами, провинциями и странами, а в измененной форме — в 9 штатах США.
В Соединенном Королевстве Корона считается конечным владельцем всей недвижимости в королевстве. Этот факт имеет значение, когда, например, собственность была отвергнута ее бывшим владельцем, в этом случае применяется закон о выморочном имуществе. В некоторых других юрисдикциях (не включая Соединенные Штаты) недвижимость удерживается абсолютно .
Английское право сохранило общее право на различие между недвижимым и личным имуществом, тогда как гражданское право различает «движимое» и «недвижимое» имущество. В английском праве недвижимое имущество не ограничивается владением имуществом и зданиями, расположенными на нем — часто называемыми «землей». Недвижимое имущество также включает в себя множество правовых отношений между лицами или владельцами земли, которые являются чисто концептуальными. Одним из таких отношений является сервитут , когда владелец одного имущества имеет право проходить через соседнее имущество. Другим являются различные «нематериальные наследства», такие как profits-à-Prendre , когда лицо может иметь право собирать урожай с земли, которая является частью имения другого.
Английское право сохраняет несколько форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, таких как advowson , Chancel Repair Reliability и Lordships of the Manor . В раннем общем праве все они классифицировались как недвижимое имущество, поскольку они были бы защищены реальными исками.
Каждый штат США , за исключением Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимость и находящиеся в ней поместья, основанные на общем праве . В Аризоне [ требуется ссылка ] недвижимость обычно определяется как земля и вещи, постоянно прикрепленные к земле. Вещи, которые постоянно прикреплены к земле, которые также могут называться улучшениями , включают дома, гаражи и здания. Сборные дома могут получить аффидевит о присоединении.
Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев являются одними из старейших вопросов в экономической теории. Земля является важным фактором производства для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является важнейшей экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С наступлением индустриализации появились новые важные виды использования земли в качестве участков для фабрик, складов, офисов и городских агломераций. Стоимость недвижимости, принимающей форму искусственных сооружений и машин, как правило, снижается относительно стоимости одной только земли. Там, где стоимость промышленной, сельскохозяйственной и коммерческой недвижимости обесценивается в результате загрязнения, добычи и ожидаемого износа, соответственно, обесценивание стоимости жилой недвижимости смягчается более частым и доступным обслуживанием и улучшениями.
Начиная с 1960-х годов , в рамках формирующейся области права и экономики , экономисты и правоведы начали изучать права собственности, которыми пользуются арендаторы в рамках различных поместий, а также экономические выгоды и издержки различных поместий. Это привело к значительному улучшению понимания:
Для введения в экономический анализ права собственности см. Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Для подборки связанных научных статей см. Epstein (2007). Ellickson (1993) расширяет экономический анализ недвижимости с помощью различных фактов, взятых из истории и этнографии .
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)