Примерно с 1970 года Калифорния испытывает расширенную и растущую нехватку жилья [1] : 3, так что к 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди штатов США по количеству единиц жилья на одного жителя. [2] : 1 [3] По состоянию на 2017 год эта нехватка оценивается в 3–4 миллиона единиц жилья (20–30% жилищного фонда Калифорнии, 14 миллионов [4][обновлять] ) . [5] По состоянию на 2018 год эксперты заявили, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и предотвратить дальнейший рост цен, а также необходимо увеличить текущие темпы строительства жилья в четыре раза. в течение следующих семи лет, чтобы цены и арендная плата снизились. [6]
Дисбаланс между спросом и предложением [7] возник в результате сильного экономического роста , создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), а также преднамеренного, вызванного NIMBY незаконного строительства достаточного количества новых единиц жилья для удовлетворения спроса. С 2012 по 2017 год по всему штату на каждые пять новых жителей было построено одно новое жилье. В прибрежных городских районах Калифорнии (где большая часть роста рабочих мест произошла после Великой рецессии ) неравенство еще больше: в районе залива было создано в семь раз больше рабочих мест, чем единиц жилья. К 2017 году это привело к тому, что средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превысила среднюю цену в США. В результате менее трети калифорнийцев могут позволить себе дом по средней цене (по стране чуть больше половины), на 6 процентов больше жителей живут в бедности, чем было бы при средней стоимости жилья (20% против 14%), бездомность на душу населения является третьим по величине в стране, экономика штата подавляется на 150–400 миллиардов долларов ежегодно (5–14%) (из-за потери строительной активности, а деньги, которые должны быть потрачены на жилье, не могут быть потрачены на другие потребительские товары) , а длительные поездки на работу , вызванные недоступностью жилья в городских центрах, где есть рабочие места, препятствуют способности Калифорнии достичь своих целей по выбросам CO 2 . [8]
Несколько факторов вместе вызвали ограничения на строительство нового жилья: ограничения плотности (например, зонирование на одну семью ) и высокая стоимость земли способствуют поддержанию высоких цен на землю и жилье; участие сообщества в процессе получения разрешений позволяет нынешним жителям, которые выступают против нового строительства (часто называемых NIMBY ), лоббировать свой городской совет, чтобы отказать в новом строительстве; местные жители и другие люди часто злоупотребляют экологическими законами, чтобы заблокировать или получить уступки от нового строительства (что делает его более дорогостоящим или слишком дорогим, чтобы быть прибыльным); более высокие местные налоговые поступления от отелей, коммерческой и розничной торговли по сравнению с жилыми домами стимулируют города разрешать меньше жилых помещений; затраты на строительство выше из-за высоких сборов за воздействие, и часто застройки одобряются только в том случае, если используется профсоюзный труд. [9]
В 2016 году администрация Обамы рекомендовала городам по всей стране с высокой стоимостью жилья реформировать правила землепользования, чтобы дать возможность людям с любым уровнем дохода получить доступ к рабочим местам, создаваемым в растущих городах. [10] С тех пор законодательный орган Калифорнии принял несколько законопроектов: некоторые уменьшили сборы и бюрократию, связанные с созданием ADU , в то время как другие добавили сборы за регистрацию документов на недвижимость для финансирования жилья для малоимущих; однако даже самые оптимистичные прогнозы показывают, что с учетом масштаба проблемы они окажут минимальный эффект. Кроме того, предложенные законопроекты , которые легализовали бы застройку с более высокой плотностью населения вблизи общественного транспорта, провалились в законодательном органе. [11] В 2019 году Совет экономических консультантов подсчитал, что дерегулирование рынка жилья приведет к падению арендной платы на 55 процентов в Сан-Франциско, на 40 процентов в Лос-Анджелесе и на 40 процентов в Сан-Диего. [12] : 11,15
Исси Роем, экономист Центра жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли, сказал:
«...пока строилось обильное новое жилье для тех, кого тянуло в Калифорнию, рост цен на жилье был ограничен, а привлекательность штата направлялась на рост населения: с 1940 по 1970 год население Калифорнии росло на 242 процента быстрее, чем национальные темпы, в то время как рост средней стоимости дома был всего на 16 процентов быстрее, чем в стране». [13]
Начиная с 1970 года, три основных фактора вызвали резкий рост цен на жилье: ограничения на землепользование, ограничивающие плотность застройки (зонирование многих районов на дома на одну семью или максимум на два этажа), возросшая забота об окружающей среде (что привело к принятию экологических законов и определение земель для сохранения, а не для развития) и участие сообщества в процессе развития (что позволяет нынешним, но не будущим жителям иметь право голоса при принятии решений о землепользовании.) [13] : 1
Результатом этой политики стало то, что с 1970 по 2016 год рост населения Калифорнии (относительно среднего показателя по США) замедлился до трети того, что было в течение предыдущих трех десятилетий (на 70 процентов быстрее, чем темпы роста населения по стране к 2016 году), в то время как повышение темпов роста населения средние цены на жилье (по отношению к среднему показателю по США) выросли более чем в четыре раза и на 80 процентов превысили общенациональный уровень. [13] : 1 [1] : 3
К 2016 году средняя цена дома в Калифорнии, составлявшая 409 300 долларов, более чем в два раза превышала среднюю цену дома в США в целом и была дороже, чем в любом другом штате, кроме Гавайев. [14] Дефицит наблюдается по всему штату; с 2010 по 2017 год в штате добавлялось одно новое жилье на каждые пять новых жителей, и это заметно в центрах занятости, таких как Район залива и Лос-Анджелес. [15] : 1 [16] По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, в 2023 году доступность жилья в Калифорнии достигла 16-летнего минимума: только около 16% покупателей жилья смогли приобрести дом на одну семью по средней цене. . В округах Сан-Матео и Санта-Клара покупателям потребуется минимальный доход в размере 504 400 долларов США и 451 200 долларов США соответственно, чтобы приобрести дома по средней цене в 2,01 миллиона долларов и 1,8 миллиона долларов. [17] [18]
Жилищная ситуация по-разному влияет на людей в зависимости от их обстоятельств. Человек, который уже давно выплатил ипотечный кредит, имеет гораздо меньшие затраты, чем арендатор или тот, кто покупает первый дом. По состоянию на 2020 год [обновлять]около 20 процентов домовладельцев Калифорнии владели своими домами бесплатно и чисто, а 80 процентов все еще платили ипотеку. [19] Как обычно, домовладельцы без ипотечного кредита, как правило, имеют более низкие доходы (например, из-за выхода на пенсию ), чем домовладельцы с ипотекой. [19] Домовладельцы Калифорнии без ипотеки, как правило, тратят почти 9% своего дохода на расходы на жилье, включая налоги на недвижимость , что немного ниже, чем в среднем по стране для домовладельцев без ипотеки. [19]
Дисбаланс между спросом и предложением [20] : 1 [2] : 1 [1] : 3 [21] : 1 [22] : 2 [23] : 1 возник в результате сильного экономического роста, создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье) и недостаточное строительство новых единиц жилья, чтобы обеспечить достаточное предложение для удовлетворения спроса. [24] : 1 [25] : 1 [26] : 1 [27] [1] : 14,17 [28] : 1 Меньше единиц жилья, построенных в городских и прибрежных районах по сравнению со спросом, создаваемым экономическим ростом в этих районах привели к росту цен на жилье и распространению кризиса на внутренние районы. [1] : 3 Например, с 2012 по 2017 год в городах района залива Сан-Франциско было создано 400 000 новых рабочих мест, но выдано только 60 000 разрешений на строительство нового жилья. [29] : 1 [23] : 1 [30] : 1 (В целом по Калифорнии с 2011 по 2016 год штат добавлял только одну новую единицу жилья на каждые пять новых жителей.) [15] : 1 Это привело к цены на жилье и арендную плату достигли высокого уровня, так что к 2017 году средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превышала среднюю цену в США в целом и в прибрежных городских районах Калифорнии (где большая часть роста рабочих мест произошла произошел после Великой рецессии ), дефицит еще больше.
Несколько факторов в совокупности вызвали ограничения на строительство нового жилья.
Более 95% всей земли в Калифорнии, отведенной для жилого использования, отнесено исключительно к одной семье. [31]
Сопротивление НИМБИ («Не на моем заднем дворе») существующим жильцам новому жилью является основным фактором, усложняющим строительство нового жилья в штате. [32] : 1 [33] : 1 Люди, которые уже проживают в каком-либо районе, часто воспринимают любое новое развитие или изменение как усиление негативного воздействия на движение транспорта и население. [34] : 1 Используя различные средства (политическое давление, протесты и право голоса), NIMBY пытаются не допускать новичков, отклоняя проекты развития в процессе получения разрешений местными властями или замедляя их до такой степени, что они становятся неэкономичными для строителей. . [1] : 15 [35] [33] : 1
Было обнаружено, что «локализм» (кажущееся эгалитарным убеждение в том, что действующие жители имеют моральное право определять, как будет выглядеть их сообщество) вместо этого приводит к дисбалансу, который благоприятствует белым, богатым домовладельцам, и предполагает, что локализм более распространен в практике планирования, чем в общей популяции. [36] По этому вопросу обозреватель The New York Times Фархад Манджу заявил: «То, что республиканцы хотят сделать с ICE и пограничными стенами, богатые прогрессивные демократы делают с зонированием и НИМБизмом. Сохранение «местного характера», поддержание «местного контроля» , сохранение дефицита и недоступности жилья — цели обеих сторон на самом деле одни и те же: не пускать людей». [37]
В 2022 году губернатор Калифорнии Гэвин Ньюсом заявил, что «НИМБизм разрушает штат», и пообещал привлечь города и округа к ответственности за прекращение строительства нового жилья. [38]
Бездомное население Калифорнии ощущает на себе влияние НИМБизма. В Калифорнии проживает одна из крупнейших групп бездомных в стране, сконцентрированная в городских центрах. [39] Отношение NIMBY распространяется и на бездомных, поскольку жители выступают против их присутствия в местных районах и близлежащих районах. [40] Локализм повлиял на то, как формируются районы, чтобы исключить бездомных, [41] что привело к появлению инфраструктуры и законов, направленных против бездомных. [39]
Распространение законов о бездомном бродяжничестве, также называемых законами NIMBY, криминализирует общее поведение без жилья, а не конкретную незаконную деятельность. [39] Такие примеры, как «Постановление 3х3» Беркли от 2018 года, ограничивают бездомных квадратом размером 3х3 фута на улице, а неповиновение влечет за собой уголовное наказание. [39] Резко возросло количество арестов, связанных с бродяжничеством, которое охватывает широкий спектр деятельности. Это включает в себя попрошайничество, палатки и лежание в общественных местах. Такие законы непропорционально сильно влияют на бездомных, увековечивая их перемещение и нищету. [39] Более того, люди, являющиеся бездомными и которым грозит арест, с меньшей вероятностью будут приняты в жилищные программы, программы социального обеспечения или получат необходимое медицинское обслуживание. [40] Это связано с тем, что многие из этих программ требуют наличия благоприятной юридической документации для получения помощи. Этот цикл показывает, как законы, направленные против бездомных, могут увеличить число бездомных. [42]
В одном конкретном случае, в Народном парке в Беркли, поддержка бездомных сталкивается с усилиями Калифорнийского университета в Беркли, направленными на жилищное строительство. [43] Парк стал центром конфликта между местными лоббистами, выступающими против бездомных, и защитниками парка, иллюстрируя сохраняющиеся настроения NIMBY на местном уровне. [43] Законы и постановления, направленные на ограничение видимости бездомных на местном уровне, противоречат приоритету здравоохранения и жилья на уровне штата. Штат Калифорния поддерживает политику « Жилище прежде всего ». [44]
Экологические законы — в первую очередь Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) — могут стать препятствием для жилищного строительства. [45] : 1 [46] CEQA требует, чтобы орган, выдающий разрешения, обычно местное правительство, рассматривал каждый новый проект в соответствии с CEQA, чтобы предоставить полное раскрытие воздействия проекта органу, утверждающему утверждение (обычно комиссии по планированию или городскому совету). и общественность. Отдельные дома на одну семью освобождаются от налога, а также некоторые небольшие многоквартирные проекты, но большинство средних и крупных проектов должны пройти отрицательную декларацию или EIR, чтобы обеспечить необходимый уровень раскрытия воздействия проекта. Процесс ОДП требует от разработчика проведения исследований и предоставления отчета о широком спектре воздействий, включая пробки на дорогах, эвакуацию из-за лесных пожаров, пожарную безопасность, шум, загрязнение воздуха, выбросы парниковых газов , загрязнение воды, биологические ресурсы, культурные ресурсы и воздействие на инфраструктуру, а также разработать план, который поможет смягчить любые воздействия, если таковые имеются. Процесс CEQA призван сделать процесс утверждения прозрачным для общественности и лиц, принимающих решения, и происходит до того, как местное правительство решит разрешить новую застройку. Кроме того, CEQA допускает юридические оспаривания самого процесса проверки CEQA, что может привести к судебным искам со стороны тех, кто выступает против проекта и обнаруживает, что разработчик не изучил должным образом последствия проекта до того, как местное правительство одобрит проект. Судебные разбирательства являются основным механизмом правоприменения, с помощью которого смягчаются нарушения CEQA. [1] : 15 [47] : 1 [ необходима цитата ] В докладе Калифорнийского бюро законодательного аналитика установлено, что в 10 крупнейших городах штата апелляции CEQA задерживали реализацию проектов в среднем на два с половиной года. [48] : 8 [33] : 1
Исследование, проведенное в 2015 году Дженнифер Эрнандес и другими сотрудниками юридической фирмы по охране окружающей среды и землепользованию Holland & Knight, [49] : 21 , рассматривающее все иски CEQA, поданные за трехлетний период 2010–2012 годов, показало, что было подано менее 15% исков. группами, ранее занимавшимися защитой окружающей среды. [50] : 1 [49] : 24 Это исследование также показало, что четыре из пяти исков CEQA касались проектов точечной застройки; только 20 процентов исков CEQA были направлены на «новые» проекты, направленные на освоение открытого пространства. [50] : 1
Кэрол Галанте, профессор доступного жилья и городской политики в Центре жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, работавшая в администрации Обамы помощником министра жилищного строительства и городского развития США (HUD), [51] : 1 заявил, что «в этом штате им (CEQA) злоупотребляют в течение 30 лет люди, которые используют его, когда это не имеет ничего общего с экологическими причинами... НИМБИ-изм связан с тем фактом, что для каждого, кто владеет своей маленькой часть мечты, нет причин желать развития по соседству с ними, CEQA дает им инструмент для реализации своих интересов ... Нам необходимо фундаментально переосмыслить, как процесс CEQA работает в этом состоянии». [52] : 1 [45] : 1
В интервью журналу Blueprint Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе губернатор Джерри Браун прокомментировал использование CEQA не только по экологическим причинам: «Но в Техасе легче строить. Это так. И, возможно, мы могли бы это изменить. Но знаете что? Проблема в том, что политический климат, это просто то, где мы находимся. Очень сложно — вы не можете изменить CEQA (Закон Калифорнии о качестве окружающей среды). БП: Почему бы и нет. ДБ: Профсоюзы не позволят вам, потому что они используют его как молоток, чтобы получить трудовые соглашения по проекту». [53] [54] : 1
Хотя первоначальное намерение CEQA должно оставаться неизменным, сейчас настало время положить конец безрассудным злоупотреблениям этим важным законом – злоупотреблениям, которые угрожают экономической жизнеспособности Калифорнии, приводят к потере рабочих мест и трате ценных долларов налогоплательщиков. ... Сегодня CEQA слишком часто злоупотребляет теми, кто стремится получить конкурентное преимущество, получить уступки от проекта, или соседями, которые просто не хотят нового роста в своем сообществе – независимо от того, насколько ценен или экологически выгоден проект. может быть. - Бывшие губернаторы Джордж Докмеджян , Пит Уилсон и Грей Дэвис в редакционной статье в The Sacramento Bee в 2013 году [55] : 1
Исследование CEQA (по заказу Rose Foundation, [56] : 2 группа по защите окружающей среды), проведенное BAE Urban Economics, показало, что 0,7% всех проектов CEQA с обзорными документами в 2013–2015 годах подвергались судебным разбирательствам. [56] : 22 В Сан-Франциско генеральная прокуратура в ходе 18-месячного аудита CEQA в 2012 году обнаружила, что 0,3% проектов CEQA (не освобожденных от налогов) подвергались судебным искам. [57]
Частично потому, что Предложение 13 ограничивает налог на недвижимость, который могут собирать местные власти и правительства штатов, у городов появляется стимул разрешать коммерческое строительство, а не жилищное строительство. [58] Коммерческое развитие потенциально может приносить как доходы от налога с продаж (автосалоны и торговые центры являются примерами благоприятного развития из-за плотности их доходов), так и доходы от налога на бизнес (многие города взимают либо налог с заработной платы, либо валовой доход). налог на все предприятия, расположенные в пределах их границ). [48] : 7
Жилищное строительство обычно рассматривается как чистый убыток городского бюджета из-за того, что затраты, связанные с оказанием услуг (общественная безопасность, дороги, парки и т. д.) жителям, превышают налоговые поступления, полученные от этих жителей. [1] : 15 Например, в городе Брисбен , рассматривая возможность строительства нового объекта ( проект Brisbane Baylands ), сказали, что строительство с большим количеством жилья принесет городу 1 миллион долларов ежегодного дополнительного дохода, но коммерческое строительство с отсутствие жилья и более крупный отель будут приносить 9 миллионов долларов в год, а без строительства отелей развитие будет чистым убытком для городского бюджета. [59] [60]
Высокая стоимость земли и низкая плотность застройки при очень небольшом увеличении плотности застройки, что, в свою очередь, поддерживает высокие цены на землю. [1] : 12 The Sacramento Bee отмечает, что цены на жилую землю в прибрежной Калифорнии более чем на 600% выше, чем в среднем в других крупных мегаполисах Америки. [61]
Имея квазисудебные полномочия по зонированию на береговой линии и на расстоянии до 5 миль вглубь страны (8,0 км), Калифорнийская прибрежная комиссия стала дополнительным препятствием для граждан и городов, стремящихся построить жилье. Комиссия была сформирована из-за противодействия застройке Си-Ранч , препятствующей доступу к пляжу. Конкретные жилищные проекты, против которых выступает Комиссия, включают 895 домов в округе Ориндж, [62] 50 домов для инвалидов в Хаф-Мун-Бэй, [63] и 400 квартир в округе Вентура. [64] Комиссия устанавливает сборы и штрафы за нарушения разрешений и взимает штрафы в миллионы долларов. [65] [66] [67] Его называют самым влиятельным органом по землепользованию в Соединенных Штатах, учитывая высокую ценность его юрисдикции и обширные экологические активы, а также то, что его члены назначаются губернатором и Лидеры Сената и Ассамблеи штатов, которые обычно были демократами, Комиссия представляет собой группу избирателей, которая важна для демократов . [68] Некоторые исследования изучали его влияние, в частности:
Государство взимает более высокие сборы за строительство дома на одну семью, чем в среднем по остальной части страны. [71] Офис законодательного аналитика Калифорнии сообщил, что эта сумма на 266% выше: 22 тыс. долларов США против 6 тыс. долларов США. [1] : 14 Например, застройщик, планирующий реконструировать территорию бывшего военно-морского госпиталя в Окленде с жилым комплексом из 935 домов, заплатит 20 миллионов долларов (= 21 тысяча долларов за дом) в качестве платы за доступное жилье города Окленда. фонд. [72]
Затраты на рабочую силу выше из-за действующего законодательства о заработной плате и того, что некоторые проекты утверждаются только в том случае, если используется профсоюзный труд. По оценкам Калифорнийского LAO, это на 20% больше. [1] : 13 [73] [74] Вклад преобладающих требований к заработной плате в общую стоимость строительства, по оценкам, увеличится на 40 процентов. [75] : 1
Затраты на материалы выше из-за строительных норм и стандартов, требующих материалов более высокого качества и более высокой энергоэффективности. [1] : 13
Этот дефицит привел к чрезвычайно высокому уровню цен на жилье и арендной платы. [77] В 2017 году средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превышала среднюю цену по США в целом, а в прибрежных городских районах Калифорнии дефицит был больше, чем во внутренних районах, о чем свидетельствуют средние цены. домов на этих рынках: 1,3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 1 миллион долларов в Сан-Хосе и 600 тысяч долларов в Лос-Анджелесе и всего 250 тысяч долларов во Фресно. [78] [79] [80] На рынке аренды в Калифорнии сейчас самый низкий уровень вакантных площадей, который когда-либо видел штат, - 3,6%; [81] и хотя средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями по всему штату составляет 2400 долларов, средняя арендная плата в прибрежных городских районах еще выше, превышая 4000 долларов в месяц в Сан-Франциско. [82] : 1
В 2023 году рынок жилья в Сан-Диего показывает, что почти 60% домов имеют цену выше 1 миллиона долларов. Средняя цена дома в городе составляет 910 000 долларов, что делает его четвертым по величине среди 30 крупнейших городов США. [83] [84] Среднемесячная арендная плата в Сан-Диего выросла до 3175 долларов, став третьим по величине в стране, всего на 7 долларов меньше, чем в Сан-Франциско. [85]
Доступность жилья снизилась за последние три десятилетия; по состоянию на 2018 год [обновлять]менее трети калифорнийцев могли позволить себе дом по средней цене; в центрах занятости, таких как район залива Сан-Франциско, это число составляет менее четверти. (В национальном масштабе более половины американских домохозяйств могут позволить себе американский дом по средней цене.) [76] Недоступность жилья также приводит к скученности, определяемой как наличие более одного взрослого на комнату в доме (считая двоих детей одним взрослым). Калифорнийцы в четыре раза чаще живут в многолюдном жилье, чем среднестатистический американец, и это справедливо для всех типов жилья: арендаторов, владельцев, домов с детьми и без них. [1] : 29-31
Сравнивая арендные ставки в Лос-Анджелесе и средние ставки по Соединенным Штатам, можно увидеть, насколько город выше по сравнению с остальной частью страны. В то время как в 2017 году средняя арендная ставка в США составляла 1357 долларов, для сравнения, средняя ставка аренды в Лос-Анджелесе в 2017 году составляла 2284 доллара, что означает средний рост почти на 1000 долларов. [ нужна цитата ]
В результате рабочие переехали в более доступные места внутри страны, что требует более длительных поездок на работу. По состоянию на 2018 год [обновлять]тремя городами в США с наибольшей долей супер-пассажиров (работников, тратящих полтора часа и более в каждую сторону, чтобы добраться до работы и обратно), являются Стоктон , Модесто и Риверсайд . [86] [87] : 1 Рабочие также были перемещены за пределы штата; с 2007 по 2016 год в Калифорнии наблюдался чистый отток мигрантов среди всех групп, составлявший менее 110 000 долларов в год, в основном в штаты Солнечного пояса , такие как Аризона , Невада и Техас . [88]
Более длительные поездки на работу и увеличение трафика, вызванное разрастанием пригородов из-за нехватки жилья, сконцентрированного в центрах занятости, увеличивают выбросы парниковых газов. Из-за мягкого климата Калифорнии и большого количества возобновляемых источников энергии транспорт является крупнейшей категорией выбросов в штате. [89] Когда калифорнийцы эмигрируют в штаты с более высокими выбросами парниковых газов на душу населения , они больше ездят, потребляют больше энергии для кондиционирования воздуха и используют больше электроэнергии для производства электроэнергии, зависящей от ископаемого топлива. [90] Дефицит жилья с низкой плотностью застройки прямо противоречит климатическим целям Калифорнии. [91] : 1 [92]
«Вы не можете выступать за окружающую среду и против жилищного строительства... Вы не можете быть против разрастания и против жилищного строительства. Это то, что еще не очень хорошо понято». – Марлон Боарнет, заведующий кафедрой городского планирования и пространственного анализа Университета Южной Калифорнии . [92]
Ученые из Лаборатории возобновляемых источников энергии Калифорнийского университета в Беркли недавно обнаружили, что точечная застройка , при которой используются существующие пустующие городские постройки для будущего жилищного или коммерческого использования, имеет потенциал для сокращения выбросов CO 2 ; больше, чем любой другой вариант. Проще говоря, создание более плотной жилищной структуры ограничивает время в пути от работы до дома и обратно, тем самым резко ограничивая выбросы CO 2 . На первой законодательной сессии губернатора Гэвина Ньюсома он пообещал сделать жилищный кризис одним из своих главных приоритетов. Одним из таких решений является Закон о большем количестве домов, который отменяет ограничительные требования к зонированию путем строительства многоквартирных домов малого и среднего размера рядом с крупными центрами занятости и транзитными центрами. [93] [94] [95]
Когда стоимость жилья учитывается в уровне бедности, как это сейчас делает Бюро переписи населения в своих публикациях «Дополнительного показателя бедности», [96] уровень бедности в Калифорнии считается самым высоким в стране (и остается с 2011 года, когда Бюро переписи населения впервые начало искоренять бедность по этому показателю) в настоящее время составляет 20,4%, или чуть более 1 из 5 человек. [97] : 1 [98] По оценкам Калифорнийского института государственной политики , если бы стоимость жилья в Калифорнии соответствовала стоимости жилья по стране в целом, уровень бедности в Калифорнии вместо этого составил бы 14 процентов. [97] : 1
.jpg/1280px-Homeless_in_san_francisco_mission_district_California_(6086987323).jpg)
Калифорния в 2017 году является домом для огромной доли бездомных в стране: 22% для штата, жители которого составляют лишь 12% от общей численности населения страны. [22] : 1 [99] The Sacramento Bee отмечает, что крупные города, такие как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, объясняют рост числа бездомных нехваткой жилья. [99] [100] : 1 Число бездомных в Калифорнии сейчас составляет 135 000 человек (на 15% больше, чем в 2015 году). [81]
Исследование Калифорнийского жилищного партнерства показало, что с 2016 по 2017 год бездомность увеличилась на 47 процентов в округе Сакраменто (где находится столица штата Сакраменто ), на 36 процентов в округе Аламеда и на 13 процентов в округе Санта-Клара. [15] : 1
В национальном масштабе Калифорния занимает третье место по количеству бездомных на душу населения после Нью-Йорка и Гавайев. [101] [100]
В сентябре 2019 года Совет экономических консультантов администрации Трампа опубликовал отчет, в котором заявил, что дерегулирование рынков жилья сократит бездомность на некоторых из наиболее ограниченных рынков, по оценкам, на 54 процента в Сан-Франциско, на 40 процентов в Лос-Анджелесе . 12] : 1 и 38 процентов в Сан-Диего, потому что арендная плата упадет на 55%, 41% и 39% соответственно. [12] : 14,16
Исследование, проведенное в 2017 году [102] нобелевским лауреатом по экономике Эдвардом Прескоттом , Ли Оганяном (старшим научным сотрудником Гуверовского института ) и Кайлом Херкенхоффом, показало, что, если бы Калифорния отменила правила землепользования до уровня 1980 года, ВВП может навсегда увеличиться почти на 400 миллиардов долларов ( рост на 14% ). [27] «Если каждый штат снизит земельное регулирование до уровня 1980 года, [общий] ВВП США может вырасти на целых 1,8 триллиона долларов [9%]». [27] [103] : 1
По оценкам отчета Глобального института McKinsey , нехватка жилья обходится экономике Калифорнии в 143–233 миллиарда долларов в год из-за прекращения строительной деятельности (не менее 85 миллиардов долларов в год), снижения потребления потребительских товаров из-за высокой стоимости жилья (не менее 53 миллиардов долларов в год). миллиардов в год) и затраты на оказание услуг возросшему числу бездомных (не менее 5 миллиардов долларов в год). [104] [105] [82] : 1 [33] : 1
По оценкам аналитического бюро Калифорнии за 2015 год «Высокие затраты на жилье в Калифорнии – причины и последствия», в штате должны поддерживаться цены на жилье не более чем на 80% выше, чем в среднем по США в целом (разница в ценах, существовавшая в 1980 году). , в отличие от разницы> 150%, которая существует сегодня), Калифорнии пришлось бы добавлять примерно 210 000 новых единиц жилья каждый год в течение последних трех десятилетий (1980–2010 гг.), А не 120 000 новых единиц жилья в год, которые были построены. Их средняя оценка недостроенного жилья за последние три десятилетия составляет 90 000 единиц жилья в год, а предполагаемая нехватка жилья составит 2,7 миллиона единиц жилья (20%) к 2010 году. [1] : 21
С 2010 года объем строительства нового жилья в штате в среднем значительно ниже 90 000 единиц в год. [109] После Великой рецессии 2008 года этот показатель снизился , но в 2016 году увеличился примерно до 90 000 в год. [109] [110]
В сентябре 2017 года группа экономистов из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Anderson Forecast под руководством Джерри Никельсбурга предсказала, что «чтобы добиться 10-процентного снижения цен, потребуется на 20 процентов больше жилья. Такое снижение по всей Калифорнии приведет к снижению затрат примерно до уровня 2014 года». ...» [111] В отчете UCLA Anderson Forecast за 2018 год экономист Никельсбург оценил дефицит в 3 миллиона единиц. [112] : 1
В октябре 2017 года вице-губернатор и кандидат в губернаторы Гэвин Ньюсом заявил , что Калифорния должна поставить перед собой цель построить 3,5 миллиона новых домов к 2025 году . , темп, которого штат не видел с 1954 года. [114] [115] : 1 [116]
В апреле 2018 года сенатор штата Скотт Винер , автор нескольких законопроектов по сокращению дефицита жилья, оценил его в 4 млн единиц. [117]
В статье 2019 года экономисты Энрико Моретти и Чанг-Тай Се проанализировали рынок жилья США и обнаружили, что, если бы американцы последовательно строили жилье, соразмерное спросу, в городе Сан-Франциско было бы два миллиона единиц жилья (а не 400 000, которые есть сегодня). ) и населением в четыре миллиона человек (в отличие от фактического населения в 2022 году, составляющего около 815 000 человек), а население Большого района залива будет в пять раз больше, чем сегодня. [118]
Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо удвоить нынешние темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и предотвратить дальнейший рост цен, а также необходимо в четыре раза увеличить текущие темпы строительства жилья в течение следующих 7 лет. чтобы цены и арендная плата снизились. [20] : 1 [119] : 1 [104] [22] [1] : 21 [24] : 1 [120] : 1
В 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди США по количеству единиц жилья на одного жителя. [2] : 1 [3]
Хотя некоторые люди утверждают, что «здоровое» соотношение рабочих мест и единиц жилья составляет около двух, многие метрополитены Калифорнии далеки от этого: в Сан-Диего — 3,9, Лос-Анджелесе — 4,7 и Сан-Франциско — 6,8. [21] : 1
С 2013 по 2022 год местные органы власти Калифорнии (которые контролируют процесс выдачи разрешений на строительство жилья) утвердили строительство 2,6 новых единиц жилья на 100 жителей, что значительно ниже, чем в среднем по стране (3,9). [123] Штат занимал 37-е место по наименьшему уровню разрешений в стране, при этом в некоторых штатах ( Айдахо и Юта ) количество разрешений более чем в два раза выше, чем в Калифорнии. [123] Хотя количество разрешений в Калифорнии растет: за пять лет (2018–2022 гг.) оно увеличилось на 20% по сравнению с предыдущими пятью годами, количество разрешений в штате все еще отстает от показателя по стране в целом, чей показатель в 2018–2022 гг. вырос33 % по сравнению с 2013–2017 гг. [123]
В отчете Администрации Президента США за сентябрь 2016 года под названием «Инструментарий по жилищному развитию» [124] : 2 [125] : 1 [126] : 1 [127] : 1 [128] : 1 [103] ] : 1 авторы привели несколько попыток законодательного решения проблемы нехватки жилья в штате Калифорния и населенных пунктах в качестве моделей, которым они рекомендуют следовать и другим штатам и населенным пунктам для борьбы с нехваткой жилья, [124] : 12 , в том числе:
В отчете также освещается одно из выступлений президента Обамы на конференции мэров США 21 января 2016 года:
Мы можем работать вместе, чтобы разрушить правила, которые препятствуют строительству нового жилья и удерживают семьи от переезда в растущие, динамично развивающиеся города.
В сентябре 2016 года губернатор Джерри Браун подписал AB 2406, AB 2299 и SB 1069, все из которых сокращают затраты и бюрократию, необходимые для строительства ADU ( вспомогательного жилого помещения ), также известного как «бабушкина квартира» или «квартира свекрови». единица". [129] Совет района залива отмечает, что если только 10 процентов из 1,5 миллионов домовладельцев на одну семью в районе залива построят ADU, это создаст 150 000 единиц нового жилья. [130]
Это изменение привело к резкому увеличению количества заявок на получение разрешений на строительство ADU; В 2017 календарном году в Лос-Анджелесе поступило в 25 раз больше заявок, чем за предыдущие два года вместе взятые. [131] : 1
На законодательной сессии 2017 года был принят пакет из 15 жилищных законопроектов. Один законопроект легализует микроквартиры площадью всего 150 кв. футов и запрещает городам ограничивать их количество вблизи университетов или общественного транспорта; [132] : 1 другой (SB 2) добавляет плату за регистрацию документов на недвижимость в размере 75 долларов США (за все, кроме продажи недвижимости), которая, по прогнозам, будет приносить 250 миллионов долларов США в год на строительство доступного жилья. [132] : 1 [133] : 1 [134] : 1 Ожидается, что общий пакет жилищного строительства в 2017 году окажет лишь минимальное влияние на дефицит, поскольку даже самые оптимистичные прогнозы предполагают, что эти меры позволят увеличить ежегодное строительство жилья примерно на 14 000 единиц. единиц в год, что все еще значительно меньше (14%) дополнительных 100 000 новых единиц, необходимых ежегодно (в дополнение к 80 000, производимым ежегодно), просто чтобы идти в ногу с ростом населения и предотвращать рост цен. [33] : 1 [134] : 1 [34] : 1
Другим законопроектом стал сенатский законопроект 35 (SB 35), автором которого является сенатор штата Скотт Винер , который сокращает процесс утверждения за счет исключения экологических проверок и проверок планирования для нового точечного жилья в городах, которые не смогли достичь своих государственных целей жилищного строительства. Государство устанавливает цели по производству различных типов жилья: рыночного, малодоходного и т. д. (чтобы не отставать от ожидаемого роста населения), и этот закон применяется только к типам застройки, по которым город не достигает своей производственной цели. . Чтобы воспользоваться упрощенным процессом утверждения, разработчик должен платить преобладающую заработную плату и соблюдать стандартные профсоюзные правила найма. [132] : 1 [133] : 1 [134] : 1 [135] [136] Винер сказал: «Местный контроль касается того, как сообщество достигает своих жилищных целей, а не того, достигает ли оно этих целей.... SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты, гарантирующие, что все сообщества станут частью решения путем создания жилья для нашего растущего населения». [135] SB 35 использовался, например, для реконструкции заброшенного торгового центра Vallco в Купертино в многофункциональный комплекс, включающий 2402 квартиры, половина из которых доступны по цене, без государственных субсидий, что в пять раз увеличит доступный жилищный фонд Купертино. [137] : 1 [138] : 1 [139] : 1 [140]
В 2018 году сенатор Винер представил SB 827, согласно которому населенные пункты должны были разрешить строительство зданий высотой не менее 4 или 8 этажей в пределах полумили от остановки высокочастотного транспорта или в пределах четверти мили от автобусного или транзитного коридора. а также отмена минимальных требований к парковке в этих местах. [2] : 1 Законопроект вызвал споры: против него выступили как местные органы власти, обеспокоенные потерей местного контроля над зонированием, так и активисты, выступающие против джентрификации, обеспокоенные перемещением населения. [141] Законопроект был поддержан группой ученых, которые заявили, что он поможет уменьшить десятилетия расовой и экономической сегрегации по месту жительства, [142] [143] : 1-2 [144] : 1 , а также группы сторонников жилья на национальном уровне. и более 100 руководителей технологических компаний из района залива Сан-Франциско , которые выразили поддержку законопроекту в совместном письме. [145]
Что касается вопроса местного контроля, Винер сказал: «В образовании и здравоохранении государство устанавливает основные стандарты, и местный контроль существует в рамках этих стандартов. Только в жилищном секторе государство отказалось от своей роли. чистый местный контроль загнал нас в яму». [34] Положения о запрете перемещения населения были введены в ответ на опасения по поводу джентрификации. Впоследствии он потерпел поражение на первом слушании в комитете. [146] [147]
В декабре 2018 года сенатор Винер внес на следующую законодательную сессию аналогичный законопроект, SB 50 , который был отклонен голосованием в сенате в 2020 году.
В сентябре 2021 года губернатор Гэвин Ньюсом подписал пакет из 31 жилищного законопроекта, в том числе Калифорнийский закон о жилье (SB 9 ) и SB 10 . в четырехквартирный дом , на участке . SB 10 упрощает для местных органов власти процесс строительства плотной застройки вокруг районов с богатым транзитом. Другие законопроекты направлены на оптимизацию процесса жилищного строительства, снижение препятствий на пути строительства доступного жилья и возложение на местные органы власти ответственности за строительство большего количества жилья. [149]
Другие законопроекты, подписанные губернатором Ньюсомом, включают SB 290, AB 1584, SB 478 и AB 602. [150] SB 290 расширяет закон Калифорнии о бонусах за плотность населения , включив в него доступное жилье для студентов колледжей с низкими доходами. Бонусы за плотность позволяют застройщикам строить более плотное жилье, если часть отведена для доступного жилья. AB 1584 отменяет любые жилищные соглашения , которые запрещают строительство ADU при определенных обстоятельствах.
SB 478 определяет минимальное соотношение площади и минимальный размер участка для многоквартирного жилья от 3 до 10 квартир. SB 478 также запрещает местным органам власти устанавливать требования к покрытию земельных участков, которые сделают невозможным достижение минимального коэффициента площади жилого проекта. AB 602 регулирует сборы за воздействие , которые местные органы власти могут взимать за жилье. AB 602 делает плату за воздействие более прозрачной и требует от местных органов власти сделать плату за воздействие пропорциональной площади дома.
В сентябре 2022 года Ньюсом подписал пакет жилищных законопроектов, в том числе AB 2011, SB 6 и AB 2097. [151]
AB 2011 официально вступил в силу 1 июля 2023 года. [152] Эта политика позволяет строить доступное жилье и жилье для людей со смешанным доходом на коммерческой территории на министерской основе по праву, при условии, что проекты соответствуют требованиям. ценовая доступность и экологические критерии, а также оплата преобладающей заработной платы . [151] Кроме того, существует требование использования программ ученичества, одобренных местными органами власти. Когда эти контракты будут приняты подрядчиками, им также будут предоставлены расходы на здравоохранение. [153] Это новый и более поздний законопроект. Исследования будут проводиться Департаментом жилищного строительства и общественного развития , которые будут использоваться для представления законодательному органу последствий и результатов дополнительного жилищного строительства.
Жилье считается доступным, если семья тратит 30% или меньше своего ежемесячного дохода на аренду или ипотеку. [154] Доступное жилье – это жилье, специально предназначенное для лиц, зарабатывающих 80% или менее от медианного дохода (AMI) региона, в котором они проживают, и ограничивающее их арендную плату до 30% их ежемесячного дохода. [154] Жилье для людей со смешанным доходом определяется Брофи и Смитом как «сочетание субсидированного и рыночного жилья». [155]
В соответствии с этой политикой коммерческая недвижимость включает в себя «офисы, магазины или парковку». [156] Застройщики могут использовать AB 2011 для строительства жилых единиц на коммерческой недвижимости без необходимости изменения зонирования участка — длительного процесса, который может длиться несколько месяцев. Кроме того, эта политика также допускает освобождение проекта от CEQA , [157] что выгодно, поскольку освобождение может ускорить процесс разработки в геометрической прогрессии. Это особенно важно для строительства доступного жилья, поскольку NIMBY часто использует CEQA в качестве оружия, чтобы помешать проектам получить одобрение. [158]
Хотя эта политика ускорит процесс утверждения проекта, требование преобладающей заработной платы представляет собой серьезную проблему для строительства 100% доступного жилья (где все квартиры имеют ограничения по доходу). Требование преобладающей заработной платы приводит к усложнению финансирования развития, поскольку преобладающая заработная плата потенциально увеличивает затраты на строительство до 40%. [159] Это увеличение создает препятствия для финансовой осуществимости строительства доступного жилья, поскольку финансирование доступного жилья гораздо сложнее, чем строительство жилья по рыночным ценам. Финансирование включает в себя твердые кредиты от банков, сопровождаемые многочисленными государственными [160] [161] и муниципальными грантами, [154] на которые трудно претендовать и получить их, поскольку за одни и те же средства конкурирует множество застройщиков доступного жилья. Когда строительство требует от застройщика доступного жилья выплачивать существующую заработную плату, финансирование увеличения стоимости строительства становится еще более трудным. Это связано с тем, что получение финансовых премий в виде государственных субсидий является конкурентоспособным, а строительство доступного жилья ежегодно генерирует низкий денежный поток от аренды, поскольку они взимают низкую арендную плату; следовательно, они не могут поддерживать более крупные выплаты по кредиту. Требование преобладающей заработной платы за строительство потенциально может означать, что застройка является финансово неосуществимой, а доступное строительство может не продвигаться вперед или не получить одобрения в соответствии с AB 2011.
SB 6 разрешает использование жилых помещений на коммерческой территории без необходимости изменения зонирования при условии, что определенный процент нанятых строителей состоит в профсоюзе. [151] AB 2097 отменяет минимальные требования к парковке для домов и коммерческих объектов в пределах одной мили от станций общественного транспорта или в районах с низким уровнем использования автомобилей. [162] Калифорния стала вторым штатом после Орегона , который отменил минимальные ограничения на парковку возле общественного транспорта.
В октябре 2023 года Ньюсом подписал еще один пакет жилищных законопроектов. Известные законопроекты включают SB 4, SB 423 и SB 555. [163]
SB 4 позволяет религиозным учреждениям или высшим учебным заведениям подавать заявки на упрощенное разрешение на строительство жилья на их землях при условии, что оно соответствует критериям и что все квартиры доступны для домохозяйств с низкими доходами. [164] Законопроект является частью более широкого движения религиозных общин в США за строительство доступного жилья под названием «Да, на заднем дворе Бога». [165] В прошлом движение боролось с бюрократическими препонами, связанными с адаптивным повторным использованием своей собственности, особенно с городской или местной оппозицией. SB 4 является частью серии законопроектов Калифорнии, принятых с 2020 года и призванных облегчить церквям, а также другим религиозным общинам и высшим учебным заведениям строительство на своих землях, включая законопроект о собраниях (AB 1851), который сократил или устранил парковку. Требования к таким проектам. [165] Для Калифорнии возможности того, что можно построить с помощью этого закона, не ограничены: статистика церковной недвижимости показывает, что в Окленде и Беркли имеется довольно много церковной собственности, которая могла бы предоставить значительное количество земли для строительства новых жилье дальше. [165]
SB 423 является расширением SB 35, законопроекта, который ускоряет процессы жилищного строительства в районах с более высокими потребностями. Такая потребность оценивается с помощью Региональной оценки жилищных потребностей (RHNA), которая была частью того, что было записано в законе SB 35. SB 423 конкретно расширяет оптимизацию, изложенную в SB 35, позволяя штату заменять местные органы власти при проведении проверки и чтобы облегчить строительство многоквартирных домов в прибрежных зонах. [166] Это победа сторонников жилищного строительства, поскольку Береговая комиссия Калифорнии была основным источником оппозиции жилищному строительству на побережье. Противники обеспокоены тем, что жилье угрожает местной пляжной среде и дикой природе. Сторонники жилищного строительства утверждают, что жилье необходимо строить повсюду, но побережье предоставляет особенно хорошие возможности, поскольку оно ближе к рабочим местам, местам отдыха и менее ориентированному на автомобили образу жизни, что в конечном итоге означает меньшее загрязнение окружающей среды. [167] Помимо сторонников и противников, сама комиссия исторически блокировала почти все жилье в прибрежных зонах, что приводило к еще более высоким ценам на жилье, чем в других районах. [168]
Введение SB 555 указывает на изменение приоритетов в сфере жилья: отказ от исключительно частного рынка аренды или домовладения в пользу изучения альтернативных форм владения. Законопроектом предусмотрен план по реализации 1,4 млн единиц социального жилья, которое постоянно удерживается на частном рынке и выкупается. [169] Это обеспечивает защиту арендаторов и надеется на создание сегмента жилья, которое не основано на спекуляции, а вместо этого создает безопасные сообщества со смешанным доходом. [170] Законопроект сначала требует, чтобы Департамент жилищного строительства (HCD) завершил исследование социального жилья Калифорнии, завершенное к концу 2026 года, в ходе которого будут разработаны рекомендации и анализ социального жилья и того, какие варианты являются лучшими для штата. [169]
С 2014 года в районе залива Сан-Франциско было создано несколько групп YIMBY (Да на моем заднем дворе) . [171] [172] Эти группы лоббируют как на местном уровне, так и в Сакраменто увеличение объемов строительства жилья на всех уровнях цен, а также использование Калифорнийского Закона о жилищной ответственности («анти-НИМБИ-закон») [171] : 1 [172] : 1 подавать в суд на города, когда они пытаются заблокировать или сократить жилищное строительство. [171] Один активист в комментарии Комиссии по планированию Сан-Франциско в поддержку строительства нового жилого комплекса на 75 квартир, в основном по рыночным ценам, заявил, что: «Примерно 100 человек с более высокими доходами, которые не собираются жить в этом проекте если не построят, будут где-то жить... Просто кого-то вытеснят куда-то, потому что спрос не пропадает». [173]
Чтобы быстро создать недорогое жилье, стартап -компания из Bay Area превращает транспортные контейнеры размером 8 x 20 футов в дома всего за 8000 долларов, хотя из-за дороговизны (3000–5000 долларов за разрешение) и ограничительного зонирования во многих городах, обнаружил, что трудно найти места, где можно построить дома. [174]
В Калифорнии насчитывается более 400 000 единиц доступного жилья с ограниченным правом использования, которые были построены с условием, что они останутся доступными в течение следующих десятилетий (обычно от 30 до 55 лет) в обмен на субсидии. [175] По оценкам Департамента жилищного и общественного развития штата (HCD), существует более 35 000 квартир, требование о доступности которых истечет к 2021 году, и что многие из них, вероятно, будут преобразованы в квартиры, сдаваемые в аренду. HCD сделал сохранение этих квартир как доступного жилья приоритетом.
В соответствии с ваучерной системой раздела 8 федерального правительства жители платят 30% своей зарплаты, а Жилищное управление оплачивает разницу в стоимости аренды. [176] Как указал Меткалф (2018), «в 2015 году 2,2 миллиона домохозяйств, включающих 5 миллионов человек, использовали ваучеры на аренду для приобретения жилья на частном рынке», хотя эти цифры относятся ко всем Соединенным Штатам. [176] В отличие от других программ государственной помощи (таких как SNAP или Medicaid), существует лишь ограниченное количество ваучеров по Разделу 8. в списках ожидания в течение многих лет. [177] Жилищное управление города Лос-Анджелеса закрыло список ожидания по разделу 8 более чем на десять лет из-за высокого спроса и вновь открылось только в 2017 году. [178]
Калифорния занимает 49-е место среди 50 штатов США по количеству единиц жилья на душу населения.
Если бы Калифорния вернула свои земельные правила до уровня 1980 года, по оценкам нашего исследования, население штата в конечном итоге могло бы вырасти до 18% территории страны. Валовой внутренний продукт США может навсегда вырасти примерно на 2%, или на 375 миллиардов долларов. Если каждый штат снизит земельное регулирование до уровня 1980 года, ВВП может вырасти на целых 1,8 триллиона долларов.Примечание. Эта статья находится за платным доступом.
По всей стране многие быстрорастущие мегаполисы сталкиваются с острой нехваткой доступного жилья, что приводит к джентрификации, бездомности и даже болезням. Поскольку города изо всех сил пытаются удовлетворить спрос, они изменили свои горизонты, построив кондоминиумы и многоквартирные башни, но районы на одну семью, где жизнь с низкой плотностью населения считается священной, редко были частью уравнения.
Мы изучаем широко распространенную оппозицию строительству жилья по рыночным ценам и связываем ее с локализмом: точкой зрения, которая дает моральный авторитет действующим жильцам. Мы утверждаем, что локализм стал преобладать в жилищном планировании в Соединенных Штатах и что его кажущееся равенство – предоставляющее всем сообществам право определять себя – скрывает глубокий дисбаланс, который благоприятствует богатым. Мы используем данные опросов, проведенных в Калифорнии, для измерения локализма, используя в качестве показателя противодействие преимущественному использованию земель штата. Мы обнаруживаем, что локализм концентрируется среди белых богатых домовладельцев. Это говорит о том, что местные убеждения менее распространены среди населения, чем в практике планирования.
Это была еще одна глава мрачной саги о бесхозяйственном городском управлении нимбистов, разрушающем американские города. «Не у себя на заднем дворе» — это двухпартийное мнение, но поскольку крупнейшие американские города населены и управляются демократами (многие из которых находятся в штатах, находящихся под полным контролем демократов), такого рода откровенно исключающий городской ограничительный подход является особым позором для левых.
НИМБизм разрушает государство», — заявил [Ньюсом] редакционной коллегии в интервью, добиваясь поддержки газеты в своей предстоящей заявке на переизбрание. «Мы будем требовать большего от наших городов и округов.
Девелоперы, ученые и группы сторонников жилищного строительства уже более десяти лет требуют реформы CEQA, называя меру 1970 года, подписанную тогдашним губернатором. Рональд Рейган — главная причина нехватки жилья в Калифорнии.
Жилая недвижимость оценивается в ошеломляющие 150 000 долларов за акр и более в прибрежных регионах Калифорнии по сравнению с 20 000 долларов за акр в среднем в других крупных мегаполисах страны.
Возмущенные попытками некоторых застройщиков использовать более дешевую рабочую силу, не состоящую в профсоюзах, строительные профсоюзы района Залива подали апелляции, оспаривающие одобрение проектов, и объединились с общественными группами, которые выступают против проектов по разным причинам. Лейбористские группы также выступают против политики, которая, по мнению сторонников, поможет решить жилищный кризис в регионе, например, более широкое использование модульного жилья и упрощение утверждения проектов. Это игра с высокими ставками: профсоюзы заявляют, что апелляции дают им возможность оказать давление на застройщиков, чтобы они взяли на себя обязательство использовать профсоюзный труд и нанимать сотрудников на местах.
Индекс доступности традиционного жилья (HAI) ЦАР измеряет процент домохозяйств, которые могут позволить себе приобрести дом по средней цене в штате и регионах Калифорнии на основе традиционных предположений.
Учитывая, что доля вакантных квартир в округе колеблется около 1 процента (в Калифорнии этот показатель составляет 3,6 процента, что является рекордно низким показателем для штата).
Мы обнаружили, что районы с самым низким уровнем выбросов обычно находятся в Калифорнии, а районы с самым высоким уровнем выбросов — в Техасе и Оклахоме. Существует сильная отрицательная связь между выбросами и регулированием землепользования. Ограничивая новое строительство, самые чистые районы страны, похоже, подталкивают новое развитие к местам с более высокими выбросами.
Официальный показатель бедности, который используется с 1960-х годов, оценивает уровень бедности на основе денежного дохода семьи или отдельного человека. Новый показатель представляет собой более сложную статистику, включающую в оценку семейных ресурсов дополнительные статьи, такие как налоговые платежи и расходы на работу. Пороговые значения, используемые в новом показателе, получены на основе данных Исследования потребительских расходов о расходах на предметы первой необходимости (еда, жилье, одежда и коммунальные услуги) и скорректированы с учетом географических различий в стоимости жилья.
В Калифорнии проживает 12 процентов населения США, но 22 процента бездомных. Города, в которых произошло резкое повышение арендной платы, такие как Сан-Франциско и Лос-Анджелес, связывают резкий рост бездомности непосредственно с нехваткой жилья в штате, которая привела к беспрецедентному кризису доступности.
Калифорния занимает третье место по величине в стране: 34 из каждых 10 000 человек в штате страдают от бездомности. Хуже обстоят дела в двух штатах: Нью-Йорке и Гавайях. Нью-Йорк занимает второе место с 45 бездомными на 10 000 человек. Между тем, Гавайи занимают первое место с 51 на 10 000 человек.
По оценкам McKinsey Global Institute, нехватка жилья в Калифорнии обходится штату в 143–233 миллиарда долларов из-за потери экономического производства, главным образом из-за потребления, которое вытесняется высокими ценами на жилье и снижением строительной активности.
По оценкам исследования McKinsey Global Institute, проведенного в 2016 году, Калифорнии потребуется 3,5 миллиона новых единиц жилья к 2025 году, чтобы справиться с хронической нехваткой жилья. Однако с тех пор строительство нового жилья лишь замедлилось, несмотря на предвыборное обещание губернатора Гэвина Ньюсома возглавить усилия по производству этих 3,5 миллионов единиц жилья.
Винер заявил, что законопроект поможет штату сократить дефицит домов, который, по его оценкам, составляет 4 миллиона.
С 2013 по 2022 год округа и города Калифорнии утвердили чуть более миллиона единиц жилья из расчета примерно 2600 на 100 000 жителей. Это заметно ниже общенационального показателя в 3900 человек. ... Количество вновь разрешенных квартир в Калифорнии ниже, чем в 36 других штатах.
Большие и высокие жилые дома, окружающие станцию BART в вашем районе? Более 100 технических лидеров Калифорнии с энтузиазмом говорят: «Да, пожалуйста».
... В среду 130 технических руководителей и партнеров по венчурному капиталу заявили, что «твердо поддерживают» этот план в письме, адресованном Винеру.
Но законопроекты почти не попали на стол Ньюсома из-за ожесточенного спора о том, в какой степени застройщики должны быть обязаны использовать профсоюзный труд для строительства таких проектов. Эти меры схожи по своей цели – увеличению плотности, но различаются в том, как они решают вопрос о профсоюзах. Законопроект Уикса не содержит формулировок, которые фактически требуют, чтобы определенный процент работников проекта вступал в профсоюз. Законопроект Кабальеро включает в себя дружественные к профсоюзам формулировки.