Регистрация земли в законодательстве Шотландии представляет собой систему государственной регистрации земли и связанных с ней вещных прав . В Шотландии существует одна из старейших систем регистрации земли в мире. Регистрация сделок важна, поскольку представляет собой третий этап создания и передачи вещных прав. [1]
После принятия Парламентом Королевства Шотландии Закона о регистрации 1617 [2] феодальные гранты и распоряжения должны были быть зарегистрированы в Общем реестре сазинов, чтобы дать владельцу право собственности. Эти регистрационные требования сохранились вместе с независимостью шотландского законодательства после конституции Королевства Великобритании , Актов Союза 1707 года и последующего создания Соединенного Королевства в 1800 и 1922 годах.
Сегодня государственная регистрация по-прежнему требуется для законной передачи вещных прав в соответствии с законодательством Шотландии. Государственные земельные реестры теперь переданы Регистрам Шотландии (RoS), агентству правительства Шотландии , которому поручено собирать и вести записи, относящиеся к собственности и другим юридическим документам. Руководитель этого агентства известен как Хранитель реестров Шотландии, которого часто называют просто Хранителем, которым в настоящее время является Дженнифер Хендерсон. [3] В настоящее время РОС ведет 20 государственных реестров, касающихся земли и других юридических документов. [4]
После введения феодальной системы землевладения в Шотландии в ходе Давидовой революции формальные церемонии проводились на самой земле посредством церемонии сасине , когда владелец передает сасине другому (от старофранцузского seiser — «захватывать»). Начиная как минимум с 1248 года, церемония сасине включала передачу земли или других символов, публично демонстрируя передачу права собственности на землю от одного человека к другому. [1] Закон о регистрации 1617 года предусматривал, что инструмент сазине требует регистрации для создания вещных прав:
«Его Величество с одобрения и согласия estaittis парламентских статутов и ordanis, что они salbe ane publick Register, в котором все Reuersiounes регрессируют банды и предписания для вынесения reuersiounes или регрессируют ассигнации, которые должны выполнять те же самые отказы от wodsettis и грантов от искупления и siclyik все инструменты для регистрации . [5]
Лишь немногие другие европейские страны ввели какую-либо форму регистрации до 19 века, а в некоторых районах Англии и Уэльса не было системы государственной регистрации до 1990 года. [6] Результатом Закона 1617 года стало создание Реестра сазинов, который был одна из самых передовых систем регистрации земли на тот момент в Европе. [7] Реестр Сасинов действовал путем публичной регистрации актов о передаче земли, таких как феодальные гранты и распоряжения, чтобы удостовериться в праве собственности в соответствии с Законом 1617 года.
В 19 веке в процесс Сасине были внесены важные реформы. Закон об инфекциях 1845 года ( 8 и 9 Vict. c. 35) отменил требование проведения церемонии вручения сазинина . [8] Закон о праве собственности на консолидацию земель (Шотландия) 1868 года ( 31 и 32 Vict. c. 101) также предусматривал, что документ сазине (акт, фиксирующий церемонию) больше не является необходимым, поскольку передача [содержится в официальном документе] документ, причем само распоряжение подлежит регистрации.
Принятие Закона о земельных реестрах (Шотландия) 1868 года еще больше реформировало Общий регистр сасинов, введя систему сортировки документов по округам Шотландии. [1] Листы поиска, в которых перечислены документы, зарегистрированные на недвижимость, также были введены для упрощения процесса регистрации и поиска. Однако на этом этапе, благодаря развитию картографии , многие правовые системы, такие как Австралия и Германия, начали использовать «регистрацию прав собственности» или систему Торренса , основанную на картах земельных участков. [7] Общий регистр Сасинов, напротив, опирался только на акты, и размер переданной земли был указан в акте. На практике это затрудняло определение того, что именно было передано, особенно в случае сделок, использующих исторические единицы измерения . Общий реестр сазинов начал казаться устаревшим, и даже к 1900 году в шотландском законодательстве начались дебаты о его замене. [7] Последним законом о введении новой системы, основанной на картах, стал Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 года (ок. 33), который ввел Земельный реестр Шотландии на основе карт .
Закон 1979 года предусматривал, что каждый округ Генерального реестра Сасинов перейдет в новый Земельный реестр. «Живая» дата для каждого округа была: [9]
После «действующей» даты для каждого округа уже было недостаточно записывать акты, касающиеся собственности в этом округе, в Общий реестр Сазинов. Вместо этого пришлось подать новое добровольное заявление в Земельный реестр Шотландии. Со временем Земельная книга начала пополняться по мере перехода собственности в другие руки, что потребовало подачи нового заявления в Земельную книгу. В соответствии с Законом об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года отмена феодализма также произошла 28 ноября 2004 года, положив конец историческому феодальному характеру Реестра сасинов. [10] Тем не менее, большие участки земли в Шотландии по-прежнему оставались зарегистрированными в Генеральном реестре сасинов, и это, в сочетании с рабочими проблемами Закона 1979 года, привело к появлению Отчета Комиссии по законодательству Шотландии о регистрации земли (2010, SLC). Отчет 222). [11] Результатом этого отчета стала рекомендация провести масштабную реформу Земельной книги. Рекомендации отчета были приняты правительством Шотландии , а Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года был принят парламентом Шотландии .
Главной особенностью шотландского законодательства о собственности является принцип публичности и окружающая его правовая доктрина. Принцип публичности требует, чтобы при передаче всей собственности существовала необходимость внешнего (т.е. публичного) действия для создания или передачи вещных прав (или вещных прав ). В шотландском законодательстве принцип гласности не анализировался подробно. Однако Комиссия по праву Шотландии отметила, что использование государственного реестра обеспечивает уверенность и безопасность для сторон, участвующих в продаже земли. [12]
Обоснование требования внешнего акта является предметом научных дискуссий, но широко признано, что принципы гласности служат целям:
Исторически в Шотландии продавцы часто предоставляли несколько прав на один участок земли, часто в попытке обмануть нескольких покупателей. [13] Принятие Закона о регистрации 1617 года [14] сословиями парламента Королевства Шотландия было попыткой ограничить это мошенничество путем установки требования о регистрации при передаче права собственности; позволяя покупателям полагаться на государственный реестр. Важно отметить, что Закон о реальных правах 1693 года [15] предусматривал, что распоряжения будут «ранжироваться в порядке даты регистрации». Это юридическое правило, действующее и по сей день, порождает концепцию «гонки за реестрами», в которой лицо (обычно покупатель после заключения договора купли- продажи ) должно быстро зарегистрировать переданное ему распоряжение землей. Зарегистрируйтесь, предотвратив все другие потенциальные претензии третьих лиц на право собственности. [16] Выдающийся судья лорд Роджер из Эрлсферри охарактеризовал гонку как:
смертельная серьезная борьба с целью лишить другого конкурента шанса получить реальное право, зафиксировав соответствующий акт и заразив себя первым. Участники этого забега не являются коринфянами и не приносят олимпийской клятвы спортивного мастерства. Если ваш противник отстает от цели, ошибается или спотыкается, вы не рыцарски ждете, пока он догонит: вы в полной мере используете его ошибки. Хорошие парни финишируют последними и не получают должного результата. [17]
На практике введение предварительного уведомления в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года уменьшило «борьбу» в гонке за реестр. [18] Однако по-прежнему остается в силе то, что только регистрация в Земельной книге способна передавать или создавать вещные права (или вещные права ). [19]
Было сказано, что дела Шарп против Томсона и Попечителя Бернетта против Грейнджера являются наиболее комментируемыми делами в шотландском законодательстве в наше время. [20] Это также стало предметом отчета Шотландской юридической комиссии, [21] в котором также обсуждается решение по делу «Доверительный управляющий Бернетта против Грейнджера» [2004] UKHL 8 и его разъяснения относительно требований о регистрации в шотландском законе о материальной наследственной собственности.
Октябрь 1990 г.
Г-жа Бернетт владела материальной наследственной собственностью (домом) по адресу 94 Malcolm Road в Питеркултере , Абердиншир . [22] В октябре 1990 года г-жа Бернетт заключила договор купли-продажи собственности с целью продажи ее г-ну и г-же Грейнджер. [23]
ноябрь 1990 г.
8 ноября 1990 года, в день въезда, покупная цена была оплачена, и Грейнджерам было передано распоряжение о завершении второго этапа передачи права собственности на дом. [23] Однако на тот момент адвокаты Грейнджеров не зарегистрировали распоряжение в Генеральном реестре Сасинов (Абердиншир не входил в Земельный реестр до 1 апреля 1996 г.). Грейнджеры вступили во владение домом и действовали так, как если бы они были его законными владельцами, несмотря на отсутствие действительной регистрации отчуждения, предоставленного им.
Тем временем г-жа Бернетт столкнулась с финансовыми трудностями и была арестована (термин по закону Шотландии для обозначения личного банкротства ) с назначением управляющего секвестром в соответствии с Законом о банкротстве (Шотландия) 1985 года. Закон 1985 года теперь отменен и заменен Законом о банкротстве (Шотландия) 2016 года], [24] один из крупнейших законопроектов, когда-либо принятых шотландским парламентом. [25]
декабрь 1991 г.
10 декабря 1991 года доверенное лицо г-жи Бернетт (т.е. назначенный судом арбитражный управляющий, управляющий ее имуществом, находящимся под секвестром) завершило право собственности на дом в Петеркултере, отправив уведомление Хранителю реестров Шотландии. [26] Доверенное лицо было вписано в название дома.
Январь 1992 г.
27 января 1992 года адвокат Грейнджера наконец зарегистрировал решение, вынесенное в ноябре 1990 года, в земельных книгах Шотландии. Теперь на право собственности на дом в Петеркултере претендовали два человека: (1) доверенное лицо г-жи Бернетт (который, предположительно, хотел сохранить собственность, чтобы продать ее, чтобы удовлетворить своих кредиторов) и (2) Грейнджеры, которые переехали в дом. и считали, что оно принадлежит им с того момента, как они вступили во владение. [26] Доверенное лицо г-жи Бернетт подал иск в пользу декларатора в суде шерифа Абердина, в шерифе Грампиан, Хайленд и Айленд . «Декларатором» является постановление суда, в соответствии с которым преследователь, лицо, возбуждающее иск, просит суд заявить о существовании права, обязанности по постановлению (т.е. право «объявляется существующим»), в данном случае что доверенное лицо г-жи Бернетт имело право собственности на дом в Петеркултере.
июль 1995 г.
25 июля 1995 года шериф предоставил заявителю в пользу доверенного лица г-жи Бернетт право собственности на дом в Петеркултере. Грейнджеры обратились к главному шерифу шерифа Грампиан, Хайленд и Айленд, DJ Risk, QC.
август 2000 г.
28 августа 2000 года руководитель шерифа рассмотрел апелляцию и вынес решение в пользу Грейнджеров о том, что они владеют собственностью после решения по делу Шарп против Томсона . [27] Доверенное лицо г-жи Бернетт подал апелляцию во Внутреннюю палату Сессионного суда .
май 2002 г.
15 мая 2002 года Внутренняя палата удовлетворила апелляцию доверенного лица г-жи Бернетт о том, что он владеет домом. [28] Они разграничили толкование дела Шарп против Томсона только случаями плавающих обвинений. Семья Грейнджеров обжаловала это решение в Судебном комитете Палаты лордов (в то время это был последний апелляционный суд по гражданским делам Шотландии, ныне замененный Верховным судом Соединенного Королевства ).
март 2004 г.
4 марта 2004 г. Палата лордов отклонила апелляцию Грейнджера и подтвердила решение Внутренней палаты. [29] Право собственности на дом принадлежало доверенному лицу г-жи Бернетт.
Тот факт, что на завершение этого судебного процесса ушло более 12 лет, демонстрирует юридические сложности, существующие в этой области. Решение Палаты лордов по делу Шарп против Томсона вызвало один из величайших академических откликов на этот случай на памяти ныне живущих; и, как и в случае с Sharp , тщательному изучению также подверглось дело Burnetts Trustee . [20] В апелляции к Палате лордов лорд Роджер из Эрлсферри и лорд Хоуп из Крейгхеда , шотландские лорды в Палате лордов, вынесли важные решения относительно применения принципа гласности. Лорд Хоуп отметил:
Такой простой взгляд на дело позволяет предположить, что ситуация, в которой сейчас оказались апеллянты [т.е. Грейнджеры], является несправедливой. Они заплатили цену за объекты [т.е. дом в Петеркултере], доступ к которому они получили, в обмен на вручение распоряжения в день расчета [т.е. дату въезда]. Теперь им говорят, что субъекты принадлежат ответчику [т.е. Доверенному лицу г-жи Бернетт] и что они больше не могут получить на них законное право собственности. [30] [Добавлены скобки]
Однако затем лорд Хоуп заявил о необходимости регистрации распоряжений:
Регистрация в Земельном реестре Шотландии в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года [см. Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года] заняла место последнего шага, который всегда необходимо было сделать для передачи вещного права передача земли по зазину и запись нотариального акта или его современных эквивалентов в Общий реестр зазинов. Раздел 3(1) Закона 1979 г. [см. 50 Закона 2012 года] предусматривает, что регистрация влечет за собой предоставление лицу, зарегистрированному как имеющему право на зарегистрированную долю, вещного права на землю в той мере, в какой это право может быть передано в качестве вещного права . Он сохраняет правило, согласно которому передача распоряжения сама по себе не передает вещного права на собственность. Это правило применяется к каждой сделке , в результате которой право собственности на землю переходит от одного лица к другому. Это не ограничивается продажей, хотя именно в договорах купли-продажи земли берет свое начало большинство сделок, приводящих к переходу права собственности на землю. [31] [Добавлены подчеркивания и скобки]
Лорд Хоуп далее установил, что Грейнджеры не получили реального права собственности, поскольку они не зарегистрировали переданное им распоряжение. Поэтому:
Вещное право на имущество, бенефициарным владельцем которого была г-жа Бернетт, оставалось за ней на дату, когда уведомление о праве собственности постоянного доверительного управляющего было зарегистрировано в реестре Sasine. Единственные ограничения на это право носили личный характер. [32]
Это означало, что Грейнджеры имели только личные права в отношении доверенного лица г-жи Бернетт, а не какое-либо реальное право собственности на сам дом в Петеркултере. Только регистрация распоряжения создала бы реальное право; Грейнджеры не владели домом, несмотря на то, что жили в нем. Лорд Роджер отмечает:
Решение Дополнительного дивизиона [Внутренней палаты ] правильное. Но это шокирует. Важно не преуменьшать это чувство шока, поскольку признание того, что решение шокирует, и определение причин являются ключом к объяснению того, почему оно также является правильным. [33] [Добавлены подчеркивания и скобки]
Лорд Роджер объясняет:
В то время, когда г-жа Бернетт была арестована, апеллянтами были лица, которым диспонер передал распоряжение, но которые еще не внесли его в реестр и, соответственно, еще не были признаны виновными [т. е.: они не имели права собственности]. [34] [добавлены скобки]
Из-за характера гонки за регистром (см. выше) это означало, что:
... ответчик [Доверенное лицо г-жи Бернетт] не сделал ничего иного, как воспользовался ошибкой или ошибкой своих соперников, истцов [Грейнджеров], не сумев добиться успеха и своевременно зафиксировать решение г-жи Бернетт. Даже когда их агентам стало известно, что ее имущество было конфисковано и что ответчик был назначен постоянным попечителем, по какой-то причине они не предприняли никаких действий. По крайней мере, если оглянуться назад, это было ошибкой, поскольку это позволило ответчику зарегистрировать свое уведомление о праве собственности перед апеллянтами. Как показывают власти, даже несмотря на то, что ответчик был хорошо осведомлен о том, что апеллянты имели распоряжения г-жи Бернетт, он имел полное право воспользоваться их ошибкой, записав уведомление о праве собственности и завершив тем самым проверку, приобретя реальное право на предметы для кредиторов. [35] [ добавлены скобки ]
Соответственно, доверенное лицо г-жи Бернетт выиграло гонку за регистрацию. Он имел право собственности на недвижимость.
Материальное наследственное имущество – это недвижимое имущество, то есть то, что нельзя перемещать, например земля и здания. Земля в законодательстве Шотландии представляет собой более широкое понятие, чем традиционное значение земли , и означает:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 113:
«Земля» включает в себя —
- а) здания и другие сооружения,
- (b) морское дно территориального моря Соединенного Королевства, прилегающего к Шотландии (включая сушу в пределах приливов и отливов во время обычных весенних приливов), и
- (в) прочие земли, покрытые водой... [36]
Следовательно, для описания вышеизложенного используется слово «земля», используемое в этой статье и в законодательстве Шотландии; так может включаться широкий спектр недвижимого имущества, такого как поле или лесной массив, дом, озеро или часть шотландского территориального водного дна. Право собственности на землю представляет собой coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли). Это означает, что владелец участка земли в Шотландии будет владеть поверхностью земли, землей под ней и воздушным пространством над собственностью. Это также включает в себя любое движимое имущество на земле, к которой он присоединился .
Термин «многоквартирный дом» часто используется для описания типа здания, в котором расположены несколько жилых помещений, обычно с квартирами или апартаментами на каждом этаже и с общим входом по лестнице. Этот тип жилой недвижимости регулируется Законом о многоквартирных домах (Шотландия) 2004 года и обсуждается в соответствии с законом о многоквартирных домах, подразделом закона о собственности Шотландии, касающимся квартирной недвижимости. Однако в шотландском законодательстве о собственности термин «многоквартирный дом» используется более широко и используется для описания как (1) «законных многоквартирных домов», так и (2) «обычных отдельных многоквартирных домов». [37]
В соответствии с феодальным законодательством , которое действовало в Шотландии со времени Давидовой революции до 28 ноября 2004 года, [38] вся земля в Шотландии принадлежала Короне ( т.е. королю/королеве Шотландии , позже королю/королеве Британии , а затем Король/Королева Соединенного Королевства ). Определенные права на землю, называемые малыми регалиями , могли быть сохранены за Короной, когда она предоставляла землю вассалу Короны. Сегодня, после отмены феодализма , любые малые регалии , которые не были явно предоставлены владельцу земли посредством предыдущего гранта или другому лицу в качестве отдельного юридического объекта недвижимости, по-прежнему остаются собственностью Короны в соответствии с Регалиями Минора . [39] Если они были предоставлены другому лицу, обладателем права является владелец «отдельного юридического многоквартирного дома», который может быть независимым от владельца земли. Текущие права на регалии минора :
Исторически следующие права считались частью малых регалий, но сейчас таковыми не считаются: [40]
Условные раздельные многоквартирные дома представляют собой разделение вещного имущества на отдельные части, которое распространяется на землю как надземную, так и подземную:
Право собственности на здание может быть разделено на многоквартирные дома, как это обычно бывает с одноименными шотландскими плоскими зданиями . Правила, касающиеся взаимоотношений между отдельными многоквартирными квартирами, регулируются Законом о многоквартирных домах (Шотландия) 2004 года и Законом об многоквартирных домах. Право собственности на землю и другие здания может быть разделено по горизонтали на многоквартирные дома. Никакое материальное движимое имущество, присоединившееся к земле, не может быть выделено в отдельную квартиру. [41] [42] Разделение воздушного пространства над землей на отдельные многоквартирные дома (для описания, например, мостов или незанятого воздушного пространства) «неясно» в шотландском законодательстве. [39]
Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года позволил сохранить спортивные права феодальных начальников ( рыбалка и охота ) в качестве обычного отдельного владения землей путем регистрации уведомления о сохранении до 28 ноября 2004 года. [43] Впоследствии было зарегистрировано только 65 из этих уведомлений. [44]
Ниже уровня земли пласты земли могут быть разделены горизонтально. Наиболее распространенным типом подземного проживания является отделение полезных ископаемых от владельцев поверхности земли. [45] После дела Грэма против герцога Гамильтона [ 46] было установлено, что владение полезными ископаемыми в качестве многоквартирного дома является правом собственности на пласты Земли под поверхностью земли, даже если они не содержат полезных ископаемых. [47]
Все люди, как человеческие, так и юридические , обладают правоспособностью, то есть способностью обладать правами. Таким образом, человек может владеть землей самостоятельно. Это вытекает из классификации права лиц, встречающейся в римском праве . Под словом «человек» обычно подразумевают человека . Однако в законодательстве Шотландии и во многих других юрисдикциях этот термин также используется для описания юридических лиц, таких как компании , партнерства , [48] шотландская благотворительная корпоративная организация (SCIO) или другие юридические лица, учрежденные законом (например, правительственная организация). агентство или местный орган власти ).
Организации и объединения должны обладать правоспособностью владеть имуществом самостоятельно, чтобы выступать в качестве передателя (лица, передающего право собственности) или правопреемника (лица, приобретающего право собственности) при добровольной передаче земли. Необходимо проверить их соответствующие уставы , конституции или учредительное законодательство, чтобы убедиться, имеет ли передатель или получатель права на законное владение землей в Шотландии.
Если получателем при добровольной передаче является некорпоративная ассоциация , определение которой в шотландском законодательстве отсутствует, но обычно интерпретируется как «группа лиц, связанных соглашением для определенной цели». [49] [50] Не будучи юридическим лицом, ассоциация не имеет статуса юридического лица в соответствии с законодательством Шотландии; и, таким образом, когда некорпоративные ассоциации заключают сделку с целью получения права собственности на землю, все члены ассоциации вместо этого будут владеть имуществом совместно в доверительном управлении , а не собственностью на землю, передаваемой исключительно самой ассоциации. [51]
Общий реестр Sasines (GRS), как обсуждалось выше, представляет собой регистр сделок с землей в Шотландии, основанный на документах. Он был учрежден в соответствии с Законом о регистрации 1617 года и хранится в Эдинбурге в офисе Регистров Шотландии в Медоубэнк-хаус. Теоретически он доступен для публичного просмотра, но система записи сложна, поэтому следователям часто потребуется помощь штатных сотрудников или исследователей частных прав для идентификации соответствующего документа после уплаты пошлины. [52]
GRS индексируется по именам сторон и самой собственности. [53] Каждому объекту недвижимости выдается лист обыска , в котором перечислены все зарегистрированные документы на этот объект недвижимости. [54] Если существует подразделение объекта недвижимости, этому подразделению дается новый лист поиска, а в листе поиска исходного объекта делается отметка о разрыве. [54] Имена каждой стороны, записанные в документе, также будут проиндексированы, поэтому документ также можно идентифицировать только по именам. Акты хранятся в 33 округах Шотландии (см. выше).
Планы
Не существовало требования о том, чтобы к зарегистрированному акту был приложен план для определения передаваемого имущества или объема других вещных прав. Вместо этого для записи было достаточно описания границ документа.
По прогнозам, GRS закроется к 2024 году, [55] и все зарегистрированные земли будут перенесены в Земельную книгу. Однако без дальнейших реформ закрытие GRS маловероятно к 2024 году, учитывая большое количество давно находящихся в собственности земель, все еще зарегистрированных в GRS. Сюда входят такие земли, как большие поместья, которые оставались в собственности одной семьи на протяжении нескольких поколений, земли, принадлежащие местным властям , исторически принадлежавшие другим органам местного самоуправления, таким как города или городские советы (обычно это происходит с парками, управляемыми местными властями) и земли, принадлежащие Лесному и земельному управлению Шотландии и другим государственным органам, и т. д. [56] Закон 2012 года пошел еще дальше, инициировав эту передачу, например, введя регистрацию по инициативе хранителя. Однако еще неизвестно, закроется ли регистр Sasine к 2024 году.
В соответствии со статьей 48 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, любое новое распоряжение о передаче права собственности теперь должно быть зарегистрировано в Земельной книге. С 1 апреля 2016 года создание стандартного обеспечения также приведет к передаче в Земельную книгу. [57] Дальнейшие постановления шотландских министров будут предписывать другие действия, которые инициируют внесение в Земельную книгу. [58]
Некоторые дела все еще подлежат регистрации в Общем реестре сазинов, в том числе:
Владелец земли, чьи дела записаны в Генеральном реестре Сасинов, может попросить Хранителя реестров Шотландии перенести свое право собственности в Земельный реестр без каких-либо новых распоряжений или других документов, подлежащих регистрации. [59] Руководство по этому процессу и сведения о том, что требуется в качестве доказательства, доступны на веб-сайте Регистров Шотландии. [60]
Хранитель имеет право заставить собственность быть зарегистрированной в Земельной книге на основании полномочий, предусмотренных статьей 29 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Это применяется «независимо от того, дает ли на это согласие владелец или любое другое лицо». [61] Руководство по этому процессу доступно на веб-сайте Регистров Шотландии. [62]
Принимая «первую регистрацию», «добровольную регистрацию» или «регистрацию по инициативе Хранителя», Хранитель должен:
Земельный реестр Шотландии хранится в Эдинбурге в офисе Регистров Шотландии в Медоубэнк-Хаусе вместе с другими государственными реестрами, а не децентрализован и хранится в реестрах местных органов власти Шотландии. Он доступен для публичного просмотра в Интернете [66] , а титульные листы на землю можно получить по электронной почте после уплаты скромной платы. В 2016 году отчет Регистров Шотландии показал, что 60% прав собственности находятся в Земельном реестре, что составляет 1,6 миллиона прав собственности на 29% территории Шотландии. [67] Таким образом, 40% прав собственности еще предстоит передать из Генерального реестра Sasines, что соответствует 1,1 миллиону прав собственности. [68] Хранитель прогнозирует, что новый реестр будет завершен на 100% к 2024 году в связи с закрытием реестра Сасине в процессе, известном как завершение земельного реестра . [69] Однако ученые скептически относятся к тому, что полное закрытие Общего реестра сазинов может быть достигнуто к 2024 году, при этом Греттон и Рид отмечают, что завершение может занять «столетия». [70]
Земельная книга разделена на четыре части:
«Кадастровая» или кадастровая карта — это топографическая карта Шотландии с границами прав собственности всех объектов недвижимости, зарегистрированных в Земельной книге. Его можно рассматривать как «электронный мегаплан для всей Шотландии». [71] Кадастровая карта построена на основе карты Артиллерийской службы Шотландии, которая называется базовой картой . [72] Поскольку Генеральный реестр Сасинов будет очищен от записей, кадастровая карта станет полной картой Шотландии, охватывающей всю ее земельную площадь. Кадастровую карту можно посмотреть онлайн. [73]
Титульная запись – это совокупность всех титульных листов в Земельной книге. [74] На каждый зарегистрированный земельный участок оформляется титульный лист. [75] Отдельные титульные листы также создаются для законных и обычных многоквартирных домов. [76] Хранитель может создать отдельный титульный лист для долгосрочной аренды или вместо этого добавить его в раздел B существующего титульного листа. [77] В титульном листе указывается имущество и перечисляются все лица, обладающие реальными правами на имущество, а также другие важные законодательные уведомления, касающиеся самого имущества.
Каждый титульный лист имеет ссылочный номер, основанный на графстве (называемом «шир», например, графство Инвернесс ), в котором находится земля. Это:
Таким образом, первые три буквы ссылочного номера указывают расположение земли в Шотландии.
Титульный лист состоит из четырех разделов:
Раздел А определяет свойство, содержащееся в заголовке. Если право собственности обеспечивается соответствующими вещами, такими как сервитуты или обременения, налагаемые на соседнюю собственность, они также будут перечислены здесь. Долгосрочная аренда и многоквартирные дома (как обычные, так и юридически отдельные) также имеют собственный титульный лист.
В разделе B перечислены владельцы титула , называемые собственниками . Если есть только один владелец, будет указано только одно имя. Если имущество находится в общей собственности, в нем будут указаны общие владельцы и доля каждого владельца в собственности. Если владельцем является доверенное лицо и об этом сообщается Хранителю, в нем будет указано право собственности как доверенное лицо. Если есть особые места назначения (пункт в завещании, предусматривающий передачу права собственности указанному лицу в случае смерти, обычно между мужем и женой), в завещании также будет указано в разделе B. [78] Однако земля может по-прежнему находиться в собственности доверия, если его существование было неизвестно Хранителю на момент регистрации.
В разделе C перечислены стандартные ценные бумаги, такие как обеспеченные банковские кредиты, называемые ипотечными кредитами в других юрисдикциях, находящиеся в собственности.
В разделе D перечислены любые обременения имущества: (1) обременения, (2) ценные бумаги или (3) долгосрочная аренда, влияющая на имущество. Это может также включать права публичного доступа. [79] Другие законы могут прямо предусматривать регистрацию других прав или уведомлений и также размещены здесь.
Архивная запись, как следует из названия, представляет собой архив со всеми копиями документации, полученной Хранителем. [80] Он также содержит архивы для всех титульных листов, поэтому все предыдущие версии титульного листа сохраняются независимо от текущего состояния титульного листа, найденного в Записи титульного листа.
Журнал заявок, как следует из названия, представляет собой запись всех полученных и ожидающих рассмотрения заявок на регистрацию, а также любых текущих предварительных уведомлений. [81]
Как уже говорилось выше (см. «Принцип публичности»), принцип публичности требует передачи распоряжений, что составляет третий этап добровольной передачи собственности. В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года только регистрируемый документ может быть зарегистрирован в Земельном реестре Шотландии. [82] Акт — это юридический документ, касающийся создания, передачи, изменения или прекращения вещных прав (или вещных прав ). В законодательстве Шотландии они обычно включают, помимо прочего:
Однако не все документы могут быть зарегистрированы в Титульном листе Земельной книги, о чем будет сказано ниже. Таковыми могут быть только регистрируемые акты .
(1) Акт подлежит регистрации только в том случае и в той мере, в какой его регистрация разрешена (прямо или нет) —
(а) настоящего Закона,
- (b) законодательный акт, упомянутый в подразделе (3) , или
- (c) любой другой нормативный акт.
(3) Законодательные акты, упомянутые в подразделах (1) и (2), являются:
- (a) Закон о регистрации аренды (Шотландия) 1857 г. (c.26),
- (b) Закон о транспортировке (Шотландия) 1924 года (пункт 27),
- (c) Закон о передаче и феодальной реформе (Шотландия) 1970 года (c.35),
(4) Регистрация недействительного акта приобретает реальную силу лишь в той мере, в какой это предусмотрено нормативным актом. [83]
- (d) Закон о правовой реформе (различные положения) (Шотландия) 1985 года (пункт 73).
- Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 49
[ выделено жирным шрифтом ]
Таким образом, регистрируемым актом является тот, который необходим для регистрации в соответствии с Законом 2012 года, указанным перечнем в статье 49(1(b)) Закона 2012 года или любым другим законом, который разрешает регистрацию этого акта. Типичным примером договора, не подлежащего регистрации, является аренда на срок менее 20 лет (т.е. краткосрочная аренда), поскольку только договоры аренды подлежат регистрации только одним законом: Законом о регистрации аренды (Шотландия) 1857 года, который ограничивает регистрацию. в аренду сроком более 20 лет. Если законодательством не предусмотрена регистрация сделки, она не считается регистрируемой .
Подать заявление на регистрацию регистрируемых документов можно, направив заявление Хранителю.
Первый этап, который необходимо рассмотреть, — соответствует ли документ условиям его регистрации в Земельной книге. Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года предусматривает соблюдение определенных условий, чтобы документ мог быть зарегистрирован. Это:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 21
(2) Хранитель должен принять заявку ... в той степени, в которой заявитель убеждает Хранителя в том, что на дату подачи заявки общие условия заявки соблюдены и —
(a) если заявка подана в отношении отчуждения незарегистрированного участка или уведомления о праве собственности на него , условия, изложенные в разделе 23 , соблюдены,
(b) если применяется раздел 25 , условия, изложенные в этом разделе , соблюдены,
(c) в любом другом случае условия, изложенные в разделе 26 , соблюдены. [84] [ добавлен жирным шрифтом ]
Поэтому общие условия всегда должны соблюдаться, а именно:
Общие условия распространяются на все заявки на регистрацию.
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 22
(1) Общие условия применения:
- (a) заявка такова, что Хранитель может выполнять в отношении нее такие обязанности , которые Хранитель имеет в соответствии с Частью 1 ,
- (б) заявка не относится к сувенирному сюжету ,
- (c) заявка не подлежит отклонению на основании раздела 6 или 9G Закона о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года (c.7) (регистрация документа) или запрета в законодательном акте ,
- (d) заявление составлено в форме (если таковая имеется), предусмотренной правилами земельной книги , и
- (д) либо—
- (i) уплачена пошлина, подлежащая уплате за регистрацию, или
- (ii) для оплаты этого сбора приняты меры, удовлетворяющие Хранителя.
(2) В подразделе (1)(b) сувенирный участок означает земельный участок, который —
- (а) имеет незначительный размер и не имеет практической пользы , и
- (б) не является ни—
- (i) зарегистрированный участок, или
- (ii) участок, право собственности на который в любое время было отдельно учреждено или передано на основании документа, зарегистрированного в Реестре Сасинов . [85] [ жирный шрифт и скобки добавлены]
Таким образом, для удовлетворения общих условий заявка должна соответствовать:
Хранитель имеет юридические обязанности в соответствии с Частью 1 Закона 2012 года. Это обязанности по заполнению разделов B, C и D титульного листа на землю (см. выше), а также обязанность поместить копию зарегистрированного документа в архивную запись. [86] Если заявка не может помочь Хранителю в выполнении этих обязанностей, например, отсутствие копии документа в заявке, дефект в самом распоряжении, означающий, что разделы B, C или D не могут быть полностью заполнены и т. д., тогда оно должно быть отклонено.
Сувенирные сюжеты — это практика продаж, при которой продавцы рекламируют (обычно в Интернете), что покупатель получит в собственность небольшой участок земли в поместье в Шотландии, при этом продавец ложно заявляет, что имеет право называть себя «лэрдом» или «лэрдом». «Леди» в шотландском законодательстве. Однако сувенирные участки запрещены к регистрации в Земельной книге, что фактически лишает любого покупателя возможности получить реальное право собственности в Шотландии. Кроме того, титулы пэра доступны только по патентным грамотам от государя; и шотландская геральдика (гербы и соответствующие знаки различия) доступны только по разрешению Суда лорда Лиона . Таким образом, покупатель не получает никаких юридических прав на титулы или использование геральдики при покупке участка.
Зарегистрированный документ должен быть формально действителен в соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года.
Заявитель должен использовать правильную форму, предписанную Хранителем. Установленную форму заявки можно найти на веб-сайте Регистров Шотландии. [87]
Если недвижимость регистрируется в качестве первой регистрации (т.е. земля все еще внесена в Общий реестр Сазинов), должны быть выполнены следующие условия:
Закон Шотландии о регистрации земли 2012 г., раздел 23
Условия оформления: передача незарегистрированного участка
(1) Условия таковы:
- (a) заявление подается получателем отчуждения [т. е. лицом, получающим имущество ] или, в зависимости от обстоятельств, лицом, в пользу которого выдано уведомление о праве собственности [т. е. ликвидатором, конкурсным управляющим, исполнителем и т. д. . принимая во внимание собственность ]
- (b) документ действителен [т. е. он формально действителен в соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 г.]
- (c) документ описывает участок так, чтобы Хранитель мог обозначить его границы на кадастровой карте ,
- (d) если на участке имеется меньшая площадь , в отношении которой возникает регистрируемое обременение [т. е. обременение, обеспечение, право проезда и т. д.], в заявку включается или вместе с ней подается план или описание, достаточное для того, чтобы Хранитель мог очертить границы меньшей площади на кадастровой карте ,
- (e) в заявку включено описание каждой общественной полосы отчуждения (любыми средствами) над участком или через него, насколько известно заявителю. [88] [ жирный шрифт и скобки добавлены]
Для некоторых документов на незарегистрированную землю [т.е. земля все еще внесена в Общий реестр Сасинов] существуют дополнительные требования в соответствии с разделом 25. Определенные документы на незарегистрированную землю, подпадающие под этот раздел: [89]
Условия, применимые к вышеуказанным актам в соответствии со статьей 25 Закона 2012 года, аналогичны (2) требованиям для регистрации отчуждения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок (см. выше).
Примеры документов доступны для просмотра на веб-сайте Группы стандартизации недвижимости. [91] Условия, которые применяются к документам о регистрации земли:
Закон Шотландии о регистрации земли 2012 г., раздел 23
Условия таковы:
а) акт действителен,
(б) сделка относится к зарегистрированному земельному участку,
(c) в акте указывается номер каждого титульного листа, к которому относится заявка, и
(d) акт, если он касается только части земельного участка или предметов аренды, описывает эту часть так, чтобы дать возможность Хранителю обозначить на кадастровой карте границы этой части. [92]
Заявитель должен отправить форму заявки и копию документа Хранителю, обычно по почте или через Интернет, чтобы Хранитель мог проверить, соответствует ли документ условиям регистрации. Для регистрации достаточно электронной копии акта. [93] The Keeper публикует рекомендации по этому процессу оценки, которые доступны для просмотра в Интернете. [94]
Хранитель должен подтвердить получение заявки в установленном порядке. Хранитель должен рассмотреть заявку без необоснованной задержки. [95] Министры Шотландии могут устанавливать сроки принятия или отклонения заявок на основании подзаконных актов в Правилах земельной книги. [96] Хранитель применяет «правило одного выстрела», согласно которому, если в заявлении или документе присутствуют какие-либо ошибки, Хранитель отклоняет заявление. [97] [98]
Если Хранитель отклоняет заявку, необходимо проинформировать следующих лиц: [99]
Если заявитель отзовет заявку, Хранитель должен сообщить об этом лицу, предоставляющему право, и любому другому лицу, которое Хранитель сочтет целесообразным. [100]
Если Хранитель убежден, что соответствующие условия соблюдены, заявка должна быть принята. [101] Затем Хранитель должен обновить титульный лист собственности, чтобы отразить принятый регистрируемый документ . [102] Заявления рассматриваются в зависимости от даты подачи заявления. [103] Дата регистрации в Титульном листе будет датирована задним числом даты подачи заявки. [104] Хранитель должен сообщить об этом заявителю, лицу, выдавшему документ, и любому другому лицу, которое сочтет целесообразным. [105]
В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года, регистрация документа в Земельном реестре придавала документу «прикосновение Мидаса», [106] которое названо в честь мифологического греческого царя Мидаса , который, как говорили, обладал властью изменить все, что он хотел. коснулся золота. На практике «прикосновение Мидаса» Хранителя означало, что любая регистрация «делала» документ действительным и предоставляла реальные права на собственность лицу, указанному в документе, независимо от действительности основного документа. [107] Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 года предусматривал:
...регистрация влечет за собой предоставление лицу, зарегистрированному как имеющему право на зарегистрированную долю в земле, вещного права на эту долю... [108]
- Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 8.
Это было источником значительных трудностей при передаче практики. [109] Толкование этого положения означало, что лица, не имевшие законного права, могли получить вещное право на землю, независимо от действительности causa . Примеры ниже иллюстрируют работу «Прикосновения Мидаса»:
Пример первый: мошенничество
А выдает себя за законного владельца С земли под названием Пикси Плейс в Файфе . Он объявляет о продаже земли на местном уровне, и покупатель Б заключает договор о продаже с целью приобретения Pixie Place. B уплачивает покупную цену в день въезда и получает поддельное распоряжение от A, который подписал его, выдавая себя за адвокатов C. B отправляет распоряжение в Земельный реестр Шотландии, и Хранитель, считая его действительным, вносит его в Земельный реестр Шотландии и обновляет титульный лист, указав Б как владельца земли.
Несколько дней спустя Б подъезжает к дому, чтобы переехать, открывает дверь и встречает С, истинного владельца недвижимости, сидящего в гостиной. B и C пытаются найти мошенника А, но он бесследно исчез. И все же, кто сейчас владеет Pixie Place и имеет право жить там в соответствии с Законом 1979 года? Б. Это происходит потому, что «прикосновение Мидаса» Хранителя сделало его документ действительным и наделило его реальным правом собственности, а также лишило С. реального права собственности.
Пример второй: соседние свойства
F и G живут как соседи на отдельных фермах в Клакманнаншире . Их фермы на протяжении нескольких поколений принадлежали семьям Ф и Г, поэтому каждая земля еще не зарегистрирована в Земельном реестре Шотландии. За их владениями находятся лесные массивы, которые принадлежат Дж. как часть его титула, зарегистрированного в Общем реестре Сазинов. Однако, поскольку никаких споров по поводу права собственности на лесные массивы никогда не возникало, Ф. считает, что эти лесные массивы являются частью его земли.
F после неурожая решает отказаться от фермерской жизни и переехать со своей семьей в Стерлинг , поэтому он выставляет ферму на продажу и получает предложение от покупателя, H. H платит покупную цену и получает действительное распоряжение. от F за ферму и ее землю, включая лесной массив, поскольку F считает, что он может продать его. Поскольку недвижимость зарегистрирована в Генеральном реестре Сасинов, ферма и ее земли должны быть добавлены в Земельную книгу в качестве первой регистрации. Хранитель после описания расположения (включая лесные массивы в границах права собственности) создает Титульный лист на объект недвижимости и обозначает границы объекта на кадастровой карте. Важно отметить, что лесные массивы включены в Титульный лист, а в качестве владельца указан Н. Тем временем H переезжает на ферму и начинает заниматься сельским хозяйством.
G, после неудавшегося урожая, решает диверсифицировать сельское хозяйство и желает построить приключенческий маршрут в лесу, чтобы привлечь посетителей на ферму в качестве альтернативного метода увеличения дохода. G хочет профинансировать этот строительный проект, получив обеспеченный кредит в банке в обмен на получение банком стандартного обеспечения (т. е. ипотечного кредита) на ферме. Банк соглашается на кредит, и G подписывает документы, создавая стандартную гарантию на ферме. Это стандартное обеспечение теперь должно быть зарегистрировано в Земельной книге, поскольку его запись в Общем регистре Сасинов больше не является правомочной. Хранитель составляет Титульный лист на собственность, вносит стандартное обеспечение в Титульный лист и отправляет копию G. Когда копия приходит по почте на ферму G, G потрясен, обнаружив, что Хранитель не включил в него лесные массивы. в названии они включены в заголовок H.
Кому теперь принадлежат лесные массивы в соответствии с Законом 1979 года? «Прикосновение Мидаса» Хранителя в момент регистрации распоряжения Х. сделало право собственности Х на лесные массивы действительным и законным владельцем лесных массивов.
Воспринимаемая несправедливость действия «Прикосновения Мидаса» Хранителя, наряду с другой критикой Закона 1979 года, привела к рекомендации Комиссии по законодательству Шотландии рекомендовать его отмену. [110] Последующий закон, Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, отменил положения «Прикосновение Мидаса» и установил, что:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г.
...регистрация недействительного акта дает реальную силу лишь в той мере, в какой это предусмотрено законодательным актом... [111]
«Прикосновение Мидаса» Хранителя было удалено для регистраций в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Вместо него Закон 2012 года предусматривает юридические последствия принятия определенных сделок и ссылается на другие законодательные акты, касающиеся вещных прав (или вещных прав ) . .
Юридические последствия регистрации сделки в Титульном листе недвижимости в Земельной книге регулируются соответствующим законом для каждого вида сделки. [112] Однако Закон 2012 г. предусматривает последствия следующих общих действий:
Только регистрация отчуждения может передать право собственности на имущество, зарегистрированное в Земельной книге. [19] Как обсуждалось выше, право собственности переходит мгновенно в тот момент, когда Хранитель регистрирует распоряжение, тем самым меняя лицо, указанное в разделе B в качестве Владельца.
Регистрация акта о создании пожизненной ренты на имущество наделяет получателя вещного права на пожизненную ренту . [113]
Если аренда имущества подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации аренды (Шотландия) 1857 года (т.е. на срок более 20 лет), то следующие документы подлежат регистрации: [114]
Регистрация этих актов соответственно создаст или изменит вещное право аренды недвижимости. [115]
Любое лицо, имеющее право на землю или на наследственное обеспечение, может оформить право собственности путем регистрации в земельной книге. Регистрация уведомления в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года дает лицу, указанному в уведомлении, реальное право собственности. . [116]
Если истцу выдается постановление об уменьшении правового титула в его пользу, регистрация постановления приобретет юридическую силу в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1924 года. [117]
В соответствии с Законом о реформе законодательства (разные положения) (Шотландия) 1985 года, [118] приказ об исправлении неправильно выраженного договора, зарегистрированного в Земельной книге (например, договора аренды, договора или сервитута), затрагивает любые права собственности только при его регистрация в Земельной книге. [119]
Регистрация акта, создающего реальную обременение в обоих свойствах обременения (т.е. обремененное имущество и обремененное имущество), сама создаст обременение над имуществом. [120]
Для создания положительного сервитута договор о сервитуте должен быть зарегистрирован в обоих объектах недвижимости (т.е. в отношении имущества/имущества, на которое получена выгода, и обремененного имущества/имущества). [121]
Стандартная регистрация ценных бумаг в Титульном листе Земельной книги создает вещное право залога на имущество, принадлежащее кредитору. [122]
В соответствии с действием положительной давности владелец земли имеет возможность приобрести реальное право собственности после владения землей в течение необходимого срока исковой давности , [123] который в настоящее время составляет 10 лет подряд. [ 123 ] Правила позитивной давности можно найти в Законе о давности и исковой давности (Шотландия) 1973 года . также называется учредительным письмом . [123] Это означает, что документ, который кажется действительным ex facie (т.е. на первый взгляд), но в остальном недействителен, может предоставить владельцу право собственности, независимо от согласия истинного владельца имущества, после его прохождения. срок давности. В результате только регистрация отчуждения может быть актом передачи права собственности ex facie .
Эти особые распоряжения, которые кажутся действительными ex facie , но в остальном недействительны, называются распоряжениями «не-домино» (т.е. от лица, не являющегося владельцем), и процесс регистрации такого распоряжения «не-домино» известен в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года [ 125] как прескриптивная претензия , а заявитель известен как прескриптивный истец . Регистры Шотландии выпускают руководство, доступное в Интернете, для заявителей, предъявляющих предписания. [126]
Как обсуждалось выше, поскольку действие должно выглядеть действительным , оно должно быть диспозицией , известной как диспозиция, не предполагающая домино . В документе также должна быть предполагаемая передача: заявитель, предъявивший прескриптивный требование, не может передать право собственности себе, поскольку передача не будет осуществляться. Это соответствует правилу, установленному Советом директоров Абердинского колледжа против Стюарта Уотта Янгсона и других лиц . [127] В этом случае защитники, Янгсон и другие, предоставили распоряжение не по принципу домино , которое назвало себя дарителями и получателями гранта, и внесло его в Общий реестр сазинов , чтобы начать срок давности для положительного владения. [128] Однако лорд Мензис во Внешней палате установил, что это не было документом ex facie , поскольку передача права собственности одним и тем же лицам недействительна. Лорд Мензис также с одобрением процитировал заявление Греттона, Г.Л., и Рида, КГК, Передача , в параграфах 7.25, о том, что «распоряжения не-домино не должно раскрывать, что диспонер не является владельцем, иначе оно потеряет свой потенциальный статус как учредительный акт». [129]
Латинский термин «не домино» можно перевести буквально как «от лица, не являющегося владельцем». В законодательстве о собственности оно используется для описания распоряжения, которое, как известно Хранителю, является полностью или частично недействительным на том основании, что получатель гранта не имеет законного права передавать право собственности, что не соответствует обычным условиям регистрации (см. выше), но может быть зарегистрировался несмотря ни на что. Это исключение из общего принципа nemo dat quod non habet («никто не может дать того, чего у него нет»). Соответственно, гарантия (или гарантии), предоставляемая лицом, предоставляющим такие распоряжения, является простой гарантией . [130] Шотландские ученые Греттон и Рид описывают простые требования:
Происходит следующее: [истец] добивается от друга безвозмездного отчуждения земли, и это распоряжение регистрируется в Земельной книге. [131]
Следовательно, приобретение права собственности на землю возможно без согласия истинного владельца или любого лица, способного стать владельцем, в порядке положительной давности . Однако из-за более низких требований предписывающие претензии обычно представляют собой попытку тайно получить землю . Примером этого может служить одно исковое заявление, поданное в связи с тем, что нынешний владелец собственности все еще проживал на земле и не знал, что заявитель предписывающего требования пытался получить право собственности без его согласия. [132] Начиная с 1990-х годов, правила, регулирующие регистрацию без домино – теперь они содержатся в Законе о регистрации земли (Шотландия) 2012 года [133] – становятся все более требовательными, отражая риски попыток тайного получения земли. [134] Успешных заявок немного: за первые три года действия Закона 2012 г. в Земельную книгу было успешно внесено только 17 исковых требований. [135] Тем не менее, отчуждение по принципу «не домино» остается действительным средством законного получения права собственности на землю.
Прежде чем подать заявку на отчуждение по принципу «не домино» (известное как предписывающее требование ) в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, рассматриваемая земля уже должна находиться во владении в течение непрерывного периода в один год либо заявителем предписывающего требования, либо самостоятельно или истцом, истцом по предписанию, и лицом, выдающим распоряжение (диспонером ) , вместе. [136]
По крайней мере, за 60 дней до подачи предписывающей претензии Хранителю заявитель предписывающей претензии должен уведомить определенных лиц. [137] Это: [138]
На заявителе лежит обязанность убедить Хранителя в том, что (1) правильное лицо было идентифицировано (или что были предприняты все разумные шаги для идентификации правильного лица) и (2) что уведомление действительно было выполнено и что этого достаточно с его точки зрения. [139] Затем заявитель должен отправить специальное уведомление – форму уведомления, доступную онлайн на веб-сайте Регистров Шотландии [140] – на последний известный адрес этого лица заказным письмом, чтобы его размещение можно было продемонстрировать Хранителю. . [137]
Если земля зарегистрирована в Земельной книге, ее владельца можно легко определить, обратившись к разделу Б ее титульного листа. В противном случае заявитель должен выполнить поиск в Реестре сазинов, чтобы найти последнее зарегистрированное распоряжение. После того как владелец будет идентифицирован, необходимо отправить уведомление заказным письмом. [141] Заявитель должен предоставить копии результатов обыска, включая протокол обыска и любые копии зарегистрированных документов, если они могут быть найдены.
Важно отметить, что Хранитель должен увидеть доказательства того, что владелец все еще существует. В случае с отдельным лицом это будет означать доказательство того, что человек еще жив. Такие доказательства могут включать: [139]
В случае компании может быть достаточно онлайн-поиска по домашним записям компании, чтобы показать, что компания по-прежнему зарегистрирована как действующая. [126] Если компания указана как распущенная, то земля переходит в собственность Короны как bona vacantia , и поэтому необходимо связаться с летописцем короля и лорда-казначея (KLTR). [142]
Если владельца невозможно идентифицировать, заявитель должен вместо этого уведомить всех лиц, способных оформить право собственности на имущество. [143] Сюда входят лица, имеющие право на владение имуществом, например, наследники имущества умершего человека. Обычно это не применяется в отношении земли, ранее принадлежавшей компании, которая не может иметь «правопреемников» как таковых.
Заявитель должен сначала доказать Хранителю, что уведомить владельца было невозможно. Доказательства могут включать: [126]
Затем должны быть представлены доказательства того, что указанное альтернативное лицо способно заполнить титул. [126]
Если исчерпывающий поиск владельца или любого лица, способного предпринять шаги, чтобы стать владельцем, окажется безрезультатным, земля может считаться перешедшей в собственность Короны, поскольку в противном случае она не имеет собственника, это bona vacantia или ultimus haeres . В этом случае заявитель должен отправить форму уведомления заказным письмом представителю Короны, летописцу короля и лорда-казначея (KLTR), [145] который содержит политические рекомендации по рассмотрению предписывающих претензий. [146]
Прежде чем решение , не являющееся домино, будет считаться Хранителем действительным для регистрации, должны быть выполнены два условия:
Как и все приложения, Keeper использует политику «однократного использования». [148] Это означает, что любые ошибки или неточности, даже незначительные, приведут к отказу, что повлечет за собой дополнительные расходы для заявителя. [149]
После получения заявления Хранитель также должен уведомить соответствующее лицо, указанное заявителем (см. выше). [150] Хранитель сделает это только после того, как убедится, что заявителем было указано правильное лицо, и действительно уведомит только любое лицо, идентифицированное таким образом: если считается, что должно было быть уведомлено другое лицо, заявка будет отклонена. или отложено до получения дополнительных доказательств. Хранитель свяжется с лицом только в том случае, если это будет практически осуществимо, [151] хотя на практике Хранитель редко откажется сделать это, поскольку любое возражение является фатальным для заявления. [126] Уведомление обычно отправляется по почте, хотя уведомление Хранителя не обязательно должно осуществляться письменной доставкой и действительно может быть отправлено любым способом, который Хранитель сочтет целесообразным. [152]
Уведомленное лицо может возразить против заявления в письменной форме в течение 60 дней с момента направления Хранителем уведомления. [153] Возражение не требует объяснения и приводит к автоматическому отклонению заявки. [154]
Если Хранитель полностью удовлетворен тем, что требования Закона 2012 года были выполнены и не было подано никаких возражений, имя заявителя будет предварительно внесено в Земельную книгу. [155] Если заявка касается только части зарегистрированного права собственности, Хранитель также отметит объем предварительной записи в Плане титула. [126] Отдельный титульный лист не создается. [126]
После регистрации успешный заявитель еще не является законным владельцем земли – только по истечении десятилетнего срока исковой давности это становится так. [123] Однако сама регистрация позволяет начать этот предписывающий период. [123] Если правообладатель известен, эта информация остается включенной в титульный лист; внесение имени заявителя не влияет на чьи-либо права на землю. [126] Истинный владелец (или те, кто способен стать истинным владельцем, или Корона) могут отстаивать свое право собственности в любое время в течение срока давности путем иска vindictatio (виндикация).
Обычно, как это обсуждается ниже, при регистрации титульного листа Хранитель гарантирует право собственности (т. е. гарантирует его), а это означает, что может быть выплачена компенсация, если впоследствии потребуется ее исправить. [156] Однако в случае предписывающей регистрации претензии такая гарантия не предоставляется. [157]
По истечении срока давности, составляющего в настоящее время 10 лет, Хранитель удалит предварительную запись из титульного листа собственности и введет ее как полную запись, [158] тем самым предоставив заявителю предписывающего требования реальное право собственности. При этом Хранитель также может принять решение предоставить ордер истцу. [126]
Возмещение хранителю было формой государственной гарантии права собственности в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года. Однако Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года теперь отменил Закон 1979 года и возмещение собственнику, но были предусмотрены переходные положения для земель с требования о возмещении ущерба хранителю остались невыполненными в назначенный день (а именно, 8 декабря 2014 г.). [159] Любые претензии после этой даты теперь покрываются Гарантией Хранителя (см. ниже) в соответствии с Законом 2012 года.
Возмещение Хранителю было шире, чем Гарантия Хранителя, поскольку возмещение было доступно любому лицу, понесшему убытки из-за ошибки в Земельной книге. [160] Напротив, гарантия распространяется только на конкретных лиц, в первую очередь на заявителей, на регистрацию сделки. [161]
В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года лицо, понесшее ущерб, имело право на возмещение в трех ситуациях. [162] Этими тремя ситуациями были:
Когда Хранитель принимает заявление о регистрации сделки, Хранитель по умолчанию гарантирует заявителю:
Эти гарантии позволяют заявителю требовать компенсацию от Хранителя в случае, если титульный лист окажется неточным на момент регистрации. Гарантия Хранителя не распространяется на аннулируемые права собственности , поскольку владелец аннулируемого права собственности имеет существующее право собственности. [163] Гарантия хранителя выступает в качестве государственной гарантии права собственности. [164]
Раздел 73 Закона 2012 года по умолчанию исключает следующие неточности в титульном листе: [165]
Помимо установленных законом исключений из гарантии Хранителя, Хранитель также имеет право расширять, ограничивать или исключать гарантию сверх установленных законом неисполнений обязательств в соответствии с Законом 2012 года при принятии регистрации. [166]
Хранитель обязан выплатить компенсацию за любые убытки, понесенные в результате нарушения гарантии Хранителя. [167] Однако компенсация выплачивается только в том случае, если неточность была исправлена (см. выше) Хранителем. [168] Если истец принимает компенсацию, он передает свои права предъявить иск любому другому лицу, которое причинило ему убытки в связи с неточностью (например, предыдущему владельцу и продавцу имущества и т. д.) Хранителю. [169] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить от других лиц компенсацию, выплаченную истцу.
Определенные обстоятельства исключают выплату компенсации за нарушение гарантии Хранителя. К ним относятся:
Нередко в Земельной книге появляются ошибки, титульный лист может быть неточным , если:
Если Хранителю доводится неточность, Хранитель несет юридическую обязанность исправить ее, если неточность «очевидна» (т.е. очевидна). [176] На практике требования к доказательствам «явной» неточности требуют выдачи постановления об исправлении или декларатора шотландскими судами или Земельным трибуналом Шотландии , чтобы доказать Хранителю, что существует очевидная ошибка. в Земельной книге. [177] Если неточность не очевидна, Хранитель все равно должен отметить ошибку в титульном листе или кадастровой карте, чтобы ее можно было идентифицировать в будущем. [178]
Любое заинтересованное лицо может сообщить о неточности или о мерах, необходимых для ее исправления, в Земельный трибунал Шотландии. [179] Если заявление подается на рассмотрение Земельного трибунала, секретарь Земельного трибунала должен уведомить:
Это право на обращение не является единственным исключительным способом добиться исправления: вместо этого может быть подано судебное иск или заявление в суд шерифа или сессионный суд . На любом гражданском слушании Хранитель имеет право присутствовать и быть выслушанным. [180]
Если Хранитель вносит исправления, Хранитель должен выплатить компенсацию истцу за любые разумные внесудебные юридические расходы и любые убытки, вызванные неточностью. [181] Если истец принимает компенсацию, он передает право предъявить иск любому другому лицу, причинившему истцу убытки в связи с неточностью (например, предыдущему владельцу и продавцу имущества и т. д.) Хранителю. [169] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить от других лиц компенсацию, выплаченную истцу.
Введение предварительных уведомлений было рекомендовано в отчете Комиссии по законодательству Шотландии о регистрации земли (2010 г., отчет SLC № 222) и введено в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 г. Предварительные уведомления предназначены для устранения риска пробелов , риска того, что незарегистрированный правопреемник документа ( заявитель ) должен действовать после того, как документ был представлен в Земельную книгу для регистрации, но регистрация еще не завершена (т.е. Хранитель не принял документ и не внес его в Титульный лист).
В течение периода риска разрыва заявитель юридически не получил заявленного вещного права. Задержки в регистрации земли нередки: совсем недавно, в 2018 году, задержка в рассмотрении некоторых заявок на регистрацию составляла до двух лет. [182] [183] В течение этого периода риска возникновения пробелов заявитель их заявление о регистрации акта было отклонено другим успешным заявлением о регистрации, как это было в деле «Попечители Бернетта против Грейнджера» (обсуждалось выше). Предварительные уведомления были введены, чтобы предоставить заявителю период защиты, чтобы гарантировать, что ни одно другое лицо не сможет зарегистрировать документ, пока его заявление ожидает решения Хранителя. Примеры шаблонов предварительного уведомления можно просмотреть на веб-сайте группы стандартизации недвижимости. [184]
До введения предварительного уведомления риск невыполнения обязательств покрывался «обязательственным письмом» адвокатов грантодателя в пользу грантополучателя. Это письмо создало гарантию, связывающую фирму личным обязательством (т.е. договорным обязательством) по возмещению ущерба заявителю, если его заявка будет отклонена другим личным правом (например, в иске о сокращении). Юридическая комиссия Шотландии отметила, что обязательственные письма, по-видимому, являются уникальными для шотландского законодательства, поскольку ни одна другая правовая система в мире не требует от своих юристов создания личного обязательства в пользу получателя земли. [185] Тем не менее, гарантийные письма технически не были обязательным требованием в соответствии с законодательством Шотландии о собственности, которое допускало риск разрыва из-за характера гонки с реестрами (см. выше), но вошли в употребление, поскольку недостатки в законе о регистрации земли требовали адвокатов брать на себя такие обязательства в целях обеспечения безопасности сторон сделки. [186] Юридическая комиссия Шотландии также отметила, что обязательственные письма были крайне непопулярны среди шотландских юристов и привели к увеличению расходов для клиентов из-за того, что страховые взносы, необходимые для покрытия юридической фирмы, передавались клиенту. [185] Общество юристов Шотландии также критически отнеслось к обязательственным письмам. [187] Эти жалобы, наряду с другими проблемами с регистрацией земли, были рассмотрены Юридической комиссией Шотландии в ее отчете, в первую очередь рекомендация о введении предварительного уведомления. [188] Введение системы предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года привело к тому, что обязательственные письма вышли из употребления. [186]
Лицо, предоставляющее документ, или другое физическое лицо с согласия лица, предоставляющего право, может обратиться к Хранителю за предварительным уведомлением в соответствии с Законом 2012 года. [189] За такое заявление необходимо уплатить пошлину. [190] Если Хранитель принимает заявку, Предварительное уведомление должно быть внесено в Заявление о регистрации земельной книги, или, если земля еще не зарегистрирована (см. выше), запишите Предварительное уведомление в Общий реестр Sasines. [191]
Предварительное уведомление предусматривает 35-дневный защищенный период , начинающийся на следующий день после внесения предварительного уведомления в Земельную книгу или Общий реестр Sasines. [192] В течение этого защищенного периода никакое решение не может быть принято, кроме решения, указанного в Предварительных уведомлениях. Закон 2012 года предусматривает, что:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 59
(1) Подпункты (2) и (3) применяются в отношении любых двух документов («документ Y» и «документ Z»), относящихся к одному и тому же земельному участку, где —
- (a) в течение периода защиты, относящегося к деянию Y—
- (i) подана заявка на регистрацию акта Z, и
- (ii) в день подачи этого заявления или после него подано заявление на регистрацию акта Y, и
- (б) поступок Z либо —
- (i) не является документом, в отношении которого течет защищенный период, или
- (ii) является таким документом, но период защиты, относящийся к документу Y, начался до периода защиты, относящегося к документу Z.
(2) Если документ Z зарегистрирован до того, как Хранитель примет какое-либо решение относительно того, принимать или нет заявление о регистрации документа Y, это решение должно быть принято, как если бы документ Z не был зарегистрирован.
(3) Если решение, упомянутое в подразделе (2), заключается в принятии заявления —
- (a) акт Y имеет при регистрации такое же действие, как если бы акт Z не был зарегистрирован, и
- (b) Хранитель должен внести изменения в реестр, чтобы он придал силу (если таковой имеется) акту Z, как если бы он был зарегистрирован после акта Y.» [193]
Этот раздел означает, что если другой документ (Договор А), не связанный с Предварительным уведомлением, зарегистрирован в Титульном листе в течение периода защиты, предусмотренного Документом Б, считается, что документ А рассматривается так, как если бы он никогда не существовал, что позволяет документу, по которому Предварительное уведомление требует первой регистрации. В приведенных ниже примерах объясняется действие защиты предварительного уведомления.
Маргарет владеет домом в Норт-Баллачулише . Маргарет заключает договор купли-продажи, чтобы продать свой дом Иннес, и Иннес платит ей покупную цену. Затем Иннес принимает законно оформленное распоряжение. Адвокат Маргарет, как обычно оговаривается в письмах о продаже, подает заявку на внесение предварительного уведомления в Земельную книгу о решении, переданном Иннес 4 ноября 2020 года. Хранитель регистрирует это в тот же день. Таким образом, период защиты начинается 5 ноября 2020 года. У адвоката Иннес есть другие неотложные дела, поэтому она кладет распоряжение в ящик своего кабинета.
Дьявольски настроенная Маргарет решает снова продать свой дом, чтобы обманным путем получить покупную цену и навсегда покинуть Шотландию . Она заключает договор с Томасом, бизнесменом, сдающим в аренду жилье, живущим в Эдинбурге , на повторную продажу ее дома. Томас не желает привлекать адвокатов, поскольку он стремится сократить расходы при продаже, на что Маргарет с готовностью соглашается (и она втайне очень рада услышать, поскольку ни один адвокат не будет проводить комплексную проверку собственности путем поиска в Земельной книге). и т. д.). Томас получает действительное распоряжение от Маргарет и платит покупную цену. Томас отправляет это распоряжение для регистрации в Земельной книге 8 ноября 2020 года. Хранитель получает его 9 ноября 2020 года и регистрирует распоряжение в тот же день.
Адвокат Иннес наконец открывает свой ящик и отправляет распоряжение Хранителю для регистрации. Оно поступает к Хранителю в Эдинбурге 16 ноября 2020 года. Без предварительного уведомления решение Иннес было бы отклонено Хранителем, поскольку Томас теперь является владельцем; таким образом, передача Маргарет в распоряжение Томаса недействительна. Это связано с характером гонки за регистрами.
Однако при наличии предварительного уведомления Хранитель рассматривает распоряжение Томаса так, как будто оно никогда не существовало, удаляет запись и вносит распоряжение Иннеса в Титульный лист. Иннес теперь является владельцем дома. Затем Хранитель обращается к диспозиции Томаса и пытается перерегистрировать диспозицию. Однако Хранитель отклоняет решение Томаса, поскольку Иннес теперь является владельцем собственности, поэтому передача Маргарет больше не действительна.
Ангус владеет квартирой в Ховике . Ангусу нужно собрать деньги для своего бизнеса, и он решает получить несколько обеспеченных кредитов в банках , чтобы помочь ему. Он едет в Эдинбург и обращается в банк А за кредитом под залог, предлагая банку А стандартное обеспечение в своей квартире. Банк А соглашается с его условиями, и юристы Банка А оформляют необходимую документацию. Ангус дает согласие на то, чтобы юристы Банка А подали заявку на размещение предварительного уведомления до регистрации стандартной ценной бумаги. Хранитель принимает заявку с предварительным уведомлением и помещает ее в Журнал заявок 8 мая.
Затем Ангус идет в Банк Б в Ховике и просит у Банка Б ссуду со стандартным обеспечением, предлагаемым в его квартире. Адвокат банка Б по халатности не видит предварительного уведомления банка А при проведении комплексной проверки и оформляет стандартную обеспечительную документацию. Банк Б заставляет Ангуса законно подписать стандартную ценную бумагу. Адвокат банка Б отправляет эту стандартную ценную бумагу на регистрацию 11 мая. Хранитель регистрирует стандартное обеспечение Банка Б и обновляет раздел С титульного листа квартиры 14 мая 2020 года.
Адвокат Банка А отправляет стандартную ценную бумагу Банка А 14 мая на регистрацию. Хранитель получает его 18 мая и регистрирует, отмечая предварительное уведомление в протоколе подачи заявления. Финансовые проблемы бизнеса Ангуса ухудшаются, и он не выплачивает свои платежи обоим банкам. Как это является стандартной практикой, Банк А и Банк Б независимо друг от друга отзывают стандартные ценные бумаги, находящиеся во флэте, после исчерпания всех обычных каналов.
Какой стандартный залог имеет приоритет при взыскании и какой банк сможет продать квартиру, чтобы погасить задолженность? Банк А. Это связано с тем, что Предварительное уведомление вынудило перерегистрировать стандартную ценную бумагу Банка Б после стандартной ценной бумаги Банка А. Тем не менее, без предварительного уведомления стандартная ценная бумага Банка Б превзошла бы стандартную ценную бумагу Банка А, поскольку она была зарегистрирована первой, посредством применения принципа Prior Tempore, Prior Jure («Раньше во времени, сильнее по закону»).
Хотя можно утверждать, что предварительное уведомление кажется несправедливым по отношению к ничего не подозревающему заявителю, который «выигрывает» гонку за реестрами, тем не менее, заявитель перерегистрирует свой документ, тогда как последующий документ, защищенный предварительным уведомлением, регистрируется в течение защищенного периода. Однако запись о заявке является общедоступной записью, поэтому неосведомленный получатель гранта (заявитель) «не находится в невыгодном положении, поскольку получатель гранта будет знать о существовании и потенциальном эффекте предварительного уведомления... как оно есть в Реестре». [194]
Запрет – это форма усердия (т. е. судебное исполнение решения суда), посредством которой владельцу наследственного имущества может быть запрещено продавать, распоряжаться или создавать вещные права на само имущество до тех пор, пока не будет произведена выплата долга. [195] Запрет осуществляется в соответствии с Законом о банкротстве, усердии и т. д. (Шотландия) 2007 года, [196] который учредил установленный законом реестр, Реестр запретов, который находится под опекой Хранителя. Для того чтобы запрет был действительным, он должен быть зарегистрирован в Реестре запретов, а поиск в Реестре запретов считается обычной практикой комплексной проверки при передаче транзакций. [197] Запрет позволяет признать любую перевозку недействительной с предъявлением иска о сокращении ex capite hibitionis («на основании запрета»). Эффект этого сокращения позволяет кредитору обращаться с имуществом так, как если бы оно по-прежнему принадлежало должнику, независимо от того, было ли оно впоследствии передано или нет.
Однако, если запись добавляется в Реестр запретов в течение защищенного периода предварительного уведомления, получатель защищенного документа сможет приобрести недвижимость без каких-либо последствий запрета. [198] Если предварительное уведомление не применяется, но запрет зарегистрирован, получатель гранта все равно может быть защищен от запрета с помощью добросовестной защиты получателей грантов в соответствии с Законом 2007 года. [199]
Защищенный период истечет через 35 дней или может быть дольше в соответствии с постановлениями шотландских министров. [200] По истечении срока действия предварительного уведомления Хранитель удалит его из записи заявления и поместит в архивную запись.
Освобождение также можно получить путем предварительного уведомления, досрочно завершающего защищенный период. Это обычное явление, когда продажа недвижимости не завершена, поэтому решение в пользу лица, указанного в Предварительном уведомлении, более маловероятно. Закон 2012 года позволяет лицу, предоставляющему право собственности, отказаться от предварительного уведомления с согласия лица, предоставляющего право собственности. [201] При получении такого заявления об увольнении Хранитель должен переместить Предварительное уведомление из Записи заявления в Архивную запись. Моментом его удаления из Учета заявления считается момент окончания защищаемого периода. [202]
Если судебное разбирательство было начато в отношении наследственного имущества, шотландский суд может выдать ордер на внесение оговорки (т. е. предупреждения от латинского глагола cavēre , «знать») в титульном листе этого имущества в Земельный регистр Шотландии. [203] Заявитель в суд для выдачи ордера на вынесение оговорки должен доказать суду следующее:
Срок действия предостережения, помещенного в титульный лист, истекает через 12 месяцев. До истечения 12-месячного периода предупреждение может быть отменено, продлено или отозвано. [205]
Предостережение не имеет тех же юридических последствий, что и запрет на имущество, разновидность замораживания дилижанса, в результате которого кредитору не разрешается или запрещается передавать реальные права на имущество. Вместо этого оговорка не мешает владельцу земли предоставлять меньшие вещные права или передавать право собственности на землю. Однако, если владелец передает землю, когда в Титульном листе имеется оговорка: оговорка влияет на (1) гарантию Хранителя, предоставленную получателю гранта; и (2) данное предостережение препятствует защите добросовестных грантополучателей (см. ниже). [206]
Заявитель может подать заявление о продлении отсрочки (т.е. продлении еще на 12 месяцев), если заявитель сможет доказать суду, что по принципу баланса вероятностей: [207]
Ограничений на то, сколько раз заявитель может продлевать предупреждение, нет. [209]
Любое лицо, имеющее интерес, может обратиться в суд, первоначально вынесший предупреждение, с просьбой ограничить это предупреждение. [210] Это полезный правовой механизм для лиц, желающих получить вещное право на имущество. Ответственность за такое заявление лежит на первоначальном заявителе, который должен доказать, что суд не должен удовлетворять ограничение. [211]
Отзыв может быть отозван судом, выдавшим его, тем самым удалив отметку из Земельной книги. Суд может сделать это только в том случае, если суд больше не убежден в том, что:
Опять же, бремя доказывания лежит на заявителе, который должен показать на основе баланса вероятностей, почему оговорку не следует отозвать. [212]
Наконец, предупреждение может быть снято по просьбе первоначального заявителя или любого заявителя, подавшего заявку на продление действия предупреждения. [213]
Все физические лица, включая заявителя и их законных представителей, обязаны проявлять заботу о Хранителе, чтобы предотвратить случайное внесение Хранителем неточных данных в Земельную книгу. [214] Хранитель имеет право на компенсацию от лица, нарушившего свои обязанности, что привело к понесенным убыткам, например, Хранителю пришлось выплатить компенсацию другой стороне. [215]
Это гражданское обязательство подкрепляется уголовным преступлением, когда заявитель или его законный агент (а) делает существенно ложное или вводящее в заблуждение заявление в отношении заявления о регистрации, зная об этом или проявляя безрассудство в отношении того, является ли это заявление ложным. или вводит в заблуждение, или (б) намеренно не раскрывает существенную информацию в отношении такого заявления или безответственно относится к раскрытию всей существенной информации. [216] Однако состав преступления этого преступления аналогичен предусмотренному в шотландском законодательстве преступлению мошенничества ; таким образом, в качестве альтернативы заявитель может быть привлечен к ответственности за свое поведение как мошенничество.