Оценка недвижимости , оценка имущества или оценка земли — это процесс определения стоимости недвижимости (обычно рыночной стоимости ). Сделки с недвижимостью часто требуют оценки, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные характеристики. Местоположение также играет ключевую роль в оценке. Отчеты об оценке составляют основу для ипотечных кредитов, урегулирования имущественных отношений и разводов, налогообложения и т. д. Иногда отчет об оценке используется для установления цены продажи недвижимости.
Существует несколько типов и определений стоимости, которые ищет оценка недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных:
Могут быть различия между тем, сколько стоит недвижимость ( рыночная стоимость ), и тем, сколько стоила ее покупка ( цена ). Уплаченная цена может не отражать рыночную стоимость этой недвижимости. Иногда могли присутствовать особые соображения, такие как особые отношения между покупателем и продавцом, где одна сторона имела контроль или значительное влияние на другую сторону. В других случаях сделка могла быть просто одной из нескольких проданных или обмененных между двумя сторонами объектов недвижимости. В таких случаях цена, уплаченная за любую конкретную часть, не является ее рыночной «стоимостью» (хотя обычно идея заключается в том, что все части и цены складываются в рыночную стоимость всех частей), а скорее ее рыночной «ценой».
В других случаях покупатель может охотно заплатить более высокую цену, выше общепринятой рыночной стоимости, если его субъективная оценка имущества (его инвестиционная стоимость для него) была выше рыночной стоимости. Одним из конкретных примеров этого является владелец соседнего имущества, который, объединив свое имущество с рассматриваемым имуществом (ассоциацию), мог получить экономию от масштаба и добавленную стоимость ( стоимость участка ). Подобные ситуации иногда случаются в корпоративных финансах . Например, это может произойти, когда слияние или поглощение происходит по цене, которая выше стоимости, представленной ценой базовых акций. Обычное объяснение таких типов слияний и поглощений заключается в том, что «сумма больше своих частей», поскольку полное владение компанией обеспечивает полный контроль над ней. Это то, за что покупатели иногда платят высокую цену. Такая ситуация может возникнуть и при покупке недвижимости.
Но наиболее распространенной причиной разницы между стоимостью и ценой является то, что либо покупатель, либо продавец не осведомлены о рыночной стоимости недвижимости, но тем не менее соглашаются на контракт по определенной цене, которая либо слишком высока, либо слишком низка. Это досадно для одной из сторон. Оценщик недвижимости обязан оценить истинную рыночную стоимость недвижимости, а не ее рыночную цену.
Часто недвижимость оценивается по стоимости ниже рыночной; это известно как дробная оценка. [5] Дробная оценка может привести к тому, что недвижимость будет оценена по цене 10% или ниже от ее рыночной стоимости. [6]
В Соединенных Штатах оценки проводятся по определенному типу стоимости (например, стоимость конфискации, справедливая рыночная стоимость, стоимость продажи в кризисных ситуациях, инвестиционная стоимость). Наиболее часто используемое определение стоимости — рыночная стоимость . Хотя Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP) не определяют рыночную стоимость, они дают общие рекомендации по определению рыночной стоимости:
Вид стоимости, изложенный в виде мнения, который предполагает передачу имущества (т. е. права собственности или совокупности таких прав) по состоянию на определенную дату при определенных условиях, изложенных в определении термина, идентифицированного оценщиком как применимого при оценке.
Таким образом, определение стоимости, используемое в оценке или анализе текущего рынка (CMA) и отчете, представляет собой набор предположений о рынке, на котором может совершаться транзакция с объектом недвижимости. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки недвижимости. Например, стоимость дерева может составлять до 27% от стоимости недвижимости. [7] [8]
Существуют три традиционные группы методологий определения стоимости. Обычно их называют «тремя подходами к стоимости», которые, как правило, независимы друг от друга:
Однако в последнее время в бизнесе наблюдается тенденция к использованию научной методологии оценки, которая опирается на количественные данные, [9] риск и географические подходы. [10] [11] Пагуртзи и др. представили обзор методов, используемых в отрасли, путем сравнения традиционных подходов и передовых. [12]
Как упоминалось ранее, оценщик обычно может выбирать из трех подходов для определения стоимости. Один или два из этих подходов обычно будут наиболее применимы, а другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен думать об «объеме работ», типе стоимости, самом имуществе и качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Невозможно сделать всеобъемлющее утверждение, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.
Оценщик должен подумать о том, как большинство покупателей обычно покупают данный тип недвижимости. Какой метод оценки большинство покупателей используют для типа оцениваемой недвижимости? Это, как правило, направляет мышление оценщика о лучшем методе оценки в сочетании с имеющимися данными. Например, оценки недвижимости, которая обычно покупается инвесторами (например, небоскребы , офисные здания), могут придать больший вес доходному подходу. Покупатели, заинтересованные в покупке односемейной жилой недвижимости, предпочли бы сравнить цены, в этом случае подход сравнения продаж ( подход анализа рынка ) был бы более применимым. Третий и последний подход к оценке — это затратный подход к оценке. Затратный подход к оценке наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимости строительства новой конструкции или здания.
Например, одноквартирные дома определенного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. [13] Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может быть более применимым. С другой стороны, многоквартирный комплекс из нескольких зданий обычно оценивается с помощью доходного подхода, поскольку он будет соответствовать тому, как его оценивает большинство покупателей. В качестве другого примера, односемейные дома чаще всего оцениваются с наибольшим весом сравнительного подхода продаж. Однако, если односемейное жилое здание находится в районе, где все или большинство жилых помещений являются арендными единицами, то какой-либо вариант доходного подхода может быть более полезным. Таким образом, выбор метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемая недвижимость не сильно меняется.
Подход сравнения продаж основан в первую очередь на принципе замещения. Этот подход предполагает, что благоразумный (или рациональный) человек не заплатит за недвижимость больше, чем стоило бы купить сопоставимую заменяющую недвижимость. Подход признает, что типичный покупатель будет сравнивать запрашиваемые цены и стремиться купить недвижимость, которая соответствует его или ее желаниям и потребностям по самой низкой цене. Разрабатывая подход сравнения продаж, оценщик пытается интерпретировать и измерять действия сторон, вовлеченных в рынок, включая покупателей, продавцов и инвесторов.
Данные собираются о недавних продажах объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, называемых «сопоставимыми». Только ПРОДАННЫЕ объекты недвижимости могут использоваться при оценке и определении стоимости объекта недвижимости, поскольку они представляют собой суммы, фактически уплаченные или согласованные за объекты недвижимости. Источниками сопоставимых данных являются публикации о недвижимости, публичные записи, покупатели, продавцы, брокеры по недвижимости и/или агенты, оценщики и т. д. Важные детали каждой сопоставимой продажи описываются в отчете об оценке. Поскольку сопоставимые продажи не идентичны оцениваемому объекту недвижимости, могут быть сделаны корректировки на дату продажи, местоположение, стиль, удобства, площадь в квадратных футах, размер участка и т. д. Основная идея заключается в том, чтобы смоделировать цену, которая была бы уплачена, если бы каждая сопоставимая продажа была идентична оцениваемому объекту недвижимости. Если сопоставимый объект превосходит объект по какому-либо фактору или аспекту, то для этого фактора необходима корректировка в сторону понижения. [ необходимо разъяснение ] Аналогично, если сопоставимый объект уступает объекту по какому-либо аспекту, то для этого аспекта необходима корректировка в сторону повышения. [ необходимо разъяснение ] Корректировка несколько субъективна и зависит от подготовки и опыта оценщика. Из анализа группы скорректированных цен продаж сопоставимых продаж оценщик выбирает показатель стоимости, который является репрезентативным для оцениваемого имущества. Различные оценщики могут выбрать другой показатель стоимости, который в конечном итоге даст другую стоимость имущества.
Стоимостной подход когда-то назывался подходом суммирования. Теория заключается в том, что стоимость имущества можно оценить путем суммирования стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений. Стоимость улучшений часто обозначается аббревиатурой RCNLD (от «reproduction/replacement cost new less depreciation»). Воспроизведение относится к воспроизведению точной копии; стоимость замещения относится к стоимости строительства дома или другого улучшения, которое имеет ту же полезность , но с использованием современного дизайна, мастерства и материалов. На практике оценщики почти всегда используют стоимость замещения, а затем вычитают коэффициент для любой функциональной бесполезности, связанной с возрастом оцениваемого имущества. Исключением из общего правила использования стоимости замещения являются некоторые оценки страховой стоимости. В этих случаях целью является воспроизведение точного актива после разрушительного события, такого как пожар.
В большинстве случаев, когда задействован подход на основе затрат, общая методология представляет собой гибрид подходов на основе затрат и сравнения продаж (представляющих как затраты поставщиков, так и цены, которые ищут клиенты). Например, стоимость замещения для строительства здания может быть определена путем сложения затрат на рабочую силу, материалы и другие затраты. С другой стороны, стоимость земли и амортизация должны быть получены из анализа сопоставимых данных о продажах.
Подход на основе затрат считается наиболее надежным при использовании на новых сооружениях, но метод имеет тенденцию становиться менее надежным для старых объектов. Подход на основе затрат часто является единственным надежным подходом при работе с объектами специального назначения (например, общественные здания, пристани для яхт ).
Подход к капитализации доходов (часто называемый просто «подходом к доходам») используется для оценки коммерческой и инвестиционной недвижимости. Поскольку он призван напрямую отражать или моделировать ожидания и поведение типичных участников рынка, этот подход обычно считается наиболее применимым методом оценки для объектов, приносящих доход, где имеются достаточные рыночные данные.
В коммерческой доходной собственности этот подход капитализирует поток дохода в показатель стоимости. Это можно сделать с помощью мультипликаторов дохода или ставок капитализации, применяемых к чистому операционному доходу (NOI). Обычно NOI стабилизируется, чтобы не придавать слишком большого веса совсем недавнему событию. Примером этого является не сданное в аренду здание, которое технически не имеет NOI. Стабилизированный NOI предполагает, что здание сдается в аренду по обычной ставке и с обычными уровнями занятости. Чистый операционный доход (NOI) представляет собой валовой потенциальный доход (GPI) за вычетом вакантных площадей и убытков от взыскания (= эффективный валовой доход) за вычетом операционных расходов (но без учета обслуживания долга, подоходного налога и/или амортизационных отчислений, применяемых бухгалтерами).
В качестве альтернативы, несколько лет чистого операционного дохода могут быть оценены с помощью модели анализа дисконтированных денежных потоков (DCF). Модель DCF широко используется для оценки более крупных и дорогих объектов недвижимости, приносящих доход, таких как большие офисные башни или крупные торговые центры. Этот метод применяет поддерживаемую рынком доходность (или ставки дисконтирования) к прогнозируемым будущим денежным потокам (таким как годовые показатели дохода и, как правило, единовременный возврат от возможной продажи недвижимости) для получения показателя текущей стоимости. В Канаде значения возврата обычно варьируются от 16x до 21x NOI года продажи.
Когда дома приобретаются для личного пользования, покупатель может проверить запрашиваемую цену, используя доходный подход в обратном направлении. Ожидаемая норма прибыли может быть оценена путем сравнения чистых ожидаемых затрат с запрашиваемой ценой. Эту прибыль можно сравнить с другими инвестиционными возможностями владельца дома. [14]
В Соединенном Королевстве методология оценки традиционно подразделяется на пять методов: [15]
1. Сравнительный метод . Используется для большинства типов имущества, где есть веские доказательства предыдущих продаж. Это аналогично подходу сравнения продаж, описанному выше.
2. Метод инвестирования , также известный как хардкор . Используется для большинства объектов коммерческой (и жилой) недвижимости, которые генерируют будущие денежные потоки посредством сдачи в аренду. Этот метод сравнивает предполагаемую стоимость аренды (ERV), или «верхний срез», с текущим («проходящим») доходом, или «нижним срезом», чтобы дать представление о том, должна ли будущая стоимость недвижимости расти или падать в зависимости от дохода. Если доход от недвижимости выше ERV, это иногда называют «пена», что можно спутать с использованием слова «пена» в США, описывающим период до пузыря на рынке недвижимости .
Денежные потоки можно сравнить с эквивалентной доходностью, определенной рынком, а стоимость имущества можно определить с помощью простой модели. Обратите внимание, что этот метод на самом деле является методом сравнения, поскольку основные переменные определяются на рынке. Однако в стандартной практике США тесно связанная капитализация NOI смешивается с методом DCF в рамках общей классификации подхода к капитализации дохода (см. выше).
3. Остаточный метод . Используется для объектов недвижимости, готовых к застройке или реконструкции, или только для голых земель. Стоимость участка или неулучшенной недвижимости основана на улучшенной или развитой стоимости за вычетом расходов на строительство, профессиональных гонораров, расходов на финансирование застройки и прибыли застройщика или доходности от риска. [ необходимо разъяснение ]
4. Метод прибыли . Используется для торговых объектов недвижимости, где свидетельства ставок незначительны, например, для отелей, ресторанов и домов престарелых. Трехлетнее среднее значение операционного дохода (полученное из отчета о прибылях и убытках или отчета о прибылях и убытках ) капитализируется с использованием соответствующей доходности. Обратите внимание, что поскольку используемые переменные присущи объекту недвижимости и не являются рыночными, поэтому, если не будут сделаны соответствующие корректировки, результирующая стоимость будет стоимостью использования или инвестиционной стоимостью, а не рыночной стоимостью .
5. Метод затрат . Используется для земли и зданий особого характера, для которых невозможно получить данные о прибыли, или для земли и зданий, для которых нет рынка из-за их общественных или исторических характеристик. Как остаточный метод, так и метод затрат будут сгруппированы в Соединенных Штатах в рамках затратного подхода (см. выше).
В соответствии с действующими стандартами оценки RICS признаются следующие базы оценки:
Обычный публичный опыт дипломированных инспекторов заключается в процессе получения ипотечного кредита . [16] Оценка ипотеки будет требоваться любым ипотечным кредитором в качестве условия получения ипотечного кредита. Покупатель жилья может выбрать вариант поручить тому же инспектору выполнить «Отчет покупателя жилья RICS» или «Обследование здания RICS» (иногда называемое «Структурным обследованием» [17] ), как правило, за дополнительную плату. [16] Когда инспектору поручают эту комбинированную роль, оценка ипотеки по-прежнему производится для кредитора, а Отчет покупателя жилья или Обследование здания дополнительно готовятся для заемщика. Такая договоренность может избежать потенциального конфликта интересов, когда инспектор имеет в качестве клиента как кредитора, так и заемщика в сделке. Из-за аспекта этики и профессиональной ответственности заемщики должны иметь в виду, что обследование кредитора производится исключительно для кредитора, и инспектор не будет нести ответственности за убытки или упущения перед заемщиком. После реформы RICS Red Book of Valuation Practice в последние годы определение оценки ипотеки было удалено. Теперь это рыночная оценка , которая является тем же определением, которое дано оценке в RICS HomeBuyer Report.
Совет ипотечных кредиторов рекомендует покупателям не полагаться только на оценку ипотеки, а получить более полный обзор для собственных целей. [ необходима цитата ] Однако более полный обзор редко является условием кредита.
Заемщик может предпочесть выбрать независимого оценщика для составления отчета о покупке жилья или проведения обследования здания.
Оценка ипотеки проводится в интересах кредитора. Ее цель — просто подтвердить, что недвижимость стоит уплаченной цены, чтобы защитить интересы кредитора. [18] В отчете обязательно есть отказ от ответственности, который подтверждает, что инспектор не несет ответственности перед заемщиком. Это юридически обоснованное исключение.
В рамках реформ, предпринятых RICS в начале 21-го века для лучшего регулирования предоставления профессиональных продуктов широкой общественности, сектору, который обычно не в состоянии в полной мере оценить последствия неадекватной спецификации требуемых для обследования элементов и того, как они сообщаются, RICS выпустил новый ассортимент потребительских товаров с брендом RICS. Сейчас доступны три потребительских товара: 1. RICS Condition Report 2. RICS HomeBuyer Report 3. RICS Building Survey Эти товары имеют единообразный внешний вид во всем ассортименте, с общими шрифтами и общим форматом. Различия заключаются в деталях, которые предоставляются впоследствии. Они обсуждаются ниже.
Это краткий отчет, который кратко рассматривает недвижимость, чтобы сообщить о визуальном состоянии девяти внешних элементов конструкции, девяти внутренних элементов конструкции, семи услуг, предоставляемых зданию, и трех ключевых компонентов территории, на которой расположена недвижимость. В отчетах состояния оцениваются по шкале от 1 — хорошее, 2 — требующее внимания в ближайшем будущем, 3 — требующее внимания сейчас, с использованием системы светофоров для привлечения внимания к важным вещам.
На практике этот отчет не представляет большой ценности для покупателя, если только инспектор не присутствует в то же время, когда покупатель проводит осмотр, и не хочет получить ранние указания на общее состояние, максимально используя экспертные знания инспектора о том, как здания могут выйти из строя, что не очевидно для среднего покупателя. Некоторые инспекторы соглашаются проводить эти обследования в качестве предварительного этапа для последующего расширения услуги более подробным отчетом в любом из двух других типов в наборе RICS Home Surveys. [19] Обычно плата за первый отчет вычитается из платы за подробный последующий отчет, поскольку, когда инспектор возвращается на объект недвижимости, уже есть понимание того, какие проблемы есть в объекте недвижимости.
Этот формат документа был пересмотрен в 2010 году, чтобы включить в него простой для восприятия формат для читателя. Проблема с более ранним форматом, о которой часто сообщали RICS клиенты при получении предыдущего «Обзора и оценки покупателя жилья», заключалась в том, что структура не позволяла легко отличить недостатки от основного описания. Была введена система светофора , и инспекторы должны были оценивать каждый элемент осмотра в соответствии с приоритетом. Таким образом, серьезные препятствия легко выявляются, а менее критические дефекты комментируются, чтобы дать читателю совет о том, на что нужно обратить внимание в ближайшем будущем. Он не комментирует требования к обслуживанию для предметов, которые, как было установлено, находятся в удовлетворительном состоянии, а только подтверждает, что на данный момент нет причин для беспокойства. Этот формат подходит для широкого спектра объектов недвижимости, но лучше всего подходит для домов традиционной постройки, которые не подвергались очень серьезным разрушениям или предыдущим крупным изменениям или расширениям. Этот отчет намного длиннее отчета о состоянии и более подробно рассматривает имущество, чтобы сообщить о визуальном состоянии и потребностях в обслуживании девяти внешних элементов конструкции, девяти внутренних элементов конструкции, семи услуг, предоставляемых зданию, и трех ключевых компонентах территории, на которой расположена недвижимость. Отчеты оценивают состояние от 1 — хорошее, 2 — требующее внимания в ближайшем будущем, 3 — требующее внимания сейчас, используя систему светофора, чтобы привлечь внимание к вещам, которые имеют значение. Отчет также включает комментарии, чтобы дать совет юристу по вопросам, которые необходимо решить при передаче, и любым рискам, которые влияют на здание, территорию и людей более общего характера. Также есть рыночная оценка имущества и оценка расходов на восстановление для целей страхования.
Не всем сертифицированным оценщикам разрешено предоставлять отчет RICS HomeBuyer Report, поскольку он содержит рыночную оценку. Согласно правилам Королевского института сертифицированных оценщиков, любой оценщик, проводящий эти обследования, должен также быть зарегистрированным оценщиком RICS и иметь профессиональную страховку ответственности для этой задачи. Это попытка RICS обеспечить доверие потребителей после того, как старые отчеты об оценке стали дурной репутацией.
Существует ряд вариаций обследования жилого здания, которые предлагают покупателю дома выбор продуктов. Два основных варианта — это версия RICS Guidance note, вытекающая из более ранней RICS guide note 2004 (недавно обновленная «Surveys of living property RICS guide note 3rd edition», которая была представлена в декабре 2013 года). Основное различие между руководством и практическим руководством для потребителя заключается в формате отчетов. Индивидуальный стиль или стиль фреймворка (сигнал светофора). Для инспекторов руководство — это «лучшая практика», а практическое руководство — «обязательное».
Версия руководства может быть предоставлена в согласованном формате документа Word с приложением для фотографий и т. д. Также есть возможность (за дополнительную плату за ввод в эксплуатацию) добавить рыночную оценку и другие услуги, такие как расчет стоимости ремонта и управления проектом / услуги по дальнейшему исследованию по соглашению, как указано в конце этого описания. По сути, это полностью заказной отчет.
Альтернативой является версия практических заметок (выведенная на рынок в ноябре 2012 г.). Это формат сигнала светофора, аналогичный формату других продуктов обследования RICS, таких как отчет о состоянии RICS и отчеты RICS для покупателей жилья.
Оба формата отчетов (версии руководящих указаний и практических указаний) подходят практически для всех объектов недвижимости, включая, помимо прочего, памятники архитектуры , соломенные коттеджи , дома с деревянным каркасом и т. д.
Обследование здания является наиболее подробным обследованием, доступным [20] от большинства фирм дипломированных инспекторов. [18] Несмотря на всю его тщательность, оно все равно может привести к рекомендациям по дальнейшему исследованию от других специалистов; см. ниже. Однако компетентный инспектор всегда попытается исследовать причины сырости и дефектов здания, прежде чем рекомендовать дальнейшее исследование. Отчет по обследованию здания намного длиннее отчета о состоянии, но может быть не намного длиннее отчета покупателя жилья, поскольку его содержание зависит от состояния, наблюдаемого в каждом отдельном случае. Версия практического примечания по обследованию здания более подробно рассматривает недвижимость, чтобы сообщить о визуальном состоянии и потребностях в обслуживании девяти внешних элементов конструкции с возможностью подразделения на отдельные характеристики, при этом девять внутренних элементов конструкции и семь услуг, предоставляемых зданию, исследуются аналогичным образом. Также три ключевых компонента территории, на которой расположена недвижимость, могут быть разделены по мере необходимости.
В версии отчета с практическими заметками также оцениваются условия по шкале от 1 — хорошее, 2 — требующее внимания в ближайшем будущем, 3 — требующее внимания сейчас, с использованием системы светофора для привлечения внимания к важным вещам. В этом формате, если есть дефект, он не только будет выявлен, но и проанализированы его причины, а также подробно рассмотрены методы ремонта и устранения причины. Отчет также включает комментарии, которые консультируют юриста по вопросам, которые необходимо решить при передаче, и любым рискам, которые влияют на здание, территорию и людей более общего характера. Также обсуждается вопрос о средствах эвакуации в случае пожара, который в старых домах, в частности, может быть поставлен под угрозу из-за плохого проектирования и изменений. В документе нет рыночной оценки или оценки затрат на восстановление для целей страхования. Их можно добавить вместе со сметой расходов на ремонт по отдельному соглашению, как обсуждается в полезных пояснительных записках RICS для клиентов.
В совокупности ключевой особенностью обследований зданий RICS является то, что они дают возможность клиентам и инспекторам начать подробный диалог о недвижимости, которую они намереваются приобрести. Покупатели считают обследование зданий полезным для возможности дальнейших переговоров о цене или для предоставления клиентам справочного документа для расширения или ремонта. Обследование зданий — это очень интерактивный процесс.
Сертификат энергоэффективности также могут предоставить дипломированные оценщики.
Дипломированные инспекторы не обязательно являются специалистами в других областях и могут рекомендовать дополнительные исследования электрика , газового инженера, инженера-строителя или эксперта другого рода, в зависимости от того, что они обнаружат во время осмотра. Они также могут рекомендовать работу юриста покупателя для подтверждения вопросов, которые могут повлиять на их оценку, таких как (в случае с арендованной недвижимостью), неистекший срок аренды , кто несет ответственность за границы и т. д.
Инспекция дипломированного инспектора обычно не является интрузивной. У них нет полномочий поднимать доски пола, сверлить отверстия или проводить раскопки на участке, которым потенциальный покупатель на данном этапе не владеет, что означает, что определенные дефекты или проблемы могут быть не очевидны в ходе их инспекции. [21]
Их гонорары являются частью стоимости переезда в Соединенном Королевстве .
Помимо обязательного уровня образования, который может варьироваться от финансов до строительных технологий, большинство, но не все, стран требуют, чтобы оценщики имели лицензию на практику. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность достичь 3 уровней сертификации: стажер по оценке, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Второй и третий уровни лицензии требуют не менее 2000 часов опыта за 12 месяцев и 2500 часов опыта не менее чем за 24 месяца соответственно. [22] [23] Оценщиков часто называют «оценщиками имущества» или «оценщиками земли»; в британском английском они «оценщики оценки». Если мнение оценщика основано на рыночной стоимости, то оно также должно основываться на наиболее эффективном и наилучшем использовании недвижимости. В Соединенных Штатах ипотечные оценки улучшенных жилых объектов обычно представляются в стандартизированной форме, такой как Единый отчет об оценке жилой недвижимости . [24] Оценки более коммерческой недвижимости (например, доходной, необработанной земли) часто представляются в повествовательном формате и выполняются сертифицированным общим оценщиком.
Хотя Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP) всегда требовали от оценщиков определения объема работ, необходимого для получения достоверных результатов, в последние годы [ когда? ] стало ясно , что оценщики не полностью понимают процесс адекватной разработки этого. При формулировании объема работ для достоверной оценки концепция ограниченной и полной оценки и использование Правила отступления вызывали путаницу у клиентов, оценщиков и рецензентов оценки. Чтобы справиться с этим, в 2006 году USPAP был обновлен тем, что стало известно как Проект объема работ. После этого USPAP устранил как Правило отступления, так и концепцию ограниченной оценки, и было создано новое Правило объема работ. В нем оценщики должны были определить шесть ключевых частей проблемы оценки в начале каждого задания:
На основе этих факторов оценщик должен определить объем необходимой работы, включая используемые методологии, объем исследования и применимые подходы к оценке. В настоящее время минимальные стандарты для объема работы следующие:
Объем работ — это первый шаг в любом процессе оценки. Без строго определенного объема работ выводы оценки могут оказаться нежизнеспособными. Определив объем работ, оценщик может правильно разработать стоимость данной собственности для предполагаемого пользователя и для предполагаемого использования оценки. Вся идея «объема работ» заключается в том, чтобы предоставить всем сторонам четкие ожидания и указания относительно того, что отчет об оценке охватывает, а что нет; и сколько работы в него вложено.
Тип «интереса» к недвижимости, который оценивается, также должен быть известен и указан в отчете. Обычно для большинства продаж или ипотечного финансирования оценивается процент с фиксированной ставкой . Простые проценты с фиксированной ставкой — это наиболее полный набор прав. Однако во многих ситуациях и во многих обществах, которые не следуют английскому общему праву или Наполеоновскому кодексу , более распространенными могут быть другие интересы. Хотя существует множество различных возможных интересов в недвижимости, три наиболее распространенных из них:
Оценщик и оценка:
«Оценщик» — это физическое или профессиональное лицо, обученное и имеющее квалификацию для определения стоимости активов, как правило, недвижимости или движимого имущества, для различных целей. Оценщики оценивают стоимость или справедливую рыночную стоимость этих активов на основе своих знаний, опыта и анализа соответствующих данных.
«Оценка» относится к процессу определения стоимости или ценности актива, имущества, бизнеса или финансового инструмента. Оценка может проводиться по широкому кругу причин, включая бизнес, активы и т. д.
Если до оценки проводится осмотр дома и отчет предоставляется оценщику, может получиться более полезная оценка. Это связано с тем, что оценщик, который не является экспертом по осмотру домов, будет проинформирован о наличии существенных дефектов в конструкции или необходимости капитального ремонта. Эта информация может привести к тому, что оценщик придет к другому, возможно, более низкому мнению о стоимости. Эта информация может быть особенно полезна, если одна или обе стороны, запрашивающие оценку, могут в конечном итоге стать владельцами имущества. Иногда это происходит с имуществом, находящимся в урегулировании бракоразводного процесса или судебном решении. [25]
Автоматизированные модели оценки (AVM) получают все большее признание. Они опираются на статистические модели, такие как множественный регрессионный анализ или алгоритмы машинного обучения. [26] Хотя AVM могут быть довольно точными, особенно при использовании в очень однородной области, есть также свидетельства того, что AVM неточны в других случаях, например, когда они используются в сельской местности или когда оцениваемая собственность не соответствует району.
Массовая оценка с помощью компьютера (CAMA) — это общий термин для любого программного пакета, используемого государственными учреждениями для помощи в установлении оценок недвижимости для расчета налога на имущество. CAMA — это система оценки имущества, обычно только определенных типов недвижимости , которая включает в себя статистический анализ с поддержкой компьютера, такой как множественный регрессионный анализ и адаптивную процедуру оценки, чтобы помочь оценщику в оценке стоимости. [27]
Массовая оценка с использованием географической информации (GAMA) — это общий термин для любого программного пакета, ориентированного на географическую информационную систему , который используется государственными учреждениями для помощи в проведении оценки недвижимости для расчета налога на имущество. [28]
Spatial-CAMA (SCAMA) — это общий термин для массовой оценки, где пространственные данные используются с моделями пространственной зависимости или пространственной неоднородности. Пространственная модель лага (SLM) и пространственное авторегрессионное скользящее среднее (SARMA) подпадают под пространственную зависимость, в то время как географически взвешенные регрессионные модели (GWR) подпадают под пространственную неоднородность. [29]
Различные оценочные группы США и международные профессиональные оценочные организации начали сотрудничать в последние годы в целях разработки международных стандартов оценки . Это будет способствовать внедрению глобальных стандартов оценки недвижимости, столь необходимого дополнения к инвестиционным портфелям недвижимости, которые пересекают национальные границы. Некоторые оценочные группы уже являются международными организациями и, таким образом, в некоторой степени уже включают в себя определенный уровень глобальных стандартов.
Международный совет по стандартам оценки (IVSC) является неправительственной организацией (НПО), членом которой является Организация Объединенных Наций, в состав которой входят все основные национальные разработчики стандартов оценки и профессиональные ассоциации из 150 стран (включая Институт оценки , Американское общество оценщиков , RICS , [Ассоциацию практикующих оценщиков Индии] и Институт оценки Канады). IVSC публикует Международные стандарты оценки (IVS), в настоящее время в 12-м издании.
В Германии оценка недвижимости известна как оценка недвижимости ( Immobilienbewertung ). Оценщики недвижимости ( Immobilienbewerter или Gutachter ) могут получить квалификацию Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (официально назначенный и присяжный эксперт). Однако этот ранее очень важный титул за последние годы утратил большую часть своей значимости, но все еще имеет некоторую ценность в судебных процедурах. Звание, как правило, не требуется для оценки.
Оценка недвижимости в Германии частично кодифицирована законом. Федеральный Baugesetzbuch (сокр. BauGB, «Немецкий статутный кодекс о строительстве») содержит руководящие принципы для руководящих органов, определяет термин «рыночная стоимость» и ссылается на континуативные правила (глава 3, статьи 192 и далее). Каждый муниципалитет (город или административный округ) должен сформировать Gutachterausschuss (комитет по оценке), состоящий из председателя и почетных членов. [30] Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (обязательно отправлять копию каждого нотариального договора купли-продажи в Gutachterausschuss ) и включает ее в Kaufpreissammlung (базу данных о ценах покупки). Большинство комитетов публикуют официальный отчет о рынке недвижимости каждые два года, в котором, помимо другой информации о сопоставимых объектах, определяется стоимость земли. Комитеты также выполняют оценки от имени государственных органов.
BauGB определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночную стоимость, оба термина имеют одинаковое значение) следующим образом: «Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть реализована на дату оценки в сделке на условиях вытянутой руки, с учетом правовой ситуации и фактических характеристик, характера и расположения помещений или любого другого предмета оценки» [31] (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, состоит в том, чтобы включить все объективные влияния и исключить все влияния, вытекающие из субъективных обстоятельств вовлеченных сторон.
Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «Положение об определении стоимости»). [32] WertV определяет кодифицированные подходы к оценке и общую методику оценки. Немецкие кодифицированные подходы к оценке (другие подходы, такие как DCF или остаточный подход, также разрешены, но не кодифицированы) следующие:
Общие положения WertV дополнительно поддерживаются Wertermittlungsrichtlinie ( сокр. WertR, «директива по определению стоимости»). [33] WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблицы (например, экономическая амортизация) и руководящие принципы для учета различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценок для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как передовую практику или общепринятую (немецкую) практику оценки (GAVP).
В большинстве случаев Общепринятые (немецкие) принципы оценки соответствуют международной практике. Инвестиционный рынок в большей степени взвешивает доходный подход. Однако есть некоторые важные различия:
Математически различие между землей и улучшениями в подходе на основе дохода не повлияет на общую стоимость, если оставшийся экономический срок службы составляет более тридцати лет. По этой причине стало довольно распространенным использовать Vereinfachtes Ertragswertverfahren (упрощенный доходный подход), опуская стоимость земли и Liegenschaftszins . Однако раздельное рассмотрение земли и зданий приводит к более точным результатам для старых зданий, особенно для коммерческих зданий, которые обычно имеют более короткий экономический срок службы, чем жилые здания.
Преимуществом сравнительно высокой степени стандартизации, практикуемой профессиональными оценщиками, является большая возможность проверить оценку на предмет непоследовательности, точности и прозрачности.
Федеральная немецкая организация назначенных и присяжных экспертов ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , сокр. BDSF) [34] является основной профессиональной организацией, охватывающей большинство лицензированных оценщиков в Германии. В последние годы, с переходом к более глобальному взгляду на оценочную профессию, RICS укрепился в Германии, в некоторой степени за счет BDSF. Другая немецкая организация назначенных и присяжных экспертов — Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , сокр. DESAG. [35] Эта организация также включает в себя большое количество лицензированных оценщиков в Германии.
Уделяя особое внимание гипотетической стоимости, в 1996 году немецкие банки, занимающиеся финансированием недвижимости, создали HypZert GmbH — ассоциацию по сертификации оценщиков недвижимости. [36] Квалификация HypZert считается обязательной во многих немецких банках.
В Израиле профессия оценки недвижимости регулируется Советом оценщиков земли, органом Министерства юстиции; крупнейшей профессиональной организацией, охватывающей большинство оценщиков/оценщиков земли, является Ассоциация оценщиков земли. Оценщики должны быть зарегистрированы в Совете, который является уставным органом, созданным законом, и который контролирует обучение и проводит национальные профессиональные экзамены, являющиеся предварительным условием для получения регистрации. В 2005 году Совет создал Комитет по стандартам оценки с целью разработки и обнародования стандартов, которые будут отражать наилучшую практику; они, как правило, следуют подходу, основанному на правилах.
Исторически большинство оценок в Израиле были статутными оценками (например, оценки, проводимые для целей Betterment Tax, налога, взимаемого с любых приростов, получаемых имуществом в результате изменений в местном планировании), а также оценки, проводимые для целей банковского кредитования. С тех пор как Израиль ввел Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) в 2008 году, профессия занимается проведением оценок для целей финансовой отчетности.
В Великобритании оценка недвижимости известна как оценка имущества , а оценщик недвижимости — это оценщик земли или имущества (обычно квалифицированный дипломированный инспектор , который специализируется на оценке имущества). [15] Оценка имущества в Великобритании регулируется Королевским институтом дипломированных инспекторов (RICS), профессиональным органом, охватывающим все профессии, связанные со строительством и недвижимостью. Профессиональные руководящие принципы RICS для оценщиков опубликованы в том, что обычно известно как Красная книга . Версия 2017 года была RICS Valuation – Global Standards (1 июля 2017 года), [37] заменяющая издание, опубликованное в 2011 году. Стандарты оценки RICS содержат обязательные правила, руководство по передовой практике и соответствующие комментарии. Версия 2017 года принимает и применяет Международные стандарты оценки (IVS), опубликованные Международным советом по стандартам оценки (IVSC). Изменения стандартов утверждаются Советом профессиональной группы оценки RICS, и Красная книга обновляется соответствующим образом на регулярной основе. Хотя RICS базируется в Великобритании, это глобальная организация, которая в последние годы стала очень активной в Соединенных Штатах благодаря своему присоединению к Counselors of Real Estate, подразделению Национальной ассоциации риэлторов .
Оценочная практика в Соединенных Штатах регулируется государством. Фонд оценки (TAF) является основным органом по стандартизации; его Совет по стандартам оценки (ASB) публикует и обновляет лучшие практики, кодифицированные в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP), в то время как его Совет по квалификации оценки (AQB) публикует минимальные стандарты для сертификации и лицензирования оценщиков.
Федеральное правительство регулирует оценщиков косвенно, поскольку если Подкомитет по оценке (ASC) Совета по проверке федеральных финансовых учреждений (FFIEC) обнаружит, что регулирование и программа сертификации оценщиков в определенном штате неадекватны, то в соответствии с федеральными правилами все оценщики в этом штате больше не будут иметь права проводить оценки для федерально лицензированных банков. [38] ASC контролирует TAF. Банки широко используют ипотечные кредиты и ипотечные ценные бумаги и не смогли бы сделать это без оценки.
Закон о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов 1989 года (FIRREA) потребовал от всех штатов разработать системы лицензирования и сертификации оценщиков недвижимости. [39] Для достижения этого в рамках FFIEC был сформирован Подкомитет по оценке (ASC), в который вошли представители различных федеральных агентств по регулированию ипотечного кредитования. [40] Таким образом, в настоящее время все оценщики недвижимости должны иметь государственную лицензию и сертификат. Но до 1990-х годов не существовало общепринятых стандартов ни для качества оценки, ни для лицензирования оценщиков. В 1980-х годах специальный комитет, представляющий различные профессиональные организации по оценке в Соединенных Штатах и Канаде, собрался, чтобы кодифицировать лучшие практики в то, что стало известно как USPAP. Кризис сбережений и кредитов в США привел к усилению федерального регулирования через FIRREA, который потребовал от федеральных регуляторов кредитования принятия стандартов оценки. Некоммерческая организация The Appraisal Foundation (TAF) была сформирована теми же организациями, которые разработали USPAP, и авторские права на USPAP были переданы TAF. Федеральный надзор за TAF осуществляется Подкомитетом по оценке, состоящим из представителей различных федеральных регуляторов кредитования. TAF осуществляет свою работу через два совета: Совет по стандартам оценки обнародует и обновляет USPAP; Совет по квалификации оценки (AQB) обнародует минимальные рекомендуемые стандарты для сертификации и лицензирования оценщиков. В 1990-х годах все штаты приняли USPAP в качестве руководящих стандартов в своих штатах и разработали стандарты лицензирования, которые соответствовали или превосходили рекомендации TAF. Кроме того, различные государственные и федеральные суды приняли USPAP для судебных разбирательств по недвижимости, а все федеральные регуляторы кредитования приняли USPAP для оценки ипотечного финансирования. [40]
Кроме того, существуют профессиональные оценочные организации, организованные как частные некоммерческие организации, которые датируются Великой депрессией 1930-х годов. Одной из старейших в Соединенных Штатах является Американское общество управляющих фермерскими хозяйствами и сельских оценщиков (ASFMRA), которое было основано в 1929 году. [41] Другие были основаны по мере необходимости и возможности, возникшей в специализированных областях, таких как Институт оценки (AI) и Американское общество оценщиков (ASA), основанные в 1930-х годах, Международная ассоциация по праву проезда и Национальная ассоциация риэлторов , которые были основаны после Второй мировой войны . Все эти организации существовали для установления и обеспечения соблюдения стандартов, но их влияние ослабло с усилением государственного регулирования. В марте 2007 года три из этих организаций (ASFMRA, ASA и AI) объявили о принципиальном соглашении об объединении. NAIFA (Национальная ассоциация независимых оценщиков), член-учредитель Фонда оценки, помогла написать Раздел XI, Поправки к реформе оценки недвижимости. Она была основана в 1961 году.
Одной из самых признанных профессиональных организаций оценщиков недвижимости в Америке является Институт оценки (AI). Он был образован в результате слияния Американского института оценщиков недвижимости и Общества оценщиков недвижимости. Основанные вместе с другими в 1930-х годах, эти две организации объединились в 1990-х годах, чтобы сформировать AI. Эта группа присваивает четыре профессиональных обозначения: SRA — оценщикам жилой недвижимости, AI-RRS — оценщикам обзоров жилой недвижимости, MAI — оценщикам коммерческой недвижимости и AI-GRS — оценщикам обзоров коммерческой недвижимости. Институт принял строгие правила относительно использования и отображения этих обозначений. Например, вопреки распространенному мнению, «MAI» не означает «Участник Института оценки». По данным института, буквы «не представляют собой конкретные слова», и MAI не может использовать слова «Участник Института оценки» вместо знака MAI. Основной мотив этого правила — предотвращение размывания торговой марки . Эти обозначения требуют посещения занятий по технике оценки, этического обучения, экзаменов и проверки работы кандидата назначенными оценщиками.
Национальная ассоциация оценщиков (NAA) была создана с целью объединения тех, кто занимается оценочной профессией, для оказания благотворного влияния на профессию и защиты интересов оценщиков. NAA создала консультативную группу, состоящую из руководства государственных организаций и коалиций, называемую Советом управляющих, где эти штаты могут помогать NAA действовать в наилучших интересах всех оценщиков. NAA также имеет назначенное членство, MNAA (член Национальной ассоциации оценщиков, который является лицом, имеющим лицензию на оценку, сертификат или аналогичные полномочия по оценке, выданные государственным органом; и который принимает требования к членству и цели Национальной ассоциации оценщиков.
Другие ведущие организации по оценке включают Национальную ассоциацию независимых оценщиков и Национальную ассоциацию мастеров-оценщиков, которые также были основателями-спонсорами-членами Фонда оценки. [42] Массачусетский совет оценщиков недвижимости (MBREA), основанный в 1934 году, является единственной государственной ассоциацией по оценке, которая была названа спонсором Фонда оценки. [43] В последние годы Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) стал высоко цениться в Соединенных Штатах и наладил сотрудничество с Советниками по недвижимости, подразделением Национальной ассоциации риэлторов . RICS, штаб-квартира которой находится в Лондоне, работает в глобальном масштабе и присуждает звания MRICS и FRICS членам и действительным лицам RICS. Real Estate Counseling Group of America — это небольшая группа ведущих оценщиков и аналитиков по недвижимости США, которые совместно разработали непропорционально большой объем методологий оценки, а также Национальная ассоциация оценщиков недвижимости (NAREA), основанная в 1966 году с целью повышения профессионализма и успешности оценочной отрасли.
Ведущей организацией по оценке стоимости личного имущества является Американское общество оценщиков , которое является членом-спонсором Фонда оценки и присваивает звание ASA (Аккредитованный старший оценщик) кандидатам, которые имеют пятилетний документально подтвержденный опыт работы в области оценки, сдают комплексный экзамен и проходят обязательную курсовую работу по оценке коммерческой и/или жилой недвижимости, а также представляют два отчета об оценке для рассмотрения.
Долгое время считалось, что неявная предвзятость и расовый состав районов влияют на оценочную стоимость домов. [44] Недавние исследования Freddie Mac и других лидеров отрасли подтвердили, что традиционное моделирование, основанное на сопоставимых продажах и ряде других факторов (доход, кредитный рейтинг и т. д.), не может объяснить разрыв в оценочной стоимости, с которым сталкиваются меньшинства. [45] Некоторые утверждают, что эти различия в ценах частично объясняются качеством районов, которое, по словам оппонентов, является побочным продуктом исторической красной черты . [46]
В России, как и во многих других странах бывшего Советского Союза, профессия появилась в первой половине 1990 года и представляла собой полный разрыв с прежней практикой отраслевых специалистов по ценообразованию и с деятельностью установленных законом органов ценообразования в Советском Союзе. В настоящее время оценка имущества, как ее называют, является специализацией в рамках общей «оценочной профессии», которая функционирует в режиме саморегулирования под надзором «саморегулируемых профессиональных организаций» оценщиков (СРО), т. е. государственных надзорных органов, созданных в соответствии с положениями специального законодательства (которые очень приблизительно можно сравнить с профсоюзами). Главной из них является Российское общество оценщиков , созданное в 1993 году и в настоящее время осуществляющее надзор за примерно половиной членов оценочной профессии. Среди его 6000+ членов значительное большинство составляют оценщики недвижимости, работающие бок о бок с оценщиками бизнеса и нематериальных активов. Последним категориям оценщиков также разрешено оценивать имущество, хотя профессионалы в области оценки, как правило, специализируются. В конце 2016 года было предписано, что оценщики должны проходить обязательную государственную аттестацию для подтверждения своей компетентности, детали которой, касающиеся разбивки по специализации или иным признакам, еще предстоит разработать.
По состоянию на середину 2016 года оценщиками в России, включая оценщиков недвижимости, считаются специально обученные лица, сохраняющие членство в СРО по оценке и несущие неограниченную имущественную ответственность за результат своих услуг, то есть их профессиональный статус смоделирован по образцу организации государственных нотариусов. Несмотря на это, более 80% оценщиков, как правило, работают в оценочных или консалтинговых компаниях и, таким образом, не занимаются практикой как самостоятельные индивидуальные предприниматели. Высококлассные оценочные услуги в основном представлены оценочными подразделениями международных консалтинговых компаний «большой четверки» в стране, но существуют также авторитетные национальные бренды корпоративной оценки.
Большинство оценок имущества в стране обычно проводятся для соблюдения правовых требований, изложенных в Федеральном законе об оценке, последняя поправка к которому была внесена в 2016 году. Кроме того, другие связанные законы, такие как Закон об акционерных обществах, описывают более 20 случаев, когда оценки являются обязательными. Эти обязательные случаи включают оценки для таких целей, как приватизация, обеспечение кредитов, ведение процедур банкротства и ликвидации и т. д.
До 2000 года оценки для корпоративной финансовой отчетности имели большее значение. Однако это изменилось, когда национальный регулятор бухгалтерского учета прекратил продвижение опции справедливой стоимости учета. В настоящее время правительство находится в процессе аутсорсинга массовой оценки имущества для целей налогообложения профессиональным оценочным учреждениям.
Рассмотрение утвержденных оценщиками оценок стоимости в случае возникновения споров осуществляется через Экспертные советы СРО оценщиков. Официальные суды, как правило, соглашаются с решениями таких Советов. В некоторых редких случаях для вступления в силу оценки, выполненной конкретным оценщиком, требуется также одобрение Экспертных советов СРО.
Технические детали практики оценщиков недвижимости в России соответствуют международным стандартам. Ранее члены Российского общества оценщиков были связаны соблюдением Международных стандартов оценки. Существует также набор из 14 государственных «Федеральных стандартов оценки» общего назначения (FSO 1,2,3 — общие стандарты оценки, впервые принятые в 2007 году (и пересмотренные в 2015 году) и охватывающие Условия участия и Требования к содержанию отчета об оценке, FSO 7–11 — стандарты, ориентированные на конкретные активы, принятые в 2015 году, в то время как FSO 9 в настоящее время является единственным специализированным стандартом в наборе, касающимся оценки имущества для целей обеспечения кредита; последние два стандарта FSO, принятые в 2016 году, охватывают определение инвестиционной и ликвидационной стоимости, однако они не затрагивают методологию определения этих стоимостей, а только извлекают требования к отчетности). Ввиду стремления к международному соответствию в последнем раунде разработки стандартов FSO общие требования в новых стандартах FSO близки к требованиям, изложенным в наборе международных стандартов оценки, однако в некоторых случаях они могут быть более конкретными и требовать обязательного раскрытия неопределенности в отчетах об оценке с использованием формата интервала/диапазона.
С 1 августа 2017 года вступили в силу новые поправки к Федеральному закону об оценке, которые ввели обязательную сертификацию оценщиков государственным испытательным центром. Соответственно, эта двухчасовая письменная экзаменационная мера, направленная на противодействие восприятию широко распространенной халатности среди членов национальной оценочной профессии, предусматривает три специализации оценщиков: оценщики недвижимости, оценщики машин и оборудования, а также оценщики бизнеса и нематериальных активов, при этом требования к содержанию экзамена существенно различаются для каждой специализации. Оценщики потеряют право на практику, если они не выполнят требование о сдаче этого обязательного экзамена на сертификацию не позднее 31 марта 2018 года. Общая оценка этой меры заключается в том, что количество сертифицированных оценщиков в России должно сократиться примерно до 2000–3000 оценщиков по всей стране (по всем упомянутым специализациям), т. е. сократится примерно на 80% от текущего состава СРО оценщиков из-за сложности экзаменов на сертификацию.
Гонконгский институт геодезистов (HKIS) регулирует деятельность геодезистов в Гонконге. Институт, основанный в 1984 году, является единственной профессиональной организацией, представляющей профессию геодезиста в Гонконге. HKIS был официально зарегистрирован в соответствии с Указом об Институте геодезистов Гонконга в январе 1990 года (гл. 1148). В июле 1991 года был принят Указ о регистрации геодезистов (гл. 417) для создания Регистрационного совета для управления регистрацией геодезистов. В мае 2006 года количество членов достигло 6723. Геодезист общей практики консультирует по наилучшему использованию земли, оценивает осуществимость и жизнеспособность предлагаемого проекта застройки, а также оценку, маркетинг, продажу, аренду и управление завершенными застройками. У него также есть веб-сайт, на котором в режиме реального времени предоставляется оценка стоимости недвижимости по всему Гонконгу. [47]
Австралийский институт недвижимости (API) был образован в 1926 году как Институт оценщиков Содружества. За последнее столетие институт несколько раз менял свое название, поскольку спектр услуг, предлагаемых его членами, расширялся. Он регулирует профессию оценщиков недвижимости по всей Австралии.
Сегодня API представляет интересы более 8600 профессионалов в сфере недвижимости по всей Австралии. Членами API являются оценщики жилой, коммерческой недвижимости, а также оценщики оборудования и оборудования, консультанты по недвижимости, аналитики недвижимости, управляющие фондами недвижимости и активами, управляющие объектами недвижимости, юристы по недвижимости, исследователи недвижимости и ученые. Основная роль Института заключается в установлении и поддержании высочайших стандартов профессиональной практики, образования, этики и профессионального поведения для своих членов и более широкой профессии в сфере недвижимости. [48]
Оценка недвижимости в Новой Зеландии регулируется Новозеландским институтом оценщиков (NZIV) и Советом по регистрации оценщиков Новой Зеландии (VRB), оба из которых являются статутными органами, созданными в соответствии с Законом об оценщиках 1948 года (NZ). NZIV остается статутным профессиональным органом для оценщиков в Новой Зеландии с бессрочным правопреемством в соответствии с Законом. NZIV может устанавливать Правила в качестве законодательства более низкого уровня и имеет Кодекс этики (пересмотренный в 2023 году). Правила NZIV в последний раз были изменены в 2012 году и остаются актуальными. VRB обладает юрисдикцией в отношении серьезных вопросов, влияющих на регистрацию оценщика, включая дисциплинарные меры, когда оценщик действовал таким образом, что достиг порогового значения. Закон об оценщиках 1948 года устанавливает пороговое значение в соответствии с разделом 31 в качестве вопросов, по которым оценщик может быть исключен из реестра оценщиков. NZIV имеет полномочия на дисциплинарные меры по относительно более незначительным вопросам. NZIV управляет членами NZIV и имеет право дисциплинировать членов и штрафовать их на сумму до 500 долларов, выносить предупреждения членам или прекращать их членство. Обозначения «Зарегистрированный оценщик» и «Общественный оценщик» защищены законом и зарезервированы для оценщиков, зарегистрированных в соответствии с Законом. NZIV, согласно Закону, может принимать членов, не являющихся оценщиками (например, экономистов по земельным вопросам, не являющихся оценщиками).
Существуют также добровольные профессиональные организации по оценке недвижимости, такие как Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) и Институт недвижимости Новой Зеландии (PINZ). Оба эти органа имеют более широкий состав, выходящий за рамки оценщиков недвижимости. PINZ насчитывает около 1700 членов в Новой Зеландии и за рубежом (например, экспаты в Великобритании, Азии и Австралии). PINZ имеет соглашение об уровне обслуживания с NZIV, в соответствии с которым PINZ заключает контракты на выполнение задач для установленного законом профессионального органа NZIV. PINZ был создан в 2000 году, чтобы выступать в качестве голоса профессий в сфере недвижимости. В течение последних 20 лет или около того внутри оценочной профессии в Новой Зеландии были «политические разногласия», выраженные на годовых общих собраниях акционеров и посредством «войн за доверенности». Многие оценщики поддерживают объединение функций NZIV в рамках многопрофильного добровольного органа PINZ, в то время как многие другие желают сохранить отдельный уставной профессиональный орган для оценщиков (NZIV). Существуют различные причины для дебатов, и регулирующее законодательство находится на рассмотрении, и рассматриваются поправки или отмена. В настоящее время Закон остается в силе, и NZIV юридически является отдельным органом с уставными функциями, полномочиями и обязанностями.
PINZ объединил большую часть членов NZIV, Института оценщиков оборудования и машин (IPMV) и Института экономики недвижимости и земли Новой Зеландии (PLEINZ). В настоящее время PINZ представляет интересы оценщиков, управляющих недвижимостью и объектами, консультантов по недвижимости и оценщиков оборудования и машин. PINZ превратился в один из крупнейших профессиональных органов по стандартам, квалификации и этике во всех аспектах профессии в сфере недвижимости в Новой Зеландии. Он работает с правительством, промышленностью и другими профессиональными ассоциациями, заинтересованными сторонами в сфере образования и средствами массовой информации для продвижения своих стандартов и взглядов. [49]
В Новой Зеландии термины «оценка» и «оценщик» обычно относятся к тому, кто выполняет эту профессиональную роль в соответствии с требованиями Закона об оценщиках 1948 года или нерегулируемым или добровольно саморегулируемым (если они являются членами PINZ) оценщикам машин и оборудования, морских судов или произведений искусства. В то время как термин «оценка» обычно относится к оценке, проводимой продавцом недвижимости или лицензированным агентом в соответствии с Законом об агентах по недвижимости 2008 года. Институт недвижимости Новой Зеландии включает в себя многих членов-оценщиков, но регулирующее законодательство о продажах и агентстве (распоряжение правами на землю от имени других лиц) не распространяется на включение положения об этой роли оценщиков независимо от членства в NZIV, RICS или PINZ.
Существует существенная разница в обязанностях агента по недвижимости и оценщика. В то время как агенту по недвижимости разрешено представлять интересы своего клиента, оценщик должен предлагать беспристрастную и независимую оценку стоимости. Правовая база, регулирующая эти роли, также различна. Юристы, агенты по передаче имущества и агенты по недвижимости действуют в соответствии с законодательством, отдельным от того, которое регулирует оценщиков. В частности, правовое положение, описывающее обязанности юристов и агентов по передаче имущества, — это Закон о юристах и агентах по передаче имущества 2006 года.
Число зарегистрированных оценщиков в Новой Зеландии составляет в среднем от 1000 до 1300 человек. Это стареющий «тяжеловесный» профессионал, которому трудно удерживать новых и молодых членов из-за заработной платы, стресса на работе и недавнего появления «клиринговых палат» для банков, чтобы заказывать оценки для целей ипотеки. Клиринговые палаты в значительной степени положили конец давней местной практике, когда представители общественности обращались за советом непосредственно к оценщику. Использование электронных оценок, основанных на рейтинговых значениях (массовая оценка местными органами власти для сборов), также приводит к сокращению стандартной оценочной работы и существенно влияет на жизнеспособность малых оценочных предприятий. Профессия находится в процессе более широкой корпоративной реструктуризации рынка оценки из-за этих факторов с различными представлениями внутри профессии относительно достоинств событий последних пяти лет.
{{cite journal}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ){{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link){{cite journal}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)