График амортизации — это таблица, в которой подробно описывается каждый периодический платеж по амортизируемому кредиту (обычно ипотеке ), созданная калькулятором амортизации . [1] Амортизация относится к процессу погашения долга (часто по кредиту или ипотеке) с течением времени посредством регулярных платежей. [2] Часть каждого платежа идет на выплату процентов, а оставшаяся сумма применяется к основному балансу. Процент процентов по отношению к основному долгу в каждом платеже определяется в графике амортизации. График отличает часть платежа, которая относится к расходам на выплату процентов, от части, используемой для закрытия разрыва между скидкой или премией и основным долгом после каждого платежа.
В то время как часть каждого платежа идет как на выплату процентов , так и на выплату основного долга по кредиту, точная сумма, применяемая к основному долгу, каждый раз меняется (остаток идет на выплату процентов). График амортизации указывает конкретную денежную сумму, направляемую на выплату процентов, а также конкретную сумму, направляемую на выплату основного долга, с каждым платежом. Первоначально большая часть каждого платежа идет на выплату процентов. По мере погашения кредита большие части идут на выплату основного долга.
Существуют различные методы разработки графика амортизации. К ним относятся:
Графики погашения кредита выполняются в хронологическом порядке . Предполагается, что первый платеж будет произведен через один полный платежный период после получения кредита, а не в первый день (дату выдачи) кредита . Последний платеж полностью погашает остаток кредита . Часто последний платеж будет немного отличаться по сумме от всех предыдущих платежей.
Помимо разбивки каждого платежа на процентную и основную часть, график погашения также указывает проценты, выплаченные на текущую дату, основную сумму, выплаченную на текущую дату, и оставшийся остаток основной суммы на каждую дату платежа.
Данный график амортизации основан на следующих предположениях:
Во-первых, следует знать, что возникают ошибки округления, и в зависимости от того, как кредитор накапливает эти ошибки, смешанный платеж (основной долг плюс проценты) может немного меняться в некоторые месяцы, чтобы не допустить накопления этих ошибок; или накопленные ошибки корректируются в конце каждого года или при последнем платеже по кредиту.
Есть несколько важных моментов, которые стоит отметить при ипотеке дома с амортизированным кредитом. Во-первых, существует существенное несоразмерное распределение ежемесячных платежей на проценты, особенно в течение первых 18 лет 30-летней ипотеки. [3] В приведенном ниже примере платеж 1 распределяет около 80-90% от общей суммы платежа на проценты и только 67,09 долл. США (или 10-20%) на остаток основного долга . Точный процент, выделяемый на выплату основного долга, зависит от процентной ставки. Только после платежа 257 или более двух третей срока распределение платежей на основной долг и проценты выравнивается и впоследствии склоняется в сторону первого.
Для полностью амортизируемого кредита с фиксированной (т. е. непеременной) процентной ставкой платеж остается неизменным в течение всего срока, независимо от остатка основного долга. Например, платеж по приведенному выше сценарию останется 733,76 долл. США независимо от того, составляет ли непогашенный (невыплаченный) остаток основного долга 100 000 долл. США или 50 000 долл. США. Выплата суммы, превышающей ежемесячную договорную сумму, уменьшает непогашенную сумму и, следовательно, проценты, подлежащие уплате кредитору; если ежемесячный договорный платеж остается прежним, количество платежей и срок кредита должны уменьшиться. И наоборот, выплата суммы, меньшей ежемесячной договорной суммы, увеличивает непогашенную сумму и, следовательно, проценты, подлежащие уплате ( отрицательная амортизация ); если ежемесячный договорный платеж остается прежним, количество платежей и срок кредита должны увеличиться.