Программа жилищного строительства Митчелла–Ламы — это не субсидируемая государственная жилищная гарантия в штате Нью-Йорк . Она была спонсирована сенатором штата Нью-Йорк Макнилом Митчеллом и членом Ассамблеи Альфредом А. Ламой . Она была подписана в качестве закона в 1955 году как Закон о компаниях с ограниченной ответственностью в сфере жилищного строительства (теперь официально включенный в Закон о частном жилищном финансировании 1962 года , статья II под названием «Компании с ограниченной ответственностью в сфере жилищного строительства» и относящаяся к некоммерческим корпорациям, тогда как статья IV под названием « Компании с ограниченной ответственностью в сфере жилищного строительства » относится к доступному жилью, не являющемуся программой Митчелла–Ламы, организованному с 1927 года как коммерческие корпорации, партнерства или трасты в соответствии с Законом о государственном жилье 1926 года).
Публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья , как арендного, так и кооперативного , для жителей со средним доходом. [2] В рамках этой программы местные юрисдикции приобретали недвижимость по праву принудительного отчуждения и предоставляли ее застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы до тех пор, пока они оставались в программе, и ипотечные кредиты с низкими процентами , субсидируемые федеральным, государственным или городским правительством Нью-Йорка. Им также гарантировалась 6% или, позднее, 7,5% доходности инвестиций каждый год. Программа была основана на жилищном кооперативе Morningside Gardens , кооперативе в районе Морнингсайд-Хайтс на Манхэттене , который субсидировался за счет налоговых денег. [3]
New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR) был объединен с New York State Housing Finance Administration в 2010 году, чтобы создать New York State Housing and Community Renewal agency. Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами для застроек, пока они оставались в программе Митчелла–Ламы. [2]
По данным Управления по жилищному и коммунальному обновлению штата Нью-Йорк (ранее DHCR), « в рамках программы было построено в общей сложности 269 жилых комплексов Митчелла-Ламы с более чем 105 000 квартир ». [4]
В период с 1955 по 1978 год было построено около 135 000 единиц доступного жилья с использованием финансирования Митчелла-Ламы. [1] Известные жилые комплексы, построенные с использованием финансирования Митчелла-Ламы, включают Dayton Towers, Manhattan Plaza , Cadman Plaza , Co-op City и 1199 Plaza . [5]
Арендодатели обычно могут удалить застройки из Mitchell–Lama, предварительно погасив ипотеку, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях специальные соглашения о землепользовании предусматривают больше времени. [6] В период с 1990 по 2005 год жилье Mitchell–Lama потеряло «22 688 единиц, более трети (34 процента) своего фонда». [7] Этот темп теперь увеличился с рынком недвижимости для арендных зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец, как правило, должен рефинансировать ипотеку, и владелец теряет право на 6% годовой доход от инвестиций.
Что происходит с арендаторами этих зданий, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.
Арендаторы в арендных зданиях, построенных до 1974 года, переходят на стабилизацию арендной платы при выезде из Митчелла-Ламы. Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с распоряжениями Совета по арендным правилам Нью-Йорка для каждого нового договора аренды [8], а также в соответствии с распоряжениями Управления по арендной плате Нью-Йорка , в частности, в связи с крупными капитальными улучшениями [9] и трудностями арендодателя. [10]
Арендаторы, которые не имеют права на расширенные ваучеры, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года и не субсидировавшихся на федеральном уровне, должны платить арендную плату, установленную арендодателями. [a] Здания, которые больше не находятся в программе регулирования арендной платы, представляют особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, такие как программы субсидирования, из-за бедности [11] , возраста [12] и инвалидности. [13]
По истечении определенного периода лет владельцы кооперативов с ограниченной долей собственности Mitchell–Lama могут принять решение в соответствии с правилами голосования кооператива о «приватизации» или демутуализации своего здания. Это может позволить владельцам продать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но это может потенциально увеличить плату за обслуживание оставшихся жильцов, поскольку здание теряет налоговые льготы и может иметь увеличенные платежи по несубсидируемой ипотеке. Налоги на перепродажу могут использоваться для смягчения таких повышений, но это зависит от советов кооперативов. Существуют некоторые попытки потребовать их в законодательном порядке, но пока это не увенчалось успехом. Такая демутуализация, таким образом, одновременно уменьшает фонд доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления. [14]
Некоторые политики предложили законопроекты [15] в законодательный орган штата Нью-Йорк, которые бы перевели все здания, покидающие или покидавшие Mitchell–Lama, в режим стабилизации арендной платы после приватизации. Закон об аренде 2011 года [16] , подписанный 24 июня 2011 года, не упоминал аренду или кооперативы Mitchell–Lama.
В ноябре 2007 года Отдел жилищного строительства и обновления сообщества (DHCR) штата — теперь NYS HCR — принял правила, в которых говорилось, что простое исключение дома Митчелла–Ламы, построенного до 1974 года, из программы не является «уникальным или особым обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы. [17] Несколько арендодателей оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда KSLM-Columbus Apts. против NYS DHCR , [18] и ссылке суда низшей инстанции на политические письма DHCR. [19] Судья Шлезингер из Верховного суда штата Нью-Йорк постановил, [20] что правила являются законными, и один из владельцев ( Стив Виткофф , владелец дома 95 W. 95th Street, теперь называемого «Columbus 95») подал апелляцию в апелляционный отдел штата среднего уровня. 28 декабря 2010 года Апелляционное отделение, Первый департамент (охватывающий районы Нью-Йорка Манхэттен и Бронкс) единогласно поддержало постановление DHCR. [21] Владелец Columbus 95 не смог получить судебное разрешение на подачу апелляции в высший суд штата Нью-Йорк. [22]
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ){{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )