Как юридический термин, земельная рента конкретно относится к регулярным платежам, производимым держателем арендованной собственности фригольдеру или вышестоящему арендатору, как того требует аренда . В этом смысле земельная рента создается, когда фригольд-участок земли продается по долгосрочной аренде или арендам. [1] Земельная рента обеспечивает доход для землевладельца. [2] В экономике земельная рента является формой экономической ренты , означающей всю стоимость, получаемую держателями титула в результате исключительного права собственности на привилегию на местоположение . [3] [4]
В римском праве земельная рента ( solarium ) была ежегодной арендной платой , выплачиваемой арендатором суперфиция ( участка земли) или бессрочной аренды земли под застройку. [5] В ранней нормандской Англии арендаторы могли сдавать в аренду свое право собственности на землю, так что землевладельцы-сеньоры не имели никакой власти над субарендатором для сбора налогов. В 1290 году король Эдуард I принял Статут Quia Emptores , который запрещал арендаторам сдавать свои земли в аренду другим лицам через субинфеодацию . Это создало систему субституции, при которой все права арендатора передавались покупателю или одаряемому, который платил арендную плату. Эта система позже вошла в общее право в Англии и была принята многими странами, которые ведут свое правовое наследие от Англии.
Классические экономисты и джорджисты количественно определяют земельную ренту, чтобы исследовать и зафиксировать незаработанный доход , называемый экономической рентой , в отличие от дохода, полученного от труда. [6]
Стоимость права собственности включает в себя:
В экономике земельная рента означает всю экономическую стоимость, получаемую владельцами земли, независимо от того, производятся ли платежи явно или арендная плата вменяется . Оценщики недвижимости используют различные методологии оценки. [7]
В Соединенном Королевстве права арендаторов жилых помещений, находящихся в долгосрочной аренде с оплатой земельной ренты, регулируются Законом о реформе аренды 1967 года для домов и Законом о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года для квартир.
В английском праве , по-видимому, термин «земельная рента» одно время широко использовался для обозначения домов и земель, с которых взимается земельная рента, а также для обозначения самой ренты. [8] [ необходим неосновной источник ] Лорд Элдон заметил в 1815 году, что контекст, в котором использовался термин, может существенно изменять его значение. [5] [9]
Современное общепринятое значение земельной ренты — это арендная плата, по которой земля сдается в аренду с целью улучшения путем строительства: т. е. арендная плата, взимаемая только за землю, а не за здания, которые будут на ней размещены. [5] Поэтому она обычно ниже, чем арендная плата, которая могла бы быть получена за здание, сдаваемое в аренду на открытом рынке, и сдается в аренду на более длительный срок — по крайней мере, на 21 год, но чаще всего на 99 лет, 125 лет или даже 999 лет. Выгода для фригольдера от этого соглашения заключалась в том, что владелец фригольд-земли получал во владение улучшенную землю, т. е. землю со зданием, построенным на ней, по истечении срока аренды. Данный фригольд-землевладелец, скорее всего, уже умрет к тому времени, но землевладельцы часто считали выгоду для будущих поколений своей семьи в эпоху класса землевладельцев.
В городах Великобритании в викторианскую эпоху велось значительное жилищное строительство, большая часть которого находилась на землях, приобретенных застройщиками у владельцев фригольд-земель по договорам аренды земли. К началу 20 века политика владения недвижимостью изменилась, и было признано, что многие работающие люди живут в помещениях, которыми они на самом деле не владеют, они приобрели истощающийся актив и могут потерять свои дома по истечении срока аренды земли на нем. В течение этого столетия были приняты различные законодательные акты, чтобы предоставить большую безопасность владения арендаторам жилья, предоставив им право продлевать аренду. Фригольдеры обнаружили, что возврат им собственности отодвигается на более отдаленное будущее, и это, в сочетании с ростом корпоративного владения недвижимостью, требующего более краткосрочных инвестиционных доходов, привело к тому, что некоторые фригольдеры стали рассматривать арендную плату за землю как форму инвестиций и во многих случаях стремились максимизировать ее. Во второй половине века стало обычным включать положения о пересмотре арендной платы в договоры аренды земли, и к концу века некоторые из этих положений о пересмотре арендной платы были разработаны для поддержания или увеличения реальной стоимости арендного потока и считались обременительными для арендаторов. Возник рынок инвестиций в аренду жилой земли. К концу 20-го века многие застройщики продавали недвижимость в договорах аренды земли — даже если для этого не было никакой внутренней причины — с целью создания потока дохода, который можно было бы продать инвесторам, в дополнение к продаже самой недвижимости в долгосрочную аренду. [10]
Закон о реформе Commonhold and Leasehold 2002 и связанные с ним правила [11] теперь регулируют форму уведомления, которое необходимо выдавать для сбора арендной платы за землю. Ранее существовала проблема с некоторыми арендодателями, которые отправляли запутанные или нечестные требования об оплате арендаторам.
В соответствии с условиями договора аренды фригольдер (полный владелец земли или имущества) предоставляет арендатору разрешение на владение имуществом в течение определенного периода времени. Он может составлять от 21 года до 999 лет, и в течение этого времени арендатор будет выплачивать фригольдеру земельную ренту. Фригольдеры сдают имущество в аренду в первую очередь за первоначальную премию, уплаченную первоначальным арендатором за предоставление аренды; но, кроме того, земельная рента (часто символическая сумма) будет выплачиваться в течение длительного срока, и это может быть привлекательной инвестицией с фиксированным доходом для некоторых типов инвесторов. [12] [ необходим лучший источник ] Последняя санкция, доступная арендодателю, столкнувшемуся с нарушением арендатором договора аренды из-за неуплаты платы за обслуживание, земельной ренты или административных сборов, заключается в утрате права аренды и изъятии дома или квартиры. Для этого арендодатель должен сначала вручить действительное уведомление в соответствии с разделом 146 Закона о праве собственности 1925 года — Уведомление о требовании владения. Однако арендодатель не может вручить уведомление в соответствии с разделом 146, если сумма причитающихся платежей за обслуживание, административных сборов или арендной платы за землю (или их комбинации) превышает 350 фунтов стерлингов или состоит из суммы, которая остается непогашенной более трех лет, или включает ее. [11]
Существует ряд компаний, которые специализируются на покупке земельной ренты для долгосрочных инвестиций у арендодателей, которые хотят продать свою земельную ренту. Обычно они сосредоточены на покупке возвратной земельной ренты , либо для первоначального дохода, либо для возможности возврата базовой собственности в какой-то момент в будущем. Стоимость земельной ренты зависит от модели пересмотра арендной платы при будущих увеличениях дохода, стоимости базовой собственности, неистекшего срока аренды и применимости стоимости брака . [13] [14]
Перед продажей земельной ренты закон обязывает стороны сделки вручить уведомления Раздела V долгосрочным арендаторам. Это дает им двухмесячный срок для ответа. По истечении этого срока сделка может быть продолжена в течение 12 месяцев по цене, указанной в уведомлении, или выше. Единственный случай, когда такие уведомления не имеют значения, — это обмен договорами купли-продажи земельной ренты квартир до того, как 50% из них были проданы. Это затем позволяет передать сумму и права на земельную ренту взамен, даже после того, как все квартиры будут проданы, без индивидуальных уведомлений. Однако покупатель арендной платы будет мудрым, если примет во внимание ожидающий рассмотрения договор о праве собственности на недвижимость.
До 2003 года Земельный кадастр регистрировал арендную плату за землю, и арендная плата очевидна из реестра прав собственности на их веб-сайте. С 13 октября 2003 года Земельный кадастр больше этого не делает, и требуется более тщательное изучение загруженной аренды. [15]
В прошлом арендная плата за землю обычно не была обременительной, обычно около 100 фунтов стерлингов в год, и часто владельцы земли не требовали оплаты. Но в 2010-х годах застройщики и строители часто предоставляли аренду новых домов с арендной платой за землю до 1000 фунтов стерлингов в год, с оговорками об эскалации, удваивающими ее каждые 5 или 10 лет. Это может привести к немедленному и/или последующему отказу в ипотеке от кредиторов и их оценщиков, что делает недвижимость продаваемой ниже рыночной цены.
Арендаторы имеют право по истечении двух лет продлить аренду на срок менее 99 лет и снизить арендную плату за землю до « перчинки », т. е. почти до нуля, но застройщики препятствуют этому, заключая дорогостоящие договоры аренды сроком более 150 лет, из-за которых оценка — основанная на арендной плате за землю и сроке — становится для арендаторов недоступной, и продают право собственности — часто еще до завершения строительства — эксплуататорским офшорным компаниям. [ требуется ссылка ]
Английский и валлийский «скандал с арендной платой за землю» широко освещался в прессе. В 2016 году депутат Питер Боттомли назвал чрезмерную арендную плату за землю «узаконенным вымогательством». В ответ на вопросы, поднятые депутатом, секретарь общин Саджид Джавид сказал: «Мы должны убедиться, что упомянутые им злоупотребления искоренены, и мы продолжим делать все, что [мы можем]. Мы работаем с рядом заинтересованных сторон и, безусловно, видим, как мы можем сделать больше». [16] [17]
В июне 2018 года правительство Великобритании объявило, что будет реформирована система аренды, при которой новые долгосрочные договоры аренды будут иметь нулевую арендную плату за землю. [18] Это обещание было выполнено с принятием Закона о реформе аренды (аренда земли) 2022 года , который в основном запрещал арендную плату за землю, превышающую одну горошину в год по новым договорам аренды. [19] [20]
В шотландском праве термин «земельная рента» не используется, но его место в практических целях занимает термин « годовая земельная рента» , который имеет двойное значение:
Повинность феодалов в Шотландии была отменена Законом об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года .
Выкуп земельной ренты в Северной Ирландии регулируется Законом о земельной ренте (Северная Ирландия) 2001 года. [22]
В Республике Ирландия земельная рента была чертой городской жизни. В то время как большинство законов о реформе аренды были приняты для сельскохозяйственных земель (см. Ирландские земельные акты ), городским жителям / арендаторам было разрешено «выкупать» свою земельную ренту у землевладельцев и таким образом фактически менять долгосрочную аренду на фригольд , совсем недавно в соответствии с законами 1978 [23] и 2005 годов. [24] В частности, земельная рента в Каслбаре , графство Мейо, была удержана после спорного исчезновения лорда Лукана в 1974 году. [25]
Аренда земли ( erfpachten ) распространена в Нидерландах. Однако большинство голландских муниципалитетов (включая Роттердам, Ден Бош, Эйндховен, Харлем и Маастрихт) в настоящее время отказываются от этой системы и предлагают домовладельцам право выкупить свой участок земли. Тем не менее, ряд муниципалитетов, включая Амстердам, сохраняют аренду земли, что облегчает комплексную реконструкцию, предотвращает спекуляцию землей и означает, что все сообщество выигрывает от любого увеличения стоимости земли.
1 июля 2016 года Амстердам ввел возможность постоянной аренды земли, а также временной и непрерывной аренды земли. Домовладельцы должны были до 8 января 2020 года подать заявку на выгодных условиях, чтобы перевести аренду земли на постоянную основу, что означает, что она будет индексироваться в соответствии с инфляцией и не будет непредсказуемо расти в конце каждого срока. [26]
Гаага ввела новую систему аренды и собственности 1 апреля 2008 года. Домовладельцы могут купить свою землю за 5% от 55% стоимости застроенной земли, чтобы преобразовать свою постоянную аренду в собственность. Для больших офисных зданий и промышленных зданий площадью более 100 м2 и территорий, которые еще не имеют текущего использования, аренда земли остается в силе.
В провинции Гронинген сохранился вариант, в котором существует вечное право аренды, beklemrecht (право угнетения).
В Нидерландах аренда земли регулируется разделом 7 книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов.
Во многих случаях долгосрочные договоры аренды становятся квалифицированными индексированными кредитами, что создает налоговые льготы.
С 2010 года банки применяют более строгие правила при предоставлении ипотечных кредитов на жилую арендуемую недвижимость. Только новые бессрочные договоры аренды, выданные с 1 января 2013 года, по-прежнему имеют право на ипотеку. Эти договоры должны соответствовать «Банковской директиве о правах финансирования аренды» Голландской банковской ассоциации. Срочные договоры, например, на 30 или 49 лет, исключаются, в то время как существующие срочные договоры, выданные до 1 января 2013 года, имеют право на ипотечное финансирование, при условии, что условия соответствуют критериям приемлемости Голландской банковской ассоциации. Банки решили сделать это, поскольку они опасаются, что землевладелец осуществит существенное повышение, что приведет к проблемам с оплатой для арендатора. Владельцы арендованной недвижимости, желающие продать свой дом, все чаще сталкиваются с этим ограничением. Во многих случаях дом оказывается непродаваемым, поскольку новые потенциальные покупатели не могут получить финансирование.
Термин «земельная рента» применяется во многих штатах США к виду права собственности, созданного путем предоставления земли в собственность по принципу простого права , при котором лицо, предоставляющее землю, оставляет за собой и своими наследниками определенную ренту, которая представляет собой процент от денежной стоимости земли. [27]
Штат Мэриленд сохраняет положения о земельной ренте, в первую очередь в районе Балтимора . [28] Эта практика восходит к семнадцатому веку, [29] когда мелкие лорды и крепостные платили урожай и скот феодалам за аренду земли лорда. [30] При земельной ренте домовладельцы владеют только самим зданием, но они должны заплатить небольшую сумму за аренду самой земли у ее владельца. [30] Согласно законам Мэриленда, если земельная рента не выплачивается вовремя, владелец земли может обратиться в суд и наложить залог на дом, фактически конфисковав дом у домовладельца за относительно небольшую сумму, [28] иногда всего лишь 24 доллара. [31] Это происходило почти 4000 раз в городе Балтимор с 2000 по 2005 год. [32] Кроме того, недвижимость с земельной рентой обычно оценивается примерно на 10 000 долларов меньше, чем сопоставимая недвижимость без земельной ренты. [30]
В 2007 году губернатор -демократ Мэриленда Мартин О'Мэлли представил чрезвычайный законопроект, полностью запрещающий новую аренду земли [33] и запрещающий владельцам земли изымать дома у домовладельцев, не выполняющих свои обязательства. [34] Законопроект был принят законодательным органом. [28] Закон штата Мэриленд требовал, чтобы все владельцы земли зарегистрировали право собственности на землю в штате до сентября 2008 года, в противном случае право собственности на землю автоматически аннулировалось. [35] По состоянию на 2008 год в Мэриленде было около 85 000 таких лиц. [35] Новые законы были оспорены в суде некоторыми владельцами земли, которые назвали это неконституционным изъятием собственности без справедливой компенсации. [31] [36] В 2011 году Апелляционный суд Мэриленда, высший суд штата, признал закон неконституционным в той мере, в которой он подразумевал аннулирование имущественных прав арендаторов. [37] Новые договоры аренды земли больше не могут быть созданы после 22 января 2007 года, [38] а владельцы земельной аренды должны зарегистрировать свои договоры аренды в Государственном департаменте оценок, чтобы взимать арендную плату или подать залоговое удержание за невыплаченную арендную плату [39] (хотя отсутствие регистрации больше не грозит аннулированием права собственности).
На арендованной земле в Нью-Йорке расположено более сотни кондоминиумов и кооперативных зданий . Trump Plaza сдавался в аренду с 1983 по 2015 год, когда он был куплен правлением кооператива за 190 миллионов долларов. [40] Stanhope , преобразованный в кооператив в 2005 году, имеет договор аренды, охватывающий фиксированные условия аренды сроком на 150 лет. [41] Многие договоры аренды датируются 1960-ми и 1970-ми годами, до того, как город стал одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире.
По словам одного из брокеров по недвижимости в Нью-Йорке, квартиры в зданиях, сдаваемых в аренду, как правило, стоят на «25...40 процентов» меньше, чем сопоставимые единицы в зданиях на собственной земле, но их «воспринимаемый риск» может вызвать трудности с их продажей или финансированием. [40] [42] Ежемесячные расходы включают арендную плату за землю, поэтому они значительно выше, чем сборы в собственном здании, и могут резко и неожиданно вырасти, если стоимость земли будет переоценена во время бума на рынке недвижимости . Теоретически, истечение срока аренды земли может даже превратить акционеров/владельцев в арендаторов и сделать их инвестиции бесполезными. [40] [42]
Земельная рента в Содружестве Пенсильвании считается недвижимостью и в случае отсутствия завещания переходит к наследникам. Это услуги по аренде, а не арендная плата, [ необходимо разъяснение ] статут Quia Emptores никогда не действовал в Пенсильвании , и на нее распространяются все случаи такой арендной платы. Получатель земельной ренты может заложить , продать или иным образом распорядиться грантом по своему усмотрению, и пока выплачивается арендная плата, земля не может быть продана или стоимость улучшений не будет потеряна. [27] Владелец земли может занимать ее или может улучшить ее и продать улучшения (например, сооружения), сохраняя при этом право собственности на землю, и взимать с покупателя земельную ренту.
Поскольку земельная рента была собственностью с правом свободного владения , созданной по акту и бессрочной, то по общему праву не может возникнуть презумпция того, что она была освобождена из-за истечения срока. Однако по закону (Закон от 27 апреля 1855 г., ст. 7) презумпция освобождения или аннулирования создается, когда не было произведено никаких платежей, претензий или требований в отношении арендной платы, а также не было сделано никаких заявлений или подтверждений ее существования владельцем помещения, на которое она распространяется, в течение двадцати одного года. Земельная рента ранее была невозвратной по истечении определенного времени, но создание невозвратной земельной ренты теперь запрещено (Закон 7 Ассамблеи Пенсильвании, 22 апреля 1850 г.). [5]
В Содружестве Вирджиния разрешена арендная плата за жилую землю, размер которой определяется законом:
«Жилая земельная рента» означает арендную плату или сбор, уплачиваемый за использование земли, независимо от того, передано ли право собственности на нее пользователю, или аренду земли для личных жилых целей, (i) которая может быть передана должником без согласия кредитора, (ii) которая заключается на срок более пятнадцати лет, включая любые права на возобновление по выбору должника, (iii) когда должник имеет настоящее или будущее право прекратить такую земельную ренту и приобрести все права кредитора на землю путем уплаты определенной или поддающейся определению суммы, и (iv) когда интересы кредитора на землю являются в первую очередь обеспечительным интересом для защиты его права на получение арендной платы или сбора. [43]
( Должник — это сторона, обязанная платить, а кредитор — сторона, имеющая право получать земельную ренту.) Размер земельной ренты может быть изменен любой из сторон один раз в пять лет, но, если стороны не договорились об ином, размер такого изменения не может превышать процентного изменения индекса потребительских цен (или другого стандарта, предписанного законом) за предыдущие три года. [44] Земельная рента представляет собой залоговое право на недвижимость. [45] Условия соглашения об аренде земли могут быть включены в акт или другой документ о передаче в соответствии с установленной законом формой. [46]
Маскин против Государственного департамента оценок и налогообложения, № 140, сентябрь 2010 г. (подано 25 октября 2011 г.) (судьи ХАРРЕЛЛ, Батталья, Грин, Мерфи и Барбера) (судьи Белл и Эдкинс не согласны)
