Противопоставленное владение в общем праве и связанная с ним концепция приобретательной давности в гражданском праве представляют собой правовые механизмы, в соответствии с которыми лицо, не имеющее законного права на часть имущества, обычно недвижимого имущества , может приобрести законное право собственности на основе непрерывного владения или занятия без разрешения ( лицензии ) его законного владельца. [1]
Иногда его в разговорной речи называют правами сквоттера , термином, связанным с занятием без законного титула во время западной экспансии в Северной Америке, [2] [3], поскольку занятие недвижимости без разрешения является центральным элементом несанкционированного владения. Некоторые юрисдикции регулируют сквоттинг отдельно от несанкционированного владения.
В целом, владелец имущества имеет право восстановить владение своей собственностью от несанкционированных владельцев посредством юридических действий, таких как выселение . Однако суды многих правовых систем признают, что как только кто-то занимает собственность без разрешения в течение значительного периода времени, а владелец собственности не осуществляет свое право на выселение, не только первоначальный владелец не может осуществить свое право на выселение, но и у нежелательного владельца «возникает» новое право собственности на собственность. По сути, нежелательный владелец становится новым владельцем собственности. [4] [a] Со временем законодательные органы создали законы об исковой давности, устанавливающие предельный срок , в течение которого владельцы должны восстановить владение своей собственностью от нежелательных владельцев. Например, в Соединенных Штатах эти сроки исковой давности сильно различаются в зависимости от отдельных штатов, начиная от трех лет и заканчивая 40 годами. [5] .
Хотя элементы иска о неправомерном владении различаются в зависимости от юрисдикции, лицо, заявляющее о неправомерном владении в системе общего права, обычно должно доказать неправомерное использование имущества, которое является фактическим, открытым и общеизвестным, исключительным, неправомерным и непрерывным в течение установленного законом периода. [6] [b] Владение лица не является неправомерным в течение периодов, когда оно владеет имуществом в качестве арендатора или лицензиата законного владельца.
Юрисдикции гражданского права могут признавать аналогичное право приобретательной давности . Например, французский Гражданский кодекс 2258 и последующие признают, что титул может быть приобретен через тридцать лет «непрерывного и непрерывного владения, которое является мирным, публичным, недвусмысленным и как собственник». Это связано с концепцией римского права давности владения или usucapio . [7] [8]
В Дании эта концепция впервые упоминается как «Hævd» в Jyske Lov в 1241 году, хотя она регулировала отношения только между крестьянами и церковью, с асимметричным сроком в 30 лет для церкви и 40 лет для крестьян. В 1475 году было установлено, что 40-летний срок применяется также и к фермерам. В 1547 году (после Реформации ) было принято правило об изменении этого срока до 20 лет для всех. Позднее это правило было включено в Датский кодекс , опубликованный в 1683 году, и эта конкретная часть действует и по сей день. Норвежский кодекс 1688 года также содержит аналогичное положение. [9]
Личное имущество , традиционно известное как движимое имущество, также может быть предметом несанкционированного владения, но из-за различий в природе недвижимого и движимого имущества правила, регулирующие такие требования, являются более строгими и благоприятствуют законному владельцу, а не несанкционированному владельцу. Требования о несанкционированном владении движимым имуществом часто касаются произведений искусства .
В римском праве законы usucapio позволяли тому, кто владел товаром без титула, стать законным собственником, если первоначальный владелец не объявлялся в течение некоторого времени (один или два года), если только товар не был получен незаконным путем (путем кражи или применения силы). [10] Происходя из римского права и его преемника, Наполеоновского кодекса , принятого в качестве основы права во Франции, Бельгии, Италии, Люксембурге, Португалии, Испании, а также, частично, в Нидерландах и Германии, противоправное владение обычно признает два периода времени для приобретения имущества: 30 лет и некоторый меньший период времени, в зависимости от добросовестности владельца и местонахождения вовлеченных сторон. [ необходима цитата ]
Парламент принял первый в Англии общий статут, ограничивающий право на восстановление владения землей в 1623 году [11] , Закон об ограничении 1623 года ( 21 Jas. 1. c. 16). В общем праве , если право на владение землей оспаривалось (первоначально только в том, что было известно как реальные иски), лицо, заявляющее о праве на владение, не имело права утверждать, что земля перешла в его владение в прошлом (в старой терминологии, что он был «захвачен») в период до правления Генриха I. Закон признавал конечную дату, уходящую в прошлое, до которой закон не был бы заинтересован. Не было никакого требования к ответчику доказать какую-либо форму противоправного владения. Со временем дата была перенесена законом — сначала на правление Генриха II , а затем на правление Ричарда I. Больше никаких изменений такого рода не было. К моменту правления Генриха VIII тот факт, что не было никаких изменений в дате отсечения, стал очень неудобным. Был принят новый подход, согласно которому лицо, претендующее на владение, должно было доказать владение землей в течение непрерывного периода, определенного количества лет (60, 50 или 30 в зависимости от вида поданного иска) до даты иска. Более поздние законы сократили срок исковой давности в большинстве юрисдикций общего права. [ необходима цитата ]
В традиционном английском общем праве было невозможно получить право собственности Короны путем непредвзятого владения. Этот принцип был воплощен в латинской максиме nullum tempus happenrit regi («никакое время не идет против короля»). В Соединенных Штатах эта привилегия была передана федеральному правительству и правительствам штатов; государственная земля защищена от потери в результате непредвзятого владения. [12] Земля с зарегистрированным правом собственности в некоторых системах титулов Торренса также защищена, например, земля, которая была зарегистрирована в системе Гавайского земельного суда . [13] [14]
В системе общего права Англии и ее исторических колоний местные законодательные органы, такие как парламент в Англии или законодательные органы американских штатов, обычно создают законы об исковой давности, которые запрещают владельцам возвращать себе имущество по истечении определенного количества лет. [5]
Незаконное владение является одним из самых спорных методов приобретения собственности, хотя и сыграло огромную роль в истории английских земель . Исторически, если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что, хотя английские земли постоянно завоевывались, грабились и воровались различными фракциями, лордами или баронами на протяжении всего Средневековья , те, кто мог доказать, что владел землей достаточно долго, не подвергались сомнению их титул.
Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или заброшена владельцем, может быть преобразована в собственность другого человека, если она постоянно используется. Захват земли в Англии был способом эффективного использования земли , особенно в периоды экономического спада. До Закона о регистрации земли 2002 года , если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на иск о выселении «противоположного владельца» истекало. Общим правовым обоснованием было то, что в соответствии с Законом об исковой давности 1623 года ( 21 Jas. 1. c. 16), так же как иск по контракту или деликту должен был быть использован в течение срока, так же должен был быть использован и иск о возврате земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности претензий. [15] Время начинало течь, когда кто-то завладевал исключительно землей или ее частью и намеревался владеть ею вопреки интересам текущего владельца. При условии, что требования общего права о «владении», которое было «противоположным», были выполнены, через 12 лет владелец утратил бы возможность заявлять претензию. Существуют различные правила для сроков давности противоправного владения на незарегистрированной земле [16] и зарегистрированной земле. [17] Однако в Законе о регистрации земли 2002 года противоправное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее.
В последнее время Земельный кадастр усложнил процесс подачи заявления о неправомерном владении и получения «абсолютного титула». Простое занятие или выпас скота на земле больше не будет оправдывать предоставление титула, вместо этого лицо, находящееся во неправомерном владении, должно продемонстрировать приверженность владению и использованию земли, исключая всех остальных.
Другим существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что иски о неблагоприятном владении будут иметь успех только против арендатора, а не против фригольдера после истечения срока аренды. [18]
Закон о регистрации земли 2002 года получил королевское одобрение 26 февраля 2002 года. [19] Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но согласно приложению 6 Закона о регистрации земли 2002 года, параграфы 1–5, через 10 лет неблагоприятный владелец имеет право обратиться к регистратору, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор связывается с зарегистрированным владельцем титула и уведомляет его о заявлении. Если в течение двух лет не будет начато никаких разбирательств по выдворению неблагоприятного владельца, только тогда регистратор передаст титул. До Закона о регистрации земли 2002 года владелец земли мог просто потерять титул, не зная об этом и не будучи уведомленным об этом. Это было правило, поскольку оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как фактически использовалась земля, и поэтому бывший владелец не заслуживал ее сохранения. [ необходима цитата ] До 2002 года считалось, что время все исправит. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли. [20]
До того, как в Законе о регистрации земли 2002 года было введено значительное препятствие в виде уведомления зарегистрированного владельца , конкретные требования к неправомерному владению были достаточно простыми.
Во-первых, согласно приложению 1, параграфам 1 и 8 Закона об исковой давности 1980 года , время, когда противоправное владение началось, было моментом, когда было изъято «владение». Это должно было быть больше, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода. [21] Но «владение» не требовало фактического занятия. Так, в деле Powell v McFarlane [ 22] было признано «владением», когда г-н Powell, начиная с 14 лет, позволял своим коровам бродить по земле г-на McFarlane. Нарушитель также должен был доказать, что он обращался с землей так, как мог бы поступить занимающий ее владелец, и что никто другой так не делал.
Однако вторым требованием было то, что должно было быть намерение владеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свой иск, потому что просто позволить своим коровам бродить было двусмысленным действием: только позже появились доказательства того, что он намеревался завладеть, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно давно, чтобы истек 12-летний срок для иска Макфарлейна. В результате, доказательство намерения владеть, вероятно, будет в значительной степени зависеть от фактической матрицы дела и фактического владения сквоттерами. В деле Clowes Developments (UK) Ltd против Walters and Others [2005] EWHC (Ch) сквоттер не может быть признан имеющим намерение владеть, если он ошибочно полагает, что находится на собственности с разрешения владельца титула. [23]
В-третьих, владение не считается «противоположным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd против Buckler [ 24] судья Диллон постановил, что г-жа Баклер не могла претендовать на противоправное владение землей, принадлежащей BP, поскольку BP сказала ей, что она может оставаться без арендной платы пожизненно. [25] В-четвертых, в соответствии с разделами 29 и 30 Закона об исковой давности 1980 года , противоправный владелец не должен был признавать право собственности владельца каким-либо явным образом, иначе отсчет времени начнется снова. Однако суды трактовали это требование гибко.
В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Graham г-ну и г-же Graham была предоставлена часть земли г-на Пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлевать аренду, ссылаясь на то, что это может помешать получению разрешения на строительство . Фактически земля оставалась неиспользованной, г-н Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали хранить ключ от собственности и использовали ее как часть своей фермы. По истечении срока исковой давности они заявили, что земля принадлежит им. Фактически они предложили купить лицензию у г-на Пая, но Палата лордов постановила, что это не является признанием права собственности, которое лишает их права требования. Проиграв в судах Великобритании, г-н Пай обратился в Европейский суд по правам человека , утверждая, что его бизнес должен получить 10 миллионов фунтов стерлингов в качестве компенсации, поскольку это было нарушением его права на «мирное пользование имуществом» в соответствии с Протоколом 1, статьей 1 Европейской конвенции о правах человека . [26] Суд в своей Большой палате отклонил это, постановив, что определение соответствующих правил собственности находится в пределах усмотрения национального правительства . [27] Палата лордов в деле Офулу против Боссерта в 2009 году подтвердила это понимание. [28]
Для зарегистрированных земель иски о встречном владении, поданные до 13 октября 2003 года (дата вступления в силу Закона о регистрации земель 2002 года) [29] , регулируются разделом 75(1) и 75(2) Закона о регистрации земель 1925 года . Срок исковой давности остается прежним (12 лет), но вместо того, чтобы право собственности первоначального владельца на землю было аннулировано, первоначальный владелец удерживает землю по доверительному управлению для встречного владельца. [30] Затем встречный владелец может подать заявление на то, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем земли. [31]
Для зарегистрированных земель иски о неблагоприятном владении, поданные после 13 октября 2003 года, следуют другой процедуре. Если земля зарегистрирована, неблагоприятно владеющий может впредь подавать заявление на регистрацию в качестве владельца после 10 лет [32] неблагоприятного владения, и Земельный кадастр должен уведомить истинного владельца о таком заявлении. [33] Это дает землевладельцу установленный законом срок (65 рабочих дней) для возражения против неблагоприятного владения, возражения против заявления на том основании, что фактически не было необходимого 10-летнего неблагоприятного владения, и/или для подачи «встречного уведомления». Если встречное уведомление подано, то заявление отклоняется, если только
В противном случае сквоттер становится зарегистрированным владельцем в соответствии с земельным кадастром. Если истинный владелец не может выселить сквоттера в течение двух лет после первой [неудачной] заявки, сквоттер может подать заявку снова по истечении этого периода и добиться успеха, несмотря на противодействие владельца. Процесс эффективно предотвращает лишение землевладельца права собственности без его ведома, одновременно гарантируя сквоттерам справедливый способ осуществления своих прав.
Если арендатор незаконно владеет землей, то предполагается, что он делает это таким образом, что это принесет пользу арендодателю в конце срока. Если земля не принадлежит арендодателю, она станет частью как аренды, так и возврата . Если земля принадлежит арендодателю, то, по-видимому, арендатор получит ее, но только на период срока. [34]
С сентября 2012 года самовольное завладение жилым зданием является уголовным преступлением, но это не препятствует заявлению права собственности по причине противоправного владения, даже если заявитель совершает уголовное преступление. [35] [36] Это было подтверждено в деле Бест против Главного земельного регистратора , [37] где было постановлено, что уголовное и земельное право должны быть разделены.
Сторона, добивающаяся права собственности путем противоправного владения, может называться диссейзором , то есть тем, кто лишает истинного владельца собственности. [38] Хотя элементы иска о противоправном владении могут различаться в ряде штатов, для противоправного владения требуется выполнение как минимум пяти основных условий, чтобы оформить право собственности диссейзора. Они заключаются в том, что диссейзор должен открыто занимать собственность исключительно, открыто и известно, непрерывно и использовать ее так, как если бы она была его собственной, ожидаемым для данного типа собственности образом. [39] Некоторые штаты предъявляют дополнительные требования. Многие из штатов приняли законы, регулирующие правила противоправного владения. [40] Некоторые штаты требуют требования враждебности для обеспечения противоправного владения. В то время как большинство штатов придерживаются объективного подхода к требованию враждебности, некоторые штаты требуют демонстрации добросовестности. Добросовестность означает, что истцы должны продемонстрировать, что у них были некоторые основания полагать, что они действительно владели рассматриваемой собственностью. Четыре штата к востоку от Миссисипи, которые требуют добросовестности в той или иной форме, — это Джорджия, Иллинойс, Нью-Йорк и Висконсин. [40]
В дополнение к основным элементам дела о неблагоприятном владении, закон штата может потребовать, чтобы лицо, заявляющее о неблагоприятном владении, доказало один или несколько дополнительных элементов. В зависимости от штата, дополнительные требования могут включать:
Нарушитель совершит гражданское правонарушение в отношении собственности, которую он захватил, и владелец собственности может добиться его выселения путем подачи иска о правонарушении («выселение») или путем подачи иска о владении. Все юрисдикции общего права требуют, чтобы иск о выселении был подан в течение определенного времени, после чего предполагается, что истинный владелец согласился . Последствия невыселения истинным землевладельцем враждебного владельца зависят от юрисдикции , но в конечном итоге приведут к праву собственности посредством враждебного владения.
В 2008 году из-за большого количества дел о противоправном владении и спорах о границах по всему Нью-Йорку Законодательное собрание штата Нью-Йорк внесло поправки и ограничило возможность приобретения земли путем противоправного владения. [48] До внесения поправки в 2008 году для приобретения собственности путем противоправного владения требовалось лишь доказать, что владение представляет собой фактическое вторжение или нарушение прав владельца. [49] Примерно через восемь лет после внесения поправки в 2008 году, 30 июня 2016 года, Апелляционное отделение штата Нью-Йорк, Первый департамент (т. е. апелляционный суд, охватывающий территорию Манхэттена) определил правовые вопросы, касающиеся объема прав, приобретенных путем противоправного владения, и того, как Первый департамент будет рассматривать иски о противоправном владении, если право собственности было передано до 2008 года. [50] Суд специально постановил, что право собственности на имущество, находящееся в противоправном владении, передается, когда истец «удовлетворяет требованиям закона, действовавшего в соответствующее время». [50] Другими словами, если бы титул был передан в какой-то момент «после» поправки 2008 года, истцу пришлось бы удовлетворить стандарты неправомерного владения, измененные Законодательным собранием штата Нью-Йорк в 2008 году; однако, если бы титул был передан в какой-то момент «до» поправки 2008 года, истец законно приобрел бы титул на спорную территорию, удовлетворив стандарт неправомерного владения до внесения поправки. Отель Hudson Square также разрешил два часто вызывающих споры вопроса в делах о неправомерном владении, где права на воздух более ценны, чем сама лежащая в основе земля: (a) «где» (т. е. в трехмерном физическом пространстве) требуется посягательство для того, чтобы такое посягательство имело какой-либо соответствующий оперативный эффект или последствия в соответствии с законом неправомерного владения, и (b) «какие» права собственности приобретаются в результате перехода права собственности на площадь первого этажа (т. е. земли) к истцу. В деле Hudson Square Hotel ответчик утверждал, что истец приобрел только право собственности на лежащую под ним землю, но не права на воздух, поскольку истец никогда не посягал на территорию выше двухэтажного здания. Этот аргумент был мотивирован, отчасти, тем фактом, что законы о зонировании в то время позволяли владельцу земли строить (т. е. развивать) площадь, в шесть раз превышающую площадь первого этажа. Например, если бы спорная площадь составляла 1000 квадратных футов, то было бы 6000 квадратных футов пригодной для застройки площади, которые потенциально могли бы быть выиграны или потеряны в результате неблагоприятного владения. Суд пояснил: «Именно посягательство на землю... позволяет перейти праву собственности к неблагоприятному владельцу». [50]Другими словами, истцу не нужно было вторгаться на все шесть этажей, чтобы незаконно завладеть правами на воздух над землей. Суд также постановил: «С правом собственности на землю приходят права на воздух». [50] Другими словами, приобретая право собственности на землю (т. е. площадь первого этажа), истец также приобрел право собственности на более ценные права на воздух, которые были производными от права собственности на лежащую под землей землю.
В других юрисдикциях наследодатель приобретает лишь право собственности по праву справедливости ; землевладелец считается доверительным управляющим имуществом наследодателя.
Противоправное владение распространяется только на фактически принадлежащую собственность. Если первоначальный владелец имел право собственности на большую площадь (или объем) собственности, то диссизор не получает ее всю. Исключением из этого правила является случай, когда диссизор входит на землю под названием права собственности на целый участок, его непрерывное и фактическое владение небольшой частью этого участка усовершенствует его право собственности на весь участок, определенный в его названии права собственности. Таким образом, диссизору не нужно строить жилище или возделывать каждую часть большого участка, чтобы доказать владение, если его название правильно описывает весь участок.
В некоторых юрисдикциях лицо, успешно получившее право собственности путем противоправного владения, может (по желанию) возбудить иск в земельном суде о « тихом титуле », зарегистрированном на его имя на часть или всю собственность бывшего владельца. Такое действие упростит передачу права собственности другим лицам окончательным образом, а также послужит уведомлением о том, что есть новый владелец записи , что может быть предпосылкой для таких преимуществ, как ссуды под залог акций или судебный статус в качестве истца . Даже если такое действие не будет предпринято, титул юридически считается принадлежащим новому владельцу титула с большинством преимуществ и обязанностей, включая уплату налогов на имущество , чтобы избежать потери титула сборщиком налогов. Последствия того, что посторонний человек с титулом платит налоги на имущество, могут различаться в разных юрисдикциях. (Многие юрисдикции принимают уплату налога за один и тот же участок от двух разных сторон, не выдвигая возражений или не уведомляя ни одну из сторон о том, что другая также заплатила.)
Противоправное владение, как правило, не действует против собственности, принадлежащей обществу.
Процесс неправомерного владения потребует тщательного анализа, если частная собственность изымается путем принудительного отчуждения , после чего контроль передается частной корпорации (например, железной дороге ), а затем от нее отказываются.
Если земля зарегистрирована в системе регистрации титула Torrens или аналогичной, применяются особые правила. Может быть, земля не может быть затронута неблагоприятным владением (как это было в Англии и Уэльсе с 1875 по 1926 год, и как это все еще происходит в штате Миннесота [51] ) или применяются особые правила.
Негативное владение может также применяться к территориальным правам. В Соединенных Штатах Джорджия потеряла остров на реке Саванна в пользу Южной Каролины в 1990 году, когда Южная Каролина использовала насыпь от дноуглубительных работ , чтобы прикрепить остров к своему берегу. Поскольку Джорджия знала об этом, но ничего не сделала, Верховный суд США (который имеет первоначальную юрисдикцию в таких вопросах) предоставил эту землю Южной Каролине, хотя Договор Бофорта (1787) прямо указывал, что острова на реке принадлежат Джорджии. [52]
Луизиана , которая является государством гражданского права, принимает правовую доктрину приобретательной давности. Она происходит из французского права и регулирует право человека на получение во владение недвижимого имущества (дома). Согласно статье 742 Гражданского кодекса, есть два способа, которыми сквоттер может получить во владение недвижимое имущество: (1) мирное и непрерывное владение... в течение десяти лет добросовестно и по справедливому титулу; [или] (2) непрерывное владение в течение тридцати лет без титула или добросовестности. [53]
Большинство случаев неблагоприятного владения связаны со спорами о границах между двумя сторонами, имеющими четкое право собственности на свою собственность. Термин «права сквоттера» не имеет точного и фиксированного юридического значения. В некоторых юрисдикциях этот термин относится к временным правам, доступным сквоттерам, которые не позволяют им, в некоторых обстоятельствах, быть выселенными из собственности без надлежащей правовой процедуры. Например, в Англии и Уэльсе обычно ссылаются на раздел 6 Закона об уголовном праве 1977 года . В Соединенных Штатах никакие права собственности не создаются простым владением, и сквоттер может вступить во владение только посредством неблагоприятного владения, если он может доказать все элементы иска о неблагоприятном владении для юрисдикции, в которой находится собственность. [54]
Как и в случае с любым иском о неблагоприятном владении, если сквоттер покидает собственность на определенный период или если законный владелец фактически лишает сквоттера доступа даже временно в течение установленного законом периода или дает свое разрешение, «часы» обычно останавливаются. [55] Например, если требуемый период в данной юрисдикции составляет двадцать лет, а сквоттер выселяется всего через 15 лет, сквоттер теряет выгоду от этого 15-летнего владения (т. е. часы сбрасываются на ноль). Если этот сквоттер позже снова вступает во владение собственностью, этот сквоттер должен, чтобы получить право собственности, оставаться на собственности в течение полных 20 лет после даты, когда сквоттер снова вступил во владение. В этом примере сквоттер владел бы собственностью в течение 35 лет (первоначальные 15 лет плюс последующие 20 лет), чтобы получить право собственности.
В зависимости от юрисдикции один сквоттер может или не может передавать непрерывное владение другому сквоттеру, что известно как «присоединение». Присоединение определяется как «объединение последовательных периодов владения разными лицами для рассмотрения периодов как одного непрерывного периода; в частности, добавление собственного периода владения землей к периоду предыдущего владельца для установления непрерывного враждебного владения в течение установленного законом периода». [56] Существует три типа приватности: приватность контракта; приватность владения; и приватность имущества. [56] Один из трех типов приватности требуется для того, чтобы один враждебный владелец «присоединил» свое время к другому враждебному владельцу, чтобы завершить установленный законом период времени. Один из способов присоединения — это когда передача собственности от одного враждебного владельца другому основана на письменном документе (обычно ошибочном акте), указывающем «цвет титула». Законный владелец также может перезапустить отсчет времени с нуля, дав временное разрешение на занятие собственности, тем самым устранив необходимый элемент «непрерывного и враждебного» поведения. [ необходима ссылка ] Доказательства того, что сквоттер платил арендную плату владельцу, устранили бы противоправное владение за этот период.
Хотя « сквотинг » является уголовным преступлением в Англии и Уэльсе в соответствии с разделом 144 Закона о правовой помощи, вынесении приговоров и наказании правонарушителей 2012 года (LASPO), [57] Апелляционный суд разъяснил, что раздел 144 не будет запрещать человеку, который хочет заявить о противоправном владении, основываясь на правиле ex turpi causa , ссылаться на незаконное самовольное заселение как на акт, демонстрирующий владение имуществом. [58]
Раздел 17 Закона об исковой давности 1980 года означает, что имущество старого владельца титула будет аннулировано, а новое будет создано для успешного сквоттера. [59] Этот раздел также ввел немедленное право входа в помещение в раздел 17 Закона о полиции и доказательствах по уголовным делам 1984 года .
Наконец, приложение 6 (пункт 7) Закона о регистрации земли 2002 года позволяет успешному владельцу, выигравшему сделку, зарегистрироваться в качестве нового собственника. [60]
Ученые выделили четыре утилитарных политики, которые оправдывают непредвзятое владение.
Во-первых, он существует для устранения потенциальных или фактических дефектов в титулах на недвижимость путем установления срока давности для возможных судебных разбирательств по поводу права собственности и владения. Благодаря доктрине непреднамеренного владения землевладелец может быть уверен в праве собственности на свою землю. В противном случае давно потерянные наследники любого бывшего владельца, владельца или держателя залога прошлых столетий могли бы выступить с законным требованием на собственность.
Вторая теория заключается в том, что противоправное владение является «полезным методом исправления незначительных дефектов титула». [61] Например, кто-то мог иметь намерение продать весь участок земли, но ошибочно исключил часть из титула. Таким образом, противоправное владение позволяет покупателю земли сохранить право собственности на участок, который он считал своим на основании впечатлений, полученных от продавца.
Третья теория заключается в том, что неблагоприятное владение поощряет и вознаграждает продуктивное использование земли. По сути, «передавая право собственности трудолюбивому поселенцу, а не отсутствующему землевладельцу, неблагоприятное владение способствует быстрому развитию».
Четвертая теория заключается в том, что нежелательный владелец придает земле высокую личную ценность, в то время как настоящий владелец титула фактически отказался от нее, поэтому с точки зрения принципов личности и эффективности имеет смысл разрешить изменение титула. [61]
Некоторые ученые-юристы предложили распространить концепцию противоправного владения на право интеллектуальной собственности , в частности, для примирения права интеллектуальной собственности и антимонопольного права [62] или для объединения права авторского права и права собственности. [63]
