Обратная аренда , сокращение от « продажа с обратной арендой », представляет собой финансовую операцию , при которой актив продается и сдается обратно в долгосрочную аренду ; следовательно, человек продолжает иметь возможность использовать актив, но больше не владеет им. Сделка обычно совершается в отношении основных средств , особенно недвижимости , а также товаров длительного пользования и капитальных товаров, таких как самолеты и поезда. Эта концепция также может применяться национальными правительствами к территориальным активам; Перед Фолклендской войной правительство Соединенного Королевства предложило соглашение об обратной аренде, согласно которому Фолклендские острова будут переданы Аргентине с 99-летним периодом обратной аренды [1]. Аналогичная договоренность, также на 99 лет, действовала в место до передачи Гонконга материковому Китаю. Обычно используются соглашения об обратной аренде, поскольку они предоставляют финансовые, бухгалтерские или налоговые льготы.
После покупки актива владелец заключает долгосрочное соглашение, по которому имущество сдается обратно в аренду продавцу по согласованной ставке. Одной из причин обратной аренды является передача права собственности холдинговой компании при одновременном надлежащем отслеживании текущей стоимости и прибыльности актива. Другая причина заключается в том, что продавец хочет получить деньги, передав ценный актив покупателю, который предположительно заинтересован в долгосрочных обеспеченных инвестициях. Соглашения об обратной аренде распространены в отрасли REIT .
По словам Роберта Пестона, бывшего бизнес-редактора BBC, одним из рассматриваемых вариантов решения проблемы субстандартного ипотечного кризиса является продажа и обратная аренда токсичных активов . Пестон говорит, что «продажа с обратной арендой между банками и государством имеет два важнейших преимущества: нет необходимости оценивать ядовитые активы; и убытки по этим вонючим активам будут покрываться банками управляемыми частями в течение примерно 10 лет». [2]
Механизмы обратной аренды популярны во Франции, США, Великобритании, а также по всей Австралии и Азии, в том числе, в последнее время, в Индии.
Обратная аренда жилой недвижимости популярна во Франции уже более 30 лет и имеет значительные налоговые преимущества. По этой схеме покупатель может использовать недвижимость обычно от 1 до 8 недель в году (максимум 6 месяцев в году). Французское правительство поощряет развитие схем обратной аренды в туристических районах, чтобы уменьшить нехватку арендуемого жилья. Правительство возвращает местный НДС (который составляет 19,6%), когда недвижимость приобретается на стадии строительства.
Схема работает путем покупки недвижимости в собственность. Вы становитесь законным владельцем. Затем объект сдается обратно в аренду застройщику или управляющей компании. По схеме обратной аренды правительство также возмещает вам НДС, обычно взимаемый с новостроек (в настоящее время 19,6%).
В этом случае владельцу гарантируется доход от аренды в течение всего периода аренды. Чистая прибыль владельца варьируется в зависимости от проекта, но обычно составляет от 4% до 6%. Это очень выгодно по сравнению с типичной 20-летней ипотекой с фиксированной ставкой, составляющей около 3,75%, и ипотекой с плавающей ставкой, которая ниже. Можно увидеть, как доход от аренды может быть использован для выплаты ипотечных кредитов. Кредиты от 75% до 85% доступны в зависимости от обстоятельств. Доход от аренды также ежегодно индексируется с затратами на строительство, что означает, что доход от аренды в настоящее время увеличивается примерно на 2,5%.
Как и в Великобритании, существуют налоговые льготы в отношении выплат по ипотечным кредитам, которые могут быть зачтены в счет дохода. Срок аренды обычно составляет от 9 до 11 лет, после чего управляющая компания имеет возможность либо продлить ее, либо продать недвижимость или сдать ее в аренду и оставить ее в частной собственности.
Покупатель/владелец также может пользоваться периодами бесплатного использования в течение года, в зависимости от условий аренды. Эти условия обычно предусматривают бесплатное использование от 4 до 6 недель каждый год. Управляющая компания несет ответственность за содержание недвижимости, включая уход за мебелью, которая часто включена в покупную цену. Застройщик также несет ответственность за страхование здания и его содержимого. Он также оплачивает некоторые налоги на недвижимость и все коммунальные расходы.
В Соединенном Королевстве форма обратной аренды, известная как продажа и обратная аренда, стала предметом дела Верховного суда 2014 года , который установил, что многие такие соглашения были совершены обманным путем. [3]
«Продажа/обратная аренда» или «обратная аренда» — это сделка, в которой владелец недвижимости продает актив , обычно недвижимость , [4] и затем сдает его обратно в аренду у покупателя . Таким образом, сделка функционирует как кредит , а платежи принимают форму ренты . Из-за нехватки финансирования, доступного на сегодняшнем рынке, многие американские предприятия все чаще обращаются к продаже с обратной арендой, чтобы обеспечить быстрый капитал . [5] Например, застройщики поселков, спроектированных генеральным планом, часто продают модель дома покупателю до того, как поселок будет распродан, сдавая его обратно в аренду у покупателя на срок до двух лет. [6] В некоторых соглашениях текущий арендатор предоставляет возможность выкупить актив обратно в конце срока аренды. Обычно, если первоначальный владелец должен был выкупить актив, это должно было произойти в конце налогового года на случай, если какая-либо сторона подвергнется проверке со стороны IRS . [7]
Концепция обратной аренды распространилась на другие европейские страны, включая Испанию и Швейцарию . Типичная недвижимость – это студии, апартаменты и виллы. Они расположены недалеко от горнолыжных курортов, пляжных курортов или полей для гольфа .
Обратная аренда — это, как правило, сделка с коммерческой недвижимостью , в которой одна сторона, часто корпорация, продает свои корпоративные активы недвижимости другой стороне, например, институциональному инвестору или инвестиционному фонду недвижимости ( REIT ), а затем сдает недвижимость обратно по арендной ставке и сроку аренды, которые приемлемы для нового инвестора / арендодателя . Срок аренды и ставка аренды основаны на финансовых расходах нового инвестора/арендодателя, кредитном рейтинге арендатора и рыночной норме прибыли , основанной на первоначальных денежных инвестициях нового инвестора/арендодателя.
Причины и преимущества для продавца / арендатора разнообразны, но наиболее распространенными являются:
Преимущества для инвестора / арендодателя :
Обратная аренда также широко используется в авиации общего назначения , когда покупатели используют эту схему, чтобы позволить летным школам и другим FBO использовать свои самолеты.
Обратная аренда очень часто используется в коммерческой авиации, чтобы вернуть деньги, вложенные в активы. Например, авиакомпании продают самолеты и двигатели арендодателям, банкам или другим финансовым учреждениям, которые, в свою очередь, сдают им активы обратно в аренду. Из-за высокой стоимости самолетов и двигателей, особенно новых, денежные средства от такой обратной аренды используются авиакомпаниями для улучшения своих финансовых показателей.
Концепция обратной аренды также распространилась на промышленность , в основном на промышленное оборудование. Давним примером является железнодорожная отрасль, в которой локомотивы и другой подвижной состав закупаются от имени железной дороги «трастом оборудования», учрежденным банком, который финансирует первоначальную стоимость покупки за счет арендных платежей. Компания продает часть своего оборудования арендодателю , например банку или другому финансовому учреждению, который сдает оборудование обратно в аренду компании. Таким образом, компания больше не является владельцем оборудования, но продолжает им пользоваться. Эта коммерческая сделка позволяет двум компаниям получить в свое немедленное распоряжение денежные средства для инвестиций в новые возможности для бизнеса.