Эскроу — это договорное соглашение, в котором третья сторона ( заинтересованная сторона или эскроу-агент ) получает и выплачивает деньги или имущество для основных участников сделки, при этом выплата зависит от условий, согласованных сторонами сделки. Примерами являются счет, открытый брокером для хранения средств от имени принципала брокера или другого лица до завершения или прекращения сделки; [1] или трастовый счет, открытый на имя заемщика для оплаты обязательств, таких как налоги на имущество и страховые премии. Слово происходит от старофранцузского слова escroue , означающего клочок бумаги или свиток пергамента; это указывало на документ, который третья сторона хранила до завершения сделки. [2]
Эскроу обычно относится к деньгам, удерживаемым третьей стороной от имени сторон сделки. Он в основном используется в отношении покупки акций компании. Он наиболее известен в Соединенных Штатах в контексте индустрии недвижимости (в частности, в ипотеке , где ипотечная компания открывает счет эскроу для оплаты налога на имущество и страховки в течение срока действия ипотеки). [3] Эскроу — это счет, отдельный от счета ипотеки, на который происходит депонирование средств для оплаты определенных условий, которые применяются к ипотеке, обычно налогов на имущество и страховки. Агент эскроу обязан надлежащим образом учитывать средства эскроу и гарантировать, что средства используются явно для предполагаемой цели. Поскольку ипотечный кредитор не готов брать на себя риск того, что домовладелец может не заплатить налог на имущество, эскроу обычно требуется в соответствии с условиями ипотеки.
Компании по эскроу-услугам также широко используются при передаче дорогостоящего личного и делового имущества, например, веб-сайтов и предприятий, а также при проведении дистанционных аукционов между физическими лицами (например, eBay ), хотя появление новых недорогих онлайн-сервисов по эскроу-услугам привело к тому, что даже недорогие транзакции теперь начинают выигрывать от использования эскроу-услуг.
В Великобритании счета условного депонирования часто используются во время сделок с частной собственностью для хранения денег клиентов адвокатов, таких как депозит, до тех пор, пока сделка не будет завершена. [4] Другие примеры включают:
Интернет-депонирование существовало с самого начала интернет-аукционов и коммерции. Это было одно из многих достижений, позволивших установить доверие в онлайн-сфере. [5]
Как и в случае с традиционным эскроу, интернет-эскроу работает, помещая деньги под контроль независимой и лицензированной третьей стороны, чтобы защитить как покупателя, так и продавца в сделке. Когда обе стороны подтверждают, что транзакция была завершена в соответствии с установленными условиями, деньги высвобождаются. Если в какой-либо момент между сторонами транзакции возникает спор, процесс переходит к разрешению спора. Результат процесса разрешения спора определит, что происходит с деньгами на эскроу. С ростом как деловой, так и индивидуальной коммерции в Интернете традиционные компании эскроу были вытеснены новыми технологиями.
В США Департамент по надзору за предпринимательской деятельностью Калифорнии ввел в действие класс компаний, осуществляющих эскроу-услуги в Интернете, как лицензируемый с 1 июля 2001 года. [6] Первой компанией, осуществляющей эскроу-услуги в Интернете, получившей лицензию, была Escrow.com , [7] основанная Fidelity National Financial в 1999 году. [8]
В Европейском союзе Директива о платежных услугах , вступившая в силу 1 ноября 2009 года, впервые позволила ввести очень недорогие услуги депонирования в Интернете, которые надлежащим образом лицензированы и регулируются государством. Нормативная база ЕС позволяет этим веб-услугам депонирования, которые работают по принципу дорогостоящего обслуживания аккредитивов, осуществляемого банками для международных покупателей и продавцов, но по цене в центах, а не в тысячах евро, повышать безопасность коммерческих транзакций. [9]
В Интернете использовались фиктивные методы депонирования. Чтобы убедить осторожного участника интернет-аукциона, преступник предлагает воспользоваться сторонней службой депонирования. Жертва не знает, что преступник на самом деле создал сайт депонирования, который очень похож на законную службу депонирования. Жертва отправляет платеж мошеннической компании депонирования и в итоге ничего не получает взамен. В качестве альтернативы жертва может отправить товар субъекту и ждать его/ее платежа через сайт депонирования, который никогда не будет получен, поскольку он является незаконным. [10] Подлинные компании депонирования онлайн будут перечислены в государственном реестре, и пользователям, как правило, рекомендуется не использовать службу депонирования онлайн без предварительной проверки ее подлинности путем самостоятельного просмотра государственного онлайн-реестра. В настоящее время федеральное правительство США не предлагает лицензию на услуги депонирования онлайн. Однако некоторые штаты предлагают собственную лицензию на услуги депонирования онлайн; такие как Департамент бизнеса Калифорнии [11] и Департамент финансовых учреждений Аризоны. [12]
Депонирование используется в области автоматического банковского и торгового оборудования. Одним из примеров являются банкоматы (ATM), и это функция, которая позволяет машине хранить деньги, внесенные клиентом, отдельно, и в случае, если он или она оспаривает результат подсчета, деньги возвращаются. Другим примером является торговый автомат , где деньги клиента хранятся в отдельной зоне депонирования в ожидании успешного завершения транзакции. Если возникает проблема и клиент нажимает кнопку возврата, монеты возвращаются из зоны депонирования; если проблем не возникает, они попадают в хранилище монет машины. [13]
Агенты по депонированию исходного кода хранят исходный код программного обеспечения на эскроу-счете так же, как другие компании по депонированию хранят наличные деньги. Иногда кто-то может не владеть или не иметь никаких прав на программное обеспечение (включая исходный код), к которому он получает доступ в соответствии с условиями обычного соглашения SaaS или программного обеспечения для настольных компьютеров. Такое соглашение обычно не становится проблемой, пока не начинают возникать технические проблемы, то есть неожиданные перебои в обслуживании, простои, потеря функциональности приложения и потеря данных. Это может значительно увеличить расходы для вашего бизнеса, поскольку они по-прежнему зависят от поставщика программного обеспечения для решения этих проблем, если только не заключено соглашение по депонированию. Депонирование — это когда исходный код программного обеспечения хранится у третьей стороны — агента по депонированию — от имени клиента и поставщика. [ необходима цитата ] Агенты по депонированию информации, такие как Международный творческий реестр, хранят на депонировании интеллектуальную собственность и другую информацию. Примерами являются музыка и тексты песен, производственные проекты и лабораторные журналы, а также сценарии и обработки для телевидения и фильмов. Это делается для установления законных прав собственности, при этом независимые депоненты подтверждают право собственности на информацию, ее содержание и дату создания.
Эскроу также известен в судебном контексте. Так называемые эскроу-фонды обычно используются для распределения денег из денежного урегулирования в групповом иске или действии по обеспечению соблюдения природоохранного законодательства. Таким образом, ответчик не несет ответственности за распределение денежных средств по решению суда среди отдельных истцов или за определенное судом использование (например, восстановление окружающей среды или смягчение последствий ). Ответчик выплачивает общую сумму судебного решения (или урегулирования) в управляемый судом или назначенный эскроу-фонд, а фонд распределяет деньги (часто возмещая свои расходы из судебных фондов).
В США эскроу-платеж — это распространенный термин, обозначающий часть ипотечного платежа, которая предназначена для оплаты налогов на недвижимость и страхования от рисков . Это сумма «сверх» основной суммы и процентов ипотечного платежа. Поскольку эскроу-платеж используется для оплаты налогов и страхования, он называется «T&I», в то время как ипотечный платеж, состоящий из основной суммы и процентов, называется «P&I». Общая сумма всех элементов затем называется « PITI » (основной долг, проценты, налог и страхование). Некоторые ипотечные компании требуют от клиентов иметь эскроу-счет, который оплачивает налоги на недвижимость и страхование от рисков. Другие предлагают это в качестве опции для клиентов. Некоторые типы кредитов, в частности кредиты Федерального управления жилищного строительства (FHA), требуют, чтобы кредитор поддерживал эскроу-счет на весь срок кредита.
Даже при фиксированной процентной ставке ежемесячные ипотечные платежи могут меняться в течение срока действия кредита из-за изменений в налогах на имущество и страховых взносах. Например, если страховая премия по страхованию от рисков увеличивается на $120 в год, платеж по условному депонированию должен увеличиваться на $10 в месяц, чтобы компенсировать эту разницу (в дополнение к сбору за образовавшийся дефицит условного депонирования, когда ипотечная компания заплатила на $120 больше за страховую премию по страхованию от рисков, чем предполагалось). Согласно рекомендациям RESPA платеж по условному депонированию должен пересчитываться не реже одного раза в 12 месяцев, чтобы учесть увеличение налогов на имущество или страховку. Это называется анализом условного депонирования.
Депонированный платеж, используемый для уплаты налогов и страховки, представляет собой долгосрочный эскроу-счет, который может длиться годами или в течение всего срока кредита. Эскроу-счет также может относиться к краткосрочному счету, используемому для содействия закрытию сделки с недвижимостью. В этом типе эскроу-компании все документы и деньги, связанные с закрытием сделки, а не покупатель и продавец имеют дело друг с другом напрямую. Когда и если сделка готова к закрытию, эскроу-компания распределяет все средства и документы между их законными получателями и регистрирует акт в соответствующих органах. [14]
Иногда суды выступают в качестве заинтересованных сторон, удерживая имущество, пока судебные разбирательства между возможными владельцами решают вопрос о том, кто из них имеет право на имущество.
Соглашение об эскроу часто используется как часть слияний и поглощений в качестве дополнения к гарантиям и возмещениям, предлагаемым продавцом(ями). [15] Это будет особенно вероятно, когда кредитный риск продавца(ей) ненадежен, и покупатель обеспокоен своей способностью вернуть любые суммы, которые могут подлежать уплате.
В отличие от многих других форм эскроу, соглашения об эскроу в корпоративных транзакциях часто рассчитаны на длительные периоды, а не просто на завершение передачи актива. Также обычно существует требование к эскроу-агенту выносить решение о действительности требования по эскроу-средствам, что может привести к риску возникновения спора между сторонами.
В связи с длительностью хранения средств соглашения об условном депонировании должны учитывать факторы, отличные от тех, которые применяются к другим соглашениям об условном депонировании, например (i) предоставление информации сторонам; (ii) начисление процентов, полученных по средствам; и (iii) кредитоспособность финансового учреждения .
Например, два человека могут сделать ставку на исход будущего события. Они просят третье, незаинтересованное, нейтральное лицо — заинтересованную сторону — держать деньги («ставки»), которые они поставили («поставили»). После того, как событие произошло, заинтересованная сторона распределяет ставки между одной или обеими первоначальными (или другими) сторонами в соответствии с исходом события и в соответствии с ранее определенными условиями. Попечители также часто выступают в качестве заинтересованных сторон, удерживая имущество до тех пор, пока бенефициары не достигнут совершеннолетия, например.
Не все соглашения об условном депонировании возлагают на эскроу-агента обязанности законного доверительного управляющего, и во многих таких соглашениях эскроу-агенты привлекаются к ответственности за грубую халатность и пользуются положениями о возмещении убытков и освобождении от ответственности .
Если эскроу-агент имеет лицензию государственного органа, [ где? ], то могут применяться гораздо более высокие правовые стандарты.
