stringtranslate.com

Закон о праве собственности (Различные положения) 1989 г.

Закон о праве собственности (прочие положения) 1989 г. (гл. 34) — это закон парламента Соединенного Королевства , в котором изложен ряд существенных изменений в английском праве собственности .

Характер реформ

Закон ввел несколько отдельных реформ:

  • Нормы общего права, регулирующие форму и порядок вручения документов, были отменены и заменены требованиями, которые:
    • акт действителен только тогда, когда он выражен как таковой,
    • он либо подписан лицом в присутствии свидетеля, который это удостоверяет, либо по его указанию и удостоверен двумя свидетелями, и
    • он выдается в виде документа, подписанного им или лицом, уполномоченным сделать это от его имени. [2]
  • Договоры купли-продажи или иного распоряжения правом собственности на землю должны быть заключены в письменной форме, и они должны включать все согласованные условия в «одном документе или, в случае обмена договорами, в каждом». [3] Раздел 2 частично гласит:
(1) Договор купли-продажи или иного распоряжения правом на землю может быть заключен только в письменной форме и только путем включения всех условий, которые стороны прямо согласовали в одном документе или, в случае обмена договорами, в каждом из них.
(2) Условия могут быть включены в документ либо путем их изложения в нем, либо путем ссылки на какой-либо другой документ.
(3) Документ, содержащий условия, или, в случае обмена контрактами, один из документов, содержащих их (но не обязательно тот же самый), должен быть подписан каждой стороной контракта или от ее имени. [3]
  • Верховенство права, известное как правило в деле Бэйн против Фотергилла [4] (где в иске о нарушении договора купли-продажи земли из-за отсутствия титула без мошенничества истец может взыскать свои расходы, но не косвенные убытки за потерю выгоды от сделки) было отменено. [5] В зарегистрированных землях с момента принятия Закона о регистрации земли 2002 года такие иски больше не происходят из-за гарантии титула земельного кадастра , где не было совершено или не способствовало мошенничеству со стороны продавца/передающего лица. В отношении незарегистрированных земель (менее 16% земли) политика заключается в том, что, как и в других областях права, покупатель/получатель земли, имеющий право на хороший титул, должен получить компенсацию, которую сочтет нужным суд, при условии соблюдения конкретных обязательных прецедентных решений, без такого абсолютного запрета на убытки.

Последующая судебная практика

Действительность исполнения в соответствии сМеркурий

Статья 1(3) Закона гласит:

Документ считается действительно оформленным как акт, совершенный физическим лицом, если и только если:

(а) он подписан —
(i) им в присутствии свидетеля, который удостоверяет подпись; или
(ii) по его указанию и в его присутствии, а также в присутствии двух свидетелей, каждый из которых удостоверяет подпись; и
(b) оно передано в качестве документа, подтверждающего право собственности, им или лицом, уполномоченным сделать это от его имени.

В своем решении 2008 года по делу Mercury Tax Group Высокий суд Англии и Уэльса в порядке неофициального заявления заявил , что повторное использование страниц подписей из более ранних проектов делает рассматриваемые соглашения недействительными как акты в соответствии с Законом. [6] В совокупности с предыдущей судебной практикой по оформлению документов в Апелляционном суде Англии и Уэльса [ 7] Юридическое общество Англии и Уэльса выпустило руководство относительно того, какие шаги необходимо предпринять для законного оформления актов и других документов, оформленных в электронном или виртуальном виде, или закрытия:

Земельные контракты

Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законного имущества или прав на землю, а не документов, которые передают такое имущество или права. [10]

Апелляционный суд отметил , какие типы соглашений подпадают под действие Закона, а какие — нет:

... Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных имуществ или интересов в земле, а не документов, которые фактически создают или передают такие имущественные права или интересы. Таким образом, договор о передаче права собственности или аренды в будущем, договор о предоставлении аренды в будущем или договор об ипотеке в будущем — все это подпадает под действие раздела, при условии, конечно, что конечным предметом является земля. Однако фактическая передача, передача или уступка, фактическая аренда или фактическая ипотека вообще не подпадают под действие раздела 2. [11]

Требование «единого документа» применяется неукоснительно: лорд-судья Раймер отметил в деле Keay & Anor против Morris Homes (West Midlands) Ltd. (2012) относительно раздела 2(1):

... Его действие беспощадно. Надлежащим образом подписанный документ, претендующий на то, чтобы быть равнозначным договору о продаже или ином распоряжении интересом к земле, на самом деле не создаст действительный договор, если он не включает все прямо согласованные условия продажи или иного распоряжения. Если этого не произойдет, он будет недействительным... [12]

Суд дал указания относительно обстоятельств, при которых можно расторгнуть договор купли-продажи земли в соответствии с п. 2: [13]

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна указать условие, которое стороны прямо согласовали и которое не содержится в едином или обмененном подписанном документе.
  2. Недостаточно просто доказать, что земельный договор являлся частью более крупной сделки, которая подпадала под другие прямо согласованные условия, отсутствующие в земельном договоре.
  3. Прямо согласованное условие должно, если раздел 2 требует его включения в единый документ, быть условием продажи земли, а не условием какого-либо одновременного договора (будь то продажа движимого имущества или предоставление услуги), который имеет место в то же время, что и земельный договор, и составлять часть одной коммерческой сделки.
  4. Статья 2(1) не запрещает сторонам структурировать сделку, например, по продаже всех активов компании, таким образом, чтобы продажа земли оформлялась в документе, отличном от документа о продаже акций, незавершенного производства или деловой репутации, если только продажа земли не обусловлена ​​продажей других активов.

Имущественный эстоппель

S. 2 Акта отменил s. 40 Закона о праве собственности 1925 года , тем самым отменив справедливую доктрину частичного исполнения в отношении распоряжения интересами в земле, которая была рекомендована Комиссией по праву Англии и Уэльса . [14] Хотя Комиссия считала, что справедливые доктрины эстоппеля обещания и эстоппеля собственности все еще будут доступны для предоставления правовой защиты, [15] Палата лордов впоследствии постановила [16] , что такая защита недоступна. Как заявил в своей речи лорд Скотт из Фоскоте :

29.... эстоппель права собственности не может быть использован в качестве помощи для придания юридической силы соглашению, объявленному законом недействительным. Предложение о том, что собственник земли может быть лишен права утверждать, что соглашение недействительно из-за несоблюдения требований раздела 2, по моему мнению, неприемлемо. Это утверждение не более того, что предусмотрено законом. Справедливость, безусловно, не может противоречить закону...

Это отражает замечание о том, что «доктрина эстоппеля не может быть использована для признания действительной сделки, которую законодательный орган, исходя из общих принципов публичной политики, признал недействительной» [17] , на которое ссылался Апелляционный суд в других делах по этому вопросу. [18] [19] Однако средство правовой защиты конструктивного доверия , доступное в соответствии с п. 2(5) Закона, действует на основе принципов, отличных от принципов эстоппеля, что может привести к проблемам при применении и исполнении. [20] Академическое обсуждение предполагает, что эстоппель все еще может быть доступен в ситуациях за пределами п. 2 на своих собственных условиях. [21]

Дальнейшее чтение

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ «Закон о праве собственности (Различные положения) 1989 (Вступление в силу) Приказ 1990», laws.gov.uk , Национальный архив , SI 1990/1175
  2. ^ с. 1
  3. ^ ab Законодательство Великобритании, Закон о праве собственности (Различные положения) 1989 г., раздел 2, дата обращения 9 мая 2024 г.
  4. ^ Бэйн против Фотергилла , (1874) LR 7 HL 158
  5. ^ с. 3
  6. ^ Mercury Tax Group Ltd & Anor, R (по заявлению) против HM Commissioners of Revenue & Customs & Ors [2008] EWHC 2721 (Admin) в пункте 40
  7. ↑ Koenigsblatt v. Sweet , [1923] 2 Ch 314
  8. ^ «Исполнение документов виртуальными средствами». Юридическое общество Англии и Уэльса . 16 февраля 2010 г. Архивировано из оригинала 6 марта 2014 г. Получено 23 февраля 2014 г.
  9. ^ Джереми Леви. «Практические последствия решения Mercury (о выполнении документов при виртуальных подписаниях/закрытиях)». Baker & Mackenzie . Архивировано из оригинала 5 марта 2014 г. Получено 23 февраля 2014 г.
  10. ^ Джон де Ваал, королевский адвокат. «Когда земельный договор не является земельным договором? s2 LPMPA 1989 на практике». Хардвик.
  11. ↑ Helden v Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542, пункт 27 (11 мая 2011 г.)
  12. ↑ Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd [2012] EWCA Civ 900, пункт 9 (11 июля 2012 г.)
  13. ↑ North Eastern Properties Ltd против Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277, пункт 46 (19 марта 2010 г.)
  14. ^ Юридическая комиссия LC 164 1987, пар. 4.13.
  15. ^ Юридическая комиссия LC 164 1987, пар. 5.1–5.5.
  16. ↑ Yeoman's Row Management Ltd и Anor против Cobbe [2008] UKHL 55 (30 июля 2008 г.)
  17. ^ Законы Англии Холсбери (4-е изд., т. 16, параграф 962)
  18. ↑ Яксли против Готтса и Анора [1999] EWCA Civ 3006, [2000] Ch 162 (24 июня 1999), Кинан против Маки-Контеха [2005] EWCA Civ 45 (1 февраля 2005)
  19. ↑ Грум 2011, стр. 107.
  20. ↑ Грум 2011, стр. 108.
  21. ↑ Грум 2011, стр. 109.