stringtranslate.com

Фригольд (закон)

Фригольд в юрисдикциях общего права , таких как Англия и Уэльс , Австралия , [1] Канада , Ирландия и двадцать штатов США , является общепринятым режимом собственности на недвижимое имущество или землю, [a] а также все недвижимые сооружения, прикрепленные к такой земле.

Это отличается от права аренды , при котором имущество возвращается владельцу земли после истечения срока аренды или иного законного прекращения. [3] Чтобы имущество было фригольдом, оно должно обладать двумя качествами: неподвижностью (имущество должно быть землей или каким-либо процентом, выходящим из земли или присоединенным к ней) и право собственности на него должно быть вечным («неопределенной продолжительности»). Если время владения может быть установлено и определено, оно не может быть фригольдом. Это «имение в земле, удерживаемое в виде простого права , права с хвостом или пожизненно». [4]

Подмножество позиций по умолчанию — бессрочное фригольд , то есть «имущество, переданное получателю пожизненно, а затем последовательно наследникам получателя пожизненно». [4]

Англия и Уэльс

Разнообразие свободных земельных участков до 1925 года

В Англии и Уэльсе до Закона о собственности 1925 года положением по умолчанию было безусловное право собственности, передаваемое « наследникам и правопреемникам » владельца (наследникам по наследству или покупке/дарению соответственно). Эти три слова часто включались в передачу, чтобы подчеркнуть статус «fee simple». Имущество «fee simple» . Имущество «fee tail» описывает, когда передача (по наследству или иным образом) ограничивалась прямыми потомками первого лица, которому было передано имущество (известными как « наследники тела » или «наследники крови»). Существовали также безусловное право собственности, не передаваемое по наследству, например, пожизненное имущество и копигольд , переведенные в безусловное право собственности Законом.

Арендная плата и платежи посредством позитивных соглашений

Все поместья могут быть предметом платежей влиятельному предыдущему владельцу – или лицу или органу по управлению земельными ресурсами для многоимущественной (коммунальной) выгоды (рента поместья). Наиболее жизнеспособной формой является форма для нейтрального или заранее согласованного источника для сбора платежей коммунальной выгоды, рента поместья . Обычно любой тип защищается регистрацией акта ренты на землю. Они могут быть аннулированы посредством компенсационной законодательной процедуры, которая устраняет обычное административное бремя для обеих сторон.

Арендная плата за недвижимость потенциально может стать объектом злоупотреблений, известных как « руновладение ».

Любые существующие арендные платежи, за исключением арендной платы за недвижимость, будут аннулированы 22 августа 2037 года. [5]

Если владелец гарантированно получит выгоду или захочет получить выгоду от коммунальной инфраструктуры, требующей обслуживания, не финансируемого за счет налогообложения, то дела Halsall v Brizell (относительно стены эстуария) и Re Ellenborough Park (относительно коммунального сада) подтверждают, что в этих обстоятельствах позитивные соглашения действуют в отношении земли с фригольдом. Это означает, что активные обязанности по уплате могут существовать — в очень близких аналогичных случаях — но в остальном они, как правило, недействительны в отношении фригольдов.

Незаконное владение

Право на фригольд (а не на аренду, если оно было предметом аренды) можно было легко приобрести путем самовольного заселения до принятия Закона о регистрации земли 2002 года . [6] [7]

С момента его принятия такие права доминируют путем точного закрепления на границе соседних участков в спорах о взаимных границах после 12 лет без формального оспаривания. Это так, как в противном случае есть требование направить предыдущему законному владельцу письменное уведомление – которое должно быть получено или считаться полученным, например, заказным вручением, и иметь справедливую возможность возразить. Это также более легко применимо к незарегистрированной земле, которая является статусом небольшого числа участков несельскохозяйственной земли в Англии. [7] [6]

Законные владельцы в качестве доверительных управляющих для бенефициаров

Более одного законного владельца означает, что земля считается находящейся в доверительном управлении. Эта доктрина призвана обязать стороны действовать справедливо по отношению друг к другу в глазах права справедливости . При отсутствии других положений, таких как упоминание о трастовом акте или фоновых фактах, бенефициарами будут считаться сами доверительные управляющие (те, которые указаны в зарегистрированном праве собственности). Если доверительный управляющий умирает, то его место занимают законные доверительные управляющие или те, которые назначены завещанием, заверенным завещанием. Аналогично, если компания ликвидируется, то право действовать в качестве доверительного управляющего и быть зарегистрированным в качестве законного доверительного управляющего переходит к ликвидатору.

Что касается третьих лиц, заинтересованных в кредитовании или покупке земли, то общая доктрина, помогающая им, — это доктрина добросовестного покупателя без фактического или конструктивного уведомления. Однако это зависит от всех осмотрительных инспекторов, лиц, осуществляющих передачу права собственности, и физических проверок, которые были проведены должным образом, что сформулировано в встречной доктрине caveat emptor (покупатель, будь осторожен). Бенефициар в патентном фактическом владении все еще может пользоваться правами в отношении покупателя или, что более распространено, ипотечного или другого обеспеченного кредитора в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года .

Попечители связаны условиями траста, а также строгими правилами и принципами справедливости и любым решением, официально принятым всеми взрослыми бенефициарами . [8]

Неравенства, которые разрешил Закон о доверительном управлении землей и назначении попечителей 1996 года (TLATA) [b], включали тот факт, что было трудно создать траст без того, чтобы он не попал под действие Закона о заселенных землях 1925 года . Этот более ранний Закон принес ряд проблем. В частности, считалось, что совладельцы имущества имеют выгодные интересы в деньгах, а не в земле. Проблемы возникали, когда партнеры не соглашались, когда они хотели продать имущество — обычно в случае раздельного проживания. Это приводило к ситуациям, когда супруги и дети могли оказаться выселенными из своего обычного дома несправедливо.

Одной из ключевых особенностей TLATA является установление законодательных требований, которые необходимо учитывать при распоряжении трастами и вынесении постановления о продаже семейного дома.

Гонконг

Собор Святого Иоанна является единственным земельным участком в Гонконге, находящимся в свободной собственности, с установленным законом требованием, что земля должна использоваться в религиозных целях Церкви Англии. [9] Все остальные земли предоставляются в аренду. [10]

Смотрите также

Примечания

  1. ^ Вся земля в Великобритании «принадлежит», т. е. если все другие права собственности не доказаны, «Короне». На практике существует множество законов, которые передают определенные типы земель, такие как инфраструктура и русла «главных рек», другим органам власти. Аналогично bona vacantia (пустующая собственность, считающаяся принадлежащей Короне, в некоторых других странах земля, называемая «бесхозной»), не рассматривается сразу как капитал Короны (на практике правительства, поскольку по давней традиции она была подарена Канцелярии). Спасателям компании, кредиторам, отсутствующим наследникам без завещания или наследникам по завещанию дается справедливый период и уведомление, чтобы они выступили до того, как ее конфискация перейдет к правительству, что означает, что ее можно продать или сдать в аренду в качестве непредвиденного дохода правительственной казне через Отдел Bona Vacantia. Фригольд — это право собственности на поместье в земле, а не на саму землю. Это различие восходит к Средним векам и в настоящее время имеет сравнительно небольшое значение, поэтому юридические органы часто не утруждают себя различием между правом собственности на землю и правом собственности на поместье. Также было отменено осуждение в отношении конфискации прав на землю: в основном Законом о конфискации 1870 года и частично, в отношении узкого преступления, Законом об уголовном праве 1967 года .

    Этот принцип также цитируется, с одобрением, судами , ведущими дело , в поддержку права правительства, если компенсация соответствует рыночной стоимости, совершать без нарушений любые неиррациональные, процессуально справедливые, принудительные покупки в Англии, Уэльсе и Шотландии . [2]
  2. ^ Произносится / t ə ˈ l ɑː t ə / юристами

Ссылки

  1. ^ "Freehold Land". Австралийская торговая комиссия . Получено 30 июля 2018 г.
  2. ^ "FAQs About Escheat". Crown Estate . Получено 26 сентября 2019 г.
  3. ^ Робертс, Крис (2006). Тяжелые слова, брошенные легко: причина, стоящая за рифмой . Уотервилл, Мэн: Thorndike Press. ISBN 978-0-7862-8517-4.
  4. ^ ab Garner, Bryan A. (1999). Юридический словарь Блэка (7-е изд.). Сент-Пол, Миннесота: West Group . стр. 675. ISBN 0-314-22864-0. -делюкс.
  5. ^ Конкретные вычеты: арендная плата и ставки: арендная плата, HMRC . Получено 22 декабря 2011 г.
  6. ^ ab Департамент конституционных дел (июнь 2001 г.). "Законопроект о регистрации земли – оценка регулирующего воздействия" . Получено 22 марта 2008 г.
  7. ^ ab Dowden, M. (2005). Руководство для практиков по Закону о регистрации земли 2002 года: Незаконченная революция . Лондон: Estates Gazette. ISBN 0-7282-0458-4.
  8. ^ Сондерс против Вотье
  9. ^ Указ о доверительном управлении Церковью Англии (гл. 1014) § 6(1)
  10. ^ Goo, SH; Alice Lee (2003). Земельное право в Гонконге (2-е изд.) . Гонконг: Lexis Nexis. стр. 3. ISBN 978-967-962-535-6.