.jpg/1280px-Kirkland_Vertical_mixed_use_(4575235975).jpg)
Смешанное использование — это тип городского развития , городского дизайна , городского планирования и/или классификации зонирования , который объединяет несколько видов использования , таких как жилое, коммерческое, культурное, институциональное или развлекательное, в одном пространстве, где эти функции в некоторой степени физически и функционально интегрированы, что обеспечивает пешеходное сообщение. [1] [2] [3] Застройка смешанного назначения может применяться к отдельному зданию, кварталу или району, а также в политике зонирования всего города или другой административной единицы. Эти проекты могут быть реализованы частным застройщиком, (квази)правительственным агентством или их комбинацией. Застройка смешанного назначения может представлять собой новое строительство, повторное использование существующего здания или заброшенной территории или их комбинацию. [4]
Традиционно населенные пункты развивались по схеме смешанного использования. Однако с индустриализацией были введены правительственные правила зонирования, чтобы отделить различные функции, такие как производство, от жилых районов. Мотивацией такого разделения послужили соображения общественного здравоохранения и защита ценностей собственности. [5]
В Соединенных Штатах практика зонирования жилых домов на одну семью была инициирована для защиты сообществ от негативных внешних воздействий , включая загрязнение воздуха, шума и света, связанное с более тяжелой промышленной практикой. [5] Эти зоны были также созданы для смягчения расовой и классовой напряженности. [6]
Расцвет зонирования раздельного использования в Соединенных Штатах наступил после Второй мировой войны, когда проектировщик и комиссар по паркам Нью-Йорка Роберт Мозес выступал за создание супермагистралей, чтобы разделить функции и районы города. Противоположность этой практике исходила от активистки и писательницы Джейн Джейкобс , которая была основным сторонником многофункционального зонирования, полагая, что оно играет ключевую роль в создании органичного, разнообразного и яркого городского ландшафта. [7] Эти две фигуры сталкивались лицом к лицу на протяжении большей части 1960-х годов. [8] С 1990-х годов многофункциональное зонирование снова стало желательным, поскольку оно способствует борьбе с разрастанием городов и повышению экономической жизнеспособности. [5] [9]
В большинстве стран Европы государственная политика поощряла сохранение роли центра города как основного места для бизнеса, розничной торговли, ресторанов и развлечений, в отличие от Соединенных Штатов, где зонирование активно препятствовало такому смешанному использованию на протяжении многих десятилетий. В Англии, например, гостиницы включены в ту же категорию, что и «жилые», а не коммерческие, как они классифицируются в США. [6] Франция также тяготеет к многофункциональному использованию, поскольку большая часть Парижа просто отнесена к «общеурбанистическим зонам», что позволяет использовать их в различных целях. Даже зоны, в которых расположены особняки и виллы аристократов, ориентированы на сохранение исторического и архитектурного наследия, а не на зонирование одной семьи. [6] Зонирование на одну семью также отсутствует в Германии и России, где кодексы зонирования не делают различий между различными типами жилья. [6]
Привязанность Америки к частной собственности и традиционным загородным домам 1950-х годов, а также глубокие расовые и классовые различия обозначили расхождения в зонировании смешанного использования между континентами. [10] В результате, большая часть центральных городов Европы «по умолчанию» имеет смешанное использование, и термин «смешанное использование» гораздо более уместен в отношении новых районов города, где предпринимаются попытки совместить жилую и коммерческую деятельность – например, как в Восточных доках Амстердама . [11] [12]
Расширенное использование зон смешанного использования и застроек смешанного использования можно обнаружить в различных контекстах, например в следующих (несколько таких контекстов могут применяться к одному конкретному проекту или ситуации): [13]
Любой из вышеуказанных контекстов может также включать в себя параллельные контексты, такие как:
Жилые комплексы смешанного назначения открывают значительные возможности для трудоустройства и жилья. [16] Многие из этих проектов уже расположены в устоявшихся центральных районах, а это означает, что развитие систем общественного транспорта в этих регионах стимулируется. [17] Взяв недооцененные и недостаточно используемые земли, зачастую бывшие объектами тяжелой промышленности, застройщики могут перепрофилировать их для увеличения стоимости земли и недвижимости. [16] Эти проекты также увеличивают разнообразие жилья, его плотность и зачастую доступность, поскольку они ориентированы на многоквартирные, а не на односемейные жилые комплексы. [18] В этих районах также наблюдается более равный баланс между спросом и предложением рабочих мест и жилья. [7]
Эта модель развития основана на идее «жить, работать, играть», превращая здания и кварталы в многофункциональные объекты. Эффективность, производительность и качество жизни также повышаются в отношении рабочих мест, имеющих множество удобств. [17] Примеры включают спортивные залы, рестораны, бары и магазины. Районы смешанного использования способствуют сообществу и социализации, объединяя сотрудников, посетителей и жителей. [17] Особый характер и ощущение места создаются путем преобразования одноразовых районов, которые могут работать по восемь часов в день (например, коммерческие офисные здания, работающие с 9:00 до 17:00), в сообщества, которые могут работать по восемнадцать часов в день, за счет добавления кафе, ресторанов, баров и ночных клубов. [18] Безопасность районов, в свою очередь, может повыситься, поскольку люди остаются на улицах в течение более длительного времени. [19]
Районы и здания смешанного назначения обладают сильной способностью адаптироваться к меняющимся социальным и экономическим условиям. Когда разразилась пандемия COVID-19 , нью-йоркские ритейлеры, расположенные в длинных коммерчески ориентированных кварталах, серьезно пострадали, поскольку они больше не привлекали аудиторию прохожих. Объединив несколько функций в одном здании или комплексе, многофункциональные районы могут повысить устойчивость благодаря своей способности привлекать и удерживать посетителей. [20]
Также поощряются более устойчивые методы транспортировки. Исследование Гуанчжоу, Китай , проведенное Журналом географической информатики, показало, что такси, расположенные в регионах, где здания выполняют более разнообразные функции, значительно сокращают расстояния поездки. [7] Сокращение расстояний поездок, в свою очередь, способствует использованию микромобильности . Инфраструктура, благоприятная для пешеходов и велосипедистов, развивается благодаря увеличению плотности и сокращению расстояний между жилыми домами, рабочими местами, предприятиями розничной торговли и другими удобствами и местами назначения. [5] Кроме того, проекты смешанного использования способствуют здоровью и благополучию, поскольку эти разработки часто обеспечивают лучший доступ (будь то пешком, на велосипеде или транзитом) к фермерским рынкам и продуктовым магазинам. [18] Однако гибридные мегаполисы, районы с большими и высокими зданиями, в которых сочетаются общественные и частные интересы, не демонстрируют снижения выбросов углекислого газа по сравнению с мегаполисами с низкой и плотной конфигурацией. Возможно, это связано с тем, что гибридные мегаполисы склонны привлекать автомобильное движение со стороны посетителей. [21]
Из-за спекулятивного характера крупномасштабного строительства недвижимости мегапроекты смешанного назначения часто не достигают целей справедливости и доступности. Элитные жилые, высококлассные торговые и офисные помещения класса А , привлекательные для высокопоставленных арендаторов, часто отдаются приоритету из-за их спекулятивного потенциала. [16] Существует также тенденция к превращению жилых помещений в многофункциональных комплексах в кондоминиумы, а не в арендуемые помещения. Исследование, проведенное Журналом Американской ассоциации планирования, показало, что сосредоточенность на домовладении преимущественно исключает людей, работающих в сфере общественного обслуживания, торговли, культуры, торговли и обслуживания, а также на производстве, из жизни в богатых удобствами городских центрах. [22] Несмотря на такие стимулы, как бонусы за плотность застройки, муниципалитеты и застройщики редко уделяют значительное внимание обеспечению доступного жилья в этих планах. [22]
Здания смешанного назначения могут быть рискованными, поскольку в одном комплексе проживает несколько арендаторов. [17] Мега-проекты смешанного назначения, такие как Hudson Yards , также чрезвычайно дороги. Это развитие обошлось городу Нью-Йорку в более чем 2,2 миллиарда долларов. [23] Критики утверждают, что деньги налогоплательщиков могли бы лучше служить обществу, если бы их тратили в другом месте. [23] Кроме того, многофункциональные застройки как катализатор экономического роста могут не служить своей намеченной цели, если они просто меняют экономическую активность, а не создают ее. Исследование, проведенное Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), показало, что «90 процентов новых арендаторов офисов Hudson Yards переехали из Мидтауна». [23]
Некоторые из наиболее частых сценариев смешанного использования в Соединенных Штатах: [2]
Первой крупномасштабной попыткой создания многофункциональной застройки в Австралии стал Контурный план Сиднейского региона , план, который определил потребность Сиднея в децентрализации и организации своего роста вокруг мегаполиса. Его основная цель состояла в том, чтобы контролировать быстрый послевоенный рост населения города путем создания коридоров роста и экономических центров, которые помогли бы предотвратить неконтролируемое разрастание и чрезмерное использование автомобилей в качестве транспортного средства [24] [25] Несколько городских центров, таких как Парраматта. или Кэмпбеллтаун извлек выгоду из этой политики, создав экономические центры со своими собственными удобствами в центре города вдоль главных магистралей Сиднея. [24]
Последующие планы дополнили первоначальный новой политикой, ориентированной на вопросы экономики и обновления городов. В частности, План 1988 года был разработан в сотрудничестве с транспортной стратегией и первым рекомендовал более высокую плотность застройки. [26] С тех пор австралийские органы планирования стали уделять больше внимания развитию смешанного использования промышленных земель в центре города как способу оживления районов, которым не уделяется должного внимания из-за спада производства, консолидации и уплотнения ранее малонаселенных городских центров. [27] [28] Этот новый подход к городскому планированию оказал значительное влияние на использование земельных участков в крупных австралийских городах: согласно данным Австралийского бюро статистики за 2021 год , смешанное зонирование уже предполагает более 9% разрешений на строительство нового жилья. [29]
Одним из первых городов, принявших политику многофункционального развития, стал Торонто . Местное правительство впервые сыграло свою роль в 1986 году, приняв постановление о зонировании, которое позволило смешивать коммерческие и жилые помещения. В то время Торонто находился на начальной стадии планирования развития многофункциональной застройки из-за растущей популярности социального жилья. С тех пор закон был обновлен совсем недавно, в 2013 году, сместив большую часть своего внимания за пределы центра города, который был частью главного города с 1998 года. Благодаря принятым правилам город стал контролировать развитие высотных кондоминиумов на всей территории. Город с удобствами и остановками общественного транспорта рядом. Политика многофункционального развития Торонто вдохновила другие североамериканские города в Канаде и США на аналогичные изменения. [22]
Одним из примеров многофункциональной застройки Торонто является Mirvish Village [30] архитектора Грегори Энрикеса . Расположенные на Блур и Батерст-стрит , важном перекрестке в Торонто, части территории проекта Mirvish Village зонированы как «коммерческие жилые дома», а другие — как «смешанные коммерческие жилые дома». [31] В соответствии с подзаконными актами о зонировании города Торонто, коммерческое жилье включает в себя «ряд коммерческих, жилых и институциональных помещений, а также парки». [32] Программное использование деревни Мирвиш включает аренду квартир, общественный рынок и небольшую розничную торговлю, [33] при этом на территории сохранились 23 из 27 исторических домов. [34] Проект примечателен процессом общественных консультаций, который получил высокую оценку городских властей Торонто. [34] Архитектор Энрикес и разработчик ранее сотрудничали в проектах смешанного использования в Ванкувере , Британская Колумбия , включая успешную реконструкцию Вудворда . [35]
В Соединенных Штатах Агентство по охране окружающей среды (EPA) сотрудничает с местными органами власти, предоставляя исследователям новые данные, позволяющие оценить, какое влияние на город может оказать многофункциональная застройка. Благодаря тому, что Агентство по охране окружающей среды помещает модели в электронную таблицу, муниципалитетам и разработчикам становится намного проще оценивать трафик в помещениях смешанного использования. Связывающие модели также используются в качестве ресурсного инструмента для измерения географии, демографии и характеристик землепользования в городе. Агентство по охране окружающей среды провело анализ шести крупных мегаполисов, используя землепользование, обследования домохозяйств и базы данных ГИС. Такие штаты, как Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико и Вирджиния, приняли этот стандарт в качестве политики штата при оценке того, как городское развитие может повлиять на дорожное движение. Предпосылками успеха многофункциональных проектов являются занятость, население и потребительские расходы . Эти три предварительных условия гарантируют, что комплекс сможет привлечь качественных арендаторов и добиться финансового успеха. Другими факторами, определяющими успех многофункционального проекта, являются близость времени производства и затраты на окружающем рынке. [36]
Зонирование смешанного использования было реализовано в Портленде, штат Орегон , с начала 1990-х годов, когда местное правительство захотело уменьшить доминирующий в то время стиль застройки, ориентированный на автомобили. Metropolitan Area Express , система легкорельсового транспорта Портленда, способствует объединению жилых, коммерческих и рабочих помещений в одну зону. [37] Благодаря этой системе планирования с одним зонированием использование земли с повышенной плотностью обеспечивает возврат государственных инвестиций по всему городу. Коридоры главных улиц обеспечивают гибкую высоту зданий и высокую плотность застройки, обеспечивая «места сбора». [38]
Hudson Yards — крупнейший частный комплекс недвижимости в истории США. [39] Проект начался в 2005 году, когда городской совет Нью-Йорка одобрил изменение зонирования района с производства с низкой плотностью производства на смешанное использование с высокой плотностью. [23] Некогда обветшалые пирсы, расположенные в западной части Мидтауна, сейчас перестраиваются в коммерческие офисные помещения, сочетание доступного и роскошного жилья, ресторанов и торговых площадей, элитного отеля Equinox и фитнес-центра, а также многочисленных общественных мест. парки. Ожидается, что проект будет завершен в 2024 году. Ожидается, что комплекс будет принимать 125 000 рабочих, посетителей и жителей ежедневно. [39] Родственные компании и Oxford Properties являются основными разработчиками этого плана. [39]
Этот проект также является крупнейшим проектом в США, который когда-либо финансировался за счет субсидий TIF ( финансирование увеличения налогов ). Это не требовало одобрения избирателей и не требовало прохождения традиционного городского бюджетного процесса. Скорее всего, проект финансируется за счет будущих налогов на недвижимость и визовой программы EB-5 . [23] Эта программа предоставляет визы зарубежным инвесторам в обмен на размещение минимум 500 000 долларов США в недвижимости в США. [40]
СМИ, связанные с разработками смешанного использования, на Викискладе?