stringtranslate.com

Воздушные права

Пример передачи прав на воздушное пространство между объектами недвижимости: высотное здание простирается над четырехэтажным зданием в Нью-Йорке .

В сфере недвижимости права на воздух представляют собой имущественный интерес в «пространстве» над поверхностью Земли. В общем, владение или аренда земли или здания включает право использовать и строить в пространстве над землей без вмешательства других.

Эта правовая концепция закодирована в латинской фразе Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (« Тот, кто владеет землей, принадлежит ему вплоть до небес и вплоть до ада »), которая появляется в средневековом римском праве и приписывается глоссатору XIII века Аккурсию ; она была особенно популяризирована в общем праве в «Комментариях к законам Англии» (1766) Уильяма Блэкстоуна ; подробности см . в происхождении фразы . В 20 веке отделение прав на воздух от лежащей в его основе собственности стало важным вопросом для развития недвижимости, особенно для небоскребов в некоторых густонаселенных городах.

Авиаперелеты

Права собственности, определяемые точками на земле, когда-то простирались бесконечно вверх. Это понятие оставалось неизменным до того, как воздушные перевозки стали популярными в начале 20 века. Для содействия воздушному транспорту законодатели установили публичный сервитут для транзита на больших высотах, независимо от права собственности на недвижимость. [1]

Новые технологии снова подняли вопросы о принадлежности "космоса" и верхних границах национального суверенитета. С появлением космических путешествий за пределами атмосферы Земли часто обсуждается высота, на которой распространяется национальный суверенитет и, следовательно, страны могут регулировать транзит.

Соединенные Штаты

Здание консольно возвышается над двумя другими зданиями в Нью-Йорке.

В Соединенных Штатах Федеральное управление гражданской авиации (FAA) имеет исключительное право регулировать все «судоходное воздушное пространство », определяя исключительно правила и требования для его использования. [2] В частности, Федеральный закон об авиации гласит, что: « Правительство Соединенных Штатов обладает исключительным суверенитетом воздушного пространства Соединенных Штатов» и «Гражданин Соединенных Штатов имеет публичное право транзита через судоходное воздушное пространство». [3] «Судоходное воздушное пространство», в котором общественность имеет право транзита, было определено как «воздушное пространство на минимальных высотах полета или выше, которое включает воздушное пространство, необходимое для обеспечения безопасности при взлете и посадке самолетов». [4]

Точная высота(ы), на которой воздушное пространство над частной землей может стать объектом «существенного ухудшения», часто является предметом споров. В прошлом в прецедентном праве использовалась высота 500 футов (150 м) в городских или пригородных районах [5] и 360 футов (110 м) над поверхностью или самым высоким сооружением в сельской местности [6] в качестве разграничения, где может произойти ухудшение прав собственности. В те времена это составляло пределы «судоходного воздушного пространства». Однако большинство более поздних решений, которые имеют прецедент, утверждают, что захват может происходить независимо от того, происходил ли полет в пределах судоходного воздушного пространства или нет, и необходимо учитывать только ухудшение собственности. [7] Это особенно важно, поскольку некоторые воздушные суда (с экипажем и без экипажа) теперь не имеют минимальных высот полета, что делает практически все воздушное пространство «судоходным».

Владельцам собственности полагается финансовая компенсация, если использование их собственности существенно затруднено федеральным правительством [8] или правительством штата [9] , или воздушным нарушителем. [10]

Конгресс предоставил FAA полномочия выделять средства на покупку имущественных прав в воздушном пространстве (навигационные сервитуты) вблизи аэропортов для размещения взлетающих и приземляющихся самолетов. [11]

Низкая стоимость беспилотных летательных аппаратов (также называемых дронами) в 2000-х годах вновь подняла юридические вопросы относительно того, чье разрешение требуется для полетов на низких высотах: землевладельца, FAA или обоих. [12] Никогда не было прямого вызова предоставлению федеральным правительством права гражданам путешествовать через судоходное воздушное пространство. Таким образом, статус-кво заключается только в том, что требуется разрешение от FAA (через регулирование). Однако существующие права собственности на частную собственность по-прежнему допускают гражданские иски об изъятии, когда использование собственности «существенно ущемляется» использованием воздушного пространства. [13] FAA также повторило, что оно имеет исключительное право регулировать это право. [14]

Владелец земли имеет исключительные права на застройку в «пространстве» над своими землями. Согласно общему праву, строительство «погреба», который нарушает вертикальную плоскость собственности соседа, является нарушением права собственности, и владелец собственности имеет право удалить нарушающую конструкцию. Воздушное пространство является собственностью и сохраняет права на застройку, которые могут быть проданы или переданы. Таким образом, в густонаселенном центре города каждый владелец здания в этом районе может иметь право на тридцать пять этажей воздушного пространства над своей собственностью. В одном возможном сценарии владельцы старого здания высотой всего в три этажа могли бы заработать много денег, продав свое здание и позволив построить на его месте тридцатипятиэтажный небоскреб. В другом сценарии застройщик небоскреба может выкупить неиспользуемое воздушное пространство у соседнего землевладельца, чтобы построить более широкое здание. В ноябре 2005 года Крайст-Черч в Нью-Йорке продала свои права на вертикальную застройку по рекордной цене в 430 долларов за квадратный фут, заработав более 30 миллионов долларов на продаже права на строительство в пространстве над своим зданием. [15]

Великобритания

Воздушное пространство вокруг собственности в большинстве районов Соединенного Королевства делится на «нижний слой» и «верхний слой». Нижний слой — это область вокруг и над собственностью, которую владелец может обоснованно использовать — другими словами, вмешательство других в эту область обычно считается актом нарушения . Это может включать нависающие деревья или вывески с соседней собственности или движение, такое как качающийся над головой кран. [16] [17] Однако право пользоваться этим воздушным пространством не является автоматическим правом на строительство в этом пространстве без разрешения на планировку .

Верхний слой — это пространство, выше которого обычное использование и пользование собственником является разумным, и в Разделе 76 Закона о гражданской авиации 1982 года оно приблизительно определено как начинающееся между 500 и 1000 футов (150 и 300 м) над уровнем крыши собственности. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии собственники не имеют прав на верхний слой, но в Шотландии права, как правило, распространяются a coelo usque ad centrum (от неба до центра). [18]

Продажа прав на воздушное сообщение в Великобритании, как правило, необычна, но она легальна и становится все более распространенной. [19]

Железные дороги и воздушные права

Железные дороги были первыми компаниями, которые осознали потенциал зарабатывания денег на своих правах на полеты. Хорошим примером этого является Grand Central Terminal в Нью-Йорке , где Уильям Дж. Вилгус , главный инженер New York Central and Hudson River Railroad , разработал план получения прибыли от прав на полеты. Сначала железная дорога просто построила платформу над железнодорожными сортировочными станциями, чтобы обеспечить строительство зданий над ними. К 1954 году железная дорога начала понимать, что может продавать больше прав на полеты, и было предложено заменить Grand Central Terminal 50-этажной башней. Так рядом со станцией было построено здание MetLife после общественного протеста против сноса Grand Central Terminal. [20] Этот подход использовался в Чикаго с момента строительства того, что сейчас называется Riverside Plaza в 1929 году, а также Prudential Building в 1955 году над действующими железнодорожными путями Illinois Central Railroad. [21] В 2017 году к западу от реки Чикаго были построены River Point и 150 North Riverside над путями, ведущими к станции Amtrak. [ необходима цитата ]

Строительство на платформах над железнодорожными путями все еще потенциально очень прибыльно. В середине 2000-х годов Управление городского транспорта Нью-Йорка (MTA) попыталось продать права на полеты New York Jets , чтобы они могли построить West Side Stadium над West Side Yard на Манхэттене , недалеко от Penn Station , в рамках реконструкции Hudson Yards . Мега-застройка Hudson Yards в конечном итоге была построена над железнодорожной станцией. В Бруклине Barclays Center и Pacific Park были построены над Atlantic Yards. [ требуется цитата ]

Права на дороги и воздух

Подобно железным дорогам, строители автомагистралей предлагали продать свои права на воздух; Бостон сделал это в связи с Большими раскопками . [22]

Город Лос-Анджелес профинансировал технико-экономическое обоснование RFP на сумму $100,000 в январе 2007 года для изучения строительства парка на автостраде в Голливуде . Парк будет построен над шоссе US 101 и будет включать 24 акра (97,000 м 2 ) новых парковых насаждений. [23]

Смотрите также

Ссылки

Примечания

  1. ↑ Парижская конвенция 1919 года (Конвенция о регулировании воздушной навигации, 13 октября 1919 г., 11 LNTS 173) и Панамериканская конвенция о коммерческой авиации, США-Куба, 20 февраля 1928 г., см. 47 Stat. 1901)
  2. ^ 49 USC 180, 49 USCA 18, § 40103 «использование воздушного пространства»
  3. ^ "49 USC 40103(a)(1)" . Получено 7 апреля 2009 г.
  4. ^ "Pub.L. No. 85-726" (PDF) . Получено 15 января 2020 г. .
  5. ↑ Лейси против Соединенных Штатов 595 F.2d 614 (Федеральный окружной суд 1979 г.)
  6. ^ Causby против США 75 F.262 Ct.Cl (1948)
  7. ^ Branning v. United States 654 F.2d 88 (Fed. Cir. 1981) Постановил, что изъятие произошло во время воздушного путешествия внутри навигационного воздушного пространства (600 футов) Настоящее дело является делом, как суд предвидел в Aaron v. United States , 160 Ct.Cl. на стр. 301, 311 F.2d на стр. 801, в котором «неизбежный ущерб [уменьшение наиболее эффективного и наилучшего использования] собственности лица, вызванный [шумом, создаваемым во время] путешествия в навигационном воздушном пространстве [настолько серьезен, что равносилен его практическому уничтожению». Это случай первого впечатления, в котором суд может учитывать высоту полетов над собственностью, но должен в первую очередь учитывать влияние авиационного шума, когда само правительство приняло и опубликовало стандарты совместимости использования нижележащей собственности. Поскольку владелец нижележащей собственности в данном случае понес убытки в связи с уменьшением стоимости собственности, имело место изъятие сервитута над и через воздушное пространство, находящееся ниже собственности истца. «Совершенно очевидно, что в соответствии с законом, установленным Косби, Григгсом и Аароном, в данном случае имело место изъятие».
  8. ^ США против Косби 328 США 256
  9. ^ Григгс против округа Аллегейни, 369 US 84
  10. ^ Argent против США 124 F.3rd 1277,1281 (1997) цитирует много[10]. Brown против США 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996). также Branning против США, 654 F.2d 88, 97-8 (1981)
  11. ^ 49 Кодекс США § 40110
  12. ^ «Войны дронов: кто владеет воздухом?». NPR.org . Получено 25 июля 2019 г.
  13. ^ Браннинг против Соединенных Штатов, 654 F.2d 88, 97-98 (Ct. Cl. 1981, Аарон против Соединенных Штатов, 311 F.2d 798, 801 Ct. Cl. (1963); Браун против Соединенных Штатов 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996).
  14. ^ "Пресс-релиз FAA" . Получено 16 февраля 2024 г. .
  15. ^ Багли, Чарльз В. (30 ноября 2005 г.). «430 долларов за квадратный фут за воздух? Только в недвижимости Нью-Йорка». The New York Times . Получено 22 августа 2009 г.
  16. ^ "Property Law Summary" (PDF) . Lawskool UK . Архивировано (PDF) из оригинала 25 августа 2021 г. . Получено 21 августа 2021 г. .
  17. ^ "Что по закону является моей землей". InBrief.co.uk . Получено 25 августа 2021 г. .
  18. ^ «Словарь терминов шотландского земельного права — Глоссарий шотландского имущественного права». www.scottishlaw.org.uk . Получено 25 августа 2021 г. .
  19. ^ «Почему все больше частных застройщиков стремятся скупить права на воздух над вашим зданием и заработать на этом состояние». CityAM . 28 сентября 2016 г. Получено 25 августа 2021 г.
  20. ↑ Грей, Кристофер (11 октября 1998 г.). «Гранд-Сентрал-Терминал; 23-этажная башня в стиле боз-ар 1913 года, которой не было». The New York Times . Получено 22 августа 2009 г.
  21. ↑ Фуллер, Эрнест (9 декабря 1955 г.). «Посвятить новое здание Prudential 41 Story Building». Chicago Tribune . Архивировано из оригинала 4 сентября 2017 г. Получено 7 сентября 2017 г.
  22. ^ Маккаун, Джеймс (4 сентября 2002 г.). «Boston Air Rights». Architecture Week . 113 (4).
  23. ^ "Голливудский Центральный парк |". hollywoodcentralpark.org . Получено 16 февраля 2024 г. .

Внешние ссылки

Передаваемые права на застройку (TDR)