В сфере недвижимости права на воздух представляют собой имущественный интерес в «пространстве» над земной поверхностью. Вообще говоря, владение или аренда земли или здания включает в себя право использовать и строить пространство над землей без вмешательства других.
Эта правовая концепция закодирована в латинской фразе Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (« Тот, кто владеет землей, она принадлежит ему до Небес и до ада »), которая появляется в средневековом римском праве и является приписывается глоссатору 13-го века Аккурсию ; он был особенно популяризирован в общем праве в «Комментариях к законам Англии» (1766 г.) Уильяма Блэкстоуна ; подробности см . в происхождении фразы . В 20-м веке отделение прав на воздух от основной собственности стало важным вопросом для развития недвижимости, особенно для небоскребов в некоторых густонаселенных городах.
Права собственности, определяемые точками на земле, когда-то простирались бесконечно вверх. Это понятие оставалось неоспоримым до того, как в начале 20 века стали популярными авиаперелеты . Для развития воздушного транспорта законодатели установили общественный сервитут для транзита на больших высотах независимо от владения недвижимостью. [1]
Новые технологии снова подняли вопросы о принадлежности «космоса» и верхних границах национального суверенитета. С появлением космических путешествий над атмосферой Земли часто обсуждается высота, на которой распространяется национальный суверенитет и, следовательно, страны могут регулировать транзит.
В США Федеральное управление гражданской авиации (ФАУ) обладает исключительными полномочиями по регулированию всего «судоходного воздушного пространства », определяя исключительно правила и требования к его использованию. [2] В частности, Федеральный закон об авиации предусматривает, что: « Правительство Соединенных Штатов обладает исключительным суверенитетом над воздушным пространством Соединенных Штатов» и «Гражданин Соединенных Штатов имеет публичное право на транзит через судоходное воздушное пространство». [3] «Навигационное воздушное пространство», в котором общественность имеет право транзита, определяется как «воздушное пространство на минимальной высоте полета или выше, которое включает воздушное пространство, необходимое для обеспечения безопасности при взлете и посадке самолетов». [4]
Часто обсуждается точная высота(ы), на которой воздушное пространство над частной землей может подвергнуться «существенному ухудшению». В прецедентном праве в прошлом использовалась высота 500 футов (150 м) в городских или пригородных районах, [5] и 360 футов (110 м) над поверхностью земли или самой высокой конструкцией в сельской местности [6] в качестве разграничения места нарушения. прав собственности может произойти. В то время это составляло границы «судоходного воздушного пространства». Однако в большинстве более поздних решений, имеющих прецедент, утверждается, что совершение преступления может произойти независимо от того, произошел ли полет в пределах судоходного воздушного пространства или нет, и необходимо учитывать только ущерб имуществу. [7] Это особенно важно, поскольку некоторые самолеты (с экипажем и без экипажа) теперь не имеют минимальной высоты полета, что делает практически все воздушное пространство «судоходным».
Финансовая компенсация причитается владельцам собственности, когда использование их собственности существенно затруднено федеральным правительством [8] , правительством штата [9] или воздушным нарушителем. [10]
Конгресс предоставил ФАУ полномочия выделять средства на покупку имущественных прав в воздушном пространстве (навигационные сервитуты) вблизи аэропортов для размещения взлетающих и приземляющихся самолетов. [11]
Низкая стоимость беспилотных летательных аппаратов (также называемых дронами) в 2000-х годах вновь подняла юридические вопросы относительно того, чье разрешение требуется для полетов на малых высотах: землевладельца, ФАУ или обоих. [12] Никогда не было прямого вызова федеральному правительству наделить граждан правом путешествовать через судоходное воздушное пространство. Таким образом, статус-кво заключается в том, что требуется только разрешение ФАУ (посредством регулирования). Однако существующие права собственности на частную собственность по-прежнему допускают предъявление гражданских исков, когда использование собственности «существенно ухудшается» из-за использования воздушного пространства. [13] ФАУ также подтвердило, что оно обладает исключительными полномочиями регулировать это право. [14]
Владелец земли имеет исключительные права на застройку «пространства» над своей землей. Согласно общему праву, строительство «похмелья», нарушающего вертикальную плоскость собственности соседа, является посягательством на владение собственностью, и владелец собственности имеет право снести нарушившую конструкцию. Воздушное пространство является собственностью и сохраняет за собой права на освоение, которые могут быть проданы или переданы. Таким образом, в густонаселенном центре города каждый владелец здания в этом районе может иметь право на тридцать пять этажей воздушного пространства над своей собственностью. В одном из возможных сценариев владельцы старого трехэтажного здания могли бы заработать много денег, продав свое здание и разрешив построить на его месте тридцатипятиэтажный небоскреб. В другом сценарии застройщик небоскреба может выкупить неиспользуемое воздушное пространство у соседнего землевладельца, чтобы построить более широкое здание. В ноябре 2005 года Церковь Христа в Нью-Йорке продала свои права на вертикальную застройку по рекордной цене 430 долларов за квадратный фут, заработав более 30 миллионов долларов на продаже права застройки над зданием. [15]
Воздушное пространство вокруг объекта недвижимости на большей части территории Соединенного Королевства разделено на «нижний слой» и «верхний слой». Нижний слой — это территория вокруг и над объектом недвижимости, на которую владелец может рассчитывать разумно пользоваться — другими словами, вмешательство других лиц в эту область обычно считается актом посягательства . Это может включать нависающие деревья или вывески с соседнего участка, а также движение, например, подъем крана над головой. [16] [17] Однако право пользоваться этим воздушным пространством не является автоматическим правом на строительство в этом пространстве без разрешения на строительство .
Верхний слой — это пространство, над которым обычное использование и пользование владельцем недвижимости является разумным, и в статье 76 Закона о гражданской авиации 1982 года оно в общих чертах определяется как начинающееся на высоте от 500 до 1000 футов (150–300 м) над уровнем крыши здания. свойство. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии владельцы недвижимости не имеют прав на высший слой, но в Шотландии права обычно распространяются a coelo usque ad centrum (от неба к центру). [18]
Продажа прав на эфир в Великобритании, как правило, необычна, но она законна и становится все более распространенным явлением. [19]
Железные дороги были первыми компаниями, осознавшими потенциал зарабатывания денег на своих правах на воздух. Хорошим примером этого является Центральный вокзал Нью -Йорка , где Уильям Дж. Уилгус , главный инженер Нью-Йоркской центральной и Гудзонской железной дороги , разработал план получения прибыли от прав на воздух. Сначала железная дорога просто построила платформу над железнодорожными станциями, чтобы можно было строить над головой здания. К 1954 году железная дорога начала понимать, что может продавать больше прав на воздух, и Центральный вокзал было предложено заменить 50-этажной башней. Именно так рядом со станцией было построено здание MetLife Building после общественного протеста по поводу сноса Центрального вокзала. [20] Этот подход использовался в Чикаго с момента строительства здания Prudential Building в 1955 году над действующими железнодорожными путями Центральной железной дороги Иллинойса. [21] В 2017 году к западу от реки Чикаго, Ривер-Пойнт и 150 Норт-Риверсайд были построены над путями, ведущими к станции Amtrak. [ нужна цитата ]
Строительство платформ над железнодорожными путями по-прежнему потенциально очень выгодно. В середине 2000-х годов транспортное управление Нью-Йорка (MTA) попыталось продать права на полеты компании New York Jets , чтобы они могли построить стадион Вест-Сайд над Вест-Сайд-Ярд на Манхэттене , недалеко от Пенсильванского вокзала , в рамках реконструкции Гудзон-Ярдс. . Мега-комплекс Hudson Yards в конечном итоге был построен над железнодорожной станцией. В Бруклине на территории Atlantic Yards построены Barclays Center и Pacific Park . [ нужна цитата ]
Подобно железным дорогам, строители автомагистралей предложили продать свои права на воздух; Бостон сделал это в связи с Большими раскопками . [22]
В январе 2007 года город Лос-Анджелес профинансировал запрос на технико-экономическое обоснование на сумму 100 000 долларов США для изучения возможности строительства парка на автостраде в Голливуде . Парк будет построен над шоссе США 101 и будет включать 24 акра (97 000 м 2 ) новой парковой зоны. [23]
Примечания
Передаваемые права на разработку (TDR)