С момента британской колонизации Гонконга в 1841 году после Первой опиумной войны , Гонконг вырос из каменистого выступа на южном побережье Китая в территорию, цены на недвижимость на которой являются одними из самых высоких в мире. [1] Территория имеет площадь 1111 км 2 (429 квадратных миль). По данным правительства по состоянию на 2018 год, большая часть земли в Гонконге представляет собой леса, кустарники и луга — большая часть которых обозначена как загородные парки, такие как Lion Rock , Plover Cove Country Park и Sai Kung East Country Park , и только около 25% территории от общей территории классифицируется как «застроенная». Большинство из 7,3 миллионов человек в Гонконге проживают на территории площадью 78 км 2 (30 квадратных миль). [1] [2] За исключением жилья в сельских поселениях, которое составляет 7% от общего числа домохозяйств города, остальная часть населения фактически втиснута на территорию площадью 42 км 2 (16 кв. миль). [1] Застройщики играют прямую роль в жилищном строительстве в Гонконге , включая накопление около 1000 гектаров (2500 акров) сельскохозяйственных земель, которые в противном случае могли бы быть использованы для жилья. [3]
Развитие в Гонконге исторически доминировало картелем из пяти семей, которые теперь считают себя одними из самых богатых в бывшей колонии. [4] Застройщики разделяют схожие структуры затрат и преимущества и урегулируют конкуренцию на земельных аукционах путем сговора. [5] Аналогично, в продажах жилья показатели проекта столь же предсказуемы, поскольку узкий круг архитекторов и банков означает, что секреты трудно хранить долго. Они воздерживаются от официального снижения цен, хотя могут предлагать скидки, денежные возвраты или другие стимулы для покупателей. Упорядоченная конкуренция снижает операционный риск и обеспечивает прибыльную прибыль. [5]
Застройщики являются основными арендодателями жилых, торговых и офисных помещений на территории, занимаясь всеми аспектами развития недвижимости, строительства, инвестиций в недвижимость и управления ею. Большинство из них владеют значительными банками земли под застройку , такими как Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development и Cheung Kong, которые в общей сложности владеют более чем 10 кв. км (3,9 кв. миль) на Новых территориях. [1] Доходы застройщиков реинвестируются в другие секторы бизнеса, такие как коммунальные услуги, которые имеют преимущество в том, что они стабильны и высоко генерируют денежные средства, и часто имеют значительную собственную недвижимость. [6] Ведущий конгломерат Cheung Kong Holdings , контролируемый Ли Ка-Шингом , является ведущим портовым оператором, а также имеет значительное присутствие в розничной торговле на территории в виде отелей, телекоммуникаций, розничных магазинов - супермаркетов ( ParknShop ), бытовой техники ( Fortress) и сетей косметики ( Watsons ). [4]
В последние годы частные инвестиционные компании, занимающиеся недвижимостью, такие как Gaw Capital и Phoenix Property Investors, также увеличивают свои вложения в недвижимость Гонконга. [7] [8] [9]
Sun Hung Kai — крупнейшая компания в сфере недвижимости в Гонконге по рыночной капитализации. Согласно оценкам Barclays Capital за 2012 год, Sun Hung Kai, Cheung Kong и Henderson Land Development вместе обеспечивают примерно 54 процента из 20 398 единиц частного жилья, которые будут введены в эксплуатацию в Гонконге в 2012 году. [10]
Консолидированные данные по обороту в Гонконге и отчетные периоды в скобках. («Промежуточные» данные означают данные за 6 месяцев.)
Руководители различных девелоперских компаний являются публичными фигурами, чье мнение регулярно запрашивается средствами массовой информации. Ассоциация застройщиков недвижимости (REDA), отраслевой орган, представляющий застройщиков, созданный в 1965 году, [28] имела всего 3 председателя с момента своего создания. Ее возглавлял Стэнли Хо в течение 25 лет [29] , пока он не ушел в отставку в 2011 году, и его место занял бывший управляющий директор Swire Properties Кейт Керр. [30] [31] Четверо из самых богатых людей в Гонконге (включая Рэймонда и Томаса Квока из Sun Hung Kai, которые считаются одним из них) по версии Forbes — Ли Ка-шин (Cheung Kong), братья Квок, Ли Шау-ки (Henderson Land Development) и Ченг Ю-тун (New World Development) — являются вице-председателями. [32] [31]
Согласно анализу South China Morning Post , 12 крупных конгломератов недвижимости напрямую выступают по меньшей мере за 64 места в комитете из 1200 членов, который выбирает генерального директора . [33] Благодаря интересам, отличным от имущественных, они оказывают влияние на гораздо большее количество мест, таких как транспорт. [10]
Интересы разработчиков представлены в LegCo в функциональном избирательном округе для подсектора недвижимости и строительства . Абрахам Разак занимает это место с момента своего первого избрания в 2000 году; с тех пор он избирался без оппозиции четыре раза.
Исторически сложилось общественное мнение, что правительство поддерживает политику высоких цен на землю с целью получения от нее экономической выгоды. [34] [6]
В исследовании, проведенном по заказу REDA в 2010 году, около 90 процентов покупателей недвижимости имели среднее, отрицательное или очень отрицательное впечатление о магнатах недвижимости. Опрошенные не смогли определить, что ассоциация делала лучше всего, и их основными критическими замечаниями были отсутствие прозрачности в сочетании с предполагаемой близостью к правительству. [32] [35] Ученые отмечают резкое изменение политики землепользования правительства с первых лет правления Тунг Чи-хва : а именно, сокращение предоставления государственного жилья и увеличение предложения земли частному сектору. Эти меры привели к созданию дефицита и значительному росту цен на жилье после кризиса атипичной пневмонии в 2003 году. [35]
В редакционной статье в Ming Pao говорилось: «Хотя застройщики использовали спорные маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют застройщиков. Многие убеждены, что некоторые правительственные политики чрезмерно благоприятны для них. Вот почему у большинства граждан сложилось впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом». [36] В дополнение к различным вводящим в заблуждение и непрозрачным практикам продаж, растущий разрыв в уровне благосостояния и цены на жилье, недоступные для обычных жителей, стали основными проблемами средств к существованию. [28] По данным BusinessWeek, цены на недвижимость в Гонконге утроились, а средний ежемесячный доход домохозяйств застыл на уровне около 20 000 гонконгских долларов (2580 долларов США) с 1997 года. [37] Генеральный викарий католической епархии демонизировал Ли Ка-Шинга за его политику, сравнивая его с дьяволом. [32] Подвергшись критике за непрозрачность, ассоциация обратилась в Ogilvy Public Relations , по заказу которой в июле 2011 года был запущен веб-сайт. [32]
Согласно опросу общественного мнения, опубликованному в августе 2011 года Китайским университетом Гонконга , две трети опрошенных считали, что застройщики заботятся только о зарабатывании денег и совсем не о социальной ответственности. Хотя главный секретарь Генри Танг заявил в мае 2011 года, что не существует такого понятия, как «гегемония собственности» — предполагаемое доминирование застройщиков над местной политикой и экономикой — 78 процентов опрошенных согласились, что оно существует в Гонконге. Половина опрошенных считали, что правительство все еще может сдерживать власть и влияние застройщиков посредством контроля над предложением земли и жилья. Примерно треть полностью согласились с тем, что застройщики внесли свой вклад в экономическое процветание города, 30 процентов «довольно согласились», а еще 30 процентов не согласились; 44 процента считали, что застройщики имеют наибольший контроль над ценами на недвижимость, при этом правительство набрало 23 процента. [29]
REDA последовательно лоббировала против государственного регулирования в секторе недвижимости. Тем не менее, политическое влияние, которым они обладают, стало источником дисгармонии в гонконгском обществе. [38] Общественное недовольство переросло в ненависть к магнатам недвижимости. [39] Маркус, внучатый племянник Ран Ран Шоу, заметил: «До недавнего времени клановый капитализм был теорией заговора... Теперь, после того, что произошло с Дональдом Цангом и его отношениями с этими бизнесменами, теория заговора оказалась правдой». [10] В последние годы своего правления Цанг оказался в центре споров из-за денежных выгод, которые он якобы получил от магнатов недвижимости, таких как поездка на Пхукет на частном самолете, предположительно принадлежащем Чунг Чунг-киу, бизнесмену-миллиардеру из Чунцина ; транспортировка в Гонконг из Макао на борту яхты стоимостью 19 миллионов долларов, принадлежащей Томасу Лау . [10] Рафаэль Хуэй, главный секретарь, назначенный Цангом, также попал под расследование ICAC и был осужден в конце 2014 года вместе с несколькими руководителями в сфере недвижимости по знаменательному делу о коррупции . Это событие заставило некоторых заподозрить, что Цанг намеренно подавлял долгосрочную стратегическую политику развития из-за страха расстроить картель застройщиков. [38]
Во время протестов в Гонконге в 2019–20 годах китайское государственное информационное агентство Синьхуа объяснило социальные волнения недоступностью жилья и обвинило корыстные интересы в «максимизации выгод путем препятствования правительству в его попытках увеличить предложение земли или повышения цен на землю, которую они припрятали, или путем изменения землепользования». В комментарии в People's Daily говорилось: «Ради общественных интересов… пришло время застройщикам продемонстрировать свою максимальную искренность вместо того, чтобы заниматься своими делами, припрятывая землю ради прибыли и зарабатывая последнюю копейку». [40]
Правительство Гонконга имеет монополию на предложение земли и в значительной степени зависит от доходов, получаемых от собственности. Правительство, находившееся под британским колониальным правлением, создало систему землепользования, основанную на предоставлении прав аренды. [6] Любая перепланировка объектов недвижимости по существующим договорам аренды будет подлежать переговорам для определения нового договора аренды и выплаты разницы в рыночной стоимости между двумя видами использования в форме «премии за землю». [41] Поэтому правительство было заинтересовано в поддержании высокой цены на землю, чтобы удерживать налоги на низком уровне. [6] Премии за землю составили 65,5 млрд гонконгских долларов (8,4 млрд долларов) в финансовом году 2010–2011, что составляет 17,4 процента поступлений; гербовый сбор с продажи собственности составил еще 6,5 процента, что означает, что 24 процента доходов правительства поступили от сделок с недвижимостью. [10] Капиталоемкий характер практики премий за землю означает, что хорошо капитализированные и устоявшиеся игроки в отрасли находятся в выигрыше. [41] Было высказано предположение, что государственные служащие из Департамента земель заинтересованы в том, чтобы предлагать выгодные сделки крупным застройщикам, поскольку многие из них находят готовую работу, а также профессиональную жизнь после смерти у крупных застройщиков. [41]
Правительство стремилось защитить доходы, установив минимальную цену на земельных аукционах после азиатского финансового кризиса 1997 года . Эта политика подверглась критике со стороны экономиста Энди Сье , который считает, что предложение земли должно быть скорректировано в соответствии с потребностями развития местной экономики, а не для достижения целевых цен на землю. Он также утверждает, что политика, подкрепленная свободными деньгами из банковского сектора, заставила экономику перестроиться вокруг установленной правительством цены на землю. [42]
Гонконг, который консервативный фонд США Heritage Foundation 15 лет подряд признавался «самой свободной экономикой мира» в своем Индексе экономической свободы , [43] [44] [45] имеет сильную культуру потребления, но слабую культуру защиты прав потребителей . Даже Совет потребителей, единственный орган, роль которого заключается в защите прав потребителей, не имеет следственных или дисциплинарных полномочий; более того, он никогда не отчитывался о застройщиках и продажах недвижимости. [46] По словам активиста корпоративного управления Дэвида Уэбба , «тот факт, что мы продолжаем выигрывать самую свободную экономику в мире, объясняется только тем, что нет показателей свободы внутренней экономики». [10]
За прошедшие годы в секторе возникло множество споров, связанных с пробелами в регулировании и конфликтами интересов.
Газета New York Times отметила, что в Гонконге возникло много споров по поводу того, завышают ли застройщики площадь квартир и стоимость квадратного фута в сделках с недвижимостью, например, как подсчитывать террасы, общие зоны и другие особенности. [47]
Застройщиков давно критиковали за накопление квартир и иное намеренное удержание готовых квартир для последующей продажи. Hang Lung Properties, завершив поместье Long Beach в Тай Кок Цуй в 2005 году, все еще имела нераспроданные квартиры в 2018 году; [48] аналогично, в The Cullinan , элитном проекте в Западном Коулуне, который был представлен в 2007 году, застройщик все еще держал 60 самых роскошных квартир в двух башнях проекта более десяти лет спустя, для максимизации дохода на постоянно растущем рынке. [49] В середине июня 2018 года застройщики имели нераспроданный запас из более чем 9000 новых квартир, согласно правительственным данным, некоторые из которых удерживались более десяти лет. [49]
Поскольку цены на недвижимость продолжали расти, а ситуация с жильем стала критической в 2010-х годах, правительство оказалось под давлением, требующим принятия мер по увеличению предложения жилья. Указывая на данные о том, что количество непроданных единиц в завершенных проектах росло, правительство ввело меры, чтобы помешать застройщикам накапливать квартиры. [48] В 2018 году правительство предложило налог на пустующие квартиры, который нацелен на все недавно завершенные квартиры, остающиеся незанятыми в течение шести месяцев в году. Квартиры считаются готовыми через год после того, как застройщик получает разрешение на занятие, с этого момента предлагаемый налог будет взиматься в размере двух лет оценочной стоимости. [49]
Продажи недвижимости обычно котируются по ценам на построенную недвижимость на основе «общей площади пола». Однако в документах о продаже нет единого определения этого термина, и нет никаких законов, регулирующих такие меры. [50] По данным Гонконгского института геодезистов, наблюдается большой разброс цен от одного проекта к другому. Общее отсутствие сопоставимости цен продажи для покупателей и конечных пользователей из-за того, что застройщики вольны включать в расчет цены всевозможные общие площади. [51] В отличие от мер в других юрисдикциях, таких как Британская Колумбия, «общая площадь пола» основана на площади пола, которая включает балконы и веранды и процент от всех общих площадей; другими словами, покупатели платят за 30–35 процентов нежилой площади пола. [46] Таким образом, покупатели недвижимости в Гонконге обычно признают, что полезная площадь жилого помещения составляет всего 65–70 процентов от его общей площади пола — это известно как коэффициент эффективности. [46] [51] Тридцать лет назад это соотношение составляло 93 процента. [51] 29 апреля 2013 года вступила в силу практика Постановления о жилой недвижимости (продажа из первых рук), запрещающая использование термина «общая площадь пола» в рекламе квартир в новых застройках; отныне застройщики должны указывать размер квартир в терминах «продаваемой площади» — полезного пространства в квартире — в рекламных брошюрах для новых жилых проектов. [51]
В отсутствие строгих правил для строительных органов, регулирующих дизайн демонстрационных квартир, застройщиков обвиняют во введении покупателей в заблуждение путем создания обманных единиц для продвижения своей продукции. Они часто располагаются за пределами участка, внутри торговых центров, и единственным требованием является соответствие элементарным правилам пожарной безопасности. Согласно The Standard , застройщики используют стеклянные стены, намеренно заниженную мебель, отсутствующие двери и потолки, которые выше спецификаций, чтобы создать ложное впечатление простора. REDA утверждает, что демонстрационные квартиры ее членов являются точными представлениями, и отрицает необходимость регулирования. [52]
Sun Hung Kai Properties подверглась критике за свою тактику продаж в своем проекте The Arch в Западном Коулуне в 2005 году. [53] Компанию обвинили в практике «внутренних продаж» незавершенных объектов, отсутствии прайс-листов продаж, а также в раздувании продаж квартир в The Arch путем объявления завышенных цен (за квадратный метр). Покупатель, по-видимому, заплатил 168 миллионов гонконгских долларов, или 31 300 гонконгских долларов за квадратный фут, за пентхаус площадью 5360 квадратных футов (498 м2 ) . Скидки на дополнительные объекты, купленные тем же покупателем, якобы предоставлялись, но были исключены из расчета. Это позволило SHK поднять цены на следующую партию из 500 объектов на 5–10 процентов; SHKP отвергла обвинения. [54]
Розничные прайс-листы часто отсутствуют или появляются после мероприятия. [46] На предварительной продаже двух жилых комплексов, « Park Island » и « Le Point », застройщики Sun Hung Kai и Cheung Kong соответственно сказали покупателям внести первоначальный взнос в размере 50 000 гонконгских долларов (6 430 долларов США) без предоставления какой-либо брошюры или прайс-листа. [46] Эта тактика использовалась для того, чтобы помочь поднять продажи, создавая ложное впечатление о популярности и ценах проекта застройки. [55] После жалоб правительство, Совет потребителей, Ассоциация застройщиков недвижимости и Управление агентов по недвижимости (EAA) заключили закрытое соглашение, по которому EAA выпустило набор пересмотренных руководящих принципов продаж, в то время как застройщики избежали санкций. [46]
В 2009 году план нумерации этажей здания по адресу Кондуит-роуд, 39 , в котором 42 промежуточных этажа были убраны, а пентхаус на 46-м этаже был смело перенумерован в «88-й этаж», вызвал споры. [56] Совет потребителей признал общепринятой практикой пропуска 13-го и 14-го этажей, но предложил, чтобы «воображаемые высоты» застройщиков были возвращены на землю. [57]
New World Development оказалась в центре скандала, когда якобы продала 39 квартир в The Masterpiece в Цим Ша Цуй деловым партнерам до публичной продажи в августе 2010 года, чтобы создать иллюзию живого интереса. Это побудило правительство призвать застройщиков создать механизм раскрытия информации о продажах жилой недвижимости связанным сторонам. [58]
В августе 2008 года произошел переполох из-за назначения бывшего постоянного секретаря по жилищному строительству, планированию и землепользованию Лёнга Чин-мана на должность заместителя управляющего директора и исполнительного директора New World China Land Ltd.
В 2004 году, когда Лёнг был директором по жилищному строительству, правительство продало полуостров Хунг Хом, неиспользуемый проект Схемы участия частного сектора , [59] менее чем за половину первоначальной запрашиваемой цены. [60] Среди представителей общественности широко распространилось подозрение, что предложение о работе было quid pro quo за услуги, которые он якобы оказал материнской компании New World Development (NWD) в 2004 году. [60]
Исполнительный директор SHK Томас Чан был арестован Независимой комиссией по борьбе с коррупцией (ICAC) 19 марта 2013 года. Еще восемь человек, связанных с компанией, были взяты под стражу полицией днем 29 марта 2012 года. Сопредседатели Томас и Рэймонд Квок и еще пять человек были арестованы ICAC по обвинению в коррупции. Рафаэль Хуэй , бывший главный секретарь, также был допрошен и позже освобожден под залог. Расследование привело к падению стоимости акций компании на 15 процентов и снижению ее перспектив. [61]
В декабре 2014 года присяжные признали Томаса Квока и Рафаэля Хуэя виновными в получении взятки в размере 8 500 000 гонконгских долларов , а Хуэя признали виновным еще по четырем пунктам обвинения, связанным с неправомерным поведением на государственной службе. Присяжные оправдали Рэймонда Квока по всем пунктам. [62] [63]
В соответствии с принципами свободного рынка правительство в значительной степени полагалось на саморегулирование отрасли , что было проблематично: роль правительства как основного поставщика земли под застройку на территории повлекла за собой обвинения в сговоре и конфликте интересов. [28] В 1995 году, после трех лет обсуждений, Комиссия по реформе законодательства (LRC) опубликовала отчет со своими рекомендациями о том, как застройщики должны описывать квартиры для продажи и принимать стандартизированные методы расчета жилой площади, [64] но только в 2010 году, после длительных обсуждений с REDA и застройщиками, администрация Цанга решила выйти из тупика. В октябре 2010 года правительство объявило, что создаст комитет из 14 членов для рассмотрения прямого законодательства по регулированию сделок с недвижимостью на первичном рынке и вынесения рекомендаций в течение года. [65]
В марте 2012 года после двухмесячных публичных консультаций, в ходе которых был достигнут четкий консенсус в отношении скорейшего принятия законодательства для борьбы с мошеннической практикой продаж, [66] [67] правительство внесло на рассмотрение законопроект о жилой недвижимости (продажи из первых рук), который включает в себя ряд мер, направленных на повышение прозрачности сделок с недвижимостью, охватывающих демонстрационные квартиры, рекламные брошюры, определение размеров квартир и требуемые сроки публикации данных о ценах и сделках. [68] Предлагаемый законопроект обяжет застройщиков указывать цены на новую недвижимость, использовать «продаваемую площадь» в качестве единственного измерения при указании размера недвижимости и цены за квадратный фут во всех документах, связанных с продажами, включая рекламу. [50] Мера подкреплена максимальным штрафом за нарушение в размере 5 миллионов гонконгских долларов и тюремным заключением на срок до семи лет. [50] Согласно предлагаемому законодательству, застройщики могут быть подвергнуты штрафу в размере до 500 000 гонконгских долларов, если депозиты будут взяты с покупателей квартир до публикации прайс-листов. [55]
REDA возражала против законодательства на том основании, что оно «противоречит защите права частной собственности и распоряжения имуществом, предусмотренному в Основном законе». [69] Они также утверждали, что запрет на использование меры GFA является отказом в их конституционном праве на свободу выражения мнения, [70] и намекали на возможность конституционного оспаривания. [71] Они также жаловались на несправедливость разрешения GFA для вторичного жилья, но не для продажи недвижимости из первых рук. REDA утверждала, что ей разрешено включать GFA «в качестве ссылки». Министр жилищного строительства Ева Ченг сказала: «Наличие единого определения для расчета площади единицы является основой для законодательства... Но нелепо использовать некоторые части прейскуранта в качестве ссылок, в то время как реальная информация уже указана». [50] В своей статье в South China Morning Post Алекс Ло приветствовал меры и раскритиковал высокомерие REDA, заявив: «Люди, которые пользуются слишком большой властью и привилегиями, редко знают, когда остановиться». [71]